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1、房產(chǎn)行業(yè)前景分析房產(chǎn)行業(yè)前景分析 1. 市場供需狀況理論預測 1.1 市場供應量預測 2001 年商品房竣工量可以采用統(tǒng)計關(guān)系預測。對全國 1995 年至 2000 年年度當年商品房 竣工面積（Y）與前一年商品房施工面積(X1)、前兩年商品房施工面積(X2)、前一年商品房 新開工面積（X3） 、前兩年商品房新開工面積（X4）進行統(tǒng)計分析，可以得到以下關(guān)系： Y44467.22.723X10.554X23.298X31.525X4 ，相關(guān)系數(shù) r0.98。 根據(jù)統(tǒng)計資料，2000 年全國商品房施工面積及新開工面積分別為 63529 萬 m2、 28259 萬 m2，1999 年全國商品房施工面積2、及新開工面積分別為 55105 萬 m2、 21633 萬 m2，代入上 式得 2001 年商品房竣工面積預測值為 27940 萬 m2。 1.2 市場需求量預測 1.2.1 計算說明 根據(jù) 1995 年以來數(shù)據(jù)統(tǒng)計，住宅銷售面積占總商品房銷售面積的比重有逐年增長趨 勢，預測 2001 年住宅銷售比重為 0.913，在計算出住宅銷售面積后，據(jù)此換算出商品房銷售 面積。 市場需求量采用收入支出比例模型預測。 根據(jù)統(tǒng)計資料預測 2001 年城鎮(zhèn)居民消費支出為 6914 元。根據(jù)世界各國統(tǒng)計資料，當恩格爾系數(shù)下降至 0.40.45 時，住宅消費支出比重將 升到 1520%。在房改政策推動下，我國住宅3、消費支出近期會有大幅上升，但考慮到我國 住宅消費支出比重一直較低，在此估算時住宅消費支出比按 15考慮。人口采用第五次人 口普查的全國城鎮(zhèn)總?cè)丝?45594 萬人。 另外，隨商品房需求增加，建筑品質(zhì)也在同時得到提升，在房地產(chǎn)的這一上升周期內(nèi)，商品 房尤其住 宅價格， 仍可能維持 1 季度的上升趨勢， 根據(jù)歷史資料預測 2001 年住宅平均價格 為 2100 元/m2。 1.1.2 計算公式 全市住房消費支出總?cè)丝?人均消費支出 住宅消費支出比 45594 6914 0.15 4728.55（億元） 2001 年住宅銷售面積住房消費支出 平均房價 4728.55（億元） 2100（元/m2） 22517（萬 m2） 2001 年商品房銷售面積住宅面積 住宅面積比 22517 0.913 24663（萬 m2） 商品房竣工面積會有較大幅度增長，市場供應規(guī)模繼續(xù)擴大；銷售面積也會增加，但增加量