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1、工程部管理方案書工程部管理方案書 項目名稱項目名稱：國典華園國典華園國典華園國典華園 一一.方案制定依據方案制定依據二二.工程部組織架構工程部組織架構三三.工程部內部運行管理工程部內部運行管理四四.與其它部門的協調管理與其它部門的協調管理五五.設備設施運行管理設備設施運行管理六六.工程部工作目標工程部工作目標1 1.方方案案制制定定依依據據 為為打打造造花花園園式式國國典典品品牌牌社社區區，為為業業主主提提供供智智能能、安安寧寧、祥祥和和、優優雅雅的的居居住住環環境境、便便捷捷的的生生活活空空間間。提提升升工工程程服服務務質質量量、優優化化組組織織架架構構、樹樹立立企企業業形形象象、參參照照國2、國家家物物業業三三級級服服務務標標準準結結合合項項目目實實際際運運行行情情況況，工工程程部部特特制制訂訂以以下下具具體體管管理理方方案案。2.工工程程部部內內部部運運行行管管理理（P PDDCCAA_ _ _ _ _ _ _ _走走走走動動動動式式式式管管管管理理理理）1 1.負負責責工工程程設設備備人人員員的的管管轄轄及及調調配配、培培養養鞏鞏固固骨骨干干隊隊伍伍、切切實實保保障障設設備備的的良良性性運運行行。2 2.深深入入現現場場及及時時掌掌握握員員工工及及設設備備具具體體情情況況 3 3.制制訂訂本本部部門門培培訓訓計計劃劃、對對員員工工定定期期進進行行培培訓訓提提高高專專業業技技術術3、水水平平。4 4.制制訂訂本本部部門門工工作作計計劃劃，并并及及時時對對基基層層員員工工工工作作落落實實情情況況進進行行檢檢查查。5 5.每每周周一一次次部部門門工工作作會會議議。6 6.每每月月總總結結工工程程維維修修質質量量、分分析析原原因因、落落實實解解決決方方案案。7 7.整整理理本本部部門門合合理理化化工工作作建建議議。8 8.做做好好突突發發事事件件的的處處理理及及工工作作記記錄錄 9 9.制制訂訂雨雨雪雪特特殊殊天天氣氣緊緊急急預預案案并并及及時時培培訓訓 1 10 0.審審核核本本部部門門各各報報表表、請請示示、及及工工作作報報告告 1 11 1.每每周周一一次次能能源源統統計4、計、每每天天一一次次查查表表。1 12 2.每每周周一一次次辦辦公公室室、員員工工宿宿舍舍衛衛生生抽抽查查3.與與其其它它部部門門的的協協調調管管理理1.協助保安部做好安全防范工作2.協助人事行政部做好對員工培訓、員工生活工作3.協助客服部物業費收繳工作4.協助財務部做好能源統計按時繳費工作4.設設備備設設施施運運行行管管理理 1 1.房房屋屋維維修修養養護護 1 1 對對房房屋屋共共用用部部位位進進行行日日常常管管理理和和維維修修養養護護，有有檢檢修修記記錄錄和和保保養養記記錄錄。2 2 根根據據房房屋屋實實際際使使用用年年限限，適適時時檢檢查查房房屋屋共共用用部部位位的的使使用用狀狀況況。5、如如需需要要維維修修，屬屬于于小小修修范范圍圍的的，及及時時組組織織修修復復。屬屬于于大大、中中修修范范圍圍或或者者需需要要更更新新改改造造的的，要要提提出出報報告告與與建建議議，按按規規定定組組織織實實施施。3 3 每每周周對對樓樓內內公公共共區區域域巡巡查查2 2次次，做做好好巡巡查查記記錄錄，并并及及時時維維修修養養護護。4 4 公公共共部部位位玻玻璃璃、門門窗窗等等出出現現問問題題需需要要維維修修的的，3 3個個工工作作日日內內完完成成。照照明明設設施施的的一一般般故故障障（損損壞壞的的燈燈座座、燈燈泡泡、開開關關等等）2 24 4小小時時內內修修復復，其其他他故故障障5 5個個工工作6、作日日內內完完成成。保保持持樓樓道道照照明明燈燈具具能能夠夠正正常常使使用用。內內墻墻面面、頂頂面面粉粉刷刷層層發發現現剝剝落落或或污污損損，應應每每半半年年集集中中安安排排1 1次次修修補補、除除污污。步步行行梯梯、散散水水、地地面面、屋屋面面等等需需要要維維修修的的，每每半半年年集集中中1 1次次進進行行修修補補維維修修。門門禁禁和和樓樓宇宇對對講講系系統統出出現現一一般般性性故故障障及及時時修修復復，不不能能及及時時修修復復的的應應有有相相應應解解決決措措施施。5 5 按按照照有有關關規規定定，每每年年進進行行1 1次次房房屋屋避避雷雷檢檢測測，符符合合避避雷雷規規范范要要求求。6 6 7、保保持持小小區區各各組組團團、棟棟及及單單元元（門門）、戶戶標標志志清清晰晰。7 7 對對危危及及房房屋屋結結構構安安全全的的行行為為及及時時告告知知和和勸勸阻阻，對對拒拒不不改改正正的的，要要報報告告行行政政主主管管部部門門，同同時時告告知知產產權權人人或或業業主主委委員員會會。8 8 按按照照有有關關規規定定使使用用、管管理理人人防防工工程程和和普普通通地地下下室室水水電電安安全全使使用用，每每周周對對用用電電用用水水做做一一次次檢檢查查。1.21.2共用設施設備運行及維修養護共用設施設備運行及維修養護共用設施設備運行及維修養護共用設施設備運行及維修養護 1 1 對共用設施設備進行日常管理8、和維修養護，共用設施設備保持正常運行和使用。對共用設施設備進行日常管理和維修養護，共用設施設備保持正常運行和使用。2 2 建立共用設施設備清冊檔案（設備臺帳），有設施設備的運行、檢查、保養、維修建立共用設施設備清冊檔案（設備臺帳），有設施設備的運行、檢查、保養、維修記錄。記錄。3 3 制定并執行設施設備操作規程及保養規范。制定并執行設施設備操作規程及保養規范。4 4 對共用設施設備適時組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時對共用設施設備適時組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復。屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實組織修復。屬9、于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實施。施。5 5 屬于特種設備的，按照有關規定，進行運行、養護、維修和定期檢驗檢測。屬于特種設備的，按照有關規定，進行運行、養護、維修和定期檢驗檢測。6 6 設備機房保持整齊清潔，安全設施符合規范，無鼠害，無跑、冒、滴、漏現象，無設備機房保持整齊清潔，安全設施符合規范，無鼠害，無跑、冒、滴、漏現象，無堆積雜物。設備設施銘牌、標識規范、統一、完整。操作規程、保養規范、管理制度堆積雜物。設備設施銘牌、標識規范、統一、完整。操作規程、保養規范、管理制度在顯著位置張貼公示；各類管線有分類標識和流向標識。各類記錄本、登記本（運行、在顯著位置張貼10、公示；各類管線有分類標識和流向標識。各類記錄本、登記本（運行、保養、維修、交接班等）齊全，記錄完整。監控記錄可保存一周，并能正常回放。保養、維修、交接班等）齊全，記錄完整。監控記錄可保存一周，并能正常回放。7 7 每周對小區路面、景觀、小品、圍墻（護欄）、窨井、健身休閑設施、兒童娛樂設每周對小區路面、景觀、小品、圍墻（護欄）、窨井、健身休閑設施、兒童娛樂設施、照明設施、門禁、周界報警、監控系統等巡視施、照明設施、門禁、周界報警、監控系統等巡視2 2次。發現故障和損壞及時修復，不次。發現故障和損壞及時修復，不能及時修復的，要有提示標志或防范措施。能及時修復的，要有提示標志或防范措施。8 8 公共11、區域內的雨水、污水管道、溝槽每半年檢查、疏通公共區域內的雨水、污水管道、溝槽每半年檢查、疏通1 1次。雨水、污水井每半年次。雨水、污水井每半年檢查、清掏檢查、清掏1 1次。雨水、污水管道、溝槽發生堵塞應及時疏通。化糞池每年清掏次。雨水、污水管道、溝槽發生堵塞應及時疏通。化糞池每年清掏1 1次，次，每季度檢查每季度檢查1 1次，防止外溢（由專業機構負責的除外，但發現問題應及時通知有關部門）次，防止外溢（由專業機構負責的除外，但發現問題應及時通知有關部門）。9 9 有可能危及人身安全的設施設備有警示標志和防范措施。有可能危及人身安全的設施設備有警示標志和防范措施。10 10 建立設備設施巡視制度，12、有專人巡視。配電室、排污泵等每日巡視，有巡視記錄建立設備設施巡視制度，有專人巡視。配電室、排污泵等每日巡視，有巡視記錄 11 11 設立日常消耗物料、備件倉庫，倉庫有管理制度，專人管理，物品分類碼放。設立日常消耗物料、備件倉庫，倉庫有管理制度，專人管理，物品分類碼放。12 12 使用中水系統的，確保水質達到規定的中水水質標準（由專業機構負責的除外，但使用中水系統的，確保水質達到規定的中水水質標準（由專業機構負責的除外，但發現問題應及時通知有關機構）。發現問題應及時通知有關機構）。1 1 1 1.3 3 3 3電電電電梯梯梯梯服服服服務務務務 1 1 無無人人值值守守電電梯梯，主主梯梯2 24 13、4小小時時不不間間斷斷運運行行。2 2 電電梯梯工工夜夜間間值值班班，在在首首層層候候梯梯廳廳及及轎轎廂廂內內公公布布值值班班電電話話和和值值班班房房號號。3 3 有有2 2名名住住場場電電梯梯維維修修工工。4 4 有有專專人人對對電電梯梯保保養養進進行行監監督督，每每周周檢檢查查1 1次次并并作作記記錄錄。5 5 每每日日巡巡查查一一次次，并并有有記記錄錄。6 6 無無人人值值守守的的高高層層電電梯梯三三方方對對講講、轎轎廂廂內內監監控控2 24 4小小時時正正常常運運行行，發發現現故故障障2 24 4小小時時內內修修復復。7 7 電電梯梯出出現現故故障障，報報修修后后維維修修人人員員應應在14、在2 20 0分分鐘鐘內內到到達達現現場場。主主梯梯維維修修時時，有有備備用用梯梯的的，用用備備用用梯梯運運行行。8 8 有有應應急急處處置置預預案案，電電梯梯出出現現事事故故，應應迅迅速速啟啟動動應應急急預預案案。發發生生電電梯梯停停電電關關人人、夾夾人人等等危危險險情情況況，迅迅速速組組織織救救助助，物物業業人人員員在在1 10 0分分鐘鐘內內到到現現場場，同同時時實實施施電電話話安安慰慰、指指導導自自我我保保護護等等措措施施，并并報報告告有有關關部部門門。委委托托其其他他單單位位提提供供電電梯梯維維保保等等服服務務的的，應應與與受受托托單單位位簽簽訂訂書書面面協協議議，明明確確并并監監督15、督受受托托單單位位落落實實責責任任。1 1 1 1.4 4 4 4消消消消防防防防管管管管理理理理1 1、消消防防泵泵每每月月攀攀車車、每每季季點點動動試試泵泵1 1次次并并有有記記錄錄，每每季季度度保保養養1 1次次，每每年年檢檢修修1 1次次。對對探探測測裝裝置置（煙煙感感、溫溫感感等等）分分批批每每年年檢檢查查檢檢驗驗1 1次次，每每3 3年年清清洗洗1 1次次。消消防防栓栓箱箱封封閉閉管管理理，每每周周偱偱環環檢檢查查一一次次，其其各各種種配配件件完完好好，可可正正常常使使用用，無無滲滲漏漏，無無積積塵塵。每每半半年年開開箱箱檢檢查查1 1次次消消防防栓栓，閥閥桿桿處處加加注注潤潤滑滑16、油油，消消防防水水池池、水水箱箱定定期期檢檢查查，水水位位達達到到規規定定標標準準。2 2、每每年年對對員員工工進進行行2 2次次消消防防安安全全宣宣傳傳教教育育。1 1 1 1.5 5 5 5二二二二次次次次供供供供水水水水管管管管理理理理 1 1 二二次次供供水水設設施施設設備備正正常常運運行行，有有跑跑水水、要要有有停停水水處處置置預預案案。2 2 水水箱箱按按要要求求使使用用紫紫外外線線消消毒毒燈燈（器器），并并按按規規定定清清洗洗消消毒毒、水水質質化化驗驗，取取得得衛衛生生許許可可證證，水水質質符符合合國國家家生生活活飲飲用用水水衛衛生生標標準準。水水箱箱蓋蓋上上鎖鎖，鑰鑰匙匙有有專17、專人人保保管管。3 3 建建立立水水泵泵房房專專人人定定期期巡巡視視制制度度，每每日日巡巡視視3 3次次，有有巡巡視視記記錄錄，及及時時清清除除故故障障和和安安全全隱隱患患。4 4 采采用用一一用用一一備備（或或一一用用二二備備）水水泵泵的的供供水水系系統統，要要定定期期切切換換運運行行水水泵泵。5 5 因因設設施施設設備備維維修修改改造造需需要要停停水水的的，應應事事前前告告知知相相關關業業主主或或物物業業使使用用人人。必必要要時時，組組織織、聯聯系系提提供供水水源源。6 6、參參照照工工程程制制定定的的設設備備保保養養計計劃劃。對對水水泵泵房房設設備備做做定定期期保保養養，并并做做記記錄錄18、。1 1 1 1.6 6 6 6二二二二裝裝裝裝管管管管理理理理 1 1.建建立立裝裝飾飾裝裝修修管管理理服服務務制制度度 2 2.建建立立裝裝飾飾裝裝修修管管理理檔檔案案 3 3.受受理理業業主主或或使使用用人人的的裝裝飾飾裝裝修修申申報報登登記記，與與業業主主或或使使用用人人、裝裝飾飾裝裝修修企企業業簽簽訂訂住住宅宅內內裝裝飾飾裝裝修修管管理理服服務務協協議議、告告知知業業主主或或使使用用人人在在裝裝飾飾裝裝修修過過程程中中的的禁禁止止行行為為和和注注意意事事項項。4 4.裝裝飾飾裝裝修修期期間間每每日日巡巡查查1 1次次現現場場，發發現現業業主主或或使使用用人人未未申申報報登登記記或或者19、者有有違違法法違違紀紀行行為為的的，應應立立即即勸勸阻阻；拒拒不不改改正正的的，報報告告相相關關行行政政主主管管部部門門及及業業主主、業業主主委委員員會會，并并在在物物業業管管理理區區域域內內公公示示。5 5，裝裝飾飾裝裝修修結結束束后后進進行行檢檢查查，對對違違反反住住宅宅內內裝裝飾飾裝裝修修管管理理服服務務協協議議的的當當事事人人按按照照約約定定處處理理。6 6.委委托托清清運運裝裝修修垃垃圾圾的的，應應在在指指定定地地點點臨臨時時堆堆放放，采采取取圍圍擋擋 遮遮蓋蓋措措施施，在在2 2 日日內內清清運運。自自行行清清運運裝裝修修垃垃圾圾的的，應應采采用用袋袋裝裝運運輸輸或或密密閉閉運運輸20、輸的的方方式式，在在2 2 日日內內清清運運。1 1 1 1.7 7 7 7工工工工程程程程運運運運行行行行工工工工作作作作流流流流程程程程圖圖圖圖 入室維修流程圖入室維修流程圖入室維修流程圖入室維修流程圖客服前臺備好鞋套入室維修工作完成后清理現場填寫派工單維修記錄業主簽字確認工程返單，部門經理簽字確認工程部接報修工單根據工單內容做維修準備工作輕敲門三下收工本費收費發票公公共共區區域域巡巡視視流流程程圖圖 國國典典華華園園六號樓七號樓1號樓2號樓3號樓5號樓4號樓綠化綠化高壓機房消防監控工工工工程程程程部部部部組組組組織織織織結結結結構構構構國典華園工程部經理弱電主管綜合主管弱電工強電工強電工強電工綜合綜合綜合六六.工工程程部部工工作作目目標標國典華園工程部國典華園工程部