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1、XX路項目建議書編制單位：編制時間： 目 錄一、宗地概況3二、區域環境描述4三、區域房地產市場特征6四、區域商業環境及區域性商業中心研究結論10五、項目產品方向判斷14六、結論及建議23附表一：方案一投資估算收益表附表二：方案二投資估算收益表附表三：方案二大賣場投資估算收益及經營收益現金流量表附圖一：宗地平面圖一、宗地概況1、宗地位置宗地位于鄭州市管城區內。宗地西臨東明路、南臨XX路，東臨未來大道，北側毗鄰東明花園住宅小區，地塊呈規則長方形，總占地面積86.63畝。（宗地平面圖見附圖一）2、場地概況目前地面附著物為多層家屬樓、廠方、平房和賓館，其中臨XX路有三棟多層住宅（約17000平方米，住2、戶約170余戶）占據了大量的臨街面。其它區域地面附著物均不超過3層 。另只需對水電等設施適當增容就能達到項目開發建設的“三通一平”要求。3、相關拆遷事宜目前拆遷分為三塊：I、原廠區內建筑物，公司作為資產所有者，拆遷容易；II、地塊東部出租給國林公司，如果近期拆遷預計需要補償223萬元，其中補償原市場商戶28萬元，補償國林公司195萬元；III、臨XX路有三棟多層住宅，由于拆遷成本較高（預計超過3000萬元），本方案未考慮拆遷事宜。4、宗地特征描述（1）處在中心城區，旺盛人氣有保證；（2）地塊三面臨城市干道，商業價值凸顯；（3）項目地塊面積不大，成長性不強，適合選擇高附加值類產品進行集中性開發；3、（4）地價較高（約120萬/畝）。二、區域環境描述1、區域界定根據宗地位置，界定本項目所處區域為XX路與東明路交叉點為中心向外輻射2-3公里的區域。2、區域配套（1） 教育：東關小學、城東路一小、城東路二小、三十九中、鄭州國棟外語學校、電子技術學院。（2） 道路交通：南臨城市主干道XX路，西臨城市主干道東明路。公交車有2、27、206、208、603等多條線路，緊鄰XX路長途汽車站，距離火車站約3公里，交通可達性非常強。向西有東西大街連通商業中心，向東連通107國道和京珠高速。（3） 政府機構：管城區委、XX路派出所、東明路派出所、居委會等政府機構分布四周，為項目的治安和管理提供了完備的社會保4、障體系。（4） 醫院：管城中醫院、黃河醫院、鄭州市六院分院。（5） 商業：向西距二七商圈僅兩站路，向東可直達鄭州市家電市場、東建材市場和家居市場，并遙望鄭東新區即將建成的物流基地園區。項目周邊的生活配套設施已基本齊全，銀行、通訊、餐飲、菜場等為商戶和小區居民在生活上提供了便利。3、區域特征描述（1）屬于成熟城區，人口密集、交通便利；（2）區域在市民中的形象認知度較高；（3）XX路向東連接鄭東新區，XX東路規劃為現代物流區，發展前景廣闊；（4）歷來為房地產開發的熱點區域。可見，宗地所處區位優越，為在該處開發商業地產或中高檔住宅區提供了硬件支撐。三、區域房地產市場分析1、區域房地產市場特征本區域歷5、來是鄭州房地產市場開發的熱點區域之一，從2000年左右的建業城市花園、英協花園到近期的海上香頌、長城康橋花園等，都在一定程度上提升了該區域的價值和在市民心目中的形象認知。根據對區域內房地產發展軌跡及現狀的把握，總結出該區域的房地產市場特征如下：1、受高地價制約，區域內產品類型主要為小高層、高層、商業（專業市場）；2、住宅銷售價格在3200-3800元/平方米，臨街商鋪6000-9000元/平方米；3、戶型主要以小面積公寓和換房升級版的戶型為主； 4、住宅類地產同質化帶來激烈的競爭，同時也受到外區域同類產品帶來的巨大競爭。 以上特征為本項目前期產品方向的判斷提供了重要的參考。2、區域住宅項目分析6、海上香頌長城康橋花園建業新天地英協花園四期中建文苑位置東明路與XX路交叉城東路XX路交叉XX路與建業路交叉XX路與建業路交叉城東路與東大街開發商鄭州中凱置業鄭州長城房地產建業住宅英協房地產中原房地產物業類型小高層多層、高層多層、小高層、商業高層、寫字樓、酒店高層總占地面積（畝）60901863040總建面積（萬）912.619.396總套數（套）600930748260（住宅）368銷售價格均價（元/）32003800370035003200商業售價1000010000商業情況規劃10萬商業，未動工無商業配套設施會所、霧森系統、太陽能熱水會所、幼兒園共享整個建業城市花園的配套設施共享整個英協花7、園的配套設施無特色配套7調查顯示：（1）“海上香頌”、“長城康橋花園”等項目為目前該區在銷項目中的中高端項目，市場銷售均價水平為3200-3800元/；產品以現代建筑風格、板式中高層為主；項目多選在主干道附近，注重人文、教育環境的挖掘。（2）項目周邊集中了目前鄭州市高端產品，這些產品促進了該區域社區品味的提升，提高了消費者對于該區域產品質量和產品層次的認知度，同時也認可了該區域中高價位的接受度。（3）該地塊所處區域對有居住特色的住宅產品市場有效供給量不足，為本案提供了填補市場空白的機會和開發前景。同時，東西大街雖然開發了大量小戶型產品，但小戶型供應量仍顯不足，并且中等戶型（80120平方米）的8、供應量明顯偏低，本項目應該在戶型配比上進行合理配置。（4）通過上述樓盤的開發，該地塊所處區域土地開發正逐步進入成熟期，住宅的品質和售價正逐步上升，為該地塊的開發提供了較好的市場契機。四、區域商業環境及區域性商業中心研究結論1、區域商業環境描述（1） XX路西接東西大街后到達鄭州城市核心商業區二七廣場，XX東路為物流類商業集中區，東西大街的成功改造也形成了較好的商業氛圍，商業延續性非常有利；（2） 本項目周邊雖然臨近城市中心商圈，但社區商業量能明顯不足，且層次不高，多以臨街鋪位和小型社區配套設施的形式存在。該區域內缺乏商業配套設施，區域商業大賣場和休閑、娛樂餐飲商業街空白，而周邊已開發商品房規模9、逐步加大，大量的新增居住人口急需商業生活配套服務，為本案提供了填補商業市場空白的機會和開發前景。（3） 目前區域內臨街商鋪租金集中在50-65元/平方米/月，東側建材專業市場租金水平在 40-130元/平方米/月，租金水平較高。2、區域商業經營業態分析（1） XX路段商業業態分布（老107-紫荊山路）業態比例業態比例銀行3.17%干洗4.76%藥房4.76%咖啡0.00%美容美發6.35%浴場0.00%小型超市11.11%茶社0.00%西點1.59%鞋店1.59%餐飲7.94%煙酒3.17%通訊6.35%網吧0.00%影像6.35%電動車店0.00%KTV0.00%建材家居41.27%服裝1.10、59%廣告打印9.52%（2）東明路段商業業態分布（隴海路-金水路）業態比例業態比例銀行6.25%干洗0.00%藥房8.75%咖啡0.00%美容美發8.75%浴場1.25%小型超市8.75%茶社2.50%西點6.25%鞋店3.75%餐飲8.75%煙酒15.00%通訊3.75%網吧2.50%影像5.00%電動車店13.75%KTV2.50%建材家居0.00%服裝2.50%廣告打印2.50%（3）總結 XX路生活配套商業僅占50%，而受到建材市場的引導，建材類商業和廣告打印占到50%； 東明路生活配套占85%，生活配套結構優于XX路； 傳統生活區商業配套中的最為活躍的餐飲、娛樂、購物等業態的比重非11、常小甚至缺失，不能滿足區域內 日常生活的需求，也為區域內生活型商業的開發帶來機會。3、鄭州區域商業中心規劃鄭州市目前的商業規劃可以總結為四條主線，分別為： 三大商業中心：二七商圈、碧沙崗商圈、鄭東新區商圈； 三大物流園區：圃田現代物流園區、編組站物流園區、航空港物流園區； 個區域性商業中心； 個商品交易園區其中本項目所在位置為政府規劃的41個區域性商業中心選址之一。按照規劃中的定義，區域性商業中心是指商業中度聚集，商業服務功能比較完善，一般位于居民聚居區、商務聚集地和公共交通集散地。零售商業網點設置以一個大型綜合超市、一個大中型百貨店和若干個專業店、專賣店及有一定規模的餐飲、服務網點為宜；以服12、務于本區域居民消費為主，兼有一定的集聚輻射功能。服務范圍至平方公里，服務人口10萬至15萬。4、區域性商業中心研究結論根據對區域性商業中心的研究，有如下結論：（1） 30萬輻射人口能支撐10-11萬平方米區域性商業中心；（2） 主要滿足區域內人們的生活需求；（3） 物業形態以大賣場+商業街的形式；（4） 經營業態集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的多業態組合；五、項目產品方向判斷1、項目SWOT分析對項目的優勢、劣勢、機會、威脅的全面評估稱為SWOT分析（strengths weaknesses opportunities and treats analysis）。它是對房地產項目內外部條件各方面13、內容進行綜合和概括，進而分析項目存在的優勢/機會，劣勢/威脅。（1）優勢分析（STRENGTHS） 處在城市核心區域，人氣旺盛，配套完善； 三面臨干道，交通便利，商業潛力大； 地塊規則，易于規劃； 區域認知度高； 地價適中； 宇通品牌帶來的支撐；（2）劣勢分析（WEAKNESSES） 臨XX路三棟多層住宅拆遷成本高； 有部分土地租賃期未滿，帶來一定的拆遷成本和拆遷時間不確定；（3）外部機會分析（OPPORTUNITIES） XX路的商業沿襲和連續性帶來商業物業發展的空間和環境支撐； 區域生活類商業配套不足帶來商業開發機會； 區域環境和配套支撐高層、小高層住宅的開發；（4）外部威脅分析（THRE14、ATS） 區域內住宅供應比較旺盛，產品同質化帶來激烈競爭，同時金水東路項目和未來大道打通帶來的土地供應也將加劇區域內住宅市場的競爭； 區域性商業中心空白被提前填補；2、項目產品方向判斷在以上對區域環境、區域住宅市場、區域商業環境分析的基礎上，結合項目SWOT分析的結果，對本項目的產品初步判斷兩個方向：方案一：高層住宅+臨街商業方案二：區域性商業中心+高層公寓3、經濟技術指標方案一：高層住宅+臨街商業經濟技術指標項目單位數量備注地上總建筑面積平方米174000高層住宅面積平方米164400商業面積平方米9600人防及配套用房平方米5800地下車庫平方米25000550個車庫戶數戶1300戶均1215、6.5平方米容積率3.0方案二：區域性商業中心+高層公寓經濟技術指標項目單位數量備注地上總建筑面積平方米137000大賣場面積平方米17000商業街面積平方米46000公寓建筑面積平方米74000人防及配套用房平方米45000地下車庫平方米19900480個車庫，可售360個容積率2.44、銷售價格判斷（1）方案一：高層住宅+臨街商業根據市場調查結果，結合在售個案銷售價格，計劃本項目2007年開始預售，預計項目高層住宅銷售均價3500元/，商業銷售均價9000元/平方米，車庫銷售價格8萬元/個。（2）方案二：區域性商業中心+高層公寓根據市場調查結果，結合在售個案銷售價格及區域租金水平，計劃本項16、目2007年初開始預售，預計高層住宅銷售均價3500元/，車庫銷售價格8萬元/個。項目周邊市場租金普遍在50元/月-120元/月之間，按照8-12年靜態回收期推算，銷售價應在6000元/15000元/之間，結合本項目的規劃特點和地塊價值研判，預計項目臨街兩商業售價在8500元/，商業一層均價在10500元/，二層均價在5000元/，三層均價在3600元/，整體三層均價在6300元/。預計大賣場租金35元/平方米/月，1010年之后按每三年上調8。5、投資估算（1）方案一投資估算及收益根據以上項目指標和價格判斷，完成方案一項目投資估算和收益表，（見附表1），附表1的結論如下：高層住宅+臨街商業投17、資收益表項目單位數量總投資萬元65641總銷售收入萬元73621凈利潤萬元7980投資收益率12.20%（2）方案二投資估算及收益根據以上項目指標和價格判斷，完成方案二可售商業和公寓的投資估算和收益表，（見附表2），附表2的結論如下：區域性商業中心+公寓投資收益預判（可售商業+公寓）項目單位數量總投資萬元47438總銷售收入萬元60447凈利潤萬元13009投資收益率27.40%根據以上項目指標和價格判斷，完成方案二大賣場投資估算及經營收益現金流量表，（見附表3），附表3的結論如下：區域性商業中心+公寓投資收益預判（大賣場）項目單位數量備注總投資萬元55721010年前年租金萬元714稅前，118、010年后每3年上漲8%2020年變現售價萬元8990折合2006年現值為3383萬元6、方案比較（1）兩方案收益比較 （1）方案一：高層住宅+臨街商業收益：凈利潤7980萬元；投資收益率12.2%。（2）方案二：商業中心+公寓收益：凈利潤13009萬元+17000平方米的大賣場（年租金收益714萬元，10年收回成本，2020年變現價值8990萬元，大賣場投資成本5572萬元）；可售商業及公寓投資收益率27.4%。可見：商業中心+公寓收益高層住宅+臨街商業收益2、兩種方案的特點及要求（1）方案一：高層住宅+臨街商業要求及特點v總投資大（高于商業中心方案1.8億）；v利潤適中（低于商業中心方案收19、益）；v項目操作周期長；v屬于市場主流開發方向，對公司操作水平要求相對不高；（2）方案二：商業中心+公寓的特點及要求v總投資相對小；v利潤較高，項目銷售周期較短；v存在5500萬左右的經營性優良資產，短期變現比較困難；v屬于商業地產開發范疇，對公司操作水平要求非常高，尤其是前期策劃、商業規劃設計、后期招商及經營管理等方面對商業專業化運作和商業資源整合提出很高要求；六、結論及建議1、結論通過分析可見，本項目住宅方向投資利潤率為12.2，商業方向投資利潤率為27.4，均不低于同類產品開發的平均收益水平，這主要得益于該地塊的商業價值，可見兩個產品方向的財務分析結果是比較樂觀的。對于地塊而言，住宅方向20、和商業方向均具可行性，根據對兩個開發方向的經濟測算結果，商業中心+公寓的開發方向帶來的利潤及利潤率均比高層住宅+臨街商業方向大，且投資成本相對小。因此，建議本地塊的開發方向為：區域性商業中心+高層公寓方向。2、建議（1） 由于適合建設區域性商業中心的城市區域空白正在被加速填補，且由于商業地產項目受到商業容量的限制，存在占領先機的問題，建議本項目應加快進度，迅速占領本區域商業空白，奠定區域性商業中心地位；（2） 由于現存拆遷問題尤其是燃氣具市場的租期還有數年，最終不論選擇何種開發方向，建議拆遷工作早日進行；（3） 建議針對區域性商業中心的前期研究和論證工作提前開展。附表一：方案一（高層住宅+臨街21、商業）投資估算表序號內容合計（萬元）單價（元/）面積（）樓面價權重備注一土地費用合計1081162116.5%1土地出讓費用1039612086.632契稅416土地出讓費用4%二前期費用合計32871895.0%1勘探及設計費合計746地質勘探30文物勘探2345.78占地面積總規設計（含建筑方案設計）3131817.418元/施工圖設計3071520.4815元/園林景觀設計7218418元/2職能部門收費合計2441人防建設費040040元/市政設施配套費3482017.420元/綠化費17117.41元/墻改基金139817.48元/招標代理及標底編制費950.00331646工程造價22、3定額勞保費11710.03731646工程造價3.7抗震審查費、避雷630.00231646工程造價2預算編制費540.001731646工程造價1.7質量監督費320.00131646工程造價1招標管理費320.00131646工程造價1農民工押金2370.00753164614工程造價0.75監理費2530.00831646工程造價0.83三通一平費合計80臨時用水臨時用電臨時用路場地拆遷平整4其他費用合計20圍墻建設三綜合配套建設費用合計47652747.3%1給排水工程3482017.420元/2供配電工程（含變壓器、區外）6652517.425元/3供氣工程4550.351300223、63500元1300戶4供暖工程234913517.4135135元/(東區)5弱電工程3482017.420元/6道路、綠化、照明、環境、大門60017.4四建筑安裝工程費用合計31646181948.2%1商業裝修0002高層住宅（18層以上）25710145017.43電梯20700004地下車庫、人防523617003.085商業建筑010000五直接開發成本合計50509290376.9%六管理費用758直接開發成本1.5七銷售費用3176銷售收入4.5八不可預見費用1010直接開發成本2九營業稅+預交所得稅土地增值稅8687銷售收入11.8十財務費用150025000*6十一間接開24、發成本合計1513187023.1%十二總投資成本合計（所得稅后）6564137723598十三說明1、本投資成本估算是初步估算，最終建筑面積等指標應以最后在鄭州規劃局通過的規劃為準，屆時將據實調整總投資成本；2、農民工押金在工程結束后可退還開發商；3、供氣工程和供暖工程費用實際為購房者支付，開發商墊付；4、土地成本暫按120萬元/畝測算。5、本測算已考慮到投入資金的時間價值。XX置業XX路項目經濟效益分析表（高層住宅+臨街商業）序號內容合計（萬元）單價（元/）面積（）銷售均價備注一項目銷售收入合計7058042311多層住宅銷售收入0260002高層住宅銷售收入57540350016.44325、車庫銷售收入440085504沿街商業銷售收入864090000.965商業銷售收入000二項目其他收入合計30411農民工押金退還2372供氣工程費用回收4553供暖工程費用回收2349三項目總收入合計73621四利潤7980五投資利潤率12.16%XX置業XX路項目指標說明（高層住宅+臨街商業）相關說明方案:住宅 1、沿東明路商業為0.3萬平米; 沿未來路、XX路商業為0.66萬平米; 2、住宅項目容積率為3 3、建筑面積為16.44萬平米;人防0.58萬平米; 4、共有1300戶 5、地下車庫為2.5萬平米(共550個可銷售) 6、地上總建筑面積17.4萬平米;容積率3；附表二：方案二（26、區域性商業中心+公寓）可售商業及公寓投資估算表序號內容合計（萬元）單價（元/）面積（）樓面價權重備注一土地費用合計927677319.6%1土地出讓費用892012074.332契稅357土地出讓費用4%二前期費用合計22731894.8%1勘探及設計費合計546地質勘探26文物勘探2044.96占地面積總規設計（含建筑方案設計）216181218元/施工圖設計2231613.9516元/園林景觀設計61183.418元/2職能部門收費合計1639人防建設費040040元/市政設施配套費240201220元/綠化費121121元/墻改基金968128元/招標代理及標底編制費630.00321127、00工程造價3定額勞保費7810.03721100工程造價3.7抗震審查費、避雷420.00221100工程造價2預算編制費360.001721100工程造價1.7質量監督費210.00121100工程造價1招標管理費210.00121100工程造價1農民工押金1580.00752110013工程造價0.75監理費1690.00821100工程造價0.83三通一平費合計70臨時用水臨時用電臨時用路場地拆遷平整4其他費用合計17圍墻建設三綜合配套建設費用合計27392285.8%1給排水工程240201220元/2供配電工程（含變壓器、區外）530251225元/3供氣工程2100.35600128、83500元600戶4供暖工程9991357.483135元/(東區)5弱電工程240201220元/6道路、綠化、照明、環境、大門費用合計52012四建筑安裝工程費用合計21100175844.5%1商業裝修480002高層住宅1055515506.5含電梯3小高層住宅312012002.2含電梯4地下車庫、人防331517001.955商業建筑363011003.3含電梯五直接開發成本合計35388294974.6%六管理費用531直接開發成本1.5七銷售費用2659銷售收入4.5八不可預見費用708直接開發成本2九營業稅+預交所得稅土地增值稅7133銷售收入11.8十財務費用10201729、000*6十一間接開發成本合計12050100425.4%十二總投資成本合計（所得稅后）4743839533839十三說明1、本投資成本估算是初步估算，最終建筑面積等指標應以最后在鄭州規劃局通過的規劃為準，屆時將據實調整總投資成本；2、農民工押金在工程結束后可退還開發商；3、供氣工程和供暖工程費用實際為購房者支付，開發商墊付；4、土地成本暫按120萬元/畝測算。5、本測算已考慮到投入資金的時間價值。XX置業XX路項目經濟效益分析表（區域性商業中心+公寓）序號內容合計（萬元）單價（元/）面積（）銷售均價備注一項目銷售收入合計5908050371多層住宅銷售收入0002高層住宅銷售收入25900330、5007.43車庫銷售收入288083604沿街商業銷售收入510085000.65商業銷售收入252006300410500/5000/3600二項目其他收入合計13671農民工押金退還1582供氣工程費用回收2103供暖工程費用回收999三項目總收入合計60447四利潤13009五投資利潤率27.42%XX置業XX路項目指標說明（區域性商業中心+公寓）相關說明方案： 商業+公寓 1、商業總建筑面積4.6萬平米 專業商街為4萬平米； 住宅底街為0.6萬平米; 2、住宅總建筑面積7.4萬平米 小高層為1.5萬平米 高層為5.9萬平米 地下車庫面積為1.5萬平米(可銷售360個車位); 地下人防31、面積0.45萬平米 3、總用地面積約74.33畝，地上總建筑面積12萬平米;容積率2.42；附表三：方案二大賣場投資估算及經營收益現金流量表（一）大賣場投資估算表序號內容合計（萬元）單價（元/）面積（）樓面價權重備注一土地費用合計153590327.3%1土地出讓費用147612012.32契稅59土地出讓費用4%二前期費用合計3472046.2%1勘探及設計費合計92地質勘探4文物勘探340.82占地面積建筑方案設計34201.720元/施工圖設計39182.1918元/園林景觀設計11180.618元/2職能部門收費合計242人防建設費040040元/市政設施配套費34201.720元/綠32、化費211.71元/墻改基金1481.78元/招標代理及標底編制費90.0033153工程造價3定額勞保費1170.0373153工程造價3.7抗震審查費、避雷60.0023153工程造價2預算編制費50.00173153工程造價1.7質量監督費30.0013153工程造價1招標管理費30.0013153工程造價1農民工押金240.0075315314工程造價0.75監理費250.0083153工程造價0.83三通一平費合計10臨時用水臨時用電臨時用路場地拆遷平整4其他費用合計3圍墻建設三綜合配套建設費用合計2551504.5%1給排水工程34201.720元/2供配電工程（含變壓器、區外）133、07251.725元/3供氣工程00.35003500元400戶4供暖工程013500135元/(東區)5弱電工程34201.720元/6道路、綠化、照明、環境、大門費801.7四建筑安裝工程費用合計3153185556.0%1商業裝修220002高層住宅（18層以上）0145003扶梯8400004地下車庫、人防83317000.495商業建筑170010001.7五直接開發成本合計528931110.0%六管理費用79直接開發成本1.5七銷售費用0銷售收入4.5八不可預見費用106直接開發成本2九營業稅土地增值稅0銷售收入6.5十財務費用1562600*6十一間接開發成本合計34100.034、%十二總投資成本合計563000十三說明1、本投資成本估算是初步估算，最終建筑面積等指標應以最后在鄭州規劃局通過的規劃為準，屆時將據實調整總投資成本；2、農民工押金在工程結束后可退還開發商；3、土地成本暫按120萬元/畝測算。XX置業XX路項目指標說明（大賣場商業）相關說明方案： 1、大賣場經營商業 2、大賣場商業總建筑面積為1.7萬平米 3、地下車庫0.49萬平米（120輛車位） 4、總用地面積約12.3畝，地上總建筑面積1.7萬平米;容積率2.07；XX置業XX路項目經濟效益分析（大賣場商業）大賣場租金初步估算為35元/平米/月，1010年之前每年稅前租金714萬元，以后按每三年上調8租金35、計算。靜態投資回收期為10年（截至到2016年），動態投資回收期為14年（截止到2020年），折現系數按基準收益率6計算，2020年資產按5288元/平米變現8990萬元，折現到2006年9月的凈現值為3383萬元。（二）大賣場經營收益現金流量表2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年合計012345678910111213141現金流入1-1學校、會所等物業收入00000001-2大賣場商業租賃收入178714714714771771771832832832899899899899036、188161-3住宅銷售收入00000000001-4其他收入00000現金流入合計1787147147147717717718328328328998998998990188162現金流出2-1土地費用153515352-2建安工程費用315300000031532-3前期工程費用247100003472-4管理費用1960000000792-5銷售費用0000000002-6綜合配套建設費2550000002552-7財務費用01560000001562-8銷售稅費000000002-9不可預見費0106001062-10房產稅和營業稅031.15124.95124.95124.9513437、.925134.925134.925145.6145.6145.6157.325157.325157.3251078.82798現金流出合計1801386112512512513513513514614614615715715710798429.353凈現金流量-1801-3683.15589.05589.05589.0563663663668668668674274274279114累積凈現金流量-1801-5484.15-4895.1-4306.05-3717-3081-2445-1809-1122-43625099217342475103875折現系數10.9433960.889996038、.8396190.7920940.7472580.7049610.6650570.6274120.5918980.5583950.5267880.4969690.4688390.4423016凈現金流量現值-1801-347552449546747544842343140638339136934834997累積凈現金流量現值-1801-5276-4751-4257-3790-3315-2867-2444-2013-1607-1223-833-464-11633838內部收益率12.22%9凈現值（I=6%）338310說明現金流分析的起始節點為2006年9月鄭汴路東明路未來大道東明花園小區開發用地附圖一：宗地平面圖41