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1、 XX上城商業策劃方案第一部分 渝北區商業物業調研 1渝北區重點大型商業物業索引序號物業名稱規模（萬平米）區位商圈等級功能樓層業種經營情況主力店1金易都會200兩路三級復合6百貨在營重百兩路店2國美電器027兩路三級單一3家電在營3汽博中心350加工區單一汽配在營4易初蓮花280新西路單一4百貨在營5奧園1500管委會4購物在營6西部建材5730金開大道單一建材在營7財富中心1600新光大道未入市8米蘭天空250松牌路未入市渝北區作為重慶主城北部新興的房地產開發熱點區域，主要由北部新區、兩路、龍溪鎮、人和、新牌坊五大片區組成。區域內主要呈現為大型集中式專業市場聚集，知名、大型百貨主力店等相對缺2、乏的現狀。2渝北區商業發展趨勢：引用政府相關數據顯示，渝北區未來入市項目15個，入市面積為96.66萬平方米，位于主城區的第一位。其中，預售面積約為8.71萬平方米，占未來入市量的8.8%。區域內未來入市面積所占比重相對較大，未來入市面積為目前可經營總量的458.2%。其中，北部新區為未來入市量較大片區，建筑面積達73.4萬平方米，如西部建材城項目就占據約57.3萬平方米，其次為新牌坊片區，以財富中心為代表，入市面積約為16萬平方米，兩路片區則相對較小。3渝北區商業地產價格表商業物業樓盤名稱地址參考價格（元/）備注渝洲新城冉家壩龍湖居住區未出價總建面24.5萬平米，其中商業面積8萬方，車位103、75個金易都會渝北區義學路2號5000（起）均價6000金香林渝北區興科大道均價5000總建面22.69萬平米，商業面積1萬方協信TOWN城北部新區未出價社區商業物業樓盤名稱地址參考價格（元/）備注天一順和康城北部新區未出價，車位401個，均價1萬總建面5.30萬平米，其中商業面積0.77萬方，車位110個月伴灣渝北區興科大道均價2708金香林渝北區興科大道均價5000總建面22.69萬平米，商業面積1萬方，車位744個蘭亭水云澗回興鎮2000-3000總建面7.25萬平米，商業面積0.32萬方，車位233個榮錦龍匯苑新牌坊未推出總建面13.84萬平米，商業面積1.20萬方，車位401個水晶酈4、城新牌坊4200-7900渝北區地處重慶北端，為新興的房地產開發區域，目前區域內專業市場相對發達，與其他區域相比，其經營業種較為單一，專業市場可經營面積超過百貨類位居第一。但渝北區以住宅開發為主，區域內沒有形成相對集中成型的商業中心，商業規模小，檔次相對較低，導致有效消費人群外流。區域內社區商業和專業市場不斷涌現，規模化、品牌性的開發企業入住提升了區域知名度，預計在未來2-3年內渝北區將形成一個多中心、多組團、多層次的商業格局。第二部分 本項目商業物業分析一XX上城一期商業概況1XX上城一期商業分布圖2商業指標商業位置商鋪數量（個）總建筑面積（）單個商鋪建筑面積（）層高（m）開間（m）進深（m5、）2號樓一層617296344.1-108495約4約7約202號樓二層4187807暫時沒有分割約4約7約205號樓一層517287931-68約4約7約205號樓二層4188158暫時沒有分割約4約7約20合計721807 二XX上城周邊商業概況1項目周邊商業概況融科蔚城金城銀撙龍脊萬興家園商業規模10407.115000商業形態沿街底商，7米以上層高，已做隔樓面積30-15030-200招商時間2005年10月2004年底租賃價格30-45元/30-40元/商業定位社區服務性商業社區服務性商業銷售價格暫不銷售9000-14000元/銷售情況80%物業管理費餐飲35元/元/15元/交房標準6、清水交房，預留水、電、電視、電話、網絡清水交房，留給排水點，無煙道推廣統一招商、推廣和管理無統一招商、推廣和管理經營狀況已十分利超市為主的19家社區服務性商業，06年-07年免收租金，08年按實際租金收取，其它費用按實際發生繳納。目前，已經有？家因經營慘淡退租，其余商業客戶苦苦支撐，集體向地產公司要求經營補貼及減免物業管理費。中國郵政購買約100平米；中國移動購買80平米；雙星運動用品租賃450平米；中國信合租賃250平米；餐飲3家租賃500平米；五金建材、電動工具租賃、150平米。零星小商家約100平米。租賃門面的位置集中在金開大道和渝北區公安分局，租金建面40元/平米。朝本項目的門面部分租7、出，價格在20元平米，鴛鴦醫院。雙喜火鍋400平米、萬誼大酒樓1600平米，免租1年，租金20元/平米以下，租期5年。周邊商業小結：（1）周邊商業體量與本項目相當，多是底商、或加裙樓的形式，規模與形式與本項目一期相近；（2）底商面積區間在20-200平米之間，初融科蔚城外大都規劃為7米以上層高，至少可隔為2層。裙樓的面積可自由隔斷，面積都在300-2000平米；（3）本項目與融科都已租賃為主，進行統一的規劃、招商、管理。小項目商業已銷售形式，不進行統一規劃、統一招商、統一管理，因此物業費較低；（4）小項目對外銷售價格次街面集中在7000-8000元/之間（經內部人士透露：鴛鴦北湖郡湖津路門面08、6年初實際成交價在6000元內，是由一名溫州人購買，一次性購買了4個門面），臨金開大道和轉角商鋪對外公布價格在10000-13000元/，最高可達15000元/。在實際購買中可進行議價，這和我們前期了解到的一致。在鴛鴦這個位置來看，實際成交價格越高，具分析原因一是因為商業層高大多在7米以上，可以隔層為兩層甚至三層，面積平攤后價格相應減低；二是由于這兩個項目商業體量本身不大，當地開發商希望能在商業上實現利潤最大化，對其銷售速度并沒有太高期望。同時，其商業對住宅的銷售沒有太大影響；（5）從周邊三個項目的來看，商業體量相當，共13000左右，銷售已經持續了一年以上的時間，均銷售了60%，且在05年-9、06年消耗了大量的周邊原駐商業經營者和投資者。由于本區域為新開發區域，原人氣和商業氛圍嚴重不足，在05年-08年期間對外來的購買者的投資吸引力不大，加上價格過高，商業銷售抗性較大；（6）萬興家園在商業銷售后期，將未售商鋪和裙樓拿出來招商，以營造商業氛圍，從目前經營情況分析餐飲經營較好。2北部新區大型社區商業概況奧園水晶酈城金科美鎮上街商業規模370002500010000商業形態獨立商業區，3層5個獨立商業區。2-3層，層高3-4米，沿街底商及裙樓商業區面積20-20060-30040-1000招商時間2005年5月2005年4月2006年10月租賃價格代客租賃20-80元/代客租賃30-6010、元/25-30元/出租情況無無25%銷售價格6500-14000元/4500-8500元/11000元/銷售情況15%，銷售多為背街的60%30% 物業管理費4元/4元/3元/交房標準清水交房，配獨立的衛生間和廚房（集中排煙道、集油池）清水交房，配獨立的衛生間和廚房（集中排煙道、集油池）清水交房，墻面刷百，配獨立的衛生間和廚房（集中排煙道、集油池）推廣統一招商，統一推廣，統一管理無統一招商、統一推廣統一招商，統一推廣，統一管理經營狀況8月24日開街，賣師傅超市、秦媽火鍋等3家餐飲企業簽約正在經營的有：裝飾公司，私家菜館，五金店，美容美發，二手店，窗簾店，便利店等正在經營的餐飲為小型的社區商業，11、目前簽約預計07年年初開業的為南充大酒店、小洞天餐飲大中型餐飲北部新區大型社區商業小結：3.5萬左右，融科蔚城一期陽光帶商業約1萬平米，商業定位于社區服務中心；（2）大社區商業的形象是該社區整體形象和品質的體現，因此大多對商業作整體規劃，統一管理和推廣，由此帶來的是物業費的增高，達到4元/；（3）租賃價格在20-80元/，集中于30-40元/，銷售價格在5000-14000元/之間，集中于6500-8000元/；（4）從位置上看，幾個可比項目位置優于XX上城，均緊鄰政府辦公樓及眾多企事業單位，商業氛圍較好；（5）從正在銷售和經營的商業來看，離主城區近的項目，銷售情況較好，但是由于本身周邊商業飽12、和，出租和經營狀況不理想。已水晶酈城商業為例，由于遠離主城區項目，又是新開發區域，龍湖從一開始就以投資性物業低價銷售，為后期商業升值預留空間，加上龍湖的區域品牌和對大型零售商的引進，很大程度增加購買信心，在最短的時間內回流現金，有效的回避了經營風險。此來一舉3得，又為龍湖傳奇加上了厚重一筆。銷售和租賃狀況不理想的，如奧園，本身的商業體量就需要未來10萬人的消費群，銷售商業價格普遍偏高，使其投資風險全部轉嫁到購買者身上，后期又無主力店支撐，加上奧園一、二期花園洋房總才1200套，目前入住了40%，入住人口也才1千余人，使其開發的商業物業招商困難，目前僅引進了賣師傅超市等社區商業，餐飲引進了秦媽火13、鍋、潮州甲魚館、野魚府3家，但都沒有正式開張營業，暢谷商業街于06年8月24日開街正式對外招商。3市場情況對XX上城商業未來3年內的參考意義（1）商業3年內不宜出售，如要銷售，銷售價格要為現在購買客戶預留一定的升值空間，北部新區特別是經開園，離主城區遠，周邊配套不成熟，居住人口少，現階段對商家及商業投資者的吸引力不足,并且賣不出開發商期望的價格。除非有大型的主賣場進入XX上城（鴛鴦）；（2）市政府常務會審議通過的“十一五”商貿流通產業綜合發展專項規劃中提出，未來五年內，我市將在現有5大商圈的基礎上（解放碑、觀音橋、楊家坪、南坪、沙坪壩），新建培育6大商圈（茶園、西永、大渡口城區、渝北兩路、巴南14、魚洞、北碚城區）；同時，還要重點打造30條商業特色街，發展200家星級農家樂。（3）在三北區域商圈的影響范圍分別為：觀音橋商圈主要服務與輻射主城北部及外來消費者，渝北兩路商圈服務與輻射渝北區及北部新區消費者；僅僅簡單的社區商業定位遠遠吸引不了外來消費者來此地消費，綜觀藍湖郡藍調街區基本定位于家飾家具專業賣場，06年10月28日美克美家藍湖郡店試營業，營業面積600平米，分2層分布，比南岸中心店小但更加精致。美國的阿士萊預計將在07年初進入，營業面積約為1000平米；（4）在07年7月首推金開大道2號樓，提高其號召力和輻射范圍。但配合一期的入住可引入急需解決的生活配套商業，二層已社區超市為主，一15、層已服務性社區商業為主；（5）根據市場與自身的實際情況，07-08年可免收商業租金，09年商業租賃價格在15-25元/的區間內較為適宜。而對于銷售價格，針對集團客戶購買，銷售價格不能于周邊項目相比，金開大道商鋪價格在一樓8000-9000元/，二樓5000元/；（9）根據項目實際開發進度和鴛鴦當地人口的自然增長，在09年后有必要引進一家主力零售商家，面積在2000平米（如：新世紀連鎖超市）；三XX上城一期商業定位及規劃1商業定位08年社區商業中心（社區超市、休閑水療）XX上城占地約500畝，項目完成后居住人口約5000人。中型規模的居住社區需要合理的社區商業配套，統一形象、統一規劃的社區商業本16、身具有升值潛力，對住宅后期的銷售有強力支撐，并為業主提供多功能的服務，但單純的以社區商業又無法消化如此大的商業體量，按商業與消費人口的配比關系1萬方的商業面積需要2-3萬人的人群消費，鴛鴦區域的商業已經到達近3萬方，按此計算鴛鴦當地需要5-6萬人的消費基礎，這就需要3-5年的時間培育和消化商業，所以說XX上城商業真正突現價值應在2010年以后，目前商業招商會面臨非常尷尬的境地。底層上裙樓商業作為目前在重慶社區商業的主要形式。社區商業以靈活性、個性化、便利服務等特點，成為零售業及商業地產中有投資潛力的項目之一。但社區商業在商業業種、業態組合方面的局限明顯，存在著業態單一、多元化經營不足的隱憂，社17、區商鋪利潤較薄，投資回收期長，加上按照住宅標準建造的底商既難以滿足商鋪經營的硬件標準，同時也涉嫌擾民，影響居民的生活質量，不符合社區商業建設以人為本的服務理念。綜合以上信息，結合市場機會、競爭對手及商業市場的分析，只有做有特色有主題的商業項目才能發揮其品牌號召力及影響力，從06年商業投資項目熱點集中在：汽車養護、足道、保健食品、洗衣、教育培訓、家居用品、健身7大類，從未來潛景分析，北部新區房地產市場的逐步形成，入住逐漸提高，家裝、家飾、布藝、社區服務性商業等需求看漲，在07年XX上城一期商業以引進以上商業的品牌店、專賣店、加盟店作為整個招商的重點。208年前金開大道2、5號樓已超市招商為主，同18、時對社區服務性商業如郵政局、移動、電信、聯通營業廳、藥房、社區診所、小五金建材、自動取款機、社區銀行、社區餐館、美容美發、日用百貨的引入，方便業主及周邊消費者。商業銷售方面以優質客戶整體或分段銷售為主（銀行、移動、聯通、事業單位、大客戶購買等）。注重培養租賃客戶成為以后的商業經營或購買的主力。（1）租售的優劣勢分析優勢劣勢出租物業對引入商業有篩選，保證社區商業形象；統一規劃、招商和管理利于商業健康發展收益穩定增長迅速開業，聚集人氣運作周期長前期投入大，資金回收慢對后期管理和服務要求高銷售物業資金回籠快見效快風險低商業進入無序后期管理難投資客戶大于經營客戶，不利于積聚人氣從XX上城07年的前期商19、業招租情況分析，項目所處位置人氣和商業氛圍培養與現實有一定差距，特別是XX上城對立位于金開大道右邊，與金城銀撙、融科蔚城商業直接產生競爭。現階段商業招商會面臨巨大的困難，同時客戶對前期入住后生活的不便利及交通狀況的局限性抗性較大，營銷管理部建議3年內適宜采取租賃為主，優質客戶整體或分段銷售相結合的形式，公司提供必要的資金支持與讓利扶持，吸引中小型的品牌加盟商家入駐并快速開業經營并存活下來。（2）一期商業整體考慮根據我們對一期組團內未來3年的社區性商業中心培育的考慮，將項目一期商業分二個階段進行租賃及服務水平的提高。1、 從2007年7月招商啟動開始到2008年12月31日止為第一階段：起步期。20、重點針對2號樓主力超市類招商，在租金優惠上給予品牌、專買、加盟客戶極大的優惠，此階段的目標為“進一家活一家”的原則，循序漸進的完成此類商家引進，同時加強租賃客戶的凝聚力和服務水平，多方面為租賃客戶提供經營便利及經營渠道。2、 08年1月-12月份為第二階段：培育期。在基本形成社區服務型商業市場雛形，逐步形成較為完善的社區服務性商業形態和針對主力休閑類商業的引入，將商業服務有效的輻射周邊區域，為周邊客戶提供有一定購物樂趣和檔次的綜合服務性商業街，此階段的目標為“一家強過一家”的原則。商業服務水平上一個臺階，能為租賃客戶提供一定附加值的服務，整個商業具有一定的抗風險能力和區域品牌號召力。3、 0921、年1月-12月份為第三階段：完善期。預計在08年北部新區居住整體形象基本形成，位于金渝大道的金山國際商務中心、查氏中心、汽博中心、出口加工區范圍內整體商務氛圍初見規模，將會形成一個初步的商業及商務活動的三北商業副中心。在09年，此階段的目標為“具有一定品牌號召力和市場輻射力”的商業引入原則。一期2、5號樓整體商業出租率達到70%，每年商業淘汰率控制在5%-8%。項目的社區配套小區會所、社區超市、休閑保健、成為組團內重要的集休閑、購物、服務為一體的社區服務性商業中心。l 公司歡迎XX上城業主在本項目自主創業，大力發展品牌店、加盟店、專賣店；l 相同業態如干洗店、沖印店等在07年期間每棟暫定一家進22、駐，而對有檔次區別的美容美發、餐飲等允許多家進駐；l 相同業態優先考慮品牌連鎖店進駐；出租商鋪范圍：07年主推2號樓、08年推5號樓商業如銷售只針對集團客戶(通信、郵政、電力、金融、大型餐飲和團購等)開展3XX上城一期2、5號樓商業規劃根據我們項目區域位置及一期社區商業布局，可以確定一期商業的業態組合為“以社區超市為主，社區生活配套功能為輔，首要目的為奠定商業發展價值的基礎”。此種業態組合的特點主要是以社區超市及各輔助性商業的品牌號召力，帶動項目人氣，配以生活、購物、休閑、康體等其他類型為輔助設施。 2號樓、5號樓的規劃為：2號樓：一樓1家主力社區超市，面積500-1000平米（目標：重慶本地23、知名新世紀超市、重客隆、重啤小超）。移動、聯通、電信、郵政營業廳、電力交費點、天友酸奶、洗衣店、藥店、布藝店、二手房店、家飾店、百貨小商品等；二樓休閑保健服務業、網吧、5號樓：一樓兒童藝術、培訓中心、玩耍為主的主題商業；二樓銀行、餐飲。 四招商現狀分析1現在的招商進展情況成功引進以十分利連鎖超市為主的生活配套，輔以重慶移動營業廳、重慶聯通營業廳、手機專賣店、干洗店、社區診所、桐君閣藥店、小五金建材、美容美發、字牌廣告、理發店、窗簾店、兒童服飾、文具店、打字復印、游戲廳、茶樓。以上商業以于06年9月1日前多數開業。2租賃客戶分析表：（06年10月30日分析表）客戶在經營過程中集中提出的問題：1、24、人氣嚴重不足；2、每天營業額少的可憐，個別商家無營業額的情況；3、商業氛圍嚴重欠缺；4、門面的開間小，進深大；5、門面的入口設計欠缺，不利于商業的展示和客流進出；6、商家進入的風險高，前期投入大；7、物業公司收取的裝修管理費高；8、商業門面設計不適合商業經營；9、物業公司的服務水平及服務效率還需提高；從客戶的反映來看，06年2月28日前執行優惠政策的出臺，對其租賃價格異議不大，問題主要集中在經營中商業客戶對整個項目人氣及商業氛圍欠缺和自身經營管理欠缺加大了經營風險，加上一期商鋪設計、入戶門位置等不利因素影響，已對后期租賃工作帶來很大的阻力及負面效果。策劃推廣部擔心在07年開始公司對租賃客戶收取25、租金后，按照現有的人氣和消費水平，很難保證有租賃客戶能夠堅持，這樣就可能會發生在07年年初大量的租賃客戶集中退租或提前解約。而在06年下半年開始至今商鋪購買的客戶少得可憐，說明目前商業氛圍欠缺直接導致客戶投資信心不足，因此將未來3年里，營造商業氛圍，扶持新進商業為主、維護現有租賃客戶，吸引人氣，提高服務水平，增加市場抗風險能力是開發公司在商業運作中的主要任務。五招商原則1定價策略(1)按不同位置確定商鋪的均價，分為3個級別最少加價租金售價一級：金開大道沿線+15+1500二級：繽花街（層高6米）+10+1000三級：萬象街00(2)在各級中分為3個小級最少加價租金售價一級：在整個社區的主入口、26、轉角處等人流集中處+20+1500二級：該路段的靠近入口位置+10+1000三級：中間普通位置00(3)根據業態的臨時租金調整根據業態的不同可在原規劃的價格上調整,如遇盈利能力強,成本回收快的業態按該段最高價租賃,如餐飲、建材、二手房店、游戲廳、網吧等；如遇盈利能力弱，又是社區必備商業業態的可按最低價格標準收取，如干洗店、影碟店、蛋糕店、書報店等。2銷售價格其中：集團客戶（銀行、通信、郵政、市政和團購等）湖津路B2線-8、11號樓銷售價格6500-8000元/，均價7000元/；鴛鴦路B6線-12、14號樓銷售價格6000-7000元/，均價6600元/；金開大道-1號樓銷售價格7000-8027、00元/，均價7500元/；總體銷售均價7000元/（按住宅：3500元/的2倍計算）其中：集團客戶（銀行、通信、郵政、市政和團購等）集中餐飲銷售價格一樓8500元/，二樓6500元/，三樓7500元/（送露臺），整棟銷售另議；超市銷售價格7000元/（送庫房），整層銷售另議；銷售大廳銷售價格二樓6000元/，三樓6000元/（送露臺），整棟銷售另議；3。租賃價格（建筑面積）09年租賃均價：根據目前北部新區經開園商業物業市場放量大，整個商業氛圍欠缺，常駐與流動人口不足，消費力低的現狀。我們將商鋪09年租賃均價定在一樓20元/、二樓10元/。其中（已本地實際承受租金為基礎）：2號樓一樓租賃價格228、0-25元/平米,二樓租賃價格10-15元/平米5號樓租賃價格20/平米,二樓租賃價格20元/平米租金價格只是根據目前項目實際租金水平及客戶所承受的租金基礎上擬定的。如遇特殊租賃客戶按一事一議的原則協商。（4）價格表(見附件一)2物業管理費的收取3元/平米（建筑面積）3付款方式3年起租，租金季付在簽定租賃合同時交納5000元（其他）、1萬元（餐飲）、2萬元（超市）的保證金在簽定租賃合同時預交3個月的租金租期到時，承租者有優先購買或在同等商業情況下優先租賃的權利407年7月07年12月31日期間執行的租賃政策（1）免租優惠期：業主：3年的免租培育期；非業主：2年的免租培育期（2）租金遞增政策0929、年20-25元/平米，2010年25-30元/平米，2010年30元/平米。備注：游戲廳、網吧、茶樓、咖啡廳、足浴保健、兒童樂園、藝術活動中心、大型餐飲、主力超市和單個租賃面積超過500平米的商業根據實際情況商談。目的：在前期諸多設施設備和商業環境尚在完善中，對于07年進入的商家，合理的免收租金，減少商家營運成本，為商家提供健康的經營環境，為業主提供較為完善的生活配套服務是公司的首要任務。（3）租賃范圍07年主推2號樓商業、08年推5號樓商業（4）招商范圍主力超市、各營業網點、社區餐飲、生活配套、建材小五金5交房標準地面：水泥砂漿找平拉毛地面墻面：水泥砂漿抹平天棚：水泥砂漿抹平門：彩色鋁合金帶30、白玻窗：彩色鋁合金帶白玻給排水：水表出戶集中。表后接至戶內，預留一個給水點、一個排水接口。電：電表出戶集中。表后接至配電箱有線電視：接至戶內弱電箱，內留有線電視接口1個電話：接至戶內弱電箱，內留電話線接口1個6商業交付時間2號樓：07年6月30日5號樓：六商業租賃及銷售流程商業管理1租賃流程上門咨詢客戶尋找客戶客戶洽談租賃登記帶客戶看商鋪電話回訪客戶作好記錄NO與商業管理簽定租賃合同YES工程設計物業意見客戶要求財務收取租金和保證金相關資料手續移交物業，辦理入伙（客戶管理存檔案）作好客戶記錄存檔、商業管理2銷售流程上門咨詢客戶尋找客戶客戶洽談購買登記帶客戶看商鋪電話回訪客戶作好記錄信息反饋給銷31、售部，準備合同與銷售部簽定買賣合同作好客戶記錄存檔財務收取房款和其它費用NO工程設計物業意見客戶要求YES相關資料手續移交物業，辦理入伙（客戶管理存檔案）3 賃交房時流程地產公司：提交租賃商鋪所需資料（個人租賃：個人身份證復印件一份、商業投資計劃書一份。單位租賃：法人身份證復印件一份、工商營業執照復印件一份、企業代碼復印件一份、稅務登記證復印件一份、資格證書（如有）復印件一份）；繳納相關租賃商鋪費用（保證金、租金）；簽訂租賃合同、確認交房時間；物業公司：物業公司發出入住通知；客戶持租賃合同、租金發票、入住通知到XX上城物業管理處辦理入住手續和裝修手續，繳納物業管理費、裝修保證金、裝修管理費等相32、關費用；XX上城物業管理處全程陪同客戶驗樓、確認水、電起止度、收樓、交鑰匙；客戶提交裝修設計方案報XX上城物業管理中心審核確認；裝修設計方案通過客戶開始裝修；XX上城物業管理處工程部時時監控并驗收裝修是否合格；客戶開門營業4特殊商家的處理原則遇特殊商家，如品牌餐飲、超市、家居家飾布藝、健身中心、藝術活動中心、大型休閑娛樂場所等，場所、價格、年限、交房標準及談判過程等及需以書面形式報總經理室，并經總經理室商討后決策。七07年經濟測算商業位置總面積（）平均租金（元/年）年收益（元）銷售均價（元/）銷售金額（元）2號樓一層2號樓二層5號樓一層5號樓二層合計07年租金和銷售預算表均價10%30%50%33、70%80%100%租賃收益20元/183043549129915215128130114643441830430銷售金額7225元/7，280，94321，842，82936，404，71550，966，60158，247，54472，809，432八資源保障1、06年12月31日完善11、12、14號樓商業收尾工程；206年12月31日完善湖濱廣場整改，增加湖濱休閑玩樂項目，提供人流量；3確認商家需制作的門頭、字牌、招牌的用材、尺寸大小和規格（完成）；4公共區域適當增加商業鋪面的導視系統（策劃推廣部、物業公司）；5增加鴛鴦路上的休閑長椅及垃圾箱（策劃推廣部、物業公司）；6推廣上根據餐飲類商34、業招商、商業分段銷售情況，包括招商噴繪、單頁的制作、商業活動的策劃組織和執行、商業相關報媒的投放；7談判原則允許適當提高報價，成交價格不低于該區域最低價格標準；8大型租賃單位對停車位的使用、停靠、出入、管理等問題（物業公司）；9銷售部支持；銷售人員參與商業銷售，建議提成2；九商業街2007年包裝及活動構想及費用預算一期商業面積有8000多平米，主要針對社區經營，不太容易吸引外來消費者。但良好的環境可能會吸引到周末游玩和休閑的人群，可以對商業起到積極的推動作用。因此適當考慮一些推廣活動，以維護良好的商業的形象，并配合住宅銷售。12007年5月1日-07年5月7日商業街開街嘉年華商業開街嘉年華活動35、及預算項目內容金額（元）備注開街包裝開街包裝，熱烈氣氛、開街活動20000格調、小資、開街信息開街儀式、互動 活動有參與和互動性街區表演，商家優惠券發放20000熱鬧、參與、互動開街推廣DM單10000份5000訊報報廣晨報、商報、渝報150000公寓橫幅樓體銷售廣告50000合計225萬06年10月開始對沿湖景觀進行整改及建設，使其湖濱廣場和沿岸形成良好的休閑游玩氛圍，集中相對固定的消費群。金開大道沿街綠化整治完成。陽光帶銷售過50%，集中商業樓至少一家知名商家的簽約或二期將引進一家大型的零售商家，配合湖景高層的銷售隆重推出商鋪銷售信息，積累購買客戶，突出融科蔚城商業的投資價值。22007年36、10月1日-07年10月7日湖濱喜樂會一期陽光帶住宅銷售率達90%，業主入住率達80%，運動會所投入使用，商業的氣氛和社區文化氣氛要營造和諧、交流、熱烈有格調的街區氛圍。除本身營業的商業門面包裝外，在沒有開張或正在裝修的商業店鋪的櫥窗后，懸掛大幅湖濱喜樂會活動海報。對整體商家進行統一形象及促銷宣傳，組織互動活動。活動名稱：融科蔚城湖濱喜樂會活動主題：和諧、分享、快樂活動地點：融科蔚城湖濱廣場（主會場）、運動會所及銷售大廳為分會場活動內容：以湖濱廣場為活動休閑中心，結合藝術文化活動中心、兒童樂園、裝修裝飾設計公司、物業公司的業主活動，再配以互動游樂節目。舉辦融科蔚城湖濱喜樂會，定位融科蔚城街區的37、格調，吸引休閑類商家的入駐，讓其成為當地休閑游玩的好地方。湖濱喜樂會活動及預算項目內容金額（元）備注湖濱喜樂會活動湖濱喜樂會包裝，熱烈氣氛、湖濱喜樂會活動20000格調、小資、湖濱喜樂會湖濱喜樂會活動儀式、互動 活動有參與和互動性街區表演，商家優惠券發放10000和諧、分享、快樂湖濱喜樂會活動推廣DM單10000份5000訊報短信互動重慶移動50000公寓橫幅樓體銷售廣告20000合計105萬總費用控制在50萬內附件：1 商業認購書（住宅認購書同時使用）2 商業門面租賃合同3 一期商業分布圖及租售價格表4 用戶手冊（物業公司確認）5 裝修手冊（物業公司確認）6 商業買賣合同（由商業策劃、客戶管理部、公司律師共同擬定）7 物業相關入住，裝修申請等其他資料（物業公司確認）