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1、第一章 項目簡介一、項目名稱：荔園小區二、項目地址：深圳市南山區蛇口太子路87號三、入伙時間： 四、項目面積：建筑面積21980平方米五、項目建筑：15棟六、項目戶數：1080戶七、綠化率： 25%八、收費面積：21980平方米九、收費標準：/平方米月十、項目車位260個十一、目前物管：深圳市XX物業管理有限公司十二、接管時間： 第二章 企業簡介第三章 企業組織架構副總經理計劃財務部行政人事部公司策略規劃委員會總經理辦公會議決策層機構公司總經理公司行政總監投資管理部部公司本部地區管理財務管理部人力資源部客戶關系部經營發展部資訊管理部地區項目總監客戶關系部經營發展部中心主任服務中心財務部環境部客2、戶部保安部工程部工程管理部公司運營總監第三章 企業理念第四章 企業專業素質第四章 企業專業素質一、“xx物業”企業文化策略篇宗旨：構筑溫馨社區，營造高尚生活組織：學習型、創新型企業：知識型、資訊型、執行型行動篇以顧客為先、誠信經營為源、熱情服務為本以團隊為本、尊重員工價值、體現職業精神理念識別融管理于服務之中，與顧客一起打造高尚之生活創卓越于平凡之時，集顧客價值于點滴行動之中行為識別以您為尊，體現專業與微笑尊重客戶、尊重同事、尊重事實一切從顧客角度出發追求存在價值 服務篇用專業技能服務人，用敬業精神感動人用規范行為引導人，用真摯情感溫暖人用工作激情影響人，用熱情服務滿意人提示篇 關注過程、注重3、結果、細節決定成敗溫馨篇真誠來自于關懷，關懷出自于理解，理解有賴于溝通二、“xx物業”服務理念1、客戶關系：致力于與客戶建立一個長期、穩定而友好的合作關系，通過嚴格和規范的管理，向客戶提供文明而高效的服務。2、員工培訓：以人為本的企業思想，把員工培訓當作企業生存與發展的重要保證措施常抓不懈。3、安全服務：將安全管理寓于服務之中，以安全保服務，以服務促安全，為各業主和用戶能在一個恬靜、安全的環境中工作和生活創造條件。4、工程維修：工程維保隊伍堅持“高效、優質”的服務方針；以日常維保與計劃維修相結合，日常勤巡與定期檢查相結合，變事故性搶修為預防性維修，從根本上保證了設備的安全運行。5、保潔服務：采4、用先進的清潔保潔技術手段，致力于各類物業日常保潔、蚊蟲消殺、綠化養護等高品質保潔服務，為業主營造一個整潔、舒適的生活環境。6、物業顧問：在“百年物業”對外拓展的項目中，通過多種方式合作，對高檔和大型物業開展專業、優質的顧問管理工作。7、財務管理：為客戶和業主著想，處處精打細算，體現對業主和用戶的負責精神；堅持公開和透明的原則，定期向業主公布物管項目財務收支情況，主動接受業主和用戶的監督和檢查。三、“xx物業”管理優勢“深圳市xx物業管理有限公司”自成立以來，遵循“以人為本，以客為先”的指導思想，奉行“真誠服務、優質高效”企業精神，經過多年的努力和錘煉，已建立了一支懂經營、會管理、精業務、肯奉獻5、高素質的物業管理隊伍。物業管理體系具有鮮明的個性和優勢，在市場上已逐步形成了具有“百年物業”特色的物業管理品牌。（一）“以人為本”的管理模式1片區管理模式：針對物業管理面積大、類型多的特點，按物業類型和規模分高層、綜合小區、寫字樓、幾個片區，并分別設立項目總監進行管理。2消防安全管理模式：充分利用小區業主資源，引導老年或離退休業主成立消防安全巡邏隊，每天執行巡邏任務，并做詳細記錄。3客戶完全滿意模式：建立了以崗位職責為基礎、以流程管理為核心、以客戶服務為中心、以客戶滿意為目標的管理體系。4酒店管理模式：借鑒酒店管理方式，為客戶提供星級管理服務，客戶滿意率均達到85%以上。5互動管理模式：在小6、區物業管理中，以培養業主的參與意識、加強與業主溝通為主要目的，充分發揮業主的積極性，參與物業管理事務，讓業主進一步了解物業管理，增強共識。6首問負責制服務模式：方便業主，提高客戶服務效率和滿意率，要求客戶服務中心工作人員，在為客戶提供服務時，采取服務跟蹤到底的服務模式。（二）“至誠先進”的管理理念1“以人為本，以客為先”是管理理念員工是企業靠山。“百年物業”人性化的管理，把員工滿意度作為企業生存和發展的一個重要指標，通過持續培訓，職業設計，激勵每一位員工積極性和創造性。先有微笑的員工，才有滿意的顧客，員工以客為先，客戶回報企業，企業報效社會。2“精心管理，全心呵護”是服務理念精益求精，全心管理7、用心服務。物業管理的行業特征造就了“百年物業”強烈的責任感和使命感，關注點點滴滴，呵護每家每戶，主動、熱情的服務品質構筑名家物業發展的基石。3“真誠服務、優質高效”是企業精神“百年物業”秉承“伯萊德投資”二十年風范，成于斯，長于斯，誠信依法經營，至誠服務客戶，“百年物業”造就了近20萬平方米的規模，服務來自世界三十多個國家和地區的數萬至尊業主，哺育和催生了我們“真誠服務、優質高效”的企業精神，追求并不斷超越自我的卓越目標。4“為客戶提供安全、舒適、優質的物業管理服務，以滿足和超越社會、客戶對物業管理不斷增長的需求”是“百年物業人”的歷史使命“xx物業”以“管家”的身份向業主和用戶提供真誠的服務8、，在寫字樓、別墅群、商城和工業區為業主提供著優質高效的服務，并不斷提升管理水平，打造具有“百年物業”特色的管理模式，形成為客戶服務的一體化模式，實現滿足和超越社會、客戶不斷增長需求的公司使命。5“追求卓越目標，至誠服務客戶，不斷超越自我，誠信依法經營，尊重信任員工，團隊協作發展”是員工共同價值觀的核心“xx物業”致力于打造一支優秀高素質物業管理隊伍，注重員工十項素質培養，在公司員工推行國際流行的5S管理，即常自律（Self-discipline）、常組織（Structures）、常整頓（Systematise）、常清潔（Sanitise）和常規范（Standardise），體現了“百年物業”員9、工共同價值觀的核心。4彰顯品牌之矚目業績“xx物業”遵循“以人為本、以客為先”的管理理念和“精心管理、全心呵護”的服務理念，通過質量管理一體化，人才戰略本地化，實現企業規?；?、管理集約化、經營規范化，獲得了業主、發展商、行業、政府一致贊譽。第五章 企業經營資質證書(略)一、企業營業執照二、企業稅務登記證書三、組織機構代碼證書四、資質證書第六章 項目存在的問題和管理優勢一、目前存在的問題第六章 項目存在的問題和管理優勢1、建筑物老舊，部分設施設備需要加強維護。 2、綠化面積大，但效果不理想，需要正常補缺、保養。3、清潔狀況不理想，需要加強。4、管理人手不足，存在一定安全隱患。二、小區管理優勢1臨10、近地鐵口，交通便利，周邊設施配套完整，周圍環境優美，區內綠樹成蔭，適宜打造宜居小區；2.只有一個出入口，可以節約人力成本； 3.基礎設施基本完好，并且水電氣均抄表到戶，無需物業做過多的前期基礎建設投入； 4.小區業主素質高，且出租率低，容易溝通和配合，便于物業組織業主活動； 5.蛇口街道辦事處和社區工作站對社區管理的大力支持，是物業服務企業與小區業主齊心協力共建家園的堅強后盾。三、經營風險 、人車同道、消防通道不暢通、樓棟門損壞，存在安全隱患，如果小區沒有物業管理用房及員工宿舍，管理遭到削弱，將大大增加這一風險；2.小區收入少，如不能保持較高的收費率，物業管理方存在虧損風險（詳見第九章項目成本11、預算）。第七章 服務合同荔園小區物業服務合同（草案）第一章 總則第一條 合同當事人委托方（以下簡稱甲方）：名稱(業主委員會/業主): 荔園小區業主委員會 代表人： 身份證號碼 通訊地址：深圳市南山區蛇口太子路87號 聯系電話： 郵政編碼： 518000 物業服務企業（乙方）：名稱 : 營業執照注冊號： 企業資質證書號： 法定代表人： 聯系電話： 委托代理人： 聯系電話： 通訊地址 郵政編碼： 518054 根據中華人民共和國合同法、中華人民共和國物權法、深圳經濟特區物業管理條例等有關法律、法規的規定，甲乙雙方在自愿、平等、公平、誠實信用的基礎上，就荔園小區 項目（物業名稱）（以下簡稱“本物業”12、）物業服務有關事宜,協商訂立本合同。第二條 物業項目基本情況名稱: 荔園小區 ；類型: 多層住宅 ；坐落位置: 深圳市南山區蛇口太子路87號；建筑面積: 21980平方米；實際收費面積： 21980 平方米區域四至:東至： / ；南至： / ；西至： / ；北至： / 。委托的物業構成細目以甲乙雙方實際驗收清單為準，并作為本合同的附件。第二章 物業服務內容和標準第三條 物業交接（一）甲乙雙方應在服務合同生效之前，與原物業服務企業就交接時間、交接內容、交接查驗、交接前后的責任等事項進行約定。交接時間應確定具體時點，約定時點前責任由原物業服務企業承擔，約定時點后責任由乙方承擔。（二）乙方應在約定時13、點接管物業區域內的檔案資料、物業服務用房及屬于本物業區域內的物業共用設施、設備、構筑物及其附著物、公共區域，并對接管資料和物業進行逐項查驗接收，并簽字確認。（三）乙方和原物業服務企業對查驗結果存在爭議的，應在查驗記錄中載明，并明確解決辦法；原物業服務企業拒不撤出的，甲方應通過司法途徑解決。第四條 物業服務內容（一）制訂物業服務工作計劃并組織實施；管理相關的工程圖紙、檔案與竣工驗收資料等；根據法律、法規、規章和管理規約的授權制定物業服務的各項制度。（二）房屋共用部位的日常維修、養護和管理。共用部位包括：公共通道、樓梯、扶手等 。（三）共用設施設備的日常維修、養護、運行和管理。共用設施設備包括：照14、明、消防設施、路燈等 。（四）附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理。（五）公共綠地養護和管理。（六）清潔服務，包括房屋共用部位、公共場所的清潔衛生，垃圾的收集等。（七）協助做好維護秩序，對車輛（包括自行車）停放進行管理。（八）協助做好安全防范工作。發生安全事故，及時向有關部門報告，采取相應措施，協助做好救助工作。（九）消防服務，包括公共區域消防設施的維護，建立消防管理制度。（十）電梯的日常維護和管理。（十一）負責編制房屋、附屬建筑物、設施設備、綠化的年度維修養護方案。（十二）按照法律、法規、規章和管理規約的有關規定對房屋裝修提供其他服務。業主或物業使用人申請裝修時，乙方應當告知相關的限制性規定15、和注意事項，與其訂立書面的裝修服務協議，明確雙方的權利義務，收取裝修保證金 元/戶和施工人員證工本費用。（十三）對物業區域內違反有關治安、環保、物業裝修和使用等方面法律、法規、規章的行為，應及時告知、建議、勸阻，并向有關部門報告。（十四）制定預防火災、水災等應急突發事件的工作預案，明確妥善處置應急事件或急迫性維修的具體內容。（十五）設立服務監督電話，并在物業區域內公示。（十六）其他： / 。第五條 物業服務標準乙方同意按照甲乙雙方協商同意的物業服務標準提供服務。第三章 物業服務相關費用第六條 物業服務收費方式本物業區域物業服務收費方式為： 包干制。第七條 包干制（一）物業服務費用由業主按其擁有16、物業的建筑面積交納，具體標準如下：多層住宅： 1.3 元/平方米/月。（二）實行包干制的，盈余或者虧損均由乙方享有或者承擔；乙方不得以虧損為由要求增加費用、降低服務標準或減少服務項目。（三）實行包干制的，業主大會、業主委員會的工作費用（包括籌備工作費用）由 甲 方承擔。第八條 酬金制（一）物業服務費用由業主按其物業的建筑面積預先交納，具體標準如下：多層住宅： / 元/平方米/月；多層住宅（帶電梯）： / 元/平方米/月。（二）物業服務費用為交納的甲方業主所有，由乙方代管，主要用于以下開支：1、乙方員工的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；317、附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理費用；4、物業區域內清潔衛生費用；5、物業區域內綠化養護費用；6、物業區域內秩序維護費用；7、乙方辦公費用；8、乙方企業固定資產折舊；9、物業共用部位、共用設施設備的公眾責任保險費用；10、酬金；11、業主大會、業主委員會的工作費用（包括籌備工作費用）；12、其他費用： / 。（三）乙方采取以下第 / 種方式提取酬金：1、每季/每半年/每年 / ,計 / 元的標準從預收的物業服務費用中提?。?2、每季/每半年/每年 每季按結算的物業服務費用 10%的比例提取。（四）實行酬金制的，乙方應向全體業主公布物業服務年度計劃和支出年度預決算，并按季/半年 季 向全體18、業主公布物業服務費用的收支情況；同時，雙方按照約定每年聘請專業機構對物業服務費用年度預決算和物業服務費收支情況進行審計，聘請費用由甲方承擔；（五）物業服務費用支出應全部用于本合同約定的支出，年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續使用，年度結算后不足部分，由全體業主承擔，另行交納。第九條 物業服務費用交納業主應按 月 月/季度/半年交納物業服務費。物業區域內的已竣工但尚未出售，或者因開發單位原因未能按時交給物業買受人的物業，開發商應按前款規定交納物業服務費。第十條 停車服務費用停車服務費按以下標準收取：露天車位 110 元/個/月；車庫車位 / 元/個/月。其他約定： 停車位應先滿足業主需求 。乙19、方應與車位使用人簽訂書面的停車服務協議，明確雙方在車位使用及停車服務等方面的權利義務。第十一條 業主自用部位收費乙方應業主要求對業主房屋自用部位、自用設備提供維修養護或其他特約服務的，按雙方的約定收取費用，或按乙方在物業區域內公示的收費標準收取。第十二條 公共服務項目收費物業區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等市政公用事業服務單位應向最終用戶收取有關費用。乙方接受市政公用事業服務單位委托代收上述費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，不得限制或變相限制業主或物業使用人購買。第十三條 物業服務收費標準的調整物業服務收費標準的調整按下列第 （五） 項執行：（一）按政府規定的標準調整；（20、二）按每年 / %的幅度上調；（三）按每年 / %的幅度下調；（四）按每年當地政府公布的物價漲跌幅度調整；（五）按雙方議定的標準視市場情況調整。第四章 共用部位、共用設施收益及分配第十四條 共用部位和共用設施經營乙方在符合國家的法律、法規、規章的前提下經營歸業主所有的共用部位、共用設施用于廣告、房屋租賃、會所經營、商業促銷等活動，并每半年向甲方公布收益情況，接受甲方監督。第十五條 經營收益分配乙方經營歸業主所有的共用部位、共用設施所得收益按下列第 （一） 種方式使用：（一）納入物業服務費；（二）納入專項維修資金。第五章 雙方權利與義務第十六條 甲方的權利義務（一）審定乙方制定的物業服務方案，并21、監督實施。（二）對本物業區域內的物業服務事項有知情權。（三）對乙方有建議、督促的權利。（四）審核本物業區域內共用部位、共用設施的收益使用情況。（五）不得要求乙方在本物業區域內行使物業服務內容以外的物業服務。（六）應在乙方辦理接管 七 日前，提供符合辦公要求的物業服務用房以及員工宿舍，由乙方無償使用。（七）負責協調、處理、解決本合同生效前發生的遺留問題，不因此影響乙方工作。（八）協助乙方做好物業區域內的物業服務工作。（九）按照相關規定交納、使用和續籌物業專項維修資金。（十）對違反物業服務合同約定、逾期不交納物業服務費的物業區域內的物業費交納人，應督促其交納。（十一） 協助乙方開展有利社區的改造項22、目及增加必要收費 。（十二）有關法律、法規、規章和管理規約規定的甲方其他權利義務。第十七條 乙方的權利義務（一）根據有關法律、法規、規章及本合同的約定，按照物業服務標準和內容提供物業服務，收取物業服務費用 、特約服務費用。（二）制定物業服務計劃，負責編制房屋、附屬建筑物、設施設備、綠化的年度維修養護計劃。（三）向甲方告知物業區域內物業服務的有關情況。（四）可以選聘專業服務企業承擔物業區域內的專項服務項目，但不得將本區域內的全部物業服務委托給第三方；乙方與所選定的專業服務企業簽訂的合同不得低于本合同的服務標準，并對專業服務企業的服務行為承擔連帶責任。（五）妥善保管和正確使用本物業的檔案資料，及時23、記載有關變更信息。（六）及時向甲方、業主和物業使用人通報本物業區域內有關物業服務的重大事項，接受甲方、業主和物業使用人的監督。（七）對甲方、業主和物業使用人違反管理規約的行為，采取告知、勸說和建議等方式督促甲方、業主和物業使用人改正。（八）不得擅自占用本物業區域內的共用部位、共用設施設備或改變用途，不得擅自占用、挖掘本物業區域內的道路、場地。確需臨時占用、挖掘本物業區域內道路、場地的，應按規定辦理相關手續，制定施工方案，開工前要在物業區域內公示，施工過程中盡可能減少對正常秩序的影響，并及時恢復原狀。在緊急情況下，乙方為了公共利益可以先行施工，但事后應予以說明。（九）本物業區域內需另行配備相關設24、施設備的，乙方應與甲方協商解決。（十）對自身原因造成的事故承擔責任并負責善后處理。（十一）遵照深圳市物業專項維修資金管理有關規定，依法代收日常收取的物業專項維修資金，依法使用物業專項維修資進行物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。乙方每 三 個月（至少每半年一次）公布一次物業專項維修資金的使用情況。（十二） 乙方視經營狀況每年至少組織一次業主活動 。（十三）國家法律、法規、規章和管理規約規定的乙方其他權利義務。第十八條 對需進入物業區域內的宣傳、檢查、執法、救援等公共事務，甲乙雙方應當積極配合。第六章 合同時效第十九條 物業服務期限物業服務期限為五 年，自 年 月 日至 年 25、月 日。第二十條 期滿續約本合同期滿前，甲方決定不再聘用乙方的，應在期滿前3個月書面通知乙方；乙方決定不再續約的，應在期滿前3個月書面通知甲方。雙方同意續簽，應于合同到期前三十日內簽署新物業服務合同。第二十一條 接管前處理本合同終止后，在新的物業服務企業接管本物業項目之前，乙方可以繼續提供物業服務,雙方的權利義務參照本合同執行。第二十二條 不可抗力的終止因不可抗力致使合同無法繼續履行的，根據不可抗力的影響，部分或全部免除責任，其他事宜由甲乙雙方依法協商處理。第二十三條 終止后處理本合同終止后，甲乙雙方應共同做好債權債務處理事宜，包括物業服務費用的清算、對外簽訂的各種協議等；甲方、乙方應相互配合26、，做好物業服務的交接和善后工作。第七章 違約責任第二十四條 甲方違約責任甲方違反本合同約定，導致乙方未能完成服務內容的，乙方有權要求甲方限期解決；逾期未解決的，乙方可要求甲方支付違約金 / 元；造成損失的，乙方可要求甲方承擔相應的賠償責任。第二十五條 乙方違約責任乙方提供的服務達不到本合同約定的標準的，甲方有權要求乙方在合理期限內改進，乙方未能改進的，甲方可要求乙方支付違約金 / 元；給業主或物業使用人造成損失的，有關當事人可要求乙方承擔相應的賠償責任。第二十六條 提前解約責任除本合同第六章規定的合同終止情形外，甲、乙雙方均不得提前解除本合同，否則無過錯方可要求其支付 / 萬元的違約金；造成損27、失的，無過錯方可要求其承擔相應的賠償責任。第二十七條 乙方免責條款以下情況乙方不承擔違約責任：（一）由于甲方、業主或物業使用人的原因導致乙方的服務無法達到合同要求的。（二）因維修養護物業共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業主和物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的。（三）非乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失，乙方已采取應急措施的。（四） 因不可抗力造成的損失 。第八章 突發事件處理第二十八條 突發事件處理為維護公共利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄露、漏電、火災、暖氣管、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發28、事件，乙方因采取緊急避險措施造成損失的，當事人按有關規定處理。第九章 爭議解決第二十九條 爭議解決因合同的解釋或履行發生爭議，雙方應協商解決，協商不成的，可采取以下方式處理：（一）向有管轄權的人民法院提起訴訟（二）向 深圳市仲裁委員會 申請仲裁。第十章 附 則第三十條 其他約定（一）本合同未盡事宜，國家有相關規定的，依規定解決；沒有規定的，由雙方協商解決，并簽訂書面協議；（二）對本合同的任何修改、補充或變更應經雙方書面確認,并作為本合同附件，與本合同具有同等的法律效力。（三）本合同正本連同附件一式 三 份，物業管理主管部門備案一份，甲方、乙方各執一份，具有同等法律效力。（四）本合同經雙方法定代29、表人或授權代表人簽字簽章后生效。甲方：荔園小區業主委員會 乙方： 授權代表： 授權代表：簽訂日期: 年 月 日 年 月 日第八章 物業服務標準一、物業共用部位的維修、養護和管理1、 每日巡查，及時發現問題，小修三天內完，大修按計劃執行；2、 總體完好率達95%；3、 無亂搭建和違章建筑。二、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理1、每日進行巡查，重點設備由專人實施管理；2、小修不過夜，大修不超過三天（維修配件等原因造成遲滯例外）；3、各類設備設施總體完好率達96%以上，設備運行率達96%以上。三、物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通1、每日對小區公共部位進行30、清潔保潔，每日進行兩次垃圾清運，每周對各類沙井進行清潔一次，每月全面檢查小區各類管道，發現堵塞立即疏通；2、根據季節對四害消殺，春秋季每月對小區公共區域進行消毒；3、小區整體衛生環境達標準。四、公共綠化的養護和管理1、由專人對小區公共綠化進行養護和管理，各項養護制度落實；2、無因管理不到位造成大面積的樹木長勢不良，無大面積踐踏及黃土裸露現象；3、綠化完好率達90%以上。五、車輛停放管理1、建立各項車輛停放管理制度及小區車輛管理規定；2、年度無因管理責任造成重大的交通事件及治安刑事事件。六、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理1、小區入口實施24小時值守；2、建立各項突發應急制度并加以演練；331、小區發生各項治安事件時及時告知公安機關；4、無因管理責任造成的小區重大治安刑事事件。5、物業服務公司不承擔業主及用戶的人身、財產及第三者責任險。七、裝飾裝修管理服務1、建立各項裝修管理制度，業主至管理服務中心辦理裝修手續時告知業主各類裝修注意事項及禁止事項；2、由專人每日對裝修現場進行巡查，及時發現安全隱患并告知相關責任人進行整改；3、對于違章裝修且嚴重危害小區業主利益的及時告知主管部門。八、物業檔案資料管理1、各類檔案資料齊全，分類合理方便查詢 ；2、小區各類圖紙資料及業主資料保管齊全；3、合同期滿不再續簽時將所有資料造冊移交給業主委員會 。九、其他服務1、建立緊急突發事件應變機制，對小區32、出現的各類突發事件及重大治安及消防事件及時通報相關部門；2、按有償服務明碼標價牌既定標準向業主提供有償服務。第九章 項目成本預算服務中心設主任1名；財務部收銀員1人；工程部水電維修工1名；保安部保安人員6人；環境部3人；（清潔3人，綠化1人）共13人。荔園小區收支預算表 (單位 ：元)小區收費面積21980平方米序號項目月預算年預算備注一業務收入571746860881管理費28574342888管理費元/月2停車管理費28600343200260個*110元/月二支出1營業稅金按5.5%計提2人工費391004692001)服務中心主任(1人)4500540002)收費員兼內務（1人）32033、038400 3）水電維修工（1人）350042000 4）綠化工（1人）300036000 5）保安（6人）180002160003000元/月 6）保潔員（3人）6900828002300元/月3員工社保按2030元基數（347.87元/月/人）4員工公積金158342030*5%*135辦公費50060006服裝費65078007公共水電4000480008設備維護費2000240009清潔用品、消殺、垃圾清運、化糞池清理費用300036000三利潤5第十章 項目主要負責人簡介 姓 名性 別男年 齡學 歷經濟管理（本科）專 業經濟管理職 稱物業管理企業經理擬任職務物業主任工 齡39年工作34、經歷： 1 個人評價:1、有超過10年小區、寫字樓、商場、綜合商業物業的綜合管理工作經驗。2、擅長溝通與協調、物業風險和成本的控制，有豐富的物業日常管理工作經驗：物業的接管與驗收、物業租賃、裝修申報監管、突發事件及治安消防的安全管理、客服、車場管理、環境及各種物業糾紛處理、社區文化等事務都能熟練操作。3、善于完善制度和編寫管理程序、架構、職責、應急預案以及員工手冊等，熟悉物業管理法規，具有較強的決策能力和親和力，業務培訓及員工績效考核等。職業資格：1經濟管理師2持建設部物業管理企業經理上崗證職業經歷： 職業特長：1、有超過10多年小區、寫字樓、商場、綜合商業物業的綜合管理工作經驗。2、擅長溝通35、與協調、物業風險和成本的控制，有豐富的物業日常管理工作經驗：物業的接管與驗收、物業租賃、裝修申報監管、突發事件及治安消防的安全管理、客服、車場管理、環境及各種物業糾紛處理、社區文化等事務都能熟練操作。3、善于完善制度和編寫管理程序、架構、職責、應急預案以及員工手冊等，熟悉物業管理法規，具有較強的決策能力和親和力，業務培訓及員工績效考核等。第十一章 入駐后工作計劃一、整個小區大掃除，清洗小區樓房外墻及地面油煙污染部位；二、整治綠化，修補裸露土地，修剪灌木，合理增加觀賞樹木；三、在11棟西側空地增加小區康樂設施，適當鋪設塑料地氈，使之環保、舒適及安全；四、改造小區大門，重新制作“荔園小區”標志，使36、之美觀、醒目；五、加裝樓棟門及信報箱；六、重新制作小區物業標示，突出人居功能，增加溫馨，促進凝聚。七、檢測維護小區全部消防栓、應急燈、感應燈、指示燈。八、檢測維護小區監控攝像頭和線路，更新壞的，改造不合理的。九、加裝圍墻安防設備，100%覆蓋小區四圍，確保外人無法攀越。十、全體業主滿意度書面調查一次。十一、組織部分業主活動一次。（市內風景區或運動活動）十二、組織部分業主主題座談一次。（主題是小區管理）第十二章 項目升級建議一、 “xx物業”將建立荔園小區業主“滿意度調查”常態機制1、業主對物業服務企業產生意見和發生糾紛，不外乎是因為物業服務品質有瑕疵，對此提出意見而沒有得到重視引起，所以作為物37、業服務提供方一定要讓業主的意見充分得到表達，并對其有足夠的重視，使業主得到社會尊重和家園歸屬感。2、業主對物業的要求絕大部分都是合理和物業活動中必須做到的，所以物業服務企業本身也要做到服務品質的保持，不能時好時壞，而且說到要做到，絕不能在業主心目留下缺乏誠信的印象。3、物業服務企業對業主心態的把握，一個主要的手段就是經常性的與業主溝通和深入探討小區管理的方式和改進之處。一方面使得業主對自己居住的小區產生更多的參與意識，便與配合物業對小區進行有效管理，另一方面也可以讓物業清醒認識到自身的不足，及時改進服務品質，提高業主滿意度。二、“xx物業”小區管理將安全放在首位，建立業主聯防機制1、入住小區后38、的首要工作就是排除安全隱患。2、將小區四周圍墻加裝防盜鐵絲網。3、在小區入口處及其它區域加裝多個凸鏡，以避免會車風險。4、改造消防通道，加裝監控和防爬鐵刺。5、在小區組織業主義務聯防隊、義務消防隊等群防群治組織，物業可以在管理費中列支部分費用，激發業主自主管理的興趣。6、增加小區監控攝像頭。（需要專項資金或政府支持）7、檢測維護小區全部消防栓、應急燈并增加部分感應燈、指示燈。三、“xx物業”將“表面文章”做到極致，讓家園更美更溫馨1、入駐后，物業將盡快重新設置標志標識、規劃路面停車位和導流線。2、物業每周五均將做大掃除，徹底解決雜物堆積和綠化帶亂擺放的問題。3、物業將美化自行車棚，凡是不按規定地方放置的，均由保安員搬入指定地點。4、綠化將會恢復綠色全覆蓋，同時歡迎業主參與選擇、捐贈樹木。5、物業將改造小區大門，在城管允許的前提下，重新制作“荔園小區”銅字標志，使之美觀、醒目。6、將每年組織有意義的業主活動，并定期舉辦業主與物業操作者的座談會。