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1、第 1頁 火車站商業項目可行性研究報告火車站商業項目可行性研究報告 針對火車站項目，市場調研組把整個保定市的商業項目做了全 面調查。物業類別涉及寫字樓、商住公寓、底商、產權式商場、酒 店（詳情見樓盤調研情況表） 。并且對市房管局、市土地局等政府 部門官員進行了深度訪談；同時與若干名本市房地產業內資深人士 也做了深入交流，結合貴公司的自身情況和對該項目的期望值、項 目運作打算，現按以下幾部分內容對該項目的可行性進行論述： 第一部分第一部分保定市宏觀房地產市場研究保定市宏觀房地產市場研究 寫字樓寫字樓 1、市場供應情況及銷售情況： 目前保定市寫字樓市場供應量較大，整體銷售狀況不理想，銷 售狀況區域2、特征明顯，象高開區、恒祥北大街這樣周邊配套齊全、 商業氛圍濃郁、交通便利、周邊自然環境和人文環境良好的區域銷 售狀況相對較好，如恒通財富中心、興遠現代城、GOGO 不夜城； 本 地塊附近的寫字樓銷售情況一般，如康泰大廈、建基大廈、金馬大 廈。 寫字樓項目銷售周期均較長，一般銷售周期都在兩年半以上。 2、價格情況： 本市寫字樓價格與住宅價格拉不開差距，平均只有二、三百 元左右的價差，與其它一線城市一、兩千甚至幾千元的價差相比這 第 2頁 樣的價差很小。 無論一個項目自身相比還是不同項目之間比較，現房與期房 的價差較大。但現房基本上是有價無市。如：高區的恒通財富中心 銷售初期 2400 元/M 23、，而現在的二手房出售價達 4200 元/ M2；興遠 現代城期房現售 2500 元/M 2，而發展大廈現房 3500 元/ M2。 3、出租情況： 項目后期物業管理的好壞直接影響寫字樓的租售狀況，后期 管理到位的出租情況比較好。如：高區的恒通財富中心采用四星 級酒店管理模式出租率較高，而本地塊附近的建基大廈、金馬大 廈、十方商貿城等項目后期管理不善導致出租率基本為零。 整體出租情況均不理想，寫字樓內比較蕭條，空置率極高， 現在還有三四家房產寫字樓項目還未交付使用，可以看出本市寫 字樓市場供大于求。出租狀況區域特征明顯，部分高區寫字樓出 租情況相對較理想，但出租率還在 60%以下， 而大部分單位選辦公 地點時對火車站附近區域不太認可。 4、產品特征及功能配套標準： 面積段較全，從 30 M 2900 M2 的都有。 大部分是簡裝，部分產品帶衛生間。 部分帶中央空調，帶中央空調的寫字樓售價普遍