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1、 盛 澤 商 業(地 產)顧 問一種成熟的國際商業形態OUTLETS絕對保密 盛 澤 商 業(地 產)顧 問1、奧特萊斯歷史及發展狀況2、中國典型奧特萊斯項目簡介的操作類型3、國內操作奧特萊斯三種運營模式4、本項目適合操作思路目 錄 盛 澤 商 業(地 產)顧 問1、奧特萊斯歷史及發展狀況 盛 澤 商 業(地 產)顧 問 盛 澤 商 業(地 產)顧 問概念 “奧特萊斯”,音譯詞，英文OUTLETS的中文直譯。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思。涵義 在零售商業中專指銷售國際、國內著名品牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，也被稱為“品牌直銷購物中心”。如今的奧特萊斯已成為國際名品集2、中地，是一種倡導更聰明的理性消費的國際新型休閑購物模式。OUTLETS概念和起源n起源奧特萊斯（Outlets）最早誕生于美國，迄今已有近一百年的歷史。Outlets最早就是“工廠直銷店”，專門處理工廠尾貨。后來逐漸匯集，慢慢形成類似Shopping Mall的大型Outlets購物中心，并逐漸發展成為一個獨立的零售業態。雖然這種業態在美國已有100年歷史，但真正有規模的發展是從1970年左右開始的。盛 澤 商 業(地 產)顧 問演變歷程（美國）（1）19701987年：分散的、廠家各自主導的工廠直銷店一些服裝工廠利用其倉庫銷售訂單尾貨，一家工廠一個Outlet Store，所集商品既是優質品3、牌又價格低廉，所以吸引了大批顧客。（2）19881996年：逐步聚集、廠家聯合主導的工廠直銷店很多工廠聯合起來將直銷店集中開設，雖然以名牌和低價吸引顧客，但沒有形成規模，且離城市較遠，一般在6080英里（100150公里）左右，開車要一個多小時。OUTLETS演變歷程（3）19972001年：集中的、開發商主導的大型休閑購物中心 開發商的介入使Outlets發生質變，以前各自獨立經營的工廠店被整合在一起，統一管理、統一形象，過去作為經營主體的品牌商（廠家），變成Outlets這一全新經營模式的供貨商。同時功能更加齊全，提升購物環境，休閑購物一體化，選址向城市靠近，1小時車程，包括鄉村式(花園式4、)和MALL式兩種主要形態。盛 澤 商 業(地 產)顧 問（1）迅速擴張 Outlets發展迅速，開始逐漸風靡全球，在美國、歐洲、日本甚至東南亞國家，業態均已進入蓬勃發展狀態。在美國已有300多家，銷售增長率逐年大幅遞增。（2）與三大傳統零售業態平分市場 在歐美國家的大型零售商中，Outlets已經和百貨、超市、大型購物中心四分天下。在美國的商業企業銷售排行榜中，Outlets就占前五席中的三席。（3）經營出現兩級分化、業態產業化 國外 Outlets經營出現兩極分化，企業集中度加大，產業化發展。美國排名前五位經營Outlets的公司，共有139個分店，出租面積有3291萬多平方英尺。分別占美5、國Outlets中心總數的61.8%和59.9%。（4）品牌和模式的成功復制 已成功實現品牌和模式的異地復制，Woodbury Premium Outlets公司美國最大的Outlets經營公司，全球有51家分店，其中美國本土41家，日本8家，韓國墨西哥各一家。發展現狀 盛 澤 商 業(地 產)顧 問OUTLETS已經發展到320多家,種類繁多，業態混合，多位于風情優美的旅游區，環境優美，商業布局注重園林環境，營造休閑氣氛。在美國,盛 澤 商 業(地 產)顧 問英國阿石佛得奧特萊斯 Ashford Designer Outle(UK)環形張拉膜結構的建筑下，涵蓋80個以上的頂級品牌，是歐洲最引6、人的購物目的地。荷蘭瑞蒙德奧特萊斯Roermond Designer Outlet(NL)距德荷邊界僅10分鐘車程，高速公路和公共交通聯系均十分便捷。擁有120家高品質店。意大利羅瑪諾堡奧特萊斯 Castel Romano(Italy)盛 澤 商 業(地 產)顧 問 倉儲式，2002年開業北京燕莎奧特萊斯購物中心上海青浦奧特萊斯街區式2006年開業天津團泊奧特萊斯商業廣場尚未開業 盛 澤 商 業(地 產)顧 問與旅游中心結合在一起，購物環境和功能更加完備結合餐飲休閑娛樂業態以開放式商業街區為主 盛 澤 商 業(地 產)顧 問地處都市的郊區備有大量停車位毗鄰高速公路 盛 澤 商 業(地 產)顧 7、問被美譽為“品牌直銷購物中心”今天OUTLETS成為“品牌+品質+低價”的絕對代言 盛 澤 商 業(地 產)顧 問2、中國典型奧特萊斯項目簡介的操作類型 盛 澤 商 業(地 產)顧 問北京燕莎奧特萊斯購物中心北京賽特奧特萊斯購物中心上海青浦奧特萊斯品牌直銷廣場天津佛羅倫薩小鎮天津團泊奧特萊斯商業廣場典型項目 盛 澤 商 業(地 產)顧 問北京燕莎奧特萊斯購物中心北京燕莎奧特萊斯購物中心 盛 澤 商 業(地 產)顧 問北京燕莎奧特萊斯購物中心簡介北京燕莎奧特萊斯購物中心是中國第一家奧特萊斯業態的購物中心，也是該業態在中國的創始人，于2002年12月18日開業。購物中心位于交通便利的北京市朝陽區東8、四環南路，由A、B、C三座組成，經營面積約10萬平方米。北京燕莎奧特萊斯購物中心在對中國消費市場進行客觀分析的基礎上，確定了“名牌實惠、輕松便捷、品類規模”的經營理念和發展模式。盛 澤 商 業(地 產)顧 問 中心建筑面積17,343平方米，上下兩層，營業面積達16，000平方米，有1000余個車位。薈萃了國內外著名和知名品牌的下架、過季商品，以馳名的品牌、優異的質量和低廉的價格滿足喜好名牌消費者的需求，給喜愛名牌的消費者增添了一個“淘名牌”的好地方。燕莎奧特萊斯的誕生還為名牌商品的持有者和代理商開辟了一條銷售過季商品的暢通渠道。北京燕莎奧特萊斯購物中心曾圓滿接待過出席2008年北京第29屆奧9、運會的各國貴賓、運動員和體育官員，并給他們留下了美好的印象。北京燕莎奧特萊斯購物中心始終堅持國際化的經營管理和團隊建設，創立了一套符合國際化標準的企業運營模式。2006年通過了ISO9001質量管理體系和ISO14001環境管理體系認證。盛 澤 商 業(地 產)顧 問 盛 澤 商 業(地 產)顧 問奧特萊斯購物中心的周邊地區，是北京城東迅速崛起的高檔住宅群落，在未來五年之內，該地區將逐步建成800萬-1000萬平方米的高檔住宅區，從而形成北京城東人口最為密集的高檔文化社區。該地區的購買力將逐步形 成規模，與亞運村地區的規模不相上下。地理位置：北京燕莎奧特萊斯購物中心坐落于北京東四環工大橋西側，10、緊鄰東四環 路，四通八達的公路構成緊密便捷的交通網絡。從購物中心至亞運村方向、郡王府方向，或至中央商務區（CBD）方向以及北京市中心方向等等均暢通無 阻，龐大客流通行無礙。中心距離首都機場約25公里，距離燕莎友誼商城只 有10公里。在購物中心附近，京沈高速路、京津塘高速路是京城東面和南面出京的 通行要道，與東南四環路連接，構成了縱深極廣的輻射面，從京沈、京哈高 速公路起點至購物中心不足10公里的距離。公交路線公交路線:目前有多條公交線路直通燕莎奧特萊斯購物中心，包括：30路、34路、952路、801路、840路內環、740路內環，方便顧客搭乘公交車前來購物。自駕車路線自駕車路線:東四環由北往南11、主路過窯洼湖橋后第13號出口進輔路后直行約500米，右轉即可進入停車場。東四環由南往北至大郊亭橋調頭，走輔路往南約1500米，右轉即可進入停車場。盛 澤 商 業(地 產)顧 問 盛 澤 商 業(地 產)顧 問 盛 澤 商 業(地 產)顧 問北京燕莎奧特萊斯購物中心北京賽特奧特萊斯購物中心上海青浦奧特萊斯品牌直銷廣場天津佛羅倫薩小鎮天津團泊奧特萊斯商業廣場典型項目 盛 澤 商 業(地 產)顧 問北京賽特奧特萊斯購物中心 盛 澤 商 業(地 產)顧 問賽特奧萊簡介 是賽特最新力作，由北京賽特購物中心經營管理的名品折扣購物中心，匯聚了眾多頂級奢侈品牌，以及最受大眾喜愛的時尚休閑品牌。賽特奧萊位于別墅12、密集的朝陽區香江北路，通過三期的發展計劃，項目總開發面積15萬平方米，擁有5000余個停車位。作為北京第一家純歐美式outlet，賽特奧萊以歐美小鎮建筑風格打造最純正的美式奧萊商業街道，各商鋪之間緊密相聯，形成一個集購物、文化、娛樂、休閑的超大型、超完備的商業空間。作為最早引入國際名品的高端百貨，賽特憑借17年資深的高端品牌市場運作經驗，以及無可取代的強大品牌號召力，為擁有杰出品位的消費者打造出一個時尚購物天地。全新開幕的賽特奧萊，則在與精品店無差異的品牌氛圍中，令消費者暢享超低驚喜折扣，真正體驗到“大品牌，小價錢，平價享受高品質奢華生活”的十分滿足感。盛 澤 商 業(地 產)顧 問賽特奧萊理13、念 “大品牌，小價格”是賽特奧萊的秉持的一貫理念，奧特萊斯在歐美已經是一種成熟的商業模式，在國內引進這種商業形態也已多年，但在中國純歐美式的奧特萊斯非常少，一般都是采用的百貨商場的模式，如燕莎奧特萊斯等，賽特奧萊是北京第一家真正意義上的奧特萊斯。盛 澤 商 業(地 產)顧 問賽特奧萊入駐品牌PORTS 寶姿、PRADA 普拉達、ARMANI JEANS 阿瑪尼牛仔、ARMANI JEANS 阿瑪尼牛仔、愛美麗 IMIS、愛慕 AIMER、BMW LIFESTYLE 寶馬、BUGATTI 寶加力、BURBERRY 博柏利、BALLY 巴利、CARA 喀啦、DOLCE&GABBANA、DIOR 迪14、奧、D&G、EMPORIO ARMANI 安普里奧阿瑪尼、ELLE、GUERLAIN 嬌蘭、GIVENCHY 紀梵希、GIORGIO ARMANI 喬治阿瑪尼、GUCCI 古馳、LANCOME 蘭蔻、RAY-BAN 雷朋、VERSACE 范思哲、維多利亞的秘密 VICTORIAS SECRET 盛 澤 商 業(地 產)顧 問北京燕莎奧特萊斯購物中心北京賽特奧特萊斯購物中心上海青浦奧特萊斯品牌直銷廣場天津佛羅倫薩小鎮天津團泊奧特萊斯商業廣場典型項目 盛 澤 商 業(地 產)顧 問上海青浦奧特萊斯品牌直銷廣場 盛 澤 商 業(地 產)顧 問上海奧特萊斯品牌直銷廣場簡介 上海奧特萊斯品牌直銷廣場是一15、座國際化、現代化、時尚化的生態型綜合購物廣場。奧特萊斯坐落于滬青平高速公路趙巷出口處200米，南靠佘山國家旅游度假區，西臨淀山湖、朱家角、周莊等著名江南水鄉風景區，距市中心人民廣場26公里，車程僅30-40分鐘。廣場地處同三高速、滬青平高速、嘉金高速、滬寧高速和滬杭高速路網中央，優越的交通位置極大地方便了本市及江浙兩省的消費者前來休閑購物。廣場占地面積16萬平方米，總建筑面積約11萬平方米。廣場擁有能停放1200余輛機動車的大型停車場，可容納500輛車的地下車庫及旅游巴士專屬的停車位。廣場整體建筑呈現代時尚的歐美風情，并與優美自然生態景觀相結合，精心打造輕松愉悅的購物環境，營造清新俊雅的休閑氛16、圍。目前廣場擁有二百五十余家商鋪、四百五十多個國內外品牌：A區擁有30多個商鋪，主要經營國際大牌的折扣商品，包括Armani、Zegna、Burberry、Bally、Hugo Boss、Dunhill、Aquascutum、Ferragamo、MaxaMara、Trussadi等；B區和C區主要經營國際知名運動休閑品牌、國際二線品牌以及國內著名品牌，進駐的有Nike、Adidas、ESPRIT、I.T、MIZUNO、GH、Durban、LACOSTE、ecco、Clarks、GEOX等130余個品牌商鋪；廣場內設有餐飲休閑區，有避風塘、星巴克、吳越人家、肯德基等十余家餐飲企業。盛 澤 商 業17、(地 產)顧 問 盛 澤 商 業(地 產)顧 問上海奧特萊斯品牌直銷廣場管理模式 符合市場需求的管理模式創新，像龍頭帶動龍身舞動。“科學化、市場化、規范化”的“三化”過程管理，給奧特萊斯的發展注入了強勁的動力。人員少、部門精是奧特萊斯“科學化”的最佳詮釋，4名高管、6名中層干部和30余名普通員工組成的奧特萊斯管理團隊，是我國國有企業人均創收最高的單位之一。物業、保安、食堂的“市場化”服務，使得入住商家毫無后顧之憂，而奧特萊斯對所有經營單位的“規范化”管理則體現了以人為本、公平誠信的原則，嚴格管理與有情操作相結合，勤奮工作與業余活動相結合，使大家在最短的時間內融入奧特萊斯大家庭，并為構建奧特萊斯18、的和諧文化聚集智慧和力量。盛 澤 商 業(地 產)顧 問 盛 澤 商 業(地 產)顧 問北京燕莎奧特萊斯購物中心北京賽特奧特萊斯購物中心上海青浦奧特萊斯品牌直銷廣場天津佛羅倫薩小鎮天津團泊奧特萊斯商業廣場典型項目 盛 澤 商 業(地 產)顧 問 盛 澤 商 業(地 產)顧 問佛羅倫薩小鎮介紹 國內首座純正意大利風格的佛羅倫薩小鎮京津名品奧特萊斯。建筑面積6萬平方米，可租用面積42,000平米，“佛羅倫薩小鎮-京津名品奧特萊斯”向中國消費者展現了世界頂級的奧特萊斯購物規模。消費者在這里可以感受到如詩如畫的意大利建筑美景與充滿活力的時尚氛圍，是家人、伴侶和朋友假日購物休閑、消磨美好時光的最佳選擇。19、“佛羅倫薩小鎮-京津名品奧特萊斯”設有奢侈品、國際名品、運動和戶外以及休閑四大特色購物主題體驗區，提供近200家門類豐富的奢華及時尚精品，其中包括首次登陸中國outlets的PRADA、BOTTEGA VENETA、FENDI、MONCLER、BVLGARI、CELINE、LOEWE、VERSACE、TORY BURCH、AMERICAN EAGLE OUTFITTERS，還有Giorgio Armani、Salvatore Ferragamo、Burberry、Gucci、Tods、Versace、Zegna、以及Lancel等世界級名牌；更多廣受歡迎的時尚生活品牌還包括：Diesel、Co20、ach、Guess、CK Jeans、Folli Follie、Samsonite和BMW Lifestyle等，滿足了各種消費者的多層次購物需求。為了保證正宗的國際奧特萊斯體驗，消費者每天在佛羅倫薩小鎮的每一家店鋪都能夠買到優質正版產品并享受優惠折扣，只需花費平均五折、甚至低至三折的誘人折扣價格即可買到心儀已久的世界奢侈品牌的經典和潮流款式。佛羅倫薩小鎮具有純正的而意大利血統，其建筑設計根植于意大利歷史。貢多拉小舟在清澈的運河上漫游，噴泉、雕塑與綠色植被點綴著一座座意大利式經典建筑，漫步在優美的拱橋、優雅的廣場和噴泉，浪漫的氛圍讓人仿佛置身在16世紀文藝復興時代的意大利小鎮。面對高鐵站的兩個21、主要入口處的塔樓設計靈感來自于圣馬可廣場和一個中世紀的城堡；游客走在小鎮的石徑路上探索復古意式的庭院和長廊，前往小鎮市中心。位于奢侈品區和國際名品區中間的斗獸場全部由鈣華大理石鋪就，再現了古羅馬帝國時代藝術的恢宏壯美。在購物和游覽之余，還可在超過10家不同風味的餐廳品嘗地道的意大利餐以及中西方美食。佛羅倫薩小鎮還將全年舉辦豐富多彩的表演和休閑活動，讓消費者盡情融入意大利的時尚和文化風情中。盛 澤 商 業(地 產)顧 問 盛 澤 商 業(地 產)顧 問地理位置及交通 天津佛羅倫薩小鎮位于京津之間的天津武清區，距北京五環路60公里，天津市中心38公里，附近有多條高速路及國道通過，從北京和天津自駕車22、經京滬高速和京津高速均可便捷到達，從高速路楊村出口到小鎮入口只需5分鐘。小鎮的主要入口距武清高鐵站僅100米。盛 澤 商 業(地 產)顧 問體驗意大利風情 為了在中國完成一個顛覆性的奧特萊斯設計，佛羅倫薩小鎮的設計團隊和建筑專家們特別重視空間的合理運用和高品質建筑材料的使用，無論是環境設計、店面門面還是公共娛樂區域都保持意大利傳統小鎮的設計風格，力求做到盡善盡美。為了重現16世紀意大利小鎮的生活場景，不管是外觀還是步行小徑，甚至廊柱和門廊的每一處建筑和裝修細節都獨具匠心。所選用的材料也是意大利古典風格的體現，如仿古的屋瓦、裝飾框和優質的木質和鐵藝街邊家具。創新的技術和材料得到充分利用，以提升建23、筑品質，節約能源和減少維護。人行道和停車場的環境美化和植被覆蓋大大改善了這些區域的景觀舒適度，實現了自然體系的良性循環。2,800個免費停車位環繞著4個入口，方便消費者進入任何一個區域購物。整體設計上將公共空間與員工使用區域嚴格分開，確保了消費者獨享一個放松的無干擾的購物和休閑環境。在歐美地區，奧特萊斯不再僅僅是售賣打折名牌的地方，而已經成為高端品牌推廣形象、展現時尚潮流的重要場所，同時也是集購物、休閑、娛樂、旅游風情等多種功能于一體的綜合性服務中心。中國消費者的品牌意識與名品消費能力都在不斷成熟，“佛羅倫薩小鎮-京津名品奧特萊斯”正代表著當今高端名品折扣中心的頂級水平，將滿足中國消費者對高端24、品牌消費、品質和服務的高層次追求。盛 澤 商 業(地 產)顧 問入駐品牌 項目設有奢侈品、國際名品、運動和戶外以及休閑四大特色購物主題體驗區，提供近200家門類豐富的奢華及時尚精品，其中Prada和Fendi將首次登陸中國奧特萊斯，還有Giorgio Armani、Salvatore Ferragamo、Bulgari、Tods、Versace、Burberry、Celine、Zegna、Moncler、Missoni以及Lancel等世界級名牌；更多廣受歡迎的時尚生活品牌還包括 Diesel、Coach、Guess、CK Jeans、Follie Follie、Samsonite 和BMW 25、Lifestyle等，滿足了各種消費者的多層次購物需求。盛 澤 商 業(地 產)顧 問北京燕莎奧特萊斯購物中心北京賽特奧特萊斯購物中心上海青浦奧特萊斯品牌直銷廣場天津佛羅倫薩小鎮天津團泊奧特萊斯商業廣場典型項目 盛 澤 商 業(地 產)顧 問團泊奧特萊斯商業廣場 盛 澤 商 業(地 產)顧 問環渤海經濟圈國際港口城市北方經濟中心 盛 澤 商 業(地 產)顧 問團泊新城西區47.8平方公里規劃人口30萬人生態、居住、文化、旅游、休閑 盛 澤 商 業(地 產)顧 問高速路網京滬高鐵團泊快速快軌Z1號線 盛 澤 商 業(地 產)顧 問Outlets項目位于團泊新城一期用地中部西臨團泊大道南接體育大道26、 盛 澤 商 業(地 產)顧 問 盛 澤 商 業(地 產)顧 問名筑級購物平臺，殿堂級男女風尚。盛 澤 商 業(地 產)顧 問外圍美式建筑OUTLETS囊括國際一線服裝品牌國際二線國內一線及運動品牌休閑餐飲 盛 澤 商 業(地 產)顧 問國際一線服裝品牌 盛 澤 商 業(地 產)顧 問國際二線國內一線及運動品牌 盛 澤 商 業(地 產)顧 問休閑餐飲 盛 澤 商 業(地 產)顧 問中央羅馬競技場內的百貨商場涵蓋 精品家居，家居配套，少女裝、童裝、孕婦裝大型主題餐飲，小型餐飲休閑娛樂，配套商業等 盛 澤 商 業(地 產)顧 問中央羅馬競技場內的百貨商場一層 精品家居，家居配套，少女裝、童裝、孕婦27、裝 盛 澤 商 業(地 產)顧 問中央羅馬競技場內的百貨商場二層 大型主題餐飲，小型餐飲 盛 澤 商 業(地 產)顧 問中央羅馬競技場內的百貨商場三層 休閑娛樂，配套商業等 盛 澤 商 業(地 產)顧 問功能布局與交通流線組織緊湊合理 盛 澤 商 業(地 產)顧 問車位26200平方米千余輛20輛免費購物班車 盛 澤 商 業(地 產)顧 問品質品質業態 盛 澤 商 業(地 產)顧 問環境配套 盛 澤 商 業(地 產)顧 問OUTLETS特點 馳名世界的品牌薈萃世界著名或知名品牌，品牌純正，質量上乘；難以想象的低價一般以低至1-6折的價格銷售，物美價廉，消費者趨之若婺；方便舒適的氛圍遠離市區，交28、通方便，貨場簡潔、舒適。盛 澤 商 業(地 產)顧 問3、國內操作奧特萊斯三種運營模式 盛 澤 商 業(地 產)顧 問1、直接與國內知名奧特萊斯運營商合作。2、與經驗豐富的奧特萊斯商管公司或招商運營團隊合作。3、與專業商業管理公司合作 盛 澤 商 業(地 產)顧 問1、直接與國內知名奧特萊斯運營商合作。在項目規劃前期，與國內知名奧特萊斯合作，共同開發，招商及經營管理。具體合作條件根據雙方合作模式具體洽談優勢是保障項目能成功運作，缺點是與其合作投入大，只占股份，沒有主動權，物業持有，不支持銷售。盛 澤 商 業(地 產)顧 問2、與經驗豐富的奧特萊斯招商運營團隊合作這種招商團隊經驗豐富，有一定的品29、牌資源，合作成本較第一種較低。優點有資源優勢，對項目的成功運作有保障。但管理公司或管理團隊收費較高，同時管理公司也參差不齊，如果選擇不好會影響項目的運作品質和運作周期。盛 澤 商 業(地 產)顧 問3、與專業商業管理公司合作 商業管理公司在國際品牌招商上存在一定的劣勢，因此在招商前期需要投資商對國際一線品牌進行自己經營，然后帶動其他品牌的進入。優勢是成本相對較低但由于商業管理公司不是做奧特萊斯招商的，在國際名品招商上會有一定的弱勢，需要開發商自己投資經營幾大國際一線品牌做為帶動。盛 澤 商 業(地 產)顧 問投入規模1000萬-1500萬裝修成本：以300平米店鋪為例裝修成本：300平*2500元75萬采購成本：平均價格：4000元*500件200萬元代理五個品牌：（200萬+75萬）*51375萬元人民幣 盛 澤 商 業(地 產)顧 問4、本項目適合操作思路 盛 澤 商 業(地 產)顧 問本案建議采用第二種和第三種相結合的方式優勢：1、借助專業奧特萊斯專業資源（節省前期開發公司投入成本）2、專業商業策劃公司把控保證項目有序發展 盛 澤 商 業(地 產)顧 問THE END