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1、2015.04 20151102 上海虹橋金鷹花園A/B/D地塊 概念方案設(shè)計(jì) 上輪回顧 REVIEW 上輪方案 Option1：B地塊做聯(lián)排別墅 Option2：B地塊做小高層 1，選擇方案2全小高層作為深化方向，ABDE地塊綜合容積率按1.8計(jì)算 2，140/120戶型采用雙電梯，90戶型采用單電梯 3，A地塊只保留一棟140 4，D地塊2.5面寬118戶型最好采用3面寬120 總平面方案 PLANNING 總圖思路一 資源最大化 D地塊做三面寬120+二面寬90 滿足90最小比例 方案一 A地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地性質(zhì) 居住用地 總用地面積 6155 計(jì)容建筑面積 11316 其中 住宅 962、67 公建配套 1649 容積率 1.84 占地面積 1780.67 戶數(shù) 75 戶 建筑密度 28.9%住宅建筑高度 H48 m 綠地率 35%機(jī)動(dòng)車停車位 103 輛 B地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地性質(zhì) 居住用地 總用地面積 6064 計(jì)容建筑面積 15972 其中 住宅 14760 公建配套 1212 容積率 2.63 占地面積 2117.46 戶數(shù) 120 戶 建筑密度 34.9%住宅建筑高度 H48 m 綠地率 35%機(jī)動(dòng)車停車位 89 輛 D地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地性質(zhì) 商住混合 總用地面積 8465 計(jì)容建筑面積 12456 其中 住宅 10267 公建配套 2189 容積率 1.47 占地面積3、 2827 戶數(shù) 101 戶 建筑密度 33.4%住宅建筑高度 H48 m 綠地率 35%機(jī)動(dòng)車停車位 129 輛 A地塊地塊 D地塊地塊 面積段 戶數(shù) 戶數(shù)比 面積（）面積比（%）95 77 31.05%7315 25.41%120 145 58.47%17835 61.95%140 26 10.48%3640 12.64%兩個(gè)2.5面寬118變?yōu)橐粋€(gè)三面寬120 減少的量補(bǔ)在B地塊 2.5面寬118全部轉(zhuǎn)化為三面寬120 總圖思路二 面寬最大化 D地塊全三面寬90 方案二 B地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地性質(zhì) 居住用地 總用地面積 6064 計(jì)容建筑面積 16002 其中 住宅 15252 公建配套 4、750 容積率 2.64 占地面積 1814.5 戶數(shù) 124 戶 建筑密度 29.9%住宅建筑高度 H48 m 綠地率 35%機(jī)動(dòng)車停車位 85 輛 A地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地性質(zhì) 居住用地 總用地面積 6155 計(jì)容建筑面積 11536 其中 住宅 9667 公建配套 1869 容積率 1.87 占地面積 1780.67 戶數(shù) 75 戶 建筑密度 28.9%住宅建筑高度 H48 m 綠地率 35%機(jī)動(dòng)車停車位 105 輛 D地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地性質(zhì) 商住混合 總用地面積 8465 計(jì)容建筑面積 12026 其中 住宅 9595 公建配套 2431 容積率 1.42 占地面積 2734 戶數(shù) 1015、 戶 建筑密度 32.3%住宅建筑高度 H48 m 綠地率 35%機(jī)動(dòng)車停車位 131 輛 A地塊地塊 D地塊地塊 面積段 戶數(shù) 戶數(shù)比 面積（）面積比（%）95 101 40.73%9595 34.12%120 121 48.79%14883 52.93%140 26 10.48%3640 12.95%D地塊全部改為95面積段戶型 根據(jù)最大面寬條件可以做4個(gè)三面寬95單元 此類型95產(chǎn)品 市場(chǎng)極其稀缺 A地塊地塊 D地塊地塊 面積段 戶數(shù) 戶數(shù)比 面積（）面積比（%）95 101 40.73%9595 34.12%120 121 48.79%14883 52.93%140 26 10.48%6、3640 12.95%Option2 Option1 總圖方案比較 面積段 戶數(shù) 戶數(shù)比 面積（）面積比（%）95 77 31.05%7315 25.41%120 145 58.47%17835 61.95%140 26 10.48%3640 12.64%2 規(guī)劃條件 決定戶型設(shè)計(jì)兩大因素 1 市場(chǎng)條件 周邊競(jìng)品 市場(chǎng)接受產(chǎn)品 面寬條件 產(chǎn)品配置 市場(chǎng)條件 周邊同類競(jìng)品 市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品 提煉亮點(diǎn) 規(guī)避不利點(diǎn) 熱銷產(chǎn)品戶型 HOUSING TYPE 上海萬科金域華府 目前市場(chǎng)熱銷一梯兩戶小高層90產(chǎn)品多為南向兩面寬，緊湊三房配置 市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品分析90(一梯兩戶)上海萬科云間傳奇 上海中海錦園 上海7、保利葉之林 市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品分析120(一梯兩戶)上海萬科翡翠公園 仁恒東郊 目前市場(chǎng)熱銷120產(chǎn)品多為南向三面寬，舒適三房（含主臥套房）配置 上海中金海棠灣 客衛(wèi)為暗衛(wèi) 客餐廳對(duì)位關(guān)系不好 上海森蘭名軒 上海虹橋正榮府 目前市場(chǎng)最熱銷140部分產(chǎn)品為端戶南向三面寬，南北通透，舒適三房（含主臥套房）或3+1房（書房）配置 市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品分析140(一梯兩戶)入戶無玄關(guān) 客餐廳南北不通透 仁恒東郊 客餐廳對(duì)位關(guān)系不好 周邊競(jìng)品戶型 HOUSING TYPE 周邊競(jìng)品分析 基地 旭輝識(shí)廬 復(fù)地紫藤里 榮信虹橋世嘉 虹橋金匯紫薇苑 周邊競(jìng)品序列 85859090 復(fù)地紫藤里復(fù)地紫藤里 （4.5w/4.5w8、/）9595100100 115115125125 旭輝識(shí)廬旭輝識(shí)廬 （4.4w/4.4w/）135135150150 虹橋金匯虹橋金匯紫薇苑紫薇苑 （4.9w/4.9w/）榮信虹橋世榮信虹橋世嘉城市嘉城市 （待定）（待定）150150以上以上 8686 147147 160160 162162 137137 157157 145145 9696 9898 119119 123123 9898 120120 138138 166166 9090 9191 350350 120120 164164 150150 184184 周邊競(jìng)品分析 85859090 復(fù)地紫藤里復(fù)地紫藤里 （4.5w/4.9、5w/）9595100100 旭輝識(shí)廬旭輝識(shí)廬 （4.4w/4.4w/）虹橋金匯虹橋金匯紫薇苑紫薇苑 （4.9w/4.9w/）榮信虹橋世榮信虹橋世嘉城市嘉城市 （待定）（待定）8686 9696 9898 9898 9090 9191 小結(jié)：85100戶型 以二房小三房二主，均為兩面寬產(chǎn)品 周邊競(jìng)品分析 復(fù)地紫藤里復(fù)地紫藤里 （4.5w/4.5w/）115115125125 旭輝識(shí)廬旭輝識(shí)廬 （4.4w/4.4w/）虹橋金匯虹橋金匯紫薇苑紫薇苑 （4.9w/4.9w/）榮信虹橋世榮信虹橋世嘉城市嘉城市 （待定）（待定）119119 123123 120120 120120 小結(jié)：115125戶10、型 均為三房?jī)尚l(wèi)設(shè)計(jì)，以三面寬產(chǎn)品為主，部分二點(diǎn)五面寬。部分戶型含暗衛(wèi) 周邊競(jìng)品分析 復(fù)地紫藤里復(fù)地紫藤里 （4.5w/4.5w/）旭輝識(shí)廬旭輝識(shí)廬 （4.4w/4.4w/）135135150150 虹橋金匯虹橋金匯紫薇苑紫薇苑 （4.9w/4.9w/）榮信虹橋世榮信虹橋世嘉城市嘉城市 （待定）（待定）150150以上以上 147147 160160 162162 137137 157157 145145 138138 166166 350350 164164 150150 184184 小結(jié)：135及以上戶型 大部分為四房或3加1雙衛(wèi)配置。部分戶型含有暗衛(wèi) 周邊竟品總結(jié) 周邊主要競(jìng)品為復(fù)地紫11、藤里、虹橋金匯紫薇苑 通過分析，競(jìng)品面積段為90100（兩房）、120（三房）、140（三房）及140以上，相同面積段產(chǎn)品房間配置相對(duì)單一，總價(jià)較高 產(chǎn)品策略：1、小戶型面積段差異化競(jìng)爭(zhēng)，增加產(chǎn)品賣點(diǎn)：90產(chǎn)品做小三房，有條件可以嘗試加面寬配置 2、大戶型面積段細(xì)節(jié)輕豪宅設(shè)計(jì)：在入戶感受上做足儀式感（獨(dú)立電梯廳，入戶玄關(guān)廳等）在產(chǎn)品配置上做足豐富感（獨(dú)立衣帽間，雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)等）輕奢公寓要素 要素4 強(qiáng)調(diào)舒適性（大開間，雙陽臺(tái)等）要素3 完整套房設(shè)計(jì)，高配置主臥衛(wèi)生間 要素2 獨(dú)立入戶玄關(guān)設(shè)計(jì) 要素1 一梯一戶獨(dú)享尊貴入戶設(shè)計(jì) 輕奢公寓要素 要素1 獨(dú)立電梯廳設(shè)計(jì) 上海市場(chǎng)熱銷大平層產(chǎn)品（單價(jià)6萬12、+），多采用獨(dú)立電梯廳設(shè)計(jì) 一梯一戶，入戶完全私密化處理，電梯廳一家獨(dú)享 上河灣上河灣 紫薇花園紫薇花園 九龍倉(cāng)璽園九龍倉(cāng)璽園 輕奢公寓要素 要素2 獨(dú)立入戶玄關(guān)景墻設(shè)計(jì) 上海市場(chǎng)熱銷大平層產(chǎn)品（單價(jià)6萬+），多采用玄關(guān)景墻設(shè)計(jì) 以營(yíng)造入戶尊貴儀式感 上河灣上河灣 中海紫御豪庭中海紫御豪庭 九龍倉(cāng)璽園九龍倉(cāng)璽園 大寧金茂府大寧金茂府 輕奢公寓要素 要素3 完整套房設(shè)計(jì)，高配置主臥衛(wèi)生間 上海市場(chǎng)熱銷大平層產(chǎn)品（單價(jià)6萬+），多采用完整分離式衣帽間+套衛(wèi)設(shè)計(jì)，有條件的套衛(wèi)采用四件套，以營(yíng)造主臥套房配置的豐富感 上河灣上河灣 大寧金茂府大寧金茂府 中海紫御豪庭中海紫御豪庭 融創(chuàng)黃浦灣融創(chuàng)黃浦灣 輕13、奢公寓要素 要素4 強(qiáng)調(diào)舒適性（大開間，大陽臺(tái)等）上海市場(chǎng)熱銷大平層產(chǎn)品（單價(jià)6萬+），多采用較大的尺度和富有情趣的景觀陽臺(tái)，增強(qiáng)產(chǎn)品的可塑性和舒適性 上河灣上河灣 九龍倉(cāng)璽園九龍倉(cāng)璽園 中海紫御豪庭中海紫御豪庭 規(guī)劃條件 面寬梳理 限高研究 最大利用 層高最大化 A地塊戶型面寬梳理 73.3M 根據(jù)上海市城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定，建筑高度大于24米，小于、等于60米，其最大連續(xù)展開面寬的投影不大于70米 70 3 3 3 3 3 3 合計(jì)：18個(gè)面寬 平均每個(gè)面寬3.9m 70 3.5 合計(jì)：19個(gè)面寬 平均每個(gè)面寬3.7m 3.5 3 3 3 3 70 4 合計(jì)：20個(gè)面寬 平均每個(gè)面寬3.514、m過小 4 3 3 3 3 結(jié)論：140戶型最大可做到3.5面寬 B地塊戶型面寬梳理 135.3 13.0 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 合計(jì)：30個(gè)面寬 平均每個(gè)面寬3.8m 120+120 120+120 120+120 120+120 120+120 135.3 13.0 合計(jì)：35個(gè)面寬 平均每個(gè)面寬3.3m 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 120+120 120+120 120+120 120+120 120+120 結(jié)論：B地塊做5個(gè)120單元，平均每戶可做到3面寬 D地塊戶型面寬梳理 結(jié)論：D地塊做5個(gè)單元，每戶平均可做到15、2面寬，如做4個(gè)單元，每戶可做3面寬 88.6 13.0 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 合計(jì)：20個(gè)面寬 平均每個(gè)面寬3.78m 88.6 13.0 合計(jì)：25個(gè)面寬 平均每個(gè)面寬3.0m 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 戶型方案 HOUSE TYPE 140 HOUSE TYPE 140+140140+140 四房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi) A地塊戶型 方案一方案一 南向舒適3.5面寬設(shè)計(jì) 一梯一戶，尊貴入戶 南北通透設(shè)計(jì) 豪華主臥套房設(shè)計(jì) 雙陽臺(tái)設(shè)計(jì) 獨(dú)立玄關(guān)入戶，儀式感增強(qiáng) 戶型 套內(nèi)面積 陽臺(tái)投影面積 套內(nèi)含陽臺(tái)面積 公攤面積 主體結(jié)16、構(gòu)面積 套型建筑面積 得房率 1-1 111.27 8 115.27 50.90 273.44 140.7 81.91%1-2 111.27 8 115.27 140.7 140+140140+140 四房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi) A地塊戶型 方案二方案二 戶型 套內(nèi)面積 陽臺(tái)投影面積 套內(nèi)含陽臺(tái)面積 公攤面積 主體結(jié)構(gòu)面積 套型建筑面積 得房率 1-1 110.91 8 114.91 50.54 270.54 140.4 81.86%1-2 109.09 8 113.09 138.2 一梯一戶，尊貴入戶 南北通透設(shè)計(jì) 豪華主臥套房設(shè)計(jì) 雙陽臺(tái)設(shè)計(jì) 獨(dú)立玄關(guān)入戶，儀式感增強(qiáng) 南向舒適3.5面寬設(shè)計(jì)17、 140+140140+140 四房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi) A地塊戶型 方案三方案三 戶型 套內(nèi)面積 陽臺(tái)投影面積 套內(nèi)含陽臺(tái)面積 公攤面積 主體結(jié)構(gòu)面積 套型建筑面積 得房率 1-1 112.09 6.58 115.38 49.22 273.40 140.0 82.42%1-2 112.09 6.58 115.38 140.0 一梯一戶，尊貴入戶 餐廚對(duì)位設(shè)計(jì) 舒適主臥套房設(shè)計(jì) 按儲(chǔ)藏報(bào)建 140+140140+140 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi) A地塊戶型 方案四方案四 大三房設(shè)計(jì)大三房設(shè)計(jì) 一梯一戶，尊貴入戶 南北通透設(shè)計(jì) 豪華主臥套房設(shè)計(jì) 雙臺(tái)盆四件套主衛(wèi) 雙陽臺(tái)設(shè)計(jì) 南向舒適3.5面寬設(shè)18、計(jì) 戶型 套內(nèi)面積 陽臺(tái)投影面積 套內(nèi)含陽臺(tái)面積 公攤面積 主體結(jié)構(gòu)面積 套型建筑面積 得房率 1-1 110.72 8 114.72 52.38 273.82 140.9 81.41%1-2 110.72 8 114.72 140.9 產(chǎn)品對(duì)比140 復(fù)地紫藤里：復(fù)地紫藤里：137137 房間配置：廚房+客廳+餐廳+三間臥室（包含兩個(gè)套房）+北向陽臺(tái) 復(fù)地紫藤里：復(fù)地紫藤里：145145 房間配置：廚房+客廳+餐廳+三間臥室（包含一個(gè)套房）+主臥陽臺(tái) 虹橋金匯紫薇苑：虹橋金匯紫薇苑：138138 房間配置：廚房+客廳+餐廳+三間臥室（包含兩個(gè)套房）+北向陽臺(tái) 旭輝識(shí)廬：旭輝識(shí)廬：14714719、 房間配置：廚房+客廳+餐廳+三間臥室（包含一個(gè)套房）+北向陽臺(tái) 亮點(diǎn)：1、南向3.5面寬設(shè)計(jì) 2、一梯一戶尊貴入戶 3、尊貴入戶玄關(guān)設(shè)計(jì) 4、南北通透 5、雙明衛(wèi)設(shè)計(jì)，主臥四件套 6、雙陽臺(tái)設(shè)計(jì) 7、分離式步入衣帽間 房間配置：廚房+客廳+餐廳+四間臥室（包含一個(gè)全套房）+北向陽臺(tái) 暗衛(wèi) 暗衛(wèi) 餐廳較暗 無衣帽間 客餐廳對(duì)位關(guān)系差 暗衛(wèi) 三房配置 三房配置 三房配置 120 HOUSE TYPE 120+120120+120 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi) ABD地塊戶型 方案一方案一 戶型 套內(nèi)面積 陽臺(tái)投影面積 套內(nèi)含陽臺(tái)面積 套型建筑面積 公攤面積 得房率 單元建筑面積 陽臺(tái)面積占比 1-120、 93.94 8 97.94 122.7 49.54 79.81%237.42 6.52%1-2 93.94 8 97.94 122.7 6.52%一梯一戶，尊貴入戶 南北雙陽臺(tái)通廳 舒適主臥套房設(shè)計(jì) 分離式步入衣帽間 雙陽臺(tái)設(shè)計(jì) 獨(dú)立儀式玄關(guān)入戶 120+120120+120 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi) ABD地塊戶型 方案二方案二 戶型 套內(nèi)面積 陽臺(tái)投影面積 套內(nèi)含陽臺(tái)面積 套型建筑面積 公攤面積 得房率 單元建筑面積 陽臺(tái)面積占比 1-1 97.48 8 101.48 126.3 49.58 80.37%244.54 6.34%1-2 97.48 8 101.48 126.3 6.34%21、南北通廳設(shè)計(jì) 一梯一戶，尊貴入戶 雙陽臺(tái)設(shè)計(jì) 120+120120+120 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi) ABD地塊戶型 方案三方案三 戶型 套內(nèi)面積 陽臺(tái)投影面積 套內(nèi)含陽臺(tái)面積 套型建筑面積 公攤面積 得房率 單元建筑面積 陽臺(tái)面積占比 1-1 96.25 6.3 99.40 124.6 50.12 79.77%241.50 5.06%1-2 95.13 6.3 98.28 123.2 5.11%一梯一戶，尊貴入戶 餐廚對(duì)位 舒適主臥套房設(shè)計(jì) 步入式衣帽 產(chǎn)品對(duì)比120 復(fù)地紫藤里：復(fù)地紫藤里：119119 房間配置：廚房+客廳+餐廳+三間臥室（包含一個(gè)套房）復(fù)地紫藤里：復(fù)地紫藤里：1231222、3 房間配置：廚房+客廳+餐廳+三間臥室（包含一個(gè)套房）虹橋金匯紫薇苑：虹橋金匯紫薇苑：120120 房間配置：廚房+客廳+餐廳+三兩間臥室（包含一個(gè)套房）榮信虹橋世嘉城市：榮信虹橋世嘉城市：120120 房間配置：廚房+客廳+餐廳+三間臥室（包含一個(gè)套房）房間配置：廚房+客廳+餐廳+三間臥室（包含一個(gè)套房）亮點(diǎn)：1、一梯一戶尊貴入戶 2、獨(dú)立入戶玄關(guān)設(shè)計(jì) 3、南北通透 4、雙明衛(wèi)設(shè)計(jì) 5、雙陽臺(tái)設(shè)計(jì) 6、多功能儲(chǔ)藏空間設(shè)計(jì) 暗衛(wèi) 無衣帽間 2.5面寬 無衣帽間 客餐廳無南北通 95 HOUSE TYPE D地塊戶型 三房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d一衛(wèi) 95+9595+95 三面寬方案（市場(chǎng)稀缺）三面寬23、方案（市場(chǎng)稀缺）戶型 套內(nèi)面積 陽臺(tái)投影面積 套內(nèi)含陽臺(tái)面積 公攤面積 主體結(jié)構(gòu)面積 套型建筑面積 得房率 1-1 73.8 8 77.80 34.75 182.35 95.2 81.74%1-2 73.8 8 77.80 95.2 入戶玄關(guān)設(shè)置增強(qiáng)入戶品質(zhì)感 南向三面寬，舒適度強(qiáng) 南北通透，通風(fēng)良好 95+9595+95 三房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d一衛(wèi) D地塊戶型 戶型 套內(nèi)面積 陽臺(tái)投影面積 套內(nèi)含陽臺(tái)面積 公攤面積 主體結(jié)構(gòu)面積 套型建筑面積 得房率 1-1 74.27 8 78.27 34.97 183.51 95.8 81.74%1-2 74.27 8 78.27 95.8 房型規(guī)整，布局24、緊湊 南北雙陽臺(tái)設(shè)計(jì) 二面寬方案二面寬方案 產(chǎn)品對(duì)比90 復(fù)地紫藤里：復(fù)地紫藤里：8686 榮信虹橋世嘉城市：榮信虹橋世嘉城市：9090 房間配置：廚房+客廳+餐廳+兩間臥室 房間配置：廚房+客廳+餐廳+兩間臥室 亮點(diǎn)：1、南向3面寬設(shè)計(jì) 2、獨(dú)立入戶玄關(guān)設(shè)計(jì) 3、南北通透 4、雙陽臺(tái)設(shè)計(jì) 房間配置：廚房+客廳+餐廳+三間臥室 建筑密度問題 建筑密度分析 A地塊 建筑密度35%D地塊 建筑密度約34%規(guī)劃條件未明確A/B/D/E地塊建筑密度是否可以整體平衡 目前方案建筑密度整體平衡后滿足30%以內(nèi)，分地塊計(jì)算B/D地塊建筑密度超過30%。B地塊解決思路 部分住宅取消底商（取消商業(yè)總量在其他地塊25、做商業(yè)二層解決）D地塊解決思路1 取消部分一層商業(yè) D地塊解決思路2 將住宅挪到商業(yè)上方 損失部分單層商業(yè)，可通過其他單層商業(yè)變一拖二商業(yè)補(bǔ)回，商業(yè)總量不變，住宅格局不變 商業(yè)長(zhǎng)度不損失，但住宅下方商業(yè)受住宅剪力墻影響，品質(zhì)降低 住宅全部臨街，品質(zhì)下降 A地塊地塊 D地塊地塊 B地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地性質(zhì) 居住用地 總用地面積 6064 計(jì)容建筑面積 15510 其中 住宅 14760 公建配套 750 容積率 2.56 占地面積 1814.5 戶數(shù) 120 戶 建筑密度 29.9%住宅建筑高度 H48 m 綠地率 35%機(jī)動(dòng)車停車位 86 輛 D地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地性質(zhì) 商住混合 總用地面積 8426、65 計(jì)容建筑面積 12698 其中 住宅 10267 公建配套 2431 容積率 1.50 占地面積 2509.6 戶數(shù) 101 戶 建筑密度 29.6%住宅建筑高度 H48 m 綠地率 35%機(jī)動(dòng)車停車位 131 輛 120 圖例 140 90 滿足建筑密度方案 A地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地性質(zhì) 居住用地 總用地面積 6155 計(jì)容建筑面積 11536 其中 住宅 9667 公建配套 1869 容積率 1.87 占地面積 1780.67 戶數(shù) 75 戶 建筑密度 28.9%住宅建筑高度 H48 m 綠地率 35%機(jī)動(dòng)車停車位 105 輛 上海面積規(guī)則 上海市建筑面積計(jì)算規(guī)劃管理規(guī)定對(duì)陽臺(tái)、飄窗、空27、調(diào)室外機(jī)隔板等有明確的規(guī)定 面積計(jì)算規(guī)則解讀 陽臺(tái) 凸窗 裝飾陽臺(tái)、花池、空調(diào)室外機(jī)隔板等 結(jié)論：上海市目前面積算規(guī)則要求要嚴(yán)格，無偷面積的空間 新規(guī)范對(duì)面積計(jì)算的影響新規(guī)范對(duì)面積計(jì)算的影響 T H E I M P A C T O F N E W A R E A R E G U L A R I N S H A N G H A I 說明：對(duì)戶型設(shè)計(jì)有影響 陽臺(tái)在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)需要計(jì)算全部建筑面積。2013版 室內(nèi) 室內(nèi) 室內(nèi) 計(jì)一半面積 計(jì)一半面積 全面積 凸出部分計(jì)一半面積 面積計(jì)算規(guī)則解讀 建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范 GB/T503532014對(duì)凹陽臺(tái)等有明確的規(guī)定 新規(guī)：建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范（2014-07-01實(shí)施）計(jì)半面積 計(jì)全面積 計(jì)全面積 計(jì)半面積 面積計(jì)算規(guī)則解讀 凸窗及空調(diào)位設(shè)計(jì) 凸窗及空調(diào)位設(shè)計(jì) 方案一設(shè)置獨(dú)立空調(diào)機(jī)位（常規(guī)）方案二空調(diào)機(jī)位位于凸窗下 平面示意圖 剖面示意圖 平面示意圖 剖面示意圖 空調(diào)冷凝管 空調(diào)冷凝管 空調(diào)冷凝管(位于空調(diào)機(jī)位內(nèi))空調(diào)冷凝管(位于空腔內(nèi))立面示意圖 立面示意圖 核心筒設(shè)計(jì) 核心筒設(shè)計(jì) 2700 面積0.53 面積0.36 消火栓 廚房細(xì)節(jié)設(shè)計(jì) 廚房細(xì)節(jié)設(shè)計(jì) 2450 3400 方案一 方案二 水井 2450 3400 煙道井 煙道井 水井 壁掛爐 煙道井 水槽 灶臺(tái)+抽油煙機(jī) 電冰箱