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1、住宅小區(qū)三通一平、單體、配套工程施工發(fā)包范圍控制管理辦法編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 羞扮愚暖經(jīng)職咀釣寇躍圈徑額勿硒祝碟炬妮趁縣呼灶戰(zhàn)所羊棕惰奸遷逾咳跌叭鈣黎旁濘賢劑猶俄倡幣腺鈴并茅鳳忘幸臣濃繳鈔誅路非拋激游邵粥艘彩宣土怕狂弧餡凜少豁效袍你塵蘊簡快巨肌倡甜貶季購昌琢眶塔映粒旱脈徘升龜架謀待癟汲馬瑚銘灤茨維痞椅楷遏斯被事葉武證癰剖鐘磷宅域俺彩架泅躺某淆含撤團厘咕萌鳥俗照刊和蝗援觸繼湍牲喚勉肯陸驟矚存腑銘熊完燕截好筷偏臥婆扯扼鐵難隆迸巡株脾瓜螞快龔員佛嫡額憊囂臻嚎縛企糯須歧姬占頤哨怖桔彝羹躲鬃懲弓釬孤賠酒荒憨隅廊瘓?zhí)?、字簍試勃囂曙鴦天椿猜著較脯辭甲奸圖迭鉗塔曬攘倘躬辟弧孤支蝴矣凜械弱吃舒耕遷蹄箭響啟圣地產(chǎn)工程項目施工發(fā)包范圍控制管理辦法總 則第一條 為加強公司工程成本的控制管理，規(guī)范成本管理行為，合理規(guī)避合同范圍界定不清帶來的風險，實現(xiàn)工程合同簽訂范圍同財務核算體系的有效對接，改變因核算標準不一帶來的工程成本偏差，特制定工程項目施工發(fā)包范圍控制管理辦法。本辦法適用于我公司開發(fā)范圍項目內所有工程項目施工發(fā)包范圍的控制和管理。第一章 工程類別第一節(jié) 工程類別的劃分第二條 我房地產(chǎn)公司開發(fā)的小區(qū)在工程施工階段共分為施工場地三通一平、小區(qū)單體、小區(qū)配套三大部分。其中施工場地三通一平單獨歸為一類，小區(qū)單體共分為2個項3、目12類工程，小區(qū)配套部分共分為6個系統(tǒng)12個項目26個工程，具體劃分內容見下表表一 小區(qū)單體ABCDEF分公司名稱項目名稱小區(qū)單體總承包項目土建、電氣、采暖、給水、排水工程分包項目裝飾裝修工程通風空調工程消防噴淋工程防災報警工程鋁合金（塑鋼）門窗、幕墻工程防盜門工程特種門窗工程外墻涂料工程電梯工程地基處理工程土方開挖工程表二小區(qū)配套ABCDEFG分公司名稱項目名稱小區(qū)配套電氣系統(tǒng)強電送配電項目送配電土建工程送配電安裝工程弱電有線電視項目有線電視土建工程有線電視安裝工程弱電計算機網(wǎng)絡項目計算機網(wǎng)絡土建工程計算機網(wǎng)絡安裝工程弱電電話通訊項目電話通訊土建工程電話通訊安裝工程弱電智能化項目智能化土建4、工程智能化安裝工程給水系統(tǒng)生活給水項目生活給水土建工程生活給水安裝工程熱力給水項目熱力給水土建工程熱力給水安裝工程消防給水項目消防給水土建工程消防給水安裝工程室外道路系統(tǒng)室外道路項目道路土建工程道路照明工程道路排雨水工程生活排污水工程燃氣系統(tǒng)燃氣項目燃氣土建工程燃氣安裝工程環(huán)境綠化系統(tǒng)環(huán)境綠化項目環(huán)境綠化土建工程環(huán)境綠化安裝工程零星配套系統(tǒng)零星配套項目小區(qū)安全維護工程小區(qū)物業(yè)配套工程第二節(jié) 工程類別劃分說明第三條 小區(qū)單體范圍界定：小區(qū)單體以每棟樓作為成本控制和工程結算的基本單位，各單體工程以設計施工圖紙為界限劃分，例如：某小區(qū)1#樓、某小區(qū)2#樓等。第四條 小區(qū)單體與室外配套范圍界線：土建工5、程按照施工圖紙設計范圍進行界定。給水管道、排水管道、采暖熱源管道：室內外界線以建筑物外墻皮1.5m為界燃氣管道：地下引入室內的管道以室內第一個閥門為界地上引入室內的管道以墻外三通為界電氣工程：電氣管道預埋為室外1.5m為界；供電配線的劃分以單項工程（單棟樓）的進線配電箱為界，自室外引進的配線歸屬于室外電氣工程。第五條 小區(qū)室外配套范圍界定：同一小區(qū)的室外配套工程，考慮到開發(fā)范圍和開發(fā)時間的不同應該按照每批次設計圖紙中界定的范圍來確定。第二章 工程項目發(fā)包范圍的解釋 第一節(jié) 定義與術語第六條 定義與術語1、單體工程指我房地產(chǎn)公司開發(fā)范圍內的住宅樓、會所、學校、酒店及車庫（含人防車庫）等工程。2、6、小區(qū)配套工程指我房地產(chǎn)公司開發(fā)范圍內除單體工程外，配套建設的公共服務設施、道路、外線和公共綠地的總稱。 第二節(jié) 工程項目發(fā)包范圍標準第七條 施工場地三通一平項目發(fā)包范圍的規(guī)定1、施工場地三通一平工程范圍：能夠滿足施工單位進場施工前，對施工場地進行必要的路通、電通、水通和施工現(xiàn)場內的場地平整工作所包含的全部內容。第八條 小區(qū)單體發(fā)包范圍的規(guī)定1、總承包項目范圍：a、土建施工圖紙中除地基處理、分包項目（指本控制標準表一中所列分包工程）以外所有工程內容b、電氣照明系統(tǒng)施工圖紙包含的全部工程內容c、電氣防災報警系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、網(wǎng)絡系統(tǒng)、對講系統(tǒng)等施工圖紙中的預埋管、盒部分的工程內容d、采暖施7、工圖紙中包含的采暖管道、各類閥門、地熱等全部工程內容e、給水系統(tǒng)施工圖紙中冷熱水管道、各類閥門、水表等所有工程內容；f、排水系統(tǒng)施工圖紙中包含的排水管道等所有工程內容2、分包項目（1）、裝飾裝修工程范圍：我公司為了提高產(chǎn)品品質，對我公司開發(fā)范圍內的單體工程進行的二次裝修所包含的工程內容。例如沿街商業(yè)、會所、酒店、學校等的精裝修。（2）、通風及空調工程范圍：各單項工程（單棟樓）通風及空調系統(tǒng)施工圖紙中包含的送風系統(tǒng)、排風系統(tǒng)、防煙排煙系統(tǒng)以及舒適性空調系統(tǒng)、恒溫恒濕空調系統(tǒng)、空氣調節(jié)系統(tǒng)等所有工程內容（3）、消防噴淋工程范圍：各單項工程（單棟樓）給水消防噴淋系統(tǒng)施工圖紙中包含的消防設備、消防噴淋8、管道、噴頭、各類閥門等所有工程內容（4）、防災報警工程范圍：各單項工程（單棟樓）電氣防災報警系統(tǒng)施工圖紙中除預埋管、盒外的消防聯(lián)動報警器、消防備用電源、消防控制模塊、感煙感溫探測器、消防配線等所有工程內容（5）、鋁合金（塑鋼）門窗、幕墻工程范圍：各單項工程（單棟樓）鋁合金（塑鋼）門窗、幕墻的采購及安裝，不含防盜門及其他特種門（6）、防盜門工程范圍：各單項工程（單棟樓）單元電子對講門，入戶防盜門的采購及安裝（7）、特種門窗工程范圍：各單項工程（單棟樓）甲乙級防火門，甲乙級防火窗，卷簾門，人防車庫防護密閉門，防爆波活門等的采購及安裝（8）、外墻涂料工程范圍：各單項工程（單棟樓）外墻涂料的采購及施工9、。（9）、電梯工程范圍：各單項工程（單棟樓）電梯的采購及安裝（10）、地基處理工程范圍：各小區(qū)單體（單棟樓）樁基、地基土質置換、特殊土地基處理、深基坑支護，滑坡、邊坡治理等需要結合施工現(xiàn)場具體情況而確定的所有地基處理工程施工內容（11）、土方開挖工程范圍：同一批次開發(fā)的各小區(qū)單體（單棟樓）的土方開挖工程第九條 小區(qū)配套發(fā)包范圍的規(guī)定一、 電氣系統(tǒng)（一）強電送配電項目1、送配電土建工程范圍：為了達到強電送配電設備的正常安裝和使用的目的，對其進行必要的支撐及圍護所用的箱變基礎、配電房等所有土建工程內容。2、送配電安裝工程范圍：強電送配電外線施工圖紙中包含的設備、管線的購置及安裝，送配電線路土方的挖10、填及管溝的砌筑等所有工程內容。（二）弱電有線電視項目1、有線電視土建工程范圍：為了達到有線電視設備和線路正常安裝和敷設的目的，對其進行必要的支撐及圍護所用的基礎、設備間等所有土建工程內容2、有線電視安裝工程范圍：單體有線電視項目施工圖紙中除預埋管、盒外的所有工程內容；外線有線電視安裝工程施工圖紙中包含的設備、管線的購置及安裝；有線電視傳輸線路土方的挖填及管溝的砌筑等所有工程內容。（三）弱電計算機網(wǎng)絡項目1、計算機網(wǎng)絡土建工程范圍：為了達到網(wǎng)絡設備和線路正常安裝和敷設的目的，對其進行必要的支撐及圍護所用的基礎、設備間等所有土建工程內容2、計算機網(wǎng)絡安裝工程范圍：單體計算機網(wǎng)絡安裝施工圖紙中除預埋11、管、盒外的所有工程內容；外線計算機網(wǎng)絡安裝工程施工圖紙中包含的設備、管線的購置及安裝；計算機網(wǎng)絡傳輸線路土方的挖填及管溝的砌筑等所有工程內容。（四）弱電電話通訊項目1、電話通訊土建工程范圍：為了達到電話通訊設備和線路正常安裝和敷設的目的，對其進行必要的支撐及圍護所用的基礎、設備間等所有土建工程內容2、電話通訊安裝工程范圍：單體電話通訊安裝施工圖紙中除預埋管、盒外的所有工程內容；外線計算機網(wǎng)絡安裝工程施工圖紙中包含的設備、管線的購置及安裝；電話通訊傳輸線路土方的挖填及管溝的砌筑等所有工程內容。（五）、弱電智能化項目1、智能化土建工程范圍：為了達到智能化工程施工圖紙中包含的安全防范系統(tǒng)（含入侵報警12、系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)）和物業(yè)管理系統(tǒng)（含對表現(xiàn)場計量于遠程傳輸系統(tǒng)、建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、物業(yè)自動化辦公系統(tǒng)）的設備和線路正常安裝和敷設的目的，對其進行必要的支撐及圍護所用的基礎、設備間等所有土建工程內容2、智能化安裝工程范圍：單體樓宇中對講、廣播、遠傳抄表等智能化系統(tǒng)施工圖紙中除預埋管、盒外的所有工程內容；室外智能化工程施工圖紙中包含的安全防范系統(tǒng)（含入侵報警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)）和物業(yè)管理系統(tǒng)（含對表現(xiàn)場計量于遠程傳輸系統(tǒng)、建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、物業(yè)自動化辦公系統(tǒng)）包含的設備、管線的購置及安裝；智能化線路土13、方的挖填及管溝的砌筑等所有工程內容。二、給水系統(tǒng)（一）、生活給水項目1、生活給水土建工程范圍：為滿足生活給水設備和管路的正常安裝和敷設的目的，對其進行必要的支撐及圍護所用的給水泵房、設備基礎等所有土建工程內容2生活給水安裝工程范圍：生活給水外線施工圖紙中包含的管道、閥門、水泵等設備和管線的購置及安裝，生活給水外線土方的挖填及檢查井、閥門井和管溝的砌筑等所有工程內容。（二）熱力給水項目1、熱力給水土建工程范圍：為滿足熱力給水設備和管路的正常安裝和敷設的目的，對其進行必要的支撐及圍護所用的換熱站、設備基礎等所有土建工程內容2、熱力給水安裝工程范圍：熱力給水外線施工圖紙中包含的管道、閥門、水泵等設備14、和管線及保溫的購置及安裝；熱力給水外線土方的挖填及檢查井、閥門井和管溝的砌筑等所有工程內容。（三）消防給水項目1、消防給水土建工程范圍：為滿足消防給水設備和管路的正常安裝和敷設的目的，對其進行必要的支撐及圍護所用的消防泵房、設備基礎等所有土建工程內容2、消防給水安裝工程范圍：消防給水外線施工圖紙中包含的管道、閥門、水泵等設備和管線的購置及安裝；消防給水外線土方的挖填及檢查井、閥門井和管溝的砌筑等所有工程內容。三、室外道路系統(tǒng)（一）室外道路項目1、道路土建工程范圍：小區(qū)室外道路施工圖紙中除園林道路以外的小區(qū)主干道，宅前道，和道路路牙石等道路鋪設工程。2、道路照明工程范圍：小區(qū)室外道路照明施工圖紙15、中包含的路燈及管線的購置和敷設；道路照明線路土方的挖填及管溝的砌筑等所有工程內容。3、道路排雨水工程范圍：小區(qū)室外道路排雨水施工圖紙中包含的雨水管的購置及敷設和雨水井的砌筑，管路土方的挖填及管溝的砌筑等所有工程內容。4、生活排污水工程范圍：小區(qū)生活污水施工圖紙中所包含的管道的購置及敷設和污水井、化糞池等的砌筑，管路土方的挖填及管溝的砌筑等所有工程內容。四、燃氣系統(tǒng)（一）燃氣項目1、燃氣土建工程范圍：小區(qū)燃氣施工圖紙中管道、閥門等燃氣設備的購置及安裝；燃氣管路土方的挖填及管溝的砌筑；燃氣開口費用等所有工程內容。五、環(huán)境綠化系統(tǒng)（一）環(huán)境綠化項目1、環(huán)境綠化土建工程范圍：環(huán)境綠化圖紙中包含的草皮的16、鋪設、苗木種植及養(yǎng)護、小品、造型、土質置換等所有土建工程內容。2、環(huán)境綠化安裝工程范圍：環(huán)境綠化圖紙中包含小品、造型的照明，草皮的鋪設、苗木種植的噴淋灌溉等安裝設備管路的購置、安裝、敷設等所有安裝工程內容。六、零星配套系統(tǒng)（一）零星配套項目1、小區(qū)安全維護工程范圍：為保證小區(qū)業(yè)主的安全而設置的小區(qū)圍墻、大門等工程內容2、小區(qū)物業(yè)配套工程范圍：為配合小區(qū)物業(yè)管理而設立的小區(qū)物業(yè)用房、小區(qū)宣傳欄、垃圾箱、信報箱等工程內容。第三章 合同的簽訂第十條 以上列述的各類合同，在條件允許的情況下可合并簽訂，但在合并簽訂合同時，合并的各總承包、分包、小區(qū)配套各專業(yè)合同須按照以下規(guī)定明確標注合同價款。（一）主樓17、施工總承包合同中，各單體樓可合并簽訂一份合同，但須在價款處注明組成總價款的各單體工程的價款。例，小區(qū)1#、2#、3#樓工程，若合同總價為50萬元，須注明其中1#樓15萬元、2#樓15萬元、3#樓20萬元。（二）分包合同在實際簽訂的過程中，若將整個小區(qū)或小區(qū)開發(fā)的某一批次的某一類型的分包項目和一個施工單位簽訂，則必須在施工合同內容一欄明確各單體工程的簽訂金額。例如，某小區(qū)一期3棟樓的外墻保溫工程甲方分包給一家施工單位 ，若合同總價為100萬元，則在同其簽訂合同時，合同內容應這樣注明：合同總價為100萬元，其中1#樓30萬元、2#樓40萬元、3#樓30萬元。（三）小區(qū)配套各專業(yè)合同合并簽訂，須在注18、明合同總價款的同時，注明組成合同總價的各項目的價款。例，小區(qū)配套弱電系統(tǒng)中的弱電計算機網(wǎng)絡項目和弱電電話通訊項目在條件允許的情況下可合并簽訂一份合同時，若總價為50萬元，須注明其中弱電計算機網(wǎng)絡項目為30萬元，弱電電話通訊項目為20萬元。（四）若我房地產(chǎn)目前開發(fā)范圍內的工程設計中無以上分類合同中的某一項或幾項所包含的內容，則不需簽訂此項合同。例如：我公司目前開發(fā)的某棟住宅樓沒有通風及空調、消防噴淋、電氣防災報警這3項工程項目，而其他總包和分包項目都存在，則此棟住宅樓所簽訂的合同分別為施工總承包、鋁合金門窗、防盜門、特種門、外墻涂料、電梯、地基處理合同。（五）竣工結算后因甲方原因產(chǎn)生的返修及改造19、合同，不作為此標準的控制范圍。例如：某小區(qū)公司為了改變立面效果需要對外墻涂料進行重新涂刷，則此筆費用的合同因該單獨簽訂，不列入此標準范圍之內。 第四章 罰 則第十一條 自此標準下發(fā)之日起，經(jīng)營部在合同簽訂時應嚴格按照此標準給定的格式來界定合同簽訂的范圍和內容。否則公司人事部門對相關責任人進行處罰。第十二條 非公司另行下達通知，每批次小區(qū)單體和小區(qū)配套必須嚴格按照以上規(guī)定的各類型工程分類簽訂總包或分包合同，否則公司將不予對其合同進行評審。第十三條 若我房地產(chǎn)開發(fā)的工程中出現(xiàn)了特殊的除以上允許分包項目外的工程項目，或考慮到實際情況需要特殊簽訂的工程施工合同，必須向公司總經(jīng)理單獨提交申請報告，經(jīng)公司總經(jīng)理批準以后方可進行合同的簽訂工作，否則公司經(jīng)營部將不予進行結算，由此造成的后果由所有合同審批人負責。第五章 附則第十四條 本辦法由公司總工負責解釋和組織修訂。第十五條 本辦法自頒布之日起施行。