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1、- 1 - 前 言 報 告 內 容 主 要 是 通 過 對 相 關 物 業 的 市 場 研 究 以 及 項 目 發 展 模 式 研 究，解決項目定位的問題，并對項目進行初步的經濟評價，報告包括六 個部門的內容： 第一部分 項目界定 第二部分 項目發展模式研究 第三部分 相關物業市場研究 第四部分 項目整體定位研究 第五部分 項目物業發展建議 第六部分 項目的經濟評價 - 2 - 第一部分 項目界定 - 3 - 第一章 項目概況第一章 項目概況 一、項目位置一、項目位置 項目所在位置為：東至牛肉灣 豎街，南 至西絨線 胡同，西 至宣內大 街，北 到 首都時代廣場。 圖圖 1 1 1 項目位置圖 2、項目位置圖 二、項目面積二、項目面積 項目總占地面積為 14,883m2，總建筑面積為 181,535m2，其中地上部分為 135,180m2，地下部分為 46,355m2，容積率為 9.08。 三、限制高度三、限制高度 項目的限制高度為 60 米。 四、停車位四、停車位 車位 900 個，自行車 3,400 輛。 - 4 - 五、綠化覆蓋率五、綠化覆蓋率 綠化覆蓋率為 30%。 - 5 - 第二章 項目區域及地塊價值分析第二章 項目區域及地塊價值分析 一、項目區域的界定一、項目區域的界定 1、從行政區劃來看，項目位于西城區、東城區、宣武區的交匯處，處于城市 中心區。 2、從地理位置來看，項目3、位于長安街南側，西臨宣武門內大街，東臨長安街， 南面為宣武門大街。 3、從商業區域來看，項目位于北京傳統的商業區之一的“西單商業區 ” ，而 西長安街是“金融街商務區”的 延長線， 因此，可 以認為項 目位于金 融街商務 區 與西單商業我的交匯處。 4、 “金融街商務區”與“西單商業區”構成了項目的區域市場。 圖圖 1 2 1 項目區域示意圖 項目區域示意圖 二、項目區域的特點二、項目區域的特點 從圖上可以看出，項目所在的 區域的顯 著特點是 ：處于多 個城市功 能的交 匯 處。 第一、處于北京政務區與金融區的交匯處； - 6 - 第二、處于三個中心城區（西城、東城、宣武）的交匯處； 第三、處于傳統的商業區（西單）與新興的商務區（金融街）的交匯處； 第四、處于城市交通主干道的交匯處（長安街與宣內大街） ； 第五、處于傳統商業區（西單）與新興商業區（SOGO 商圈）的交匯處。 (一一)城市中