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1、 張家界張家界鷺鷥?yōu)炒髽蝥橔優(yōu)炒髽蝽?xiàng)目可行性分析項(xiàng)目可行性分析報(bào)告報(bào)告 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 該項(xiàng)目位于湖南省張家界永定區(qū)鷺鷥?yōu)炒髽騻?cè)，土地范圍為：北接 崇文路，南臨澧水河北岸，西起自來水廠，東至通達(dá)酒店規(guī)劃紅線。占地 面積約為 380 畝，其中道路及其他城市公益性項(xiàng)目用地約為 85 畝，可開 發(fā)建設(shè)面積約為 300 畝左右，容積率按 2.0，可開發(fā)建筑面積 400002 平 方米，用地目前正在拆遷中。 該項(xiàng)目通過招拍掛形式出讓，宗地以 75 萬/畝為“招拍掛”出讓起 價(jià)，超過此價(jià)部分收入，為本項(xiàng)目合作經(jīng)營收益，具體細(xì)節(jié)，詳查看合作 開發(fā)協(xié)議。 分析目的分析目的 如果與對(duì)方合作開發(fā)此項(xiàng)目，項(xiàng)目如何2、定位，收益如何，是否可行。 項(xiàng)目定位依據(jù)項(xiàng)目定位依據(jù) 張家界永定區(qū)屬于旅游資源豐富的城市，2008 年，永定區(qū)各景區(qū)景點(diǎn) 直接接待國內(nèi)外游客 451.24 萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入 20.32 億元，項(xiàng)目處 于澧水河岸，是市政府規(guī)劃的澧水河風(fēng)貌帶，背依青山，被澧水環(huán)抱，環(huán) 境舒適優(yōu)雅。故把該項(xiàng)目定位成旅游地產(chǎn)，由于該地區(qū)居民收入不高，把 洋房面積定位在以 7090 m 2 范圍，作為本地中低收入客戶群體購買目 標(biāo)，洋房面積 96100 m 2 范圍作為當(dāng)?shù)卣⑵髽I(yè)中高層客戶群體購買目 標(biāo)。別墅項(xiàng)目作為二次置業(yè)，高收入客戶以渡假、養(yǎng)老的形式進(jìn)行定位。 項(xiàng)目沿澧水河岸 1000 m 2，可做一條異度3、風(fēng)趣的商業(yè)步行街，帶動(dòng)該區(qū)域 的人起，提高該項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，給后期項(xiàng)目開發(fā)打好更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 小結(jié)小結(jié) 張家界市 2008 年人均居住面積達(dá)到 46.11 平米，與國標(biāo)確定的 18 28 平方米每人水平相比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出。根據(jù)張家界社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、當(dāng) 地居民收支情況、當(dāng)?shù)鼐用褓彿恳庠傅确矫孢M(jìn)行綜合考慮，房地產(chǎn)各類產(chǎn) 品消化速度較慢。張家界房地產(chǎn)市場在售余貨約 10 萬平米左右，預(yù)計(jì) 2010 年將推新貨 44 萬平米左右，總供應(yīng)量在 54 萬左右，市場競爭激 烈。 如果按 75 萬元/畝的土地價(jià)格獲得該項(xiàng)目地塊，按可開發(fā)土地面積 300 畝計(jì)，容積率 2.0，折合樓面地價(jià) 562.5 萬/平方米（根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐贩?銷售價(jià)格對(duì)比，此土地價(jià)偏高）。該項(xiàng)目以別墅+洋房+商業(yè)步行街模式組 合，經(jīng)過測算，土地成交總價(jià) 22500.萬元，總開發(fā)成本 110538.99 萬元 （包括土地成本、報(bào)建費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)