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1、北京順義17街區(qū)項目概念方案匯報北京順義17街區(qū)項目概念方案 項目定位篇 Project Orientation地塊價值分析基本思路：基本思路：在政策允許的情況下，將養(yǎng)老設施面積最小化；養(yǎng)老設施未來經營規(guī)模的最優(yōu)化；可售型部份最大化；相關政策：相關政策：北京市工程建設地方標準社區(qū)養(yǎng)老服務設施設計標準養(yǎng)老院100床以上，面積30-50平米。北京市地方標準-養(yǎng)老服務機構服務質量星級劃分與評定一星級 50張以上，二星級100張以上，三星級150張以上，四星級200張以上根據(jù)養(yǎng)老機構實際運營經驗，建議床位在100-300張左右小結：小結：床位100床以上，床均面積30-50平米00Project Or2、ientation項目定位篇養(yǎng)老部分項目整體思路養(yǎng)老部分項目整體思路養(yǎng)老部分整體分為兩個部分：養(yǎng)老部分整體分為兩個部分：第一部分：護理型養(yǎng)老院及養(yǎng)老相關配套部分，按照規(guī)范最低要求面積配置約為6000平米，集中配置，未來自我經營平衡，不分攤自身的地價及其自身的建安成本。第二部分：自理型養(yǎng)老銷售部分，按照商品住房標準進行配置，約為2.8萬平米，銷售戶型約為40平米左右，按照9500元/平米均價進行長租權的銷售，拎包入住，未來的銷售模式可能為會員卡，可設置自由轉讓。未來的客戶分為兩類，其一是區(qū)域老年人的居住型養(yǎng)老，其二為年輕人投資及為父母養(yǎng)老購買。該部分銷售額用于平衡所有養(yǎng)老部分的建安成本。養(yǎng)老部分3、的地價養(yǎng)老部分的地價1.61.6個億由純商品住房部分來承擔。個億由純商品住房部分來承擔。養(yǎng)老部分項目整體思路養(yǎng)老部分項目整體思路養(yǎng)老部分經濟測算評估收入測算收入測算銷售面積銷售面積均價均價總銷售額總銷售額養(yǎng)老自理型銷售部分2.8695002717027170成本測算成本測算銷售面積銷售面積成本成本總銷售額總銷售額養(yǎng)老自理型銷售部分2.86700020020地下部分0.547102355養(yǎng)老院及相關配套0.675004500合計2687526875養(yǎng)老部分的銷售額能夠攤平養(yǎng)老部分的所有建安成本！養(yǎng)老部分的銷售額能夠攤平養(yǎng)老部分的所有建安成本！1717街區(qū)純商品房部分銷售額對比街區(qū)純商品房部分銷售4、額對比實現(xiàn)方案銷售額銷售面積銷售均價 銷售總額備注疊拼總面積155002912645146 上疊400萬，下疊500萬聯(lián)排總面積1290040000 51600 聯(lián)排總價600萬限價房64300 950061085 養(yǎng)老部分 28600950027170合計120700185001 原拿地方案銷售額銷售面積均價銷售收入合計限價房6.43950061085普通住宅1.0122488 22712 疊拼1.5630392 47411 養(yǎng)老機構3.46 1000034612合計165821 結論：實現(xiàn)方案較之拿地方案多了結論：實現(xiàn)方案較之拿地方案多了1.911.91個億，其中個億，其中1.61.6個億5、要分攤養(yǎng)老部分個億要分攤養(yǎng)老部分的地價，因此實現(xiàn)方案較之原拿地方案收入增加的地價，因此實現(xiàn)方案較之原拿地方案收入增加31003100萬。萬。（此測算與原拿地方案地下車位經濟測算保持不變，待政府審批后另行計算）Contents 01010203Plan Design概念方案篇規(guī)劃理念總平面圖功能分析綜合護理樓設置原則規(guī)劃設計要點場地剖面分析停車分析Unit Design產品設計篇大首層平面圖戶型分布圖綜合護理樓自理模塊產品護理模塊產品Facade Design建筑形象篇SKP場景透視01Plan Design概念方案篇規(guī)劃理念總平面圖功能分析綜合護理樓設置原則規(guī)劃設計要點場地剖面分析停車分析北京6、順義17街區(qū)項目概念方案 吃一站式養(yǎng)老住娛醫(yī)護24h定制送餐集中景觀餐廳老年活動中心醫(yī)療中心康復中心健管中心健康管理護理管家自理生活護理生活作為北京第一宗含“機構養(yǎng)老設施用地”的項目，本地塊力圖打造以“吃住娛醫(yī)護”為一體的一站式高端持續(xù)關懷照料社區(qū)CCRC。規(guī)劃目標概念方案篇 Plan Design規(guī)劃理念北京順義17街區(qū)項目概念方案 CCRC是一種復合式老年社區(qū)，通過為老人提供自理、介護、介助一體化的居住設施服務，使老年人在健康狀況和自理能力變化時，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住。并獲得與身體狀況相對應的照料服務。CCRC能夠提供：安全保障、養(yǎng)生環(huán)境、無障礙設計、生活配套、醫(yī)療服務、照料服務7、學習小組、活動小組。本案中，持續(xù)照料社區(qū)的產品組成：1.自理模塊2.護理模塊3.醫(yī)療（醫(yī)療中心+健管中心+康復中心）4.餐廳5.老年活動中心 CCRC-高端持續(xù)關懷照料社區(qū) Continuing Care Retirement Community自理模塊Independent Living護理模塊Assisted Living醫(yī)療門診+健管+康復Elderly Community Hospital老年活動中心Active Center 風味餐廳Specialty Restaurant功能模塊 提供可持續(xù)照料的生活模塊，打造區(qū)別于傳統(tǒng)住區(qū)的一站式安心服務。規(guī)劃目標概念方案篇 Plan Desi8、gn規(guī)劃理念北京順義17街區(qū)項目概念方案 自理模塊護理模塊健康狀況：良好自理能力強可以獨立活動并參與豐富的公共活動健康狀況：一般需要進行護理照料需要集中用餐及看護面積比9%約108床2907.6約652床28212床位比14%面積比91%床位比86%兩大社區(qū)構成隨老人身體狀況的改變可在不同的服務單元之間相互轉換可實現(xiàn)在同一個社區(qū)享受全生命周期的服務提供可持續(xù)照料的生活模塊概念方案篇 Plan Design規(guī)劃理念北京順義17街區(qū)項目概念方案概念方案篇 Plan Design總平面圖8F8F8F5F5F5F4F2F2F8F備注：此表中地下建筑面積為預估值，隨方案深化會有一定調整。經濟技術指標 項9、目總用地面積 23074.41 總建筑面積 39399.00 其中 地上建筑面積 34612.00 其中 老年公寓護理模塊2907.6自理模塊28212.00醫(yī)療816.00餐廳912.00老年活動中心1152.00綜合管理用房772.40地下建筑面積 4787.00 建筑密度 30.00%容積率 1.50 綠地率 30%機動車停車位 225其中 地上停車位 102地下停車位 123北京順義17街區(qū)項目概念方案概念方案篇 Plan Design功能分析綜合護理樓：6000護理模塊：2907.6醫(yī)療：816餐廳：912老年活動中心：1152綜合管理用房：772.4自理老年公寓：28212自理模塊10、：28212自理老年公寓護理模塊醫(yī)療交通及連廊老年活動中心餐廳公共交往空間北京順義17街區(qū)項目概念方案 2015.03.12 自理模塊按照老年公寓（老年人居住建筑設計標準GBT 50340-2003），護理模塊依據(jù)(養(yǎng)老設施建筑設計規(guī)范GBT 50867-2013）概念方案篇 Plan Design綜合護理樓設置原則北京順義17街區(qū)項目概念方案 2015.03.12 產品設計篇 Unit Design綜合護理樓綜合護理樓具體面積依據(jù)：詳見下頁附表自理模塊652x60 x2=782.4管理服務用房：652x1=652 餐廳：600醫(yī)療保健用房：老年活動中心：124 配套總計：3652.4其中:護11、理標層餐飲面積：40 x4=160 陽光花房：400 綜合護理樓首二層面積：3092.4 綜合護理樓總建筑面積：3652.4+726.9x4=6000 護理模塊108x60 x2=129.6管理服務用房：108x5=540 餐廳：108x2=216醫(yī)療保健用房：老年活動中心：108x6=648 總計782.4+129.6=912管理服務用房：612+540=1152 餐廳：600+216=816醫(yī)療保健用房：老年活動中心：648+124.4=772.4六床/四床房兩床房醫(yī)療保健管理服務用房老年活動中心餐廳六床18床位，四床12床位兩床78床位，建筑面積：1152建筑面積：816建筑面積：91212、共652床共108床共760床建筑面積：772.4北京順義17街區(qū)項目概念方案1.共享大花園+多重院落規(guī)劃形態(tài)提供老年人全方位的交流互動場所。多層次交往空間：營造從共享、開放、半私密、私密層層遞進的交往空間，創(chuàng)造不同主題的交流場所，豐富整個規(guī)劃體系。半私密開放共享私密風雨連廊體系院落空間單元公共空間會所概念方案篇 Plan Design規(guī)劃設計要點北京順義17街區(qū)項目概念方案2.標識性與歸屬感兼顧的主入口凹進入口景觀導入，加強入口歸屬感。概念方案篇 Plan Design規(guī)劃設計要點北京順義17街區(qū)項目概念方案3.可達性與景觀性兼顧的交通體系人車分流、無障礙、風雨連廊、漫步道。風雨連廊體系車行13、流線、搬家及后勤流線花園漫步道體系概念方案篇 Plan Design規(guī)劃設計要點北京順義17街區(qū)項目概念方案4.院落打造中央活力核心開放核心組織各項公共活動及配套功能。自理模塊高端別墅護理模塊中軸景觀中央花園社區(qū)的心餐廳老年活動中心康體理療管理服務概念方案篇 Plan Design規(guī)劃設計要點北京順義17街區(qū)項目概念方案5.去機構化、家庭溫暖型社區(qū)氛圍提供周到的家庭服務和親切的居家感受。概念方案篇 Plan Design規(guī)劃設計要點北京順義17街區(qū)項目概念方案 南側樓 5F連廊連廊北側樓 8F中心花園自理樓護理樓自理樓概念方案篇 Plan Design場地剖面分析北京順義17街區(qū)項目概念方案停14、車分析：停車位指標按照65輛/萬 車位數(shù)為：3.4641*65=225輛 其中地上102輛，地下車庫停車123輛 地上與地下配比為45%：55%地下車庫面積：4864備注：設備機房面積為預估面積為1300，其中，變配電室200，柴油發(fā)電機房80，有線電視機房50，通訊機房60，消防控制室60，換熱站或燃氣鍋爐房200，如需設中央空調地下需設制冷機房350。設備機房地下車庫豎向交通備注：地下建筑面積為預估值，隨方案深化會有一定調整。概念方案篇 Plan Design停車分析02Unit Design產品設計篇大首層平面圖戶型分布圖綜合護理樓自理模塊產品護理模塊產品北京順義17街區(qū)項目概念方案 215、015.03.12 產品設計篇 Unit Design大首層平面圖自理模塊陽光房老年活動中心幼兒托管機構連廊系統(tǒng)餐廳醫(yī)療二層平面圖首層平面圖北京順義17街區(qū)項目概念方案自理（南側）自理（北側）產品設計篇 Unit Design戶型分布圖護理二床間護理六床間產品類型CCRC持續(xù)關愛老年社區(qū)自理模塊護理模塊戶型類型一室戶（南側）一室戶（北側）二床間四床間六床間開間1開間1開間1開間2開間2開間產品屬性多層產品多層產品多層產品多層產品多層產品開間尺寸36003600420042004200戶型套內面積/22.4926.0924.2149.5669.72戶數(shù)2164363933床位數(shù)21643678116、218總戶數(shù)697總床位數(shù)760北京順義17街區(qū)項目概念方案 2015.03.12 產品設計篇 Unit Design綜合護理樓首層平面圖（本層建筑面積：1593.1）二層平面圖（本層建筑面積：1499.3）北京順義17街區(qū)項目概念方案公共區(qū)標準層建筑面積：726.90 層數(shù)：4層產品設計篇 Unit Design護理模塊戶型6層護理標準層平面3-5層護理標準層平面餐廳起居廳餐廳起居廳床位數(shù)：108床二床間：39間四床間：3間六床間：3間床位數(shù)后期可改造為132床，因配套設施與床位數(shù)息息相關，故選擇較為經濟的108床布置。床位數(shù)大于100床才可評定為星級養(yǎng)老院，目前床位數(shù)108床，可滿足星級養(yǎng)17、老院條件。本層床位數(shù)：26床本層床位數(shù)：30床北京順義17街區(qū)項目概念方案1-1剖面圖產品設計篇 Unit Design綜合護理樓2-2剖面圖1122北京順義17街區(qū)項目概念方案 獨立生活產品戶型 北側標準層平面單戶建筑面積：39.9 產品設計篇 Unit Design自理模塊戶型標準層建筑面積：638.4注：后期具備改造成純南向兩開間80戶型的可能性北京順義17街區(qū)項目概念方案 獨立生活產品戶型 南側標準層平面單戶建筑面積：39.9產品設計篇 Unit Design自理模塊戶型標準層建筑面積：319.2改造前北京順義17街區(qū)項目概念方案 獨立生活產品戶型 南側標準層改造后平面產品設計篇 Un18、it Design自理模塊戶型標準層建筑面積：319.2拎包入住，便于銷售A戶型建筑面積：80.38B戶型建筑面積：79.22AABB改造后北京順義17街區(qū)項目概念方案 產品設計篇 Unit Design自理模塊戶型客戶人群：健康狀況良好，自理能力強，可獨立行動并參與休閑娛樂活動的獨居老人。IL自理生活 南側模塊1，全方位無障礙設計。2，3.6m面寬，保證生活品質的同時兼顧經濟性。3，麻雀雖小，五臟俱全，集餐，廚，衛(wèi)，廳，臥室 于一體。套內面積：22.49北京順義17街區(qū)項目概念方案 產品設計篇 Unit Design自理模塊戶型客戶人群：健康狀況良好，自理能力強，可獨立行動并參與休閑娛樂活動19、的獨居老人。IL自理生活 北側模塊1，全方位無障礙設計。2，3.6m面寬，保證生活品質的同時兼顧經濟性。3，麻雀雖小，五臟俱全，集餐，廚，衛(wèi)，廳，臥室 于一體。套內面積：26.09北京順義17街區(qū)項目概念方案 產品設計篇 Unit Design護理模塊戶型客戶人群：健康狀況一般，需要進行護理照料。AL護理生活 兩床間1，全方位無障礙設計。2，衛(wèi)生間推拉設計，防止老人意外摔倒造成傷害。套內面積：24.21北京順義17街區(qū)項目概念方案 產品設計篇 Unit Design護理模塊戶型客戶人群：健康狀況一般，需要進行護理照料。AL護理生活 四床間1，全方位無障礙設計。2，衛(wèi)生間推拉設計，防止老人意外摔20、倒造成傷害。套內面積：49.56北京順義17街區(qū)項目概念方案 產品設計篇 Unit Design護理模塊戶型客戶人群：健康狀況一般，需要進行護理照料。AL護理生活 六床間1，全方位無障礙設計。2，衛(wèi)生間推拉設計，防止老人意外摔倒造成傷害。套內面積：69.7203Facade Design建筑形象篇SKP場景透視北京順義17街區(qū)項目概念方案 2015.03.12 建筑形象篇 Facade DesignSKP場景透視北京順義17街區(qū)項目概念方案建筑形象篇 Facade DesignSKP場景透視北京順義17街區(qū)項目概念方案建筑形象篇 Facade DesignSKP場景透視北京順義17街區(qū)項目概念21、方案建筑形象篇 Facade DesignSKP場景透視北京順義17街區(qū)項目概念方案建筑形象篇 Facade DesignSKP場景透視北京順義17街區(qū)項目概念方案建筑形象篇 Facade DesignSKP場景透視06經營測算篇SKP場景透視立面意向北京順義17街區(qū)項目概念方案經營計劃篇養(yǎng)老養(yǎng)老設施施成本：0.6X（0.35+0.4）=0.45億元經營利潤：2.72-2.00-0.21=0.51億元地上成本：2.86X（0.35+0.35）=2.00億元收入：2.86X0.95=2.72億元公寓式養(yǎng)老建設期：公寓式養(yǎng)老建設期：地下成本：0.5X（0.021+0.40）=0.21億元北京順義122、7街區(qū)項目概念方案經營計劃篇 Facade Design立面意向居家式養(yǎng)老服務護理健康管理生活支援美食娛樂護理服務：是指對于入住者靠自身力量無法完成的生活動作，由工作人員提供幫助。生活支援服務：雖然不是入住者在生活中所必須進行的行為動作，但是通過我方的幫助可以提高其生活質量。健康管理服務：通過和醫(yī)療機構的合作來維持入住者的身體健康，并在疾病處于早期時及時發(fā)現(xiàn)。娛樂服務：幫助入住者每天開心、充實地生活。美食：提供建康豐盛的餐飲服務。經營期：經營期：收入項目第目第1年第年第2年第年第3年第年第4年第年第5年第年第6年第年第7年第年第8年第年第9年第年第10年第年第11年第年第12年合年合計入住率入23、住率50%90%95%98%98%98%98%98%98%98%98%98%入住人數(shù)入住人數(shù) 54 97 103 106 106 106 106 106 106 106 106 106 收入收入373 706 820 888 932 979 1,028 1,079 1,133 1,190 1,249 1,311 11,687 單人床位人床位費和熹會和熹會匯晨壽山福海本晨壽山福海本項目目權重 10,000 7,000 6,000 區(qū)位區(qū)位23%100 80 80 100 硬件硬件10%100 90 90 100 品牌品牌5%80 100 80 100 配套配套2%125 85 90 100 戶型24、型5%115 125 155 100 醫(yī)醫(yī)療資源（內）源（內）5%130 140 140 100 醫(yī)醫(yī)療資源（外）源（外）30%140 110 100 100 環(huán)境境5%100 95 90 100 服服務質量量15%90 75 75 100 小小計100%1.12 0.96 0.94 1.00 單床價格床價格 4,454 3,633 3,202 3,763 入住老人的收費包括：床位費、綜合管理費（入住老人的收費包括：床位費、綜合管理費（2000/人人/月）、餐費（月）、餐費（900/人人/月）月）床位費床位費收入預計收入預計成本費用1 1、人工成本中護理比按、人工成本中護理比按2 2：5 5計25、算；計算；2 2、外包服務包括租擺費和物業(yè)費、外包服務包括租擺費和物業(yè)費3 3、能源費包括水、電、氣、供暖；、能源費包括水、電、氣、供暖；4 4、銷售費用按收入、銷售費用按收入3%3%計提；計提；5 5、業(yè)主費用包括財產險、房產稅、土地使用費、業(yè)主費用包括財產險、房產稅、土地使用費項目目第第1年年第第2年年第第3年年第第4年年第第5年年第第6年年第第7年年第第8年年第第9年年第第10年年第第11年年第第12年年小小計人工成本人工成本162 300 327 347 357 368 379 391 402 414 427 440 4,314 外包服外包服務費78 78 78 79 79 79 7926、 79 80 80 80 80 949 能源能源費137 149 151 152 152 152 152 152 152 152 152 152 1,801 設備維護費2 4 4 4 5 5 5 5 6 6 6 7 58 工具及物料工具及物料5 10 10 11 11 11 11 11 11 11 11 11 122 銷售售費用用11 21 25 27 28 29 31 32 34 36 37 39 351 管理管理費用用149 165 170 175 180 184 189 194 199 204 209 215 2,233 業(yè)主主費用用40 40 40 40 40 40 40 40 40 27、40 40 40 478 合合計585 767 805 834 851 868 885 904 923 942 962 983 10,307 經營預測項目第目第1年第年第2年第年第3年第年第4年第年第5年第年第6年第年第7年第年第8年第年第9年第年第10年第年第11年第年第12年合年合計 總收入收入 373 706 820 888 932 979 1,028 1,079 1,133 1,190 1,249 1,311 11,687 總成本成本 585 767 805 834 851 868 885 904 923 942 962 983 10,307 經營毛利毛利潤-211-61 15 54 28、81 111 142 175 210 248 287 329 1,380 折舊折舊117 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117 1,401 凈利利潤-328-178-102-63-35-6 25 58 94 131 170 212-21說明：說明：第3年達到經營現(xiàn)金流基本平衡；第7年實現(xiàn)凈利潤。第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年 373 706 820 888 932 979 1,028 1,079 1,133 1,190 1,249 1,311 585 767 805 834 851 868 885 904 923 942 962 983-211-61 15 54 81 111 142 175 210 248 287 329-328-178-102-63-35-6 25 58 94 131 170 212總收入總成本經營利潤凈利潤謝謝聆聽!