午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、旅游地產(chǎn)與高端養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理策略前言 旅游地產(chǎn)由旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整合而來，有其不一樣的運(yùn)作管理模式，不能簡單套用旅游業(yè)或房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一般管理模式。下面從四個方面對旅游地產(chǎn)從項(xiàng)目投資開發(fā)到項(xiàng)目經(jīng)營過程中應(yīng)采取的管理策略進(jìn)行闡述。Part1 啟動策略：以原則推進(jìn)立項(xiàng)啟動策略：以原則推進(jìn)立項(xiàng)Part2 投資策略：以效益推進(jìn)開發(fā)投資策略：以效益推進(jìn)開發(fā)Part3 經(jīng)營策略：以品牌推進(jìn)發(fā)展經(jīng)營策略：以品牌推進(jìn)發(fā)展Part4 避險策略：以防治推進(jìn)成熟避險策略：以防治推進(jìn)成熟重點(diǎn)案例分析重點(diǎn)案例分析目錄四大原則：堅持資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的原則堅持公共利益導(dǎo)向的原則堅持“旅游堅旗、地產(chǎn)筑基”的原則堅持“2、先策劃、后規(guī)劃”的原則Part1 Part1 啟動策略：以原則推進(jìn)立項(xiàng)1 1、堅持資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展原則、堅持資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展原則 旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)需要更嚴(yán)格的環(huán)境影響評估。關(guān)注資源環(huán)境的恰當(dāng)保護(hù)開放性保護(hù)，保持資源利用的協(xié)調(diào)性。項(xiàng)目用地及周邊地區(qū)的資源項(xiàng)目用地及周邊地區(qū)的資源旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目竭澤而漁竭澤而漁人文遺存人文遺存溫泉濕地溫泉濕地鄉(xiāng)村田園鄉(xiāng)村田園森林山地森林山地濱海沙灘濱海沙灘河流湖泊河流湖泊2 2、堅持公共利益導(dǎo)向原則、堅持公共利益導(dǎo)向原則 旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的公共利益取向非常鮮明旅游地產(chǎn)項(xiàng)目旅游地產(chǎn)項(xiàng)目往往占地較大，往往占地較大，常在比較偏僻、常在比較偏僻、落后地方落后地方改變3、該地區(qū)資改變該地區(qū)資源沉淀、發(fā)展落后源沉淀、發(fā)展落后的局面，保護(hù)好環(huán)境；的局面，保護(hù)好環(huán)境；對當(dāng)?shù)嘏f村、舊城、對當(dāng)?shù)嘏f村、舊城、舊工業(yè)等改造，安置原舊工業(yè)等改造，安置原住民；提供高品質(zhì)旅游住民；提供高品質(zhì)旅游度假區(qū)，增加當(dāng)?shù)鼐用穸燃賲^(qū)，增加當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)機(jī)會，增加稅收；就業(yè)機(jī)會，增加稅收；增加住宅供應(yīng)量。增加住宅供應(yīng)量。目的目的3 3、堅持“旅游堅旗、地產(chǎn)筑基”的原則、堅持“旅游堅旗、地產(chǎn)筑基”的原則 旅游堅旗：旅游堅旗：確立旅游業(yè)的品牌理念和主流地位，要以旅游項(xiàng)目為核心依托，讓旅游文化滲透到主題空間中去，以此來保持旅游地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該有的公共品牌價值和形象。地產(chǎn)筑基：地產(chǎn)筑基：要秉持可持續(xù)發(fā)展和可4、行性理念，保障投資的規(guī)模性、連續(xù)性和穩(wěn)健性，在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，給投資商相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)用地指標(biāo)，讓投資者能夠通過相對較快的房地產(chǎn)收益通道回籠資金，再滾動投入到旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中，形成項(xiàng)目的良性開發(fā)態(tài)勢。4 4、堅持“先策劃、后規(guī)劃”的原則、堅持“先策劃、后規(guī)劃”的原則 旅游地產(chǎn)項(xiàng)目由于有大量旅游文化內(nèi)涵，這決定了旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃非常重要。重規(guī)劃、輕策劃的現(xiàn)象對旅游地產(chǎn)項(xiàng)目深入拓展構(gòu)成了不小風(fēng)險。許多大項(xiàng)目之所以后來出現(xiàn)開發(fā)和運(yùn)營問題，關(guān)鍵先期的策劃工作沒有做好。總結(jié)：旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是大型項(xiàng)目，涉及幾億元、十幾億元、幾十億元甚至上百億元的投資，必須在最初階段進(jìn)行高水平的、深度的策劃，5、提出有針對性的、高屋建瓴的戰(zhàn)略思路和定位，提出一系列符合國際國內(nèi)一流水平的、符合當(dāng)?shù)貙?shí)際需要的項(xiàng)目產(chǎn)品策劃和運(yùn)營策略，在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行以布局空間為主導(dǎo)的項(xiàng)目規(guī)劃。Part2 Part2 投資策略：以效益推進(jìn)開發(fā)投資策略：以效益推進(jìn)開發(fā) 項(xiàng)目投資要從未來的收益和效益入手，反向推進(jìn)投資策略，這樣的策略才是可靠的。四種方法：盡可能實(shí)施集群化開發(fā)的模式 制訂項(xiàng)目合理的分期投資開發(fā)計劃 貫徹“全方位精品”的投資理念 吸引旅游高端人才進(jìn)入項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營1 1、盡可能實(shí)施集群化開發(fā)的模式、盡可能實(shí)施集群化開發(fā)的模式 在相應(yīng)的開發(fā)范圍內(nèi)合理配置產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)施集群化的開發(fā)模式。旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目城市型：城市6、型：如深圳歡樂谷旅游區(qū)，其開發(fā)空間有限，城市特征突出，因此，旅游項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)都市娛樂性，整體項(xiàng)目的集群化偏重城市功能配套。包括公寓、區(qū)域的交通、醫(yī)療、教育等基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目和公共設(shè)施，還有旅游區(qū)專門為游客服務(wù)的餐飲、購物、娛樂等。郊野型：郊野型：如深圳東部華僑城，空間大，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，因此，這里的集群化開發(fā)主要表現(xiàn)在以度假產(chǎn)品為核心的產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)上。例如主題性的觀光、休閑、度假、娛樂、表演、購物、餐飲、會議等。2 2、制訂項(xiàng)目合理的分期投資開發(fā)計劃、制訂項(xiàng)目合理的分期投資開發(fā)計劃 投資額很大的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，要求制訂詳細(xì)的投資計劃實(shí)施分期開發(fā)。通常把投資分為三期，每期的投資大體分類如下：投資分三期投資分三7、期 第一期：投資額一般占總投資規(guī)模的20%左右，主要投資方向有：必要的土石方工程；內(nèi)外路網(wǎng)系統(tǒng)及其他基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施；原住民拆遷安置項(xiàng)目；旅游區(qū)大門部分；主要標(biāo)志性旅游景點(diǎn)；第一期需開發(fā)的住宅項(xiàng)目。主要投資方向有：必要的土石方工程；內(nèi)外路網(wǎng)系統(tǒng)及其他基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施；原住民拆遷安置項(xiàng)目；旅游區(qū)大門部分；主要標(biāo)志性旅游景點(diǎn)；第一期需開發(fā)的住宅項(xiàng)目。第一期第一期投資額一般占總投資規(guī)模的投資額一般占總投資規(guī)模的20%左右左右主要投資方向有：第一期未完成的工程；約60%70%的旅游項(xiàng)目；第二期需開發(fā)的住宅項(xiàng)目。主要投資方向有：第二期未完成的工程；剩余的旅游項(xiàng)目；第三期需開發(fā)的住宅項(xiàng)目。注：8、在整體開發(fā)中，旅游部分和住宅部分應(yīng)交替投資開發(fā)。其中住宅部分還應(yīng)再細(xì)分投資步驟，以保證資金回籠的合理節(jié)奏以及住宅價格的合理上升。投資分三期投資分三期第二期第二期投資額一般占總投資規(guī)模的投資額一般占總投資規(guī)模的50%左右左右第三期第三期投資額一般占總投資規(guī)模的投資額一般占總投資規(guī)模的30%左右左右3 3、貫徹“全方位精品”的投資理念、貫徹“全方位精品”的投資理念 旅游地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入精品時代。精品至上是項(xiàng)目投資收益的基本保證。房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)旅游旅游房地產(chǎn)部分、房地產(chǎn)部分、旅游部分旅游部分全方位精品全方位精品4 4、吸引旅游高端人才進(jìn)入項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營、吸引旅游高端人才進(jìn)入項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營 從9、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目啟動的時候，就應(yīng)該明確一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重大策略，即大量引進(jìn)高端型的旅游開發(fā)和經(jīng)營管理人才。保證重大的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目投資沿著專業(yè)的、符合市場需要的、良性的軌道推進(jìn)，才能最大限度地保證把投資開發(fā)轉(zhuǎn)入正常收益的通道上去。Part3 Part3 經(jīng)營策略：以品牌推進(jìn)發(fā)展經(jīng)營策略：以品牌推進(jìn)發(fā)展 四種方式：保持項(xiàng)目在當(dāng)?shù)氐奶厥鈨r值和優(yōu)勢 保持項(xiàng)目必要的規(guī)模和市場影響力 以整合營銷策略推進(jìn)品牌知名度和經(jīng)營業(yè)績 借助資本運(yùn)營推動項(xiàng)目升級1 1、保持項(xiàng)目在當(dāng)?shù)氐奶厥鈨r值和優(yōu)勢、保持項(xiàng)目在當(dāng)?shù)氐奶厥鈨r值和優(yōu)勢 每一個旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都應(yīng)該從戰(zhàn)略高度充分估量自身在一個城市的特殊地位、價值和優(yōu)勢，只有差異化和特10、色才能立足，才能在較短時間內(nèi)形成其住宅產(chǎn)品的理想升值，才能保障其旅游產(chǎn)品長期良性發(fā)展。項(xiàng)目的特色化經(jīng)營應(yīng)該在項(xiàng)目開發(fā)初期就確定下來。案例分析案例分析 例如一個以山地藥材資源為依托開發(fā)的大型養(yǎng)生度假旅游區(qū)項(xiàng)目，其特色和優(yōu)勢主題顯然是養(yǎng)生。要長期保持特色和優(yōu)勢，必須關(guān)注兩點(diǎn)：一是項(xiàng)目的品牌化操作；二是項(xiàng)目的更新創(chuàng)新。靜態(tài)養(yǎng)生靜態(tài)養(yǎng)生單一養(yǎng)生單一養(yǎng)生常態(tài)養(yǎng)生常態(tài)養(yǎng)生動態(tài)養(yǎng)生動態(tài)養(yǎng)生多元養(yǎng)生多元養(yǎng)生特色養(yǎng)生特色養(yǎng)生2 2、保持項(xiàng)目必要的規(guī)模和市場影響力、保持項(xiàng)目必要的規(guī)模和市場影響力規(guī)模規(guī)模占地面積大占地面積大投資規(guī)模投資規(guī)模市場影響力市場影響力推進(jìn)推進(jìn)業(yè)務(wù)量的擴(kuò)張業(yè)務(wù)量的擴(kuò)張3 3、以整合營銷策略推11、進(jìn)品牌知名度和經(jīng)營業(yè)績、以整合營銷策略推進(jìn)品牌知名度和經(jīng)營業(yè)績 整合營銷表現(xiàn)在：1）旅游項(xiàng)目與房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷策略整合；房地產(chǎn)項(xiàng)目旅游項(xiàng)目 2）各種營銷策略和手段的靈活組合運(yùn)用上。反哺式營銷反哺式營銷4 4、借助資本運(yùn)營推動項(xiàng)目升級、借助資本運(yùn)營推動項(xiàng)目升級 例如，當(dāng)項(xiàng)目急需擴(kuò)張而又缺乏投資時，可以采取抵押貸款的方式，或引入合資人，或引入風(fēng)險投資、社會基金等形式，解決發(fā)展資金不足的問題。再如，在項(xiàng)目發(fā)展良好的態(tài)勢下，可以整合相關(guān)資產(chǎn)，形成融資平臺，為項(xiàng)目的長遠(yuǎn)擴(kuò)張發(fā)展創(chuàng)造必要的資金條件。又如，在項(xiàng)目發(fā)展良好的態(tài)勢下，可以整合相關(guān)資產(chǎn)，創(chuàng)造上市條件，積極爭取成為上市公司。Part4 Part4 12、避險策略：以防治推進(jìn)成熟避險策略：以防治推進(jìn)成熟 五大方法：巧借政策扶持，規(guī)避政策風(fēng)險 深研需求競爭，規(guī)避市場風(fēng)險 堅持高端策劃，規(guī)避定位風(fēng)險 掌握開發(fā)策略，規(guī)避投資風(fēng)險 全程品質(zhì)管理，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險1 1、巧借政策扶持，規(guī)避政策風(fēng)險、巧借政策扶持，規(guī)避政策風(fēng)險 幾種政策扶持可能：1）制訂有關(guān)該項(xiàng)目的專項(xiàng)政策，為項(xiàng)目較快推進(jìn)提供政策保障。2）政府為該項(xiàng)目成立專門的臨時機(jī)構(gòu)，以配合投資商的項(xiàng)目開發(fā)。3）政府低地價、零地價出讓土地。4）政府專門為項(xiàng)目用地周邊地區(qū)實(shí)施或完善專項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。5）政府為投資商做一定程度的財政補(bǔ)貼，以扶持投資商盡快完善開發(fā)片區(qū)的相關(guān)道路、水、電、通信以及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。13、6）政府為該項(xiàng)目提供一定額度的宣傳推廣經(jīng)費(fèi)，以及在若干公共會議等場合為該項(xiàng)目進(jìn)行宣傳。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目可能受到政策風(fēng)險的負(fù)面影響旅游地產(chǎn)項(xiàng)目可能受到政策風(fēng)險的負(fù)面影響 例如，不少政策具有階段性特點(diǎn)（政府換屆）；再如，高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目，常常受到國家政策變動的影響；又如，政策的執(zhí)行層面復(fù)雜，各種干擾因素等。2 2、深研需求競爭，規(guī)避市場風(fēng)險、深研需求競爭，規(guī)避市場風(fēng)險 旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的最大風(fēng)險應(yīng)該是市場風(fēng)險。市場風(fēng)險市場風(fēng)險市場需求市場需求的風(fēng)險的風(fēng)險市場競爭市場競爭的風(fēng)險的風(fēng)險這兩種市場風(fēng)險都應(yīng)該在項(xiàng)目投資開發(fā)前就有足夠的研究，這兩種市場風(fēng)險都應(yīng)該在項(xiàng)目投資開發(fā)前就有足夠的研究，并尋找到應(yīng)對的策略。并尋14、找到應(yīng)對的策略。3 3、堅持高端策劃，規(guī)避定位風(fēng)險、堅持高端策劃，規(guī)避定位風(fēng)險 先策劃，后規(guī)劃。一個項(xiàng)目開發(fā)的失敗，往往并不是缺乏資源，也不是缺錢、缺管理，而是缺乏準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位和策劃思路。只有做好前期定位策劃，才能最大限度避免項(xiàng)目偏離正確的投資開發(fā)軌道。積極引進(jìn)高端策劃力量，以高超的創(chuàng)意策劃找出適合項(xiàng)目生長的市場化路線。4 4、掌握開發(fā)策略，規(guī)避投資風(fēng)險、掌握開發(fā)策略，規(guī)避投資風(fēng)險 制訂周密的開發(fā)監(jiān)管策略性方案：包括決策系統(tǒng)的運(yùn)行模式、市場的研究、策劃規(guī)劃的執(zhí)行、投資開發(fā)的流程作業(yè)、投資及財務(wù)的監(jiān)管、人才團(tuán)隊(duì)的導(dǎo)入和壯大、整合營銷的推進(jìn)、公共關(guān)系的發(fā)展、開發(fā)管理規(guī)章的制定和落實(shí)等。5 5、全15、程品質(zhì)管理，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險、全程品質(zhì)管理，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險 旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險指的是由投資商、開發(fā)商和運(yùn)營商的行為共同構(gòu)成的操作性風(fēng)險。旅游地產(chǎn)要防止出現(xiàn)“一流規(guī)劃、二流開發(fā)、三流經(jīng)營”的局面，必須在開發(fā)階段就開始著手建立嚴(yán)格的規(guī)章制度，塑造一流的管理和經(jīng)營隊(duì)伍。旅游地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險旅游地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險 旅游地產(chǎn)開發(fā)往往投資較大，開發(fā)和經(jīng)營過程很長，經(jīng)營風(fēng)險還常常表現(xiàn)在不恰當(dāng)?shù)亟槿氲缴形闯墒旎蛭匆?guī)則化的運(yùn)營項(xiàng)目中，運(yùn)營中可能出現(xiàn)重大問題而給市場和企業(yè)帶來很大的危害。例如，時權(quán)酒店，是承載國際上流行的分時度假活動的場所。分時度假是一項(xiàng)很有創(chuàng)意的度假方式，它的關(guān)鍵在于要納入一個龐大的國際分時度假交換系統(tǒng)，但16、在我國還是新事物，介入分時度假業(yè)務(wù)，中介商和經(jīng)營商很難保證客戶真正在這個交換系統(tǒng)中實(shí)現(xiàn)自己應(yīng)有的權(quán)益。因此，目前這種經(jīng)營的潛在風(fēng)險很大，現(xiàn)實(shí)中也出現(xiàn)過多起有關(guān)某某分時度假公司欺騙消費(fèi)者而引起法律訴訟的案例，旅游地產(chǎn)投資商、開發(fā)商和運(yùn)營商應(yīng)該引以為戒。重點(diǎn)案例分析重點(diǎn)案例分析 雅樂居海南清水灣項(xiàng)目 海南東方花梨灣項(xiàng)目雅樂居海南清水灣項(xiàng)目雅樂居海南清水灣項(xiàng)目 項(xiàng)目位于海南省環(huán)島東線、陵水黎族自治縣英州鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)，占地約1.5萬畝，總建筑面積約986萬平米，沿12公里海岸線分布，海水清澈、透明，沙灘開闊、無污染，是一處難得的海濱旅游休閑之所。區(qū)內(nèi)設(shè)有三個國際標(biāo)準(zhǔn)的18洞高爾夫球場、6家超五星級國際酒店17、多國風(fēng)情溫泉谷、游艇會、海洋體驗(yàn)展覽館、民族風(fēng)情村等，總投資預(yù)計超200億元，總開發(fā)期十年。2006年6月與政府簽約土地一級開發(fā)協(xié)議，2006年底組隊(duì)進(jìn)入實(shí)操，2009年3月28日開盤，推出兩個現(xiàn)樓組團(tuán)和一個樓花組團(tuán)，至今累計銷售額42億元。清水灣控制性詳細(xì)規(guī)劃總圖海濱銷售中心前景5170平米海濱銷售中心海濱銷售中心前沙灘一景“金色果嶺”組團(tuán)實(shí)景鳥瞰圖“金色果嶺”組團(tuán)高爾夫景觀獨(dú)棟別墅“金色果嶺”組團(tuán)高爾夫景觀獨(dú)棟別墅近景“金色果嶺”樓王（建面567平米，花園1412平米）客廳一景8700平米的高爾夫會所雅樂居海南清水灣項(xiàng)目土地一級開發(fā)利潤雅樂居海南清水灣項(xiàng)目土地一級開發(fā)利潤 按該項(xiàng)目土地一18、級開發(fā)框架協(xié)議規(guī)定，土地整理上市的條件是七通一平，但實(shí)際上市狀態(tài)屬于毛地狀態(tài)。按雅居樂公開資料介紹，該項(xiàng)目土地分三批摘牌，地價款總投入24.18億元，獲取約13650畝土地，平均地價為16.12萬元/畝，折合樓面價為245元/平米。結(jié)合內(nèi)幕資料保守估計，其一、二級聯(lián)動的毛利潤最低值是71%，最高值為242%。雅樂居海南清水灣項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其獲利情況雅樂居海南清水灣項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其獲利情況 2008年7月雅居樂發(fā)布公告稱，旗下項(xiàng)目公司譽(yù)永已于6月27日與摩根士丹利全資公司CrystalI訂立協(xié)議，以約7億美元（約52.83億元）出售清水灣項(xiàng)目公司冠金30股權(quán)。瑞銀的研究報告顯示，CrystalI19、占296萬平米，折合樓面成本1785元/平米。按照2008年1月雅居樂月報顯示的245元/平米的樓面價計算，雅居樂以7.29倍的價格將股權(quán)出售給大摩，直接產(chǎn)生41.45億凈利潤。2008年雅居樂凈利潤為54.67億，同比增加160%。萬科則是40.3億元，同比下降16.7%。中海發(fā)展50.5億港元，同比增長20.8%雅樂居清水灣項(xiàng)目推貨及銷售情況雅樂居清水灣項(xiàng)目推貨及銷售情況 首推“金色果嶺”、“蔚藍(lán)海岸”和“瀚海銀灘”三個組團(tuán)。總戶數(shù)：398戶，別墅：254戶，高層住宅：144戶；別 墅：171棟，高層：2棟18層洋房；總用地面積：350畝（232038）；總建筑面積：93564.23，中心20、會所面積：2341；容積率：0.4，綠化率：46.5；停車位：626個（地面）；別墅戶型：共21種戶型，面積從179567；獨(dú)棟別墅112棟共112戶，雙拼別墅47棟94戶，四拼別墅12棟48戶，其中三房兩廳共108戶，占總比的42.51%，四房兩廳共141戶，占總比的55.51%,五房兩廳共5戶,占總比的1.98%；高層洋房：有三種戶型,面積從132-286不等；K1幢共72戶,K2幢共70戶，其中兩房兩廳共71戶，占總比的50%,三房兩廳共67戶,占總比的47.1%，四房兩廳共4戶，占總比2.9%。別墅開盤均價：折后1.8萬元/平方米（精裝修）254套別墅，去化率約92%，目前已提價6%；21、公寓開盤均價：折后8500元/平方米（精裝修）142套，已經(jīng)售罄；開盤期間最低享受8折優(yōu)惠，公寓8.5折；別墅交樓標(biāo)準(zhǔn)：送價值4000元/平方米的裝修（不含家私電器）；高層洋房（K1、K2）標(biāo)準(zhǔn)：送價值2000元/平方米的裝修（不包括家私電器）；客戶除了東北三省和北京為主力軍外，四川、重慶在該項(xiàng)目的客戶中異軍突出，占了較大的比例。總戶數(shù)：847戶（一期664戶）；棟數(shù)：35棟 商業(yè)配套部分：7棟，住宅部分：28棟電梯洋房（一期22棟）；總用地面積：270畝（176682），總建筑面積：141395.38；商業(yè)配套7棟總面積：28028.81，住宅首層商鋪總面積:7620.4；容積率：0.72622、，綠化率：40；停車位：770個（地上：573個 地下：197個）；一期22棟共664戶,有一梯兩戶，一梯三戶，一梯四戶,和一梯六戶四種類型,面積從80.63-208.93不等,其中兩房兩廳共448戶，面積從80.63-161.98，占總比的67.46%，三房兩廳共216戶，面積從118.72-207.3，占總比的32.54%。公寓開盤均價：折后8800元/平方米（精裝修），去化率達(dá)85%以上，目前已提價6%；開盤期間最低享受8折優(yōu)惠，公寓8.5折；主力戶型是104160平方米的兩房和122-208平方米的三房；據(jù)銷售人員透露，180208平米的大三房銷售火爆；裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修出售。酒店式公寓23、：(精裝修、拎包入住)面積約：77.2-175.3平方米海景高層洋房：面積約：131.8-332.4平方米高層園景洋房：面積約：97-111平方米泰式獨(dú)立別墅：面積約：154.16-1411平方米花園面積：390-1770平方米高層海景洋房均價：折后2萬元/平方米（毛坯）。現(xiàn)階段收取50萬定金，預(yù)計在09年第三季度開盤，定金不退。現(xiàn)階段推出3棟23層26層，已定2棟，預(yù)定率達(dá)85%以上。酒店式公寓均價：折后1.8萬元/平方米（精裝），現(xiàn)階段收取50萬定金，預(yù)計在09年第三季度開盤，定金不退。泰式別墅價格：折后3-5萬元/平方米（毛坯），現(xiàn)階段收取100萬定金，預(yù)計在09年第三季度開盤，定金不退24、。現(xiàn)場為樁機(jī)剛進(jìn)場狀態(tài)，典型的“賣樓花”現(xiàn)象重演。目前已調(diào)價6%。以上為2009年10月前數(shù)據(jù)。64億99億72億60億雅樂居清水灣項(xiàng)目合約銷售額情況雅樂居清水灣項(xiàng)目合約銷售額情況20092009年年20102010年年20112011年年人民幣人民幣20122012年年20132013年年78億雅居樂雅居樂20122012年的低迷表現(xiàn)部分緣于對清水灣這單一項(xiàng)目的過分依賴，年的低迷表現(xiàn)部分緣于對清水灣這單一項(xiàng)目的過分依賴，而希望在全國其他地區(qū)復(fù)制清水灣奇跡，又導(dǎo)致雅居樂看似擁有超而希望在全國其他地區(qū)復(fù)制清水灣奇跡，又導(dǎo)致雅居樂看似擁有超30003000萬平方米的土地儲備和廣泛的布局，但在短期內(nèi)25、，能提供真金萬平方米的土地儲備和廣泛的布局，但在短期內(nèi)，能提供真金白銀銷售收入的并不多。白銀銷售收入的并不多。20132013年的中國大面積霧霾天氣有利于海南度假房銷售年的中國大面積霧霾天氣有利于海南度假房銷售.清水灣項(xiàng)目的啟示清水灣項(xiàng)目的啟示12345678土地一、二級聯(lián)動開發(fā)，高收益、高風(fēng)險，值得探討；土地一、二級聯(lián)動開發(fā)，高收益、高風(fēng)險，值得探討；隨著隨著“海南島國際旅游特區(qū)海南島國際旅游特區(qū)”概念的逐步落地，意味概念的逐步落地，意味著能在海南島旅游開發(fā)熱中取得先機(jī)的企業(yè)將有更多發(fā)展會；著能在海南島旅游開發(fā)熱中取得先機(jī)的企業(yè)將有更多發(fā)展會；在海南大盤積聚、競爭激烈的環(huán)境下，以絕對的規(guī)模優(yōu)26、勢首戰(zhàn)成功，在海南大盤積聚、競爭激烈的環(huán)境下，以絕對的規(guī)模優(yōu)勢首戰(zhàn)成功，靠的是大盤運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)積累、產(chǎn)品復(fù)制、國際化視野及國際化資源整合；靠的是大盤運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)積累、產(chǎn)品復(fù)制、國際化視野及國際化資源整合；與大摩的成功握手，不但讓雅居樂擺脫資金困擾，解決運(yùn)營障礙，同時與大摩的成功握手，不但讓雅居樂擺脫資金困擾，解決運(yùn)營障礙，同時也讓大摩以不低于也讓大摩以不低于35%35%并有望繼續(xù)拉高的毛利率，實(shí)現(xiàn)雙贏局面；并有望繼續(xù)拉高的毛利率，實(shí)現(xiàn)雙贏局面；蔚藍(lán)的天空、清潔的空氣和藍(lán)得令人感動的大海成為海南島最令人向往蔚藍(lán)的天空、清潔的空氣和藍(lán)得令人感動的大海成為海南島最令人向往的度假、休閑、旅游之地，也讓更多開發(fā)27、商看到了希望和突破紅海的途徑；的度假、休閑、旅游之地，也讓更多開發(fā)商看到了希望和突破紅海的途徑；海南島可能是目前唯一一個具有土地一、二級聯(lián)動開發(fā)空間的市場，海南島可能是目前唯一一個具有土地一、二級聯(lián)動開發(fā)空間的市場，機(jī)不可失，但決策確實(shí)應(yīng)該慎而又慎；機(jī)不可失，但決策確實(shí)應(yīng)該慎而又慎；不但對其它已經(jīng)介入或蠢蠢欲動的開發(fā)商構(gòu)成巨大壓力，對雅居樂清水灣不但對其它已經(jīng)介入或蠢蠢欲動的開發(fā)商構(gòu)成巨大壓力，對雅居樂清水灣項(xiàng)目本身，也構(gòu)成巨大挑戰(zhàn)。差異化、充分的產(chǎn)品研究和市場判斷，以及項(xiàng)目本身，也構(gòu)成巨大挑戰(zhàn)。差異化、充分的產(chǎn)品研究和市場判斷，以及對后市政策走向、國際經(jīng)濟(jì)形勢的準(zhǔn)確把握，決定著項(xiàng)目生死；對后28、市政策走向、國際經(jīng)濟(jì)形勢的準(zhǔn)確把握，決定著項(xiàng)目生死；大盤，意味著巨大的風(fēng)險與高額的利潤共存！大盤，意味著巨大的風(fēng)險與高額的利潤共存！海南東方花梨灣項(xiàng)目海南東方花梨灣項(xiàng)目“東方花梨灣”，旅游與養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目。位于海南省東方市區(qū)頻海地段，海域面寬近一公里，項(xiàng)目占地面積36.7萬平方米，建成總規(guī)模為80萬平方米，目前為東方市最大的地產(chǎn)項(xiàng)目。“東方花梨灣”項(xiàng)目面臨湛藍(lán)無際、碧波萬頃的北部灣藍(lán)色海域，經(jīng)開發(fā)商的精雕細(xì)琢，勢必會以其優(yōu)良的品質(zhì)、得天獨(dú)厚的優(yōu)越環(huán)境與旅游勝地北美夏威夷同一緯度的優(yōu)勢，騰空出世、顯露出卓爾不群的超凡品質(zhì)。“東方花梨灣”因所在地盛產(chǎn)奇珍海南黃花梨故得名。“東方花梨灣”項(xiàng)目由海南東方29、東方房地產(chǎn)公司投資開發(fā)建設(shè)。“東方花梨灣”項(xiàng)目，將會是一座在湛藍(lán)海灣的懷抱里，建設(shè)具有熱帶風(fēng)情勝景的風(fēng)格獨(dú)特的海景別墅、間插有面海遠(yuǎn)眺、面面觀海的海景高層的住宅小區(qū)。本項(xiàng)目還包括音樂主題五星酒店和漁人碼頭商業(yè)街區(qū)配套,讓您體驗(yàn)北部灣漁場的海洋文化特色。項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目總體定位“東方花梨灣”完全符合好的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)：有獨(dú)占性資源和知名度；具有較大客流量；具有較好的交通條件；開發(fā)用地景觀環(huán)境好。我們采用一種環(huán)境，兩種顧客的思想指導(dǎo)海南旅游地產(chǎn)項(xiàng)目定位。建議東方花梨灣項(xiàng)目總體定位為旅游度假與養(yǎng)生綜合體建議東方花梨灣項(xiàng)目總體定位為旅游度假與養(yǎng)生綜合體產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合:音樂主題文化酒店音樂主題文化酒30、店+度假養(yǎng)生公寓和別墅產(chǎn)品度假養(yǎng)生公寓和別墅產(chǎn)品+免稅商品等休閑商業(yè)免稅商品等休閑商業(yè) 我們深知顧客需要的不是一間房子，而是需要一種高雅的我們深知顧客需要的不是一間房子，而是需要一種高雅的度假與娛樂休閑環(huán)境。在北方和南方大多數(shù)城市發(fā)生嚴(yán)重度假與娛樂休閑環(huán)境。在北方和南方大多數(shù)城市發(fā)生嚴(yán)重霧霾的時候，我們才突然明白，海南潔凈的空氣和碧海藍(lán)霧霾的時候，我們才突然明白，海南潔凈的空氣和碧海藍(lán)天是多么重要，我們需要呼吁海南要更好保護(hù)生態(tài)環(huán)境，天是多么重要，我們需要呼吁海南要更好保護(hù)生態(tài)環(huán)境，讓海南作為國際旅游島成為世界度假人群的后花園。讓海南作為國際旅游島成為世界度假人群的后花園。東方花梨灣東方花梨灣31、主題音樂酒店主題音樂酒店 建議做成音樂主題酒店,帶動更多金領(lǐng)和白領(lǐng)前來度假,一種高雅的濱海度假環(huán)境,容納兩種顧客群體,度假旅客和高收入養(yǎng)老群體。建議濱海配套婚紗攝影基地，在餐飲酒吧街區(qū)配備不同音樂風(fēng)格咖啡廳。對于免稅商品部分如果一下不能進(jìn)駐，可以考慮引進(jìn)奧特萊斯品牌店進(jìn)駐。圖一“披頭士”樂團(tuán)誕生在利物浦 Hard Days Night hotel 的這間名為“麥卡尼”的酒店套房圖二在價格較高的“列儂”套房中配備著一架鋼琴和些“披頭士”樂團(tuán)的藝術(shù)藏品圖三孟菲斯“貓王”主題酒店中，坐落著田納西州非常著名的游泳池以搖滾音樂為主題的硬石酒店以搖滾音樂為主題的硬石酒店亞洲第一家以搖滾音樂為主題的 Har32、d Rock Hotel落戶美麗的巴厘島，占地3公頃，有418間客房。所有房間，都提供互動式影音娛樂系統(tǒng)；酒店內(nèi)展出音樂文物、音樂家手稿、老唱片封面、歌唱家用過的服飾，處處有音樂的影子，儼然是一座音樂博物館。真正人性化的酒店不僅是提供給人睡覺的棲息之地，更能與人達(dá)到心靈上的相通。迄今為止，遍布全球各大旅游勝地的十家硬石酒店早已名聲赫赫。巴厘島的明珠巴厘島的明珠在全球赫赫有名的十家硬石酒店中，盡管Hard Rock Hotels bali已經(jīng)不像剛開業(yè)時帶給人們那么多的驚喜和震撼，但對于那些如我一般熱愛音樂并有些懷舊情結(jié)的人來說，似乎對它有著莫名的偏愛，更何況，還有風(fēng)景秀麗的巴厘島為它的魅力“添33、磚加瓦”。硬石集團(tuán)獨(dú)到的選址眼光向來青睞全球旅游勝地，這才有了Hard Rock Hotels Bali。1998年它在世界知名旅游島嶼太平洋上的巴厘島落戶，酒店位于巴厘島最熱鬧的海灘區(qū)，總占地 3 公頃，有418 間客房。酒店大門外那個20多米的大電吉他既是Hard Rock Hotel的顯著標(biāo)志，也儼然是酒店的形象代言人。主題文化酒店主題文化酒店 策劃濱海鄉(xiāng)村音樂主題文化酒店,舉辦東方鄉(xiāng)村音樂節(jié)。可以借鑒美國鄉(xiāng)村音樂節(jié)和拉斯維加斯相關(guān)主題文化酒店。項(xiàng)目三萬平米商業(yè)規(guī)劃建議項(xiàng)目三萬平米商業(yè)規(guī)劃建議本項(xiàng)目商業(yè)定位海南島漁人碼頭,包括一流的文化表演,新鮮的北部灣海鮮和一流的音樂主題文化酒店。業(yè)態(tài)34、類別面積備注餐飲東北特色中餐2000平方米可以放在二期海鮮超市和餐廳8000平方米一期引進(jìn)業(yè)態(tài),突出北部灣漁場文化特色,自選海鮮市場規(guī)模建議在2000平方米,以活鮮為主,以漁民生活體驗(yàn)和銷售結(jié)合品牌服飾和化妝品(免稅商品為主)3000平方米二期引進(jìn)業(yè)態(tài)超市(中檔偏上)5000平方米一期重點(diǎn)和肉類,蔬菜和水果基地建立直接供應(yīng)協(xié)議,可以先開設(shè)2000平方米精品超市,穩(wěn)步擴(kuò)充到5000平方米電影院2000平方米濱海區(qū)域性電影院咖啡廳和酒吧3000平方米花梨博物館3000健身中心2000中西結(jié)合醫(yī)院(含中醫(yī)健康養(yǎng)生方向)2000填補(bǔ)東方醫(yī)療水平低下空白,培養(yǎng)中醫(yī)護(hù)理人才吸引廣州海鮮超市和黃沙水產(chǎn)品市場35、的成功經(jīng)驗(yàn)吸引廣州海鮮超市和黃沙水產(chǎn)品市場的成功經(jīng)驗(yàn) 今后穩(wěn)步引進(jìn)進(jìn)口海鮮今后穩(wěn)步引進(jìn)進(jìn)口海鮮 供應(yīng)高端酒店供應(yīng)高端酒店商業(yè)風(fēng)險控制措施商業(yè)風(fēng)險控制措施 1.產(chǎn)品充分考慮客戶需求定制,特別是二期要征求更多消費(fèi)者意見。2.部分商業(yè)采用別墅形態(tài)建設(shè),避免過剩時候能夠轉(zhuǎn)化為度假產(chǎn)品銷售。3.從降低銷售風(fēng)險角度,推動區(qū)域城市設(shè)計和濕地公園建設(shè),加速城市化進(jìn)程和城市面貌改觀,對濱海景觀進(jìn)行改造和提升,突出海南東方西部海景特色。首先建議花梨灣海邊防風(fēng)林內(nèi)外增加椰子樹和棕櫚樹以及檳榔樹,形成海南熱帶風(fēng)情,其次是打開景觀廊道,種草皮覆蓋沙灘。建議適當(dāng)?shù)臅r機(jī)規(guī)劃好游艇碼頭,形成度假特色。項(xiàng)目贏利模式設(shè)計項(xiàng)目贏利36、模式設(shè)計1 1、取得合理銷售利潤、取得合理銷售利潤加速做好東方花梨灣體驗(yàn)式環(huán)境,會所盡早建成,按照五星酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行觀出,要初步具備客戶接待能力。本項(xiàng)目要最大限度做好銷售,重點(diǎn)向大慶油田和長春第一汽車制造廠轎車分廠職工推銷和定制,反映其訴求。目前,大慶油田等職工主要去山東和遼寧形成購買養(yǎng)老住房,海南氣候條件更優(yōu),需要營造更好的文化氛圍,吸引他們形成鄉(xiāng)情紐帶。向北京等大城市通過清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班等宣傳推銷定制度假產(chǎn)品。建議做好花梨灣假日生活刊物,向潛在消費(fèi)者贈送。刊物內(nèi)容包括世界各國休假圣地,休假文章,健康知識,世界養(yǎng)生養(yǎng)老經(jīng)驗(yàn),中國養(yǎng)生文化,海南養(yǎng)老特點(diǎn),對讀者形成較強(qiáng)的吸引力。花梨灣假日生活刊物建議聘請一流地產(chǎn),養(yǎng)生,醫(yī)療,旅游以及文化大家作為作者,辦成生動活潑的好刊物。刊物發(fā)行對象:清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班,金融總裁班,中國礦業(yè)大學(xué)總裁班;各大高端會所,例如,杭州的江南會,北京的金鼎會等項(xiàng)目贏利模式設(shè)計項(xiàng)目贏利模式設(shè)計 2.2.打造健康生活環(huán)境，注重后期經(jīng)營管理含物業(yè)管理打造健康生活環(huán)境，注重后期經(jīng)營管理含物業(yè)管理銷售公寓和別墅產(chǎn)品,取得良好銷售利潤后,拿出2000萬元流動資金用于免稅商品和精品超市經(jīng)營。我們要為業(yè)主營造一流的生活。THANKS!