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1、【第一部分】【第一部分】 市場及環境分析市場及環境分析 一、宏觀市場分析一、宏觀市場分析 1.1.1 1 商業宏觀環境分析商業宏觀環境分析 2004 年，廣東有 50%商業項目經營不善，商業物業空置率全線上升，其中 滯銷、積壓面積上升達 42.70%。 2004 年，上海商業地產快速發展同時，空置率也隨之快速攀升，大多數 商業項目處于苦苦掙扎的經營邊緣。 2004 年，重慶的 65%商業物業經營不力，商業空置面積高達 224.68 萬平 方米，高居全國榜首。 2004 年，北京商業地產全線飄紅，但商業地產從業人士對商業項目經營 卻是前所未有的迷茫。 目前，中國商業地產總體發展雖然形勢良好，但值2、得注意的是，在已開發 的商業地產項目中只有不到三成的經營狀況良好，商業地產陷入銷售易經營難 的怪圈。 這是中國商業地產面臨的困境，也是中國商業地產發展的瓶頸。 進入 2005 年后，隨著房地產宏觀調控力度的持續加強和新政策的出臺， 中國商業地產面臨著新的挑戰和機遇，其處境非常微妙。 根據中國商業地產聯盟研究中心發布的2004 年中國商業地產年度報告及 2005 年市場展望透露，國務院即將頒布城市商業網點規劃條例，在其影 響下，2005 年，中國商業地產將呈現 4 大發展趨勢： 1 1.1.1.1.1 城市社區商業將成為新亮點城市社區商業將成為新亮點 2005 年初，國務院頒布城市商業網點規劃條3、例以及聽證制度的草案， 商業網點的業態結構、布局結構將趨于合理，該條例將參照發達國家的做法， 引入聽證制度，邀請專家、利益相關者參與聽證，避免開發盲目性。根據條 例規定，今后 10000 平方米以上的商業地產設施項目必須進行聽證，由發改 委、建設規劃、工商行政管理、交通環保部門、生產流通部門、消費者協會、 行業組織及專家學者參與聽證，商業網點的所在區、街道也將推選社區代表發 表意見，開發商經過聽證之后必須拿到書面同意建設意見，方可辦理有關建設 手續。而建設 1 萬平方米以上的商業網點，還必須到國務院有關部門進行聽 證。 從各種類型商業地產的發展趨勢看，由于城市新社區建設步伐加快以及各 級各地政府目前積極鼓勵發展社區商業，因此 2005 年及今后的一段時期，社區 商業將呈現出較大發展潛力。商務部認為：當前，新建居住區商業設施滯后的 矛盾比較突出，不僅數量少、布局分散而且設施落后、現代化水平差