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1、xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)xx-12地塊概念方案設(shè)計(jì)整體鳥瞰圖洋房透視圖高層透視圖Render設(shè)計(jì)策略DESIGN STRATEGY06基礎(chǔ)分析BASIC ANALYSIS05規(guī)劃方案PLANNING DESIGN07產(chǎn)品設(shè)計(jì)INDIVIDUAL BUILDING DESIGN08目錄Contents立面設(shè)計(jì)FAADE DESIGN03地下車庫UNDERGROUND GARAGE0201成本控制CostsControl04設(shè)計(jì)說明DesignSpecifications基礎(chǔ)分析Basic Analysis1詩畫詩畫江南江南桐 鄉(xiāng) 印 象IMPRESSION OF TONGXIANG傳承傳承棲居棲居IMPR2、ESSION OF TONGXIANGxx 印 象 基礎(chǔ)分析丨 BASIC ANALYSIS 城市區(qū)位LOCATION本案周邊重要城市周邊城市本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，距離上海、杭州、蘇州等大中型城市在100公里以內(nèi)，高鐵通車后將達(dá)成30min全覆蓋。基礎(chǔ)分析丨 BASIC ANALYSIS 項(xiàng)目區(qū)位SITE利好條件目前浙江省正在研究烏鎮(zhèn)機(jī)場的可行性，并且滬蘇湖高鐵將經(jīng)過烏鎮(zhèn)設(shè)站，進(jìn)一步提升交通能級(jí)，大幅提升烏鎮(zhèn)打造華東養(yǎng)老生態(tài)小鎮(zhèn)。基地xx 教育商業(yè)配套政府基地xx桐鄉(xiāng)技師學(xué)院安樂村幼兒園xx啟新幼兒園xx基地烏鎮(zhèn)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)分析丨 BASIC ANALYSIS 周邊環(huán)境基礎(chǔ)分析丨 BASIC3、 ANALYSIS 上位規(guī)劃URBAN PLAN本項(xiàng)目基礎(chǔ)分析丨 BASIC ANALYSIS 中天江南誠品均價(jià)：16000元碧桂園北城春曉均價(jià)：1700017000元(送車位）萬科翡翠天府均價(jià)：21500元祥生國悅公館均價(jià)：高層18000元?jiǎng)e墅34500元龍湖天宸原著均價(jià)：高層13000元疊排25000元綠地中央公園均價(jià)：13800元本案本案祥生國悅公館祥生國悅公館綠地中央公園綠地中央公園龍湖天宸原著龍湖天宸原著龍湖天宸原著均價(jià)：高層13000元疊排25000元綠地中央公園均價(jià)：13800元佳源瓏府均價(jià)：高層19000疊排25000合院35800元榮安府均價(jià)：18000元周邊競品RECHER4、CH，主 力1 8 3、2 2 5 開發(fā)商龍湖項(xiàng)目地址桐鄉(xiāng)高鐵站北約500m，合悅大道與悅?cè)萋方粎R處占地面積67985容積率1.5拿地2017.10.25日，樓面價(jià)4020元/；溢價(jià)率13.88%規(guī)劃住宅為5幢27F高層（兩梯四戶）+132套排屋主力戶型893+2+2；1244+2+2規(guī)劃戶數(shù)總戶數(shù)868戶首開時(shí)間2018年8.26首開89297套，124135套，排屋66套去化情況89剩余80套、124剩余約60套，排屋剩余約102套最新價(jià)格高層均價(jià)約13000元/客群地緣性客戶為主競品分析基礎(chǔ)分析丨 BASIC ANALYSIS 競品分析產(chǎn)品成交套數(shù)去化率成交均價(jià)（元/）高層40683.55、%135001244*2*221626%21615672.2%排屋183-2255*3*313216%1323022.7%25000合計(jì)834100%83459271.0%/893+2+21244+2+2183-2255+3+3基礎(chǔ)分析丨 BASIC ANALYSIS 競品分析開發(fā)商碧桂園項(xiàng)目地址桐鄉(xiāng)市梧桐街道秋華路北側(cè)、春曉路西側(cè)占地面積5.3萬容積率2.3拿地拿地時(shí)間：2019/1/25 樓面價(jià)：6706/規(guī)劃18幢16F-23F高層主力戶型105/126規(guī)劃戶數(shù)1080套首開時(shí)間2019.8.24首開105/126/140/166共460套去化情況65%最新價(jià)格17200元/，送車位客戶6、來源本地客為主，大部分都是城北片區(qū)的顧客，基礎(chǔ)分析丨 BASIC ANALYSIS 競品分析產(chǎn)品成交套數(shù)去化率成交均價(jià)（元/）高層28289%17200（送車位）1264*2*236234%31625581%1404*2*226024%19613368%1664*2*2928%925964%合計(jì)1076100%92076183%/1053+2+21264+2+21404+2+21664+2+2基礎(chǔ)分析丨 BASIC ANALYSIS 開發(fā)商桐鄉(xiāng)祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址桐鄉(xiāng)市振東新區(qū)校場東路與二環(huán)東路交匯處占地面積62852容積率1.7拿地2017-12-7拿地，樓面價(jià)12243元/規(guī)劃高7、層22-25F，154376套；17084套；排屋82套主力戶型150、170、230、250、280規(guī)劃戶數(shù)總戶數(shù)542戶首開時(shí)間2018年9月20日去化情況高層剩余230套，排屋剩余15套最新價(jià)格高層均價(jià)約19000元/；排屋34500元/客群濮院工廠企業(yè)主等高端購買力客群為主競品分析基礎(chǔ)分析丨 BASIC ANALYSIS 產(chǎn)品成交套數(shù)去化率成交均價(jià)（元/）高層22-25F1494*2*28418%843440.5%190001704*2*238882%38820853.6%排屋230-2805*3*382826781.7%34500合計(jì)542100%54230957.0%/競品分析158、54*2*21704*2*22405*3*4基礎(chǔ)分析丨 BASIC ANALYSIS，產(chǎn)品力強(qiáng)開發(fā)商浙江財(cái)富興園置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址桐鄉(xiāng)市振東新區(qū)和平東路與桂祺路交匯處占地面積42027容積率1.8拿地2017-12-7拿地，樓面價(jià)約23176元/規(guī)劃小高層11F、高層17F、超高層25F主力戶型135、145、155規(guī)劃戶數(shù)總戶數(shù)488戶首開時(shí)間2018年12月19日去化情況首開334套房源最新價(jià)格高層均價(jià)約23000元/客群濮院工廠企業(yè)主等高端購買力客群為主競品分析基礎(chǔ)分析丨 BASIC ANALYSIS 競品分析1353*2*11454*2*21554.5*2*2產(chǎn)品成交套數(shù)去化率成交均9、價(jià)（元/）高層28289%230001454*2*436216%4025581%1554*2*226080%19913368%合計(jì)1076100%24976183%/1454*2*2基礎(chǔ)分析丨 BASIC ANALYSIS 目標(biāo)客群基礎(chǔ)分析丨 BASIC ANALYSIS 高層住宅洋房產(chǎn)品基礎(chǔ)分析丨 BASIC ANALYSIS 感觀品質(zhì)承載東方意境與國際品位的文化追求設(shè)計(jì)策略Design Strategy2 基礎(chǔ)分析丨 BASIC ANALYSIS 項(xiàng)目條件 TRANSIT 規(guī)劃指標(biāo) 建設(shè)用地面積：容積率：2.0 綠化率：30建筑高度：建筑密度：25 根據(jù)桐鄉(xiāng)市城市規(guī)劃建設(shè)管理技術(shù)規(guī)定：多層10、退界線 低層退界線 用地紅線 次要車流 主要車流 高層退界線 高層退界線 高層退界線 多層退界線 低層退界線 高壓線控制線 基礎(chǔ)分析丨 BASIC ANALYSIS 最高價(jià)值高價(jià)值較高價(jià)值西側(cè)是空地，北側(cè)與城市道路之間有綠化帶隔離，東側(cè)緊鄰城市道路，南側(cè)有高壓走廊相對(duì)，但是有一片大尺度的公共綠地，有利于提升居住價(jià)值。土地價(jià)值建設(shè)用地面積：56787.22 用地性質(zhì)：住宅用地容積率：2.0綠化率：30建筑高度：H50米建筑密度：25=2.0/0.25=8層米，可能的層數(shù)搭配：17F17F+11F17F+6F17F+8F高低配方案8F洋房+17F高層(洋房溢價(jià)能力高，洋房面積最大化，貨值最大化)全11、高層方案全17F高層(大花園方案，戶戶觀景，提高每一戶的價(jià)值，空間品質(zhì)最佳)規(guī)劃方案Planning Design3規(guī)劃方案丨 PLANNING DESIGN總平面圖MASTER PLAN桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2018-12號(hào)地塊總指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量單位備注用地面積56787.22總建筑面積174743.51不計(jì)架空層地上總建筑面積113574.44不計(jì)架空層其中地上計(jì)容建筑面積113574.44其中住宅建筑面積102937.23892人才公寓8800.00配套用房1837.20其中養(yǎng)老服務(wù)用房205.70住宅總建筑面積2，不小于60物業(yè)管理用房340.72地上建筑面積3物業(yè)經(jīng)營用房454.30地上建筑面積12、4生活水泵房60.00開閉所60.00消控室60.00公共文化設(shè)施用房126.480.12/套，不小于50垃圾房30.00公、專變電房500.00地下總建筑面積61169.07機(jī)動(dòng)車庫57056.07其中普通車庫49105.86人防車庫7950.21非機(jī)動(dòng)車庫4113.00建筑高度49.95m限高50米容積率2.002.00建筑密度25.00%25%綠地率30.00%30%總戶數(shù)1054戶住宅986戶，人才公寓68戶總?cè)藬?shù)3373人每戶3.2人計(jì)算機(jī)動(dòng)車數(shù)量1780輛其中應(yīng)配建停車位1581輛住宅1.0輛/百平米，不小于1.5輛/戶其中地上車位316輛含113輛訪客車位地下車位1265輛人防車13、位145輛不計(jì)入配建指標(biāo)非機(jī)動(dòng)車數(shù)量2285輛住宅2.0輛/百平米，整體鳥瞰圖規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃方案丨 PLANNING DESIGN組團(tuán)景觀組團(tuán)景觀中央景觀軸規(guī)劃方案丨 PLANNING DESIGN流線分析市政道路車行道路景觀軸線組團(tuán)步行道路地下車庫出入口小區(qū)主入口小區(qū)次入口配比分析人才公寓125高層(T2)95高層(T4)106高層(T4/2面寬)房型面積段房型面積段戶數(shù)比戶數(shù)比設(shè)計(jì)戶數(shù)設(shè)計(jì)比例任務(wù)書比例比例差值1064000.415840%1.3%1251620.168415%-2%954000.415845%-3.7%規(guī)劃方案丨 PLANNING DESIGN消防分析市政道路消防車流線消防14、登高面消防出入口配套分析物業(yè)經(jīng)營用房養(yǎng)老用房物業(yè)管理用房社區(qū)服務(wù)用房配電房/垃圾收集點(diǎn)間距分析規(guī)劃方案丨 PLANNING DESIGN42m40m42m42m40m42m77m54m54m36m21m30m31m21m34m23m17m16m20m規(guī)劃方案丨 PLANNING DESIGN日照分析日照滿足要求1.計(jì)算參數(shù)：城市：桐鄉(xiāng)東經(jīng)120度33分，北緯30度39分有效時(shí)間帶：8:00-16:00 真太陽時(shí)日照標(biāo)準(zhǔn)日：大寒日時(shí)間統(tǒng)計(jì)方式：最長有效連續(xù)日照日照計(jì)算方式：滿窗分析(界內(nèi))沿線分析（界外）計(jì)算精度：1分鐘采樣點(diǎn)間距：0.6M日照時(shí)間滿足3小時(shí)，符合規(guī)范要求0小時(shí)1+小時(shí)2+小時(shí)315、小時(shí)4小時(shí)5小時(shí)規(guī)劃方案丨 PLANNING DESIGN中央景觀軸中庭水景綠色長廊鄰里空間規(guī)劃方案丨 PLANNING DESIGN組團(tuán)景觀幽靜小徑中庭水景鄰里空間規(guī)劃方案丨 PLANNING DESIGN總平面圖MASTER PLAN桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2018-12號(hào)地塊總指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量單位備注用地面積56787.22總建筑面積168052.36 不計(jì)架空層地上總建筑面積113574.44不計(jì)架空層其中地上計(jì)容建筑面積113574.44其中住宅建筑面積102867.66人才公寓8800.00配套用房1825.92其中養(yǎng)老服務(wù)用房205.74住宅總建筑面積2，不小于60物業(yè)管理用房340.72地上16、建筑面積3物業(yè)經(jīng)營用房454.30地上建筑面積4生活水泵房60.00開閉所60.00消控室60.00公共文化設(shè)施用房125.160.12/套，不小于50垃圾房20.00公、專變電房500.00地下總建筑面積54477.92機(jī)動(dòng)車庫50364.92其中普通車庫42414.71人防車庫7950.21非機(jī)動(dòng)車庫4113.00建筑高度49.95m限高50米容積率2.002.00建筑密度25.00%25%綠地率30.00%30%總戶數(shù)1043戶住宅986戶，人才公寓68戶總?cè)藬?shù)3338人每戶3.2人計(jì)算機(jī)動(dòng)車數(shù)量1763輛其中應(yīng)配建停車位1565輛住宅1.0輛/百平米，不小于1.5輛/戶其中地上車位3517、3輛含113輛訪客車位地下車位1212輛人防車位199輛不計(jì)入配建指標(biāo)非機(jī)動(dòng)車數(shù)量2285輛住宅2.0輛/百平米，整體鳥瞰圖規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃方案丨 PLANNING DESIGN中央景觀軸組團(tuán)景觀組團(tuán)景觀組團(tuán)景觀組團(tuán)景觀組團(tuán)景觀規(guī)劃方案丨 PLANNING DESIGN流線分析市政道路車行道路景觀軸線組團(tuán)步行道路地下車庫出入口小區(qū)主入口小區(qū)次入口配比分析房型面積段房型面積段戶數(shù)比戶數(shù)比設(shè)計(jì)戶數(shù)設(shè)計(jì)比例任務(wù)書比例比例差值1063860.393940%-0.7%1251540.157115%0.7%954400.449045%-0.1%人才公寓125洋房(T2)95高層(T4)106高層(T4/2面寬18、)106洋房(T2)規(guī)劃方案丨 PLANNING DESIGN消防分析配套分析物業(yè)經(jīng)營用房養(yǎng)老用房物業(yè)管理用房社區(qū)服務(wù)用房配電房/垃圾收集點(diǎn)市政道路消防車流線消防登高面消防出入口間距分析規(guī)劃方案丨 PLANNING DESIGN31.5m31.5m31.5m33.5m31.5m31.5m32.2m23.5m24m24m31.5m31.5m24.04m17.18m10.1m7.28m10.1m6.5m13.67m30.68m19.76m20.76m8.69m8.87m9.15m8.49m18.68m16.29m10.1m7.84m規(guī)劃方案丨 PLANNING DESIGN日照分析日照滿足要求0小19、時(shí)1+小時(shí)2+小時(shí)3小時(shí)4小時(shí)5小時(shí)1.計(jì)算參數(shù)：城市：桐鄉(xiāng)東經(jīng)120度33分，北緯30度39分有效時(shí)間帶：8:00-16:00 真太陽時(shí)日照標(biāo)準(zhǔn)日：大寒日時(shí)間統(tǒng)計(jì)方式：最長有效連續(xù)日照日照計(jì)算方式：滿窗分析(界內(nèi))沿線分析（界外）計(jì)算精度：1分鐘采樣點(diǎn)間距：0.6M日照時(shí)間滿足3小時(shí)，符合規(guī)范要求規(guī)劃方案丨 PLANNING DESIGN總平面圖MASTER PLAN桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2018-12號(hào)地塊總指標(biāo)數(shù)量單位備注56787.22168556.36 不計(jì)架空層113574.44 不計(jì)架空層其中地上計(jì)容建筑面積113574.44其中住宅建筑面積102946.00 人才公寓8800.00配套20、用房1827.51 其中養(yǎng)老服務(wù)用房205.89 住宅總建筑面積2，不小于60物業(yè)管理用房340.72 地上建筑面積3物業(yè)經(jīng)營用房454.30地上建筑面積4生活水泵房60.00開閉所60.00消控室60.00公共文化設(shè)施用房126.600.12/套，不小于50垃圾房20.00公、專變電房500.00地下總建筑面積54981.92機(jī)動(dòng)車庫50868.92其中普通車庫42918.71人防車庫7950.21 非機(jī)動(dòng)車庫4113.00建筑高度49.95m限高50米容積率2.002.00建筑密度25.00%25%綠地率30.00%30%總戶數(shù)1055 戶住宅984戶，人才公寓75戶總?cè)藬?shù)3376 人每戶21、3.2人計(jì)算機(jī)動(dòng)車數(shù)量1781輛其中應(yīng)配建停車位1583輛住宅1.0輛/百平米，不小于1.5輛/戶其中地上車位356輛含113輛訪客車位地下車位1226輛人防車位非機(jī)動(dòng)車數(shù)量規(guī)劃方案丨 PLANNING DESIGN日照分析日照滿足要求0小時(shí)1+小時(shí)2+小時(shí)3小時(shí)4小時(shí)5小時(shí)1.計(jì)算參數(shù)：城市：桐鄉(xiāng)東經(jīng)120度33分，北緯30度39分有效時(shí)間帶：8:00-16:00 真太陽時(shí)日照標(biāo)準(zhǔn)日：大寒日時(shí)間統(tǒng)計(jì)方式：最長有效連續(xù)日照日照計(jì)算方式：滿窗分析(界內(nèi))沿線分析（界外）計(jì)算精度：1分鐘采樣點(diǎn)間距：0.6M日照時(shí)間滿足3小時(shí)，符合規(guī)范要求規(guī)劃方案丨 PLANNING DESIGN方案比較方案三（122、7+11F）中央大花園，景觀資源好5棟樓王單元數(shù)：18假設(shè)17F均價(jià)1.35萬，總貨值13.9億空間品質(zhì)最佳，貨值較大洋房（8F）最大化土地利用率高，土地價(jià)值最大挖掘高層單元數(shù)：7假設(shè)8F洋房均價(jià)1.45萬，高層均價(jià)1.3萬，總貨值14.2億貨值最大，可能存在報(bào)批風(fēng)險(xiǎn)洋房（11F）最大化3棟樓王高層單元數(shù)：7假設(shè)11F洋房均價(jià)1.4萬，高層均價(jià)1.3萬，總貨值13.95億審批難度小產(chǎn)品設(shè)計(jì)Individual Building Design4樓盤140-160160競品樓盤龍湖天宸原著容積率：1.50競品戶型：89 三居124 四居當(dāng)前均價(jià)：13000元/碧桂園北城春曉容積率：2.30競品戶型23、：105 三居126 四居140 四居166四居當(dāng)前均價(jià)：17200元/祥生國悅公館容積率：1.70競品戶型：149 四居170 四居當(dāng)前均價(jià)：17000元/萬科翡翠天府容積率：1.80競品戶型：135 三居145 四居155 四居當(dāng)前均價(jià)：2300元/4房2廳2衛(wèi)1492衛(wèi)1244房2廳2衛(wèi)1264房2廳2衛(wèi)1664房2廳2衛(wèi)1404房2廳3衛(wèi)1703房2廳2衛(wèi)1354房2廳2衛(wèi)1454房2廳2衛(wèi)155產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨 INDIVIDUAL DESIGN2衛(wèi)893房2廳2衛(wèi)105產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨 INDIVIDUAL DESIGN讓產(chǎn)品在競爭中脫穎而出（寬廳設(shè)置、觀景側(cè)廳設(shè)置、主臥套設(shè)置，合理尺度設(shè)計(jì)等24、），提升產(chǎn)品功能適用性；項(xiàng)目用地緊張，通過規(guī)劃及產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品舒適度在戶型面積段相同的情況下，增加房間配置在規(guī)范允許的前提下，提高贈(zèng)送率，提升附加值1.2.3.相同面積段戶型配置均質(zhì)化針對(duì)市場現(xiàn)有產(chǎn)品，戶型改良措施如下：（三）設(shè)備平臺(tái)進(jìn)深小于或等于1.0米，其水平投影面積不計(jì)入容積率指標(biāo)，否則按其水平投影面積全部計(jì)入容積率指標(biāo)。（五）按上述規(guī)定執(zhí)行后，單套住宅其余非封閉建筑空間水平投影面積之和仍超過該套住宅建筑面積15%的，超出部分計(jì)入容積率指標(biāo)。做足設(shè)備平臺(tái)面積（二）符合以下情形的居住建筑非封閉陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)入容積率指標(biāo)：凸陽臺(tái)水平投影面積大于等于10平方米或進(jìn)深超過2.425、米；凹陽臺(tái)水平投影面積大于等于8平方米或進(jìn)深超過1.8米；復(fù)合型陽臺(tái)水平投影面積大于等于10平方米，或凹入深度大于等于1.8米，或陽臺(tái)進(jìn)深超過2.4米。（四）房屋結(jié)構(gòu)范圍內(nèi)屬于一戶專有的標(biāo)注為陽臺(tái)、空中花園、入戶花園、入戶平臺(tái)等有永久性上蓋，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、底板，與房屋相連、可以活動(dòng)和利用的非封閉建筑空間，不受其標(biāo)注名稱影響，均按上述陽臺(tái)計(jì)算方法計(jì)算容積率指標(biāo)。盡可能做足陽臺(tái)比例產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨 INDIVIDUAL DESIGN飄窗盡可能增加飄窗個(gè)數(shù)L0.6ML0.6M飄窗窗臺(tái)面與室內(nèi)地面的高差應(yīng)大于或者等于0.3米，自外墻墻體外線至飄窗外邊線距離小于或者等于0.6米，窗臺(tái)面至飄窗頂板底高度應(yīng)小于2.26、2米L2.4ML1.0M.產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品級(jí)配表戶型面積戶型類型其本配置朝南面寬客廳開間（mm）餐廳開間（mm）主臥開間（mm）次臥1開間（mm）次臥2開間（mm）次臥3開間（mm）洋房106T2邊戶邊戶3房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)3面寬面寬38003800350029003000125T2邊戶邊戶4房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)3面寬面寬400040003600300028003000高層952T4中間戶中間戶3房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)3面寬面寬360036003300290023501052T4邊戶邊戶3房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)2面寬面寬5500（側(cè)橫廳）（側(cè)橫廳）350031003000125T2邊戶邊戶3+1房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)3.27、5面寬面寬6100610038003800360036003000300028002800戶型設(shè)計(jì)注重各產(chǎn)品之間的梯級(jí)關(guān)系，同時(shí)根據(jù)規(guī)劃景觀合理分配資源備注：上述尺度均為軸線尺度方案一對(duì)應(yīng)產(chǎn)品產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨 INDIVIDUAL DESIGN標(biāo)準(zhǔn)層平面圖戶型套型套數(shù)套內(nèi)面積（不含陽臺(tái)）陽臺(tái)投影面積套內(nèi)含陽臺(tái)面積套型建筑面積飄窗面積設(shè)備平臺(tái)面積陽臺(tái)及飄窗面積占比標(biāo)準(zhǔn)層面積得房率贈(zèng)送面積備注1-1三房兩廳兩衛(wèi)184.894.6587.22107.363.432.566.78%400.682.00%8.321-2三房兩廳兩衛(wèi)274.715.2577.3495.312.512.546.87%7.681-228、三房兩廳兩衛(wèi)183.985.3186.64106.651.473.136.91%7.26全面積贈(zèng)送半面積贈(zèng)送產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨 INDIVIDUAL DESIGN125+125標(biāo)準(zhǔn)層平面圖戶型套型套數(shù)套內(nèi)面積（不含陽臺(tái)）陽臺(tái)投影面積套內(nèi)含陽臺(tái)面積套型建筑面積飄窗面積設(shè)備平臺(tái)面積陽臺(tái)及飄窗面積占比標(biāo)準(zhǔn)層面積得房率贈(zèng)送面積備注1-1四房兩廳兩衛(wèi)2 95.918.76100.29 126.11 2.673.10 4.57%248.22 80.81%10.15 全面積贈(zèng)送半面積贈(zèng)送產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨 INDIVIDUAL DESIGN全景陽臺(tái)最大化提高可贈(zèng)送面積，同時(shí)增加戶型舒適感寬廳設(shè)置客廳與學(xué)習(xí)空間可拆可合，最大29、化可觀景面收納體系精細(xì)化收納體現(xiàn)人性化和精細(xì)化設(shè)計(jì)理念高層125+125T2戶型豪華套房主臥尊享步入式衣帽間和主衛(wèi)方案二對(duì)應(yīng)產(chǎn)品產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨 INDIVIDUAL DESIGN洋房106戶型全面積贈(zèng)送半面積贈(zèng)送標(biāo)準(zhǔn)層平面圖戶型套型套數(shù)套內(nèi)面積（不含陽臺(tái)）陽臺(tái)投影面積套內(nèi)含陽臺(tái)面積套型建筑面積飄窗面積設(shè)備平臺(tái)面積陽臺(tái)及飄窗面積占比標(biāo)準(zhǔn)層面積得房率贈(zèng)送面積備注1-1三房兩廳兩衛(wèi)2 82.858.7387.22 107.98 1.333.11 6.87%211.95 82.30%8.81 產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨 INDIVIDUAL DESIGN標(biāo)準(zhǔn)層平面圖戶型套型套數(shù)套內(nèi)面積（不含陽臺(tái)）陽臺(tái)投影面積套內(nèi)含陽臺(tái)面30、積套型建筑面積飄窗面積設(shè)備平臺(tái)面積陽臺(tái)及飄窗面積占比標(biāo)準(zhǔn)層面積得房率贈(zèng)送面積備注1-1四房兩廳兩衛(wèi)2 94.269.6999.11 125.73 1.263.10 6.48%237.46 83.47%9.21 洋房125戶型全面積贈(zèng)送半面積贈(zèng)送標(biāo)準(zhǔn)層平面圖產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨 INDIVIDUAL DESIGN戶型套型套數(shù)套內(nèi)面積（不含陽臺(tái)）陽臺(tái)投影面積套內(nèi)含陽臺(tái)面積套型建筑面積飄窗面積設(shè)備平臺(tái)面積陽臺(tái)及飄窗面積占比標(biāo)準(zhǔn)層面積得房率贈(zèng)送面積備注1-1三房兩廳兩衛(wèi)2 82.597.1186.15 106.27 1.882.62 6.58%395.7 81.83%8.06 1-2三房兩廳兩衛(wèi)2 73.08531、.4075.78 93.60 2.222.54 6.73%7.46 高層全面積贈(zèng)送半面積贈(zèng)送高層標(biāo)準(zhǔn)層平面圖產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨 INDIVIDUAL DESIGN戶型套型套數(shù)套內(nèi)面積（不含陽臺(tái)）陽臺(tái)投影面積套內(nèi)含陽臺(tái)面積套型建筑面積飄窗面積設(shè)備平臺(tái)面積陽臺(tái)及飄窗面積占比標(biāo)準(zhǔn)層面積得房率贈(zèng)送面積備注1-1三房兩廳兩衛(wèi)1 82.597.1186.15 106.64 1.882.56 6.58%390.5 81.55%8.00 1-2三房兩廳兩衛(wèi)2 73.085.4075.78 93.93 2.222.54 6.73%7.46 1-3三房兩廳兩衛(wèi)1 76.877.7880.76 100.04 1.213.132、3 6.63%8.23 全面積贈(zèng)送半面積贈(zèng)送公寓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖全面積贈(zèng)送半面積贈(zèng)送產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨 INDIVIDUAL DESIGN戶型套型套數(shù)套內(nèi)面積（不含陽臺(tái)）陽臺(tái)投影面積套內(nèi)含陽臺(tái)面積套型建筑面積飄窗面積設(shè)備平臺(tái)面積陽臺(tái)及飄窗面積占比標(biāo)準(zhǔn)層面積得房率贈(zèng)送面積備注A-1三房兩廳兩衛(wèi)1 114.3011.25119.93 141.89 2.402.94 7.02%566.24 84.52%10.97 A-2三房兩廳兩衛(wèi)1 94.849.6099.64 117.89 1.802.91 6.96%9.51 B-1三房兩廳兩衛(wèi)1 80.249.4584.97 100.52 0.902.88 7.01%833、.51 B-2三房兩廳一衛(wèi)1 81.149.3085.79 101.50 1.001.98 6.96%7.63 C兩房兩廳一衛(wèi)1 83.0610.4488.28 104.45 0.601.92 7.01%7.74 產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨 INDIVIDUAL DESIGN全景陽臺(tái)最大化提高可贈(zèng)送面積，同時(shí)增加戶型舒適感尊享步入式衣帽間和主衛(wèi)洋房125戶型收納體系精細(xì)化收納體現(xiàn)人性化和精細(xì)化設(shè)計(jì)理念立面設(shè)計(jì)Faade Design5古典歐式新古典主義立面設(shè)計(jì)丨 FACADE DESIGN 現(xiàn)代典雅現(xiàn)代主義(本項(xiàng)目)？天津融創(chuàng)中心大寧金茂府華潤華發(fā)靜安府五里橋本項(xiàng)目NORMCORE 風(fēng)格質(zhì)樸+簡約+高級(jí)灰=氣34、質(zhì)以實(shí)用而舒適的穿著為前提，以“故意穿得很單調(diào)、無特色”為主旨，在減低品牌辨識(shí)度的同時(shí)，讓自己的穿搭處于一種平凡自在而不失格調(diào)的狀態(tài)。風(fēng)格概述立面設(shè)計(jì)丨 FACADE DESIGN ELEGANCE GREY高級(jí)灰立面設(shè)計(jì)丨 FACADE DESIGN 立面展示洋房立面設(shè)計(jì)立面設(shè)計(jì)丨 FACADE DESIGN 立面分析基座采用優(yōu)質(zhì)石材，近人尺度做足品質(zhì)。中間段采用真石漆。頂部采用挑檐采用鋁板，體現(xiàn)輕盈與現(xiàn)代。在節(jié)約成本的同時(shí)保證立面品質(zhì)。立面設(shè)計(jì)丨 FAADE DESIGN立面展示低窗臺(tái)飄窗做法滿足防火要求不使用防火玻璃外墻質(zhì)感涂料為主局部金屬漆收邊陽臺(tái)做法玻璃欄板體現(xiàn)價(jià)值感陽臺(tái)分戶墻退在玻35、璃欄板之后，增加立面整體感外墻咦質(zhì)感涂料為主局部金屬漆收邊中空鋼化玻璃墻體+玻璃質(zhì)感涂料飾面金屬鋁板灰色金屬框質(zhì)感涂料飾面金屬鋁板中空鋼化玻璃立面設(shè)計(jì)丨 FAADE DESIGN洋房立面設(shè)計(jì)意向二立面設(shè)計(jì)丨 FAADE DESIGN洋房立面設(shè)計(jì)意向三立面設(shè)計(jì)丨 FAADE DESIGN洋房立面設(shè)計(jì)局部意向立面設(shè)計(jì)丨 FAADE DESIGN洋房立面設(shè)計(jì)局部意向立面設(shè)計(jì)丨 FAADE DESIGN高層立面設(shè)計(jì)僅入口門頭及部分基座為石材10%其他部位為仿石涂料及金屬漆（可局部金屬鋁板）90%立面設(shè)計(jì)丨 FACADE DESIGN 立面分析控制窗地比：立面設(shè)計(jì)丨 FAADE DESIGN高層立面設(shè)計(jì)36、意向二立面設(shè)計(jì)丨 FAADE DESIGN高層立面設(shè)計(jì)意向三立面設(shè)計(jì)丨 FAADE DESIGN高層立面入口設(shè)計(jì)地庫設(shè)計(jì)Garage Design6地下總建筑面積：其中人防面積：總停車數(shù)量：其中 標(biāo)準(zhǔn)車位1428輛 微型車位10X0.7=7輛 子母車位20X1.5=30輛 人防停車：145輛 非人防停車：1320輛 產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨 INDIVIDUAL DESIGN 地庫平面圖 停車指標(biāo) 地下一層平面 地庫出入口 人防范圍線 地下自行車庫 設(shè)備用房 防火分區(qū)平面圖 地塊北側(cè)為人防區(qū)，利用北側(cè)兩個(gè)坡道及主樓的下方不規(guī)則空間的優(yōu)勢，減少出地面樓梯數(shù)量。利用坡道下方及停車效率低的位置做設(shè)備用房。采用大小37、柱網(wǎng)結(jié)合的方式，柱網(wǎng)尺寸應(yīng)符合停車模數(shù)，提高停車效率。地庫外墻拉平，減小地庫周長，減小地庫建設(shè)成本。坡道出入口分開設(shè)置，緩解了主車道的行車壓力。非人防地庫3.5米層高，減少地庫挖方，減少建造成本。地下車庫丨GARAGE主車道地下車庫丨GARAGE停車落客區(qū)地下車庫丨GARAGE大堂前區(qū)地下車庫丨GARAGE成本控制Costs Control7挖方挖方填方別墅地下室我們的策略地下室埋深盡量減少，場地抬升處理，挖方量減少，土方可以就地平衡。普通地下室做法地下室完全埋入地下，挖方量大，土方不可就地平衡。地下車庫設(shè)計(jì)|（桐鄉(xiāng)規(guī)范地庫可抬高 0.5m 不計(jì)容）住宅立面選材|洋房產(chǎn)品基座高層EMPHASI38、S CREATION洋房EMPHASIS CREATION景觀成本|景觀主軸線EMPHASIS CREATION比如入口區(qū)域，進(jìn)行成本投入傾斜，對(duì)非重點(diǎn)區(qū)域可用綠化植被來營造氛圍。AREA RATIO CONTROL在選材及用量區(qū)別對(duì)待,非重點(diǎn)區(qū)域選用替代產(chǎn)品。QUANTITY CONTROLSTANDARDIZATION STRUCTURE綠化苗選用中小規(guī)格，分期開發(fā)時(shí)可在閑置用 座椅、路燈等采用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，節(jié)約成本并地上暫時(shí)種植苗木，增加灌木和草坪的面積。使小區(qū)形象和諧統(tǒng)一。重點(diǎn)部位打造控制硬景軟景面積比控制特色樹數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)造設(shè)計(jì)說明Design Specifications8一.項(xiàng)目概39、況公里。塊。中可售住宅10.29二.設(shè)計(jì)依據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范民用建筑統(tǒng)一設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范桐鄉(xiāng)市城市規(guī)劃建設(shè)管理技術(shù)規(guī)定浙江省住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)汽車庫、修車款、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范浙江省房屋建筑面積測算實(shí)施細(xì)則（試行）浙江省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)城市建設(shè)工程日照分析技術(shù)規(guī)程條件說明三.項(xiàng)目開發(fā)定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)原則項(xiàng)目開發(fā)定位本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)力圖營造一個(gè)功能合理、環(huán)境優(yōu)美、舒適宜人的居住環(huán)境，輔以組織高校、尺度宜人的交通、綠化系統(tǒng)、田園社區(qū)、空間秩序等，追求社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境綜合效益的整合，為住宅的商品化開發(fā)、社會(huì)化管理和循序?qū)嵤﹦?chuàng)造條件。規(guī)劃設(shè)計(jì)原則充40、分考慮城市文脈、城市自然環(huán)境及周邊配套，進(jìn)行合理的總體布局，以人性化尺度融入城市街區(qū)及城市肌理。強(qiáng)調(diào)人與環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，把住宅融入社區(qū)環(huán)境之中，和諧共生，體現(xiàn)環(huán)境對(duì)于居住生活的意義。盡可能地利用周邊景觀資源對(duì)住宅的價(jià)值，并在內(nèi)部形成優(yōu)越的內(nèi)部景觀品質(zhì)。平面規(guī)劃注重形成建筑布局上的均好性，通過密度和形態(tài)的變化創(chuàng)造豐富的社區(qū)空間。規(guī)劃設(shè)計(jì)理念規(guī)劃以現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，設(shè)計(jì)手法，創(chuàng)造高質(zhì)量的優(yōu)秀住宅小區(qū)。以人為本，優(yōu)化環(huán)境，提升品位。按照環(huán)境與生態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則，充分考慮利用現(xiàn)有生態(tài)要素，創(chuàng)造宜人的建筑環(huán)境。本方案力求塑造一個(gè)既有豐富文化內(nèi)涵，又有環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的生態(tài)住宅小區(qū)，同時(shí)體現(xiàn)適用性和41、均好性的原則，考慮環(huán)境、景觀資源共享，使得每戶都享有良好的景觀資源。本方案同時(shí)也充分考慮當(dāng)?shù)氐木幼×?xí)慣，避免與傳統(tǒng)居住思想發(fā)生沖突。規(guī)劃方案從桐鄉(xiāng)市特殊的歷史文化特點(diǎn)出發(fā)，以人為本，遵循可持續(xù)發(fā)展的原則，致力于創(chuàng)造嶄新的居住理念，提供優(yōu)雅舒適的居住環(huán)境，達(dá)到人與環(huán)境、建筑的和諧統(tǒng)一，使本項(xiàng)目成為桐鄉(xiāng)市的住宅典范。2.規(guī)劃結(jié)構(gòu)本方案遵循規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及城市形象設(shè)計(jì)的原則，綜合考慮與周邊城市的和諧統(tǒng)一，提出了3個(gè)規(guī)劃方案。分別是方案一：全17層的中高層方案。方案二：17+8層高低配方案。方案三：17+11高低配方案。綜合各方面因素，本設(shè)計(jì)主推方案一。規(guī)劃結(jié)構(gòu)采用了“一橫三縱”四軸線的空間布局，使得每42、一棟住宅均享有充分的花園景觀，中央布置大戶型，外側(cè)布置相對(duì)較小戶型。通過公共綠化水景等空間將其劃分為多個(gè)組團(tuán)鄰里空間，并通過環(huán)境將其整合成為一個(gè)有機(jī)而豐富的整體。3.道路交通社區(qū)內(nèi)部采用人車分流的模式，機(jī)動(dòng)車停車及行駛?cè)课挥诘貛欤畲笙薅缺３值孛媸孢m的步行空間品質(zhì)。根據(jù)對(duì)外部城市交通與地塊分析，分別設(shè)置2處機(jī)動(dòng)車出入口：東側(cè)正對(duì)景觀主軸線為小區(qū)主要出入口，北側(cè)為次要出入口。南側(cè)和西側(cè)沒有條件設(shè)置出入口。并且分別在2個(gè)出入口處設(shè)置地庫入口，實(shí)現(xiàn)完全的人車分流，小區(qū)地面保持純步行系統(tǒng)，僅保留消防車道，消防車道沿外側(cè)布置，盡可能地留給內(nèi)部更大的花園空間。4.停車系統(tǒng)本項(xiàng)目機(jī)動(dòng)車全部位于地下車庫，地43、庫層數(shù)一層，地下總建筑面積50255平方米，停車數(shù)量1212輛。5.綠化系統(tǒng)本規(guī)劃充分挖掘和利用景觀資源，力求社區(qū)與自然環(huán)境有機(jī)結(jié)構(gòu)，融為一體。采用一橫三縱的景觀軸線，把整體串聯(lián)起來。由社區(qū)中心花園，到各組團(tuán)鄰里綠地，形成網(wǎng)格狀的綠化結(jié)構(gòu)，并形成空間滲透，營造豐富的綠化空間層次，打造花園社區(qū)。并在其中穿插布置老人及兒童活動(dòng)鍛煉、游戲空間，強(qiáng)調(diào)鄰里文化與交流。滿足使用功能的前提下，滿足戶型級(jí)配，更加合理有序。6.豎向設(shè)計(jì)7.日照設(shè)計(jì)本工程日照設(shè)計(jì)以8.六.建筑單體設(shè)計(jì)1.立面設(shè)計(jì)根據(jù)桐鄉(xiāng)當(dāng)?shù)氐纳盍?xí)慣、傳統(tǒng)文脈及市場實(shí)際需要，采用簡潔明快的設(shè)計(jì)手法，定位于中高端住宅，與自然環(huán)境相適應(yīng)，并取得豐富44、變化。建筑外立面采用現(xiàn)代風(fēng)格，建筑整體造型簡潔明快、現(xiàn)代大方，造型舒展，比例勻稱，與城市整體風(fēng)貌相得益彰。建筑外墻以米白色仿石涂料、深灰色金屬漆涂料為主，僅在入口門頭處采用石材干掛，刪繁就簡，保證效果的同時(shí)最大化地控制造價(jià)成本。2.戶型設(shè)計(jì)全明設(shè)計(jì)，南北通透-明廚明衛(wèi)明廳，充分提高居住品質(zhì)，提倡高效、簡潔、實(shí)用的平面幾何空間。實(shí)用性-戶型方正實(shí)用，空間規(guī)整，利用率高。采用大開間景觀陽臺(tái)，寬廳、景觀側(cè)廳等，增加銷售亮點(diǎn)。強(qiáng)化功能，滿足級(jí)配-在滿足使用功能的前提下，滿足戶型級(jí)配，更加合理有序。2018-12號(hào)地塊總指標(biāo)數(shù)量單位備注56787.22174743.51不計(jì)架空層113574.44不計(jì)架45、空層其中113574.44其中住宅建筑面積102937.23892人才公寓8800.00配套用房1837.20其中養(yǎng)老服務(wù)用房205.70住宅總建筑面積2，不小于60物業(yè)管理用房340.72地上建筑面積3物業(yè)經(jīng)營用房454.30地上建筑面積4生活水泵房60.00開閉所60.00消控室60.00公共文化設(shè)施用房126.480.12/套，不小于50垃圾房30.00公、專變電房500.00地下總建筑面積61169.07機(jī)動(dòng)車庫57056.07其中普通車庫49105.86人防車庫7950.21非機(jī)動(dòng)車庫4113.00建筑高度49.95m限高50米容積率2.002.00建筑密度25.00%25%綠地率346、0.00%30%總戶數(shù)1054戶住宅986戶，人才公寓68戶總?cè)藬?shù)3373人每戶3.2人計(jì)算機(jī)動(dòng)車數(shù)量1780輛其中應(yīng)配建停車位1581輛住宅1.0輛/百平米，不小于1.5輛/戶其中地上車位316輛含113輛訪客車位地下車位1265輛人防車位145輛不計(jì)入配建指標(biāo)非機(jī)動(dòng)車數(shù)量2285輛住宅2.0輛/百平米，PC1.項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目地址：項(xiàng)目規(guī)模：本工程由1棟為 17F 人才公寓,建筑面積174743.512.2.1裝配式設(shè)計(jì)依據(jù)根據(jù)本項(xiàng)目土地出讓的時(shí)間及相關(guān)出讓條件的要求（待定），本項(xiàng)目按照“浙江省裝配式建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)DB33/T1165-2019”的要求實(shí)施裝配式建筑。115#樓高層住宅47、及16#樓人才公寓采用裝配式技術(shù)建造，配電房及門衛(wèi)可以不采用裝配式技術(shù)建造。當(dāng)評(píng)價(jià)單元滿足下列要求時(shí)可確定為裝配式建筑1）主體結(jié)構(gòu)部分的評(píng)價(jià)分值不低于20分；2）圍護(hù)墻和內(nèi)隔墻部分的評(píng)價(jià)分值不低于10分；3）實(shí)施全裝修；4）應(yīng)用建筑信息模型（BIM）技術(shù)；5）體現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)；6）公共建筑的裝配率不低于60，居住建筑的裝配率不低于50。裝配率計(jì)算公式：2.2裝配式設(shè)計(jì)范圍梁板體系。裝配式樓棟：115#ALC內(nèi)墻板。+80（現(xiàn)澆）（考慮樓板穿管線）；5t。本項(xiàng)目除了配套用房外均為高層，擬采用現(xiàn)裝配整體式剪力墻結(jié)構(gòu)，預(yù)制構(gòu)件主要包括預(yù)制外圍護(hù)墻體、預(yù)制陽臺(tái)、預(yù)制空調(diào)板、預(yù)制樓梯，預(yù)制樓板，ALC內(nèi)隔48、墻板。4.4.1 裝配式設(shè)計(jì)開發(fā)4.2裝配式成本把控在現(xiàn)階段國內(nèi)裝配式政策要求前提下，因目前市場裝配式產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)各項(xiàng)成本趨于穩(wěn)定，整個(gè)建造方式并沒 有充分實(shí)現(xiàn)工業(yè)化，所以目前影響成本的主要因素主要還在于設(shè)計(jì)階段。方案設(shè)計(jì)的合理性：包括戶型標(biāo)準(zhǔn)化、立面造型、預(yù)制構(gòu)件復(fù)雜程度等；PC方案選擇的合理性：根據(jù)各地政策要求，從成本、工期、獎(jiǎng)勵(lì)、實(shí)施難度等方面進(jìn)行多方案比選；預(yù)制構(gòu)件拆分合理性：包括模具重復(fù)使用率、構(gòu)件重量、構(gòu)件加工及運(yùn)輸難度、安裝及連接施工難度；深化設(shè)計(jì)的精準(zhǔn)性：需真正采用裝配式全過程BIM設(shè)計(jì)，避免各類裝不上、安裝碰撞、預(yù)留預(yù)埋不準(zhǔn)確等返工現(xiàn)象；構(gòu)件廠選擇的合理性：構(gòu)件廠產(chǎn)能、工藝、質(zhì)量、運(yùn)輸距離等方面；總包對(duì)裝配式項(xiàng)目的施工經(jīng)驗(yàn)與管理能力。PC戶型方面：1.住宅建筑采用套型、核心筒等功能模塊進(jìn)行組合，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。2.住宅平面規(guī)整，體型合理，采用大開間、大進(jìn)深的布置方式，提高空間的靈活可變性的同時(shí)滿足使用者多樣化的居住需求。立面方面：立面設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮工廠化生產(chǎn)、裝配式施工和外圍護(hù)結(jié)構(gòu)簡潔規(guī)整的特征。在標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)立面形式的多樣化。THANKS