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1、開發開發企業企業經營經營持有型物業持有型物業研究研究 楊紅旭 一、持有型物業的一、持有型物業的概述概述 從房地產開發商的角度分析，開發建造物業的贏利模式有兩種，一種是建 好賣掉，一次性回籠資金，這類物業可稱為銷售型物業；另一種是建好后持 有，通過長期收取租金獲益，這類物業可稱為持有型物業。如果更全面的進行 分析，則持有型物業不僅可以持續性產生租金收益，而且可以長期產生資產增 值，由于持有型物業一般地段較好，來自土地的增值空間遠遠大于普通物業。 從理論上講，幾乎所有的房產都可用作持有型物業，但比較適合持有的物 業主要包括商業用房、寫字樓、酒店、住宅、工業用房等五類。從檔次上劃 分，持有型物業一般2、屬于中高檔。商業用房中以大中型為主，如銷品茂、百貨 商廈、大型超市、商業街區等；寫字樓多是甲級類；酒店類多屬中高檔，甚至 有超五星級的；住宅主要是高端類，包括服務式公寓、高檔公寓和別墅；工業 用房包括廠房、倉庫等。 二二、開發企業經營開發企業經營持有型持有型物業的必要性物業的必要性 1、持有型持有型物業是未來房地產發展的趨勢物業是未來房地產發展的趨勢 在歐洲房地產發達國家，持有型物業一般占物業總數的 50左右，而在國 內目前這一比例還非常低，而且多數為國有企業、機關、事業單位所持有，包 括學校、醫院、軍隊、銀行、政府部門、研究機構等，只有 10左右的持有物 業為市場化企業所經營。中國商業地產聯3、盟 2007 年年初對 699 家商業地產開發 商的網上問卷調查顯示：選擇“只租不售”模式的達到了 39%，而在 2006年的 調查中，選擇持有型物業比例僅為 21.4%。 2、增加持有型物業是房地產增加持有型物業是房地產宏觀調控的必然結果宏觀調控的必然結果 持續幾年的房地產宏觀調控正使我國房地產業發生深刻變化，在這一過程 中，持有型物業對開發商的重要性越來越高。首先，對于開發商而言，資金的 重要性開始超過土地，一方面，不斷緊縮的“銀根”逼使開發商降低對銀行的 依賴度，另一方面，“自有資金必須超過 35%”的硬性規定對開發商的現金流 提出了更高的要求，而持有型物業能夠產生穩定的現金流；其次，宏觀調控使 房地產市場的發展出現了很大的不確定性，雖然近兩年市場依然向好，但誰都 不敢肯定未來市場會否出現大的調整，而持有型物業是抗擊市場下滑的重要產 品，香港地產巨頭們的經驗早已證實了這一點；再次，宏