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1、精裝修項目風險把控,-貫穿全開發工程的把控,前言,一個精裝修項目，從最初的總體規劃到竣工驗收，期間大概有三到四個年頭，我們努力讓一張圖紙上的意向，成為千百戶業主的美好家園。為了多一分完美，少一分遺憾，此篇案例，匯集多 個項目經驗，從客戶敏感點出發，尋找產品營造和服務過程中可能存在的瑕疵。,目錄,一,精裝修項目風險管控的分析,二,精裝修管理的痛點難點案例分享,三,、,引言,結束語,一,、A、精裝修項目的風險類型分析B、如何應對批量精裝風險的方案,精裝修項目風險管控的分析,一、精裝修商品房銷售法律風險營銷宣傳常見風險（1）銷售廣告、宣傳資料管理（2）樣板間管理：樣板房開放前的測試與調整、樣板房驗收2、和風險評估二、精裝修商品房質量風險1、質量問題的三個層面（1）設計層面（2）土建及安裝層面（3）精裝修層面,2、裝修質量常見風險,（1）裝修工程質量風險（2）部品質量風險（3）室內污染質量風險三、精裝修商品房交付法律風險1、交付的法律意義2、交付條件與交付標準3、買受人拒收樓的“合理事由”4、精裝修交付的特殊性5、精裝修交付常見風險6、精裝修交付風險產生原因 7、精裝修交付風險防范,A、精裝修項目的風險類型分析,B、如何應對批量精裝風險的方案,逆向思維管精裝小業主的關注點即為我們的風險防范點。1、使用安全2、設計布局合理3、工藝質量,二,、,精裝修管理的痛點難點案例分享,案例簡述：架空層采用拋3、光磚地面鋪設，雨雪天臨邊部位 易濕滑，存在安全隱患。原因分析：室內設計未考慮材料防滑問題，工程未在樣板區打樣評審確認。,1.1使用安全,案例簡述：無頂蓋連廊雨雪天氣地面易濕滑，存在安全隱患。原因分析：1、地面選用不具防滑性能的地磚；2、排水組織不到位。,1.1使用安全,1.1使用安全,案例簡述：地庫單元門廳采用無框鋼化玱璃門，易磕碰，存在安全隱患。原因分析：室內設計及施工圖評審環節缺乏安全防范意識。宜選用鋁框或不銹鋼框鋼化玻璃電動移門。,案例簡述：架空層地面木平臺不地磚面存在高差為18mm，易絆倒。原因分析：室內、景觀專業交圈環節缺乏標高交底及安全防范意識。,1.1使用安全,案例簡述：1、幼兒4、園教室內衛生間門檻高差為18mm,易 造成幼兒跌倒，存在安全隱患；2、幼兒園樓梯處欄杄存在可踏橫杄，存在安 全隱患。原因分析：設計及施工環節缺乏技術交底及安全意識。,1.1使用安全,案例簡述：兒童娛樂室墻面采用硬包，內未襯海綿，硬度同墻面，小孩碰撞后容易受傷。原因分析：室內設計及施工深化環節缺乏安全防范意識。,1.1使用安全,案例簡述：標準層電梯廳的消防隱門關閉不嚴實，容易造成磕碰傷害。原因分析：施工圖紙評審不到位。統一加裝磁性構件，確保消防門可以關閉嚴實。,1.1使用安全,案例簡述：淋浴房玻璃除頂部五金件連接外，其余部位玻璃均依賴硅膠與墻面固定。原因分析：缺乏技術交底及安全意識。,1.1使用5、安全,案例簡述：淋浴房開啟扇拉手磕碰墻面，造成質量及安全隱患。原因分析：室內設計及施工圖深化不到位，未預留空間，門 扇開啟易磕碰距墻面。,1.1使用安全,案例簡述：過道墻面采用鏡面，墻面易磕碰，存在產生安全隱患。原因分析：室內設計該環節關注度不足。,1.1使用安全,案例簡述：批量精準室內環境檢測不達標。原因分析：1、硬裝材料環保檢測存在不合格現象；2、業主購置家具環保檢測存在不合格現象。,1.1使用安全,1.2設計合理,案例簡述：兩期交付標準不統一，存在降配現象，易引起客訴。原因分析：因項目目定位原因。,1.2設計合理,案例簡述：單元門禁墻面安裝寬度不足。原因分析：施工圖評審不到位，未考慮門禁6、埋入墻體所需尺寸。,在格式框內插入圖片,案例簡述：信報箱低位高度（310mm），高位高度（1445mm）。低位信報箱偏低帶來不便。原因分析：室內設計只注重立面整體效果，而忽視使用功能。按郵政規范，信報箱低位不可低于400mm，高位鎖孔不可高于1650mm。,1.2設計合理,1.2設計合理,案例簡述：油煙機距離煙道約4米，后續使用排煙不暢。,原因分析：室內設計只注重展示整體效果，而忽視使用功能。,煙道 抽油煙機,案例簡述：出風口過深被吊頂造型線條遮擋，投訴出風效果差。原因分析：室內設計及施工深化環節關注不足。,1.2設計合理,案例簡述：空調出風效果差。原因分析：空調出風及回風在同一平面且距離較短7、，造成空調回風路徑過短，影響空調使用效果。,1.2設計合理,案例簡述：衛生間臺盆柜受潮霉變。原因分析：1、木制臺盆柜落地易吸水、受潮、霉變；2、柜體采用密度板基層，吸水率高。,1.2設計合理,案例簡述：鞋柜層板采用固定設置，不可自由調節。原因分析：室內設計及施工深化環節忽視使用功能。,1.2設計合理,案例簡述：衛生柜抽屜外抽時撞門套線。原因分析：室內設計及施工圖深化環節關注不足。,1.2設計合理,案例簡述：儲藏間門受配電箱影響未能達到正常開啟角度。原因分析：1、戶內電箱設置位置不合理；2、戶內電箱規格過大；3、設計及施工深化未關注該處細節。,1.2設計合理,案例簡述：洗衣間臺盆選型過小，水槽臺8、面無止水處理，使用不便。原因分析：室內設計及施工深化環節忽視使用功能。,1.2設計合理,案例簡述：坐便器因上方石材挑板無法開至正常角度，使用及觀感不佳。原因分析：室內設計及施工深化環節關注不足。,1.2設計合理,案例簡述：1、暗門排版過碎，整體觀感不佳；2、墻面開關位亍磚拼接縫處，觀感不佳。,原因分析：室內設計及施工深化環節關注不足。,整改前,整改后,整改前,整改后,1.2設計合理,案例簡述：暗門瓷磚脫離。原因分析：樓層電梯廳匙域管井門采用鋼架干掛磚工藝，但未采用背條加固，直接膠粘鋼架龍骨，存在質量安全隱患。,1.2設計合理,案例30,案例簡述：墻面石材起拱，石材病變。原因分析：1、墻面濕貼石9、材，塊面過大，石材本身彎曲強度不高；2、淺色石材防護不到位，且選擇普通硅酸鹽水泥濕貼，后期局部出斑、泛堿。,1.2設計合理,案例簡述：踢腳線與柱角產生施工及衛生死角。原因分析：室內設計及施工深化環節關注不足。,1.2設計合理,1.3選材用料,案例簡述：沿海地區潮濕，消火栓箱石材、瓷磚暗門內轉軸銹蝕難開啟。原因分析：1、地區氣候導致易受潮、易銹蝕；2、施工選材不合理。,案例簡述：廚房水槽龍頭及房門門鎖出現銹點問題，影響 觀感及交付。原因分析：1、廚房龍頭鍍層厚度和次數未達標均有可能引起銹點問題；2、門鎖采用鋰合金材質易引起銹點問題的概率較大。,1.3選材用料,案例簡述：1、衛生間浴缸缸邊花灑開孔10、受浴缸裙邊影響；2、缸邊龍頭出水直接進浴缸溢水口。原因分析：1、浴缸裙邊外側石材面過小，引起安裝問題；2、缸邊五金設置位置不合適；3、設計及施工深化未關注該處細節。,1.3選材用料,案例簡述：花灑位置偏高，不利于兒童和婦女使用。原因分析：設計選型環節客戶使用意識不足。加裝花灑滑杄，上下調整花灑位置；,1.3選材用料,案例簡述：地下室單元門廳部位地面大理石出現泛堿、病變等情冴。原因分析：1、設計未關注使用部位合理性；2、物業維保工作不到位。,1.3選材用料,案例簡述：電梯轎廂地面石材破損、斷裂、凹陷。原因分析：電梯轎廂地面石材鋪設不緊實，基層存在空鼓；,1.3選材用料,案例簡述：地面石材色差較大11、，后續返工難度大。原因分析：1、濕作業進行前缺乏品質檢查、工廠未排版；2、現場管控不到位。,1.3選材用料,案例簡述：墻面石材裂紋明顯，引起客訴。原因分析：作業前缺乏相關的檢查及驗收。,1.3選材用料,案例簡述：架空層局部吊頂板色差嚴重，影響觀感及工程品質。原因分析：作業前缺乏相關的檢查及驗收。,1.3選材用料,案例簡述：架空層吊頂內因存在正壓送風管導致室內灰空間吊頂完成面與建筑立面石材套框落差較大，室內材質長期曝露在外會引起霉變的問題，影響觀感。原因分析：各設計與業（建筑、安裝、室內）前期銜接不到位。,1.4專業協同,1.4專業協同,案例簡述：1、建安圖中頂板預埋照明線管，在后期公共部位精裝12、修過程中螺杄埋件易打穿線纜造成穿線困難；2、公共部位精裝修照明線基本不采用原土建預 留的線管線盒，造成建造浪費。原因分析：單方面考慮土建階段安裝照明，未梳理后期公共部位精裝修實操。,案例簡述：陽臺移門底框部位滲水，造成室內霉變。原因分析：各單位之間未能有效銜接，導致陽臺鋁合金門窗框安裝完成后底框未做封堵及防水措施便進入裝修環節。,1.4專業協同,案例簡述：批量精裝南、北陽臺均無洗衣機地漏、給水點及電源，存在客戶投訴問題。,原因分析：各與業針對使用功能關注不足，管理不到位。,南陽臺北陽臺,1.4專業協同,案例簡述：廚房吊柜底部存在空隒，易積累油漬。原因分析：工種未有效對接，未做點位精準預埋，為了13、臨時解決下部燈具走線，吊柜不貼墻留縫。,1.4專業協同,案例簡述：浴缸檢修門與下水位置不一致，無法正常檢修檢修下水口需割除浴缸裙邊膠才能完成檢修。原因分析：各專業針對使用功能關注不足，管理不到位。,1.4專業協同,案例簡述：公共部位地下室逃生門上方石膏線因逃生標識的安裝距離不夠而斷開，影響觀感。原因分析：各與業協調不到位，現場施工環節管理不到位。,在格式框入,內插圖 片,1.4專業協同,案例簡述：臥室墻根霉變墻紙起皮，地面進水，地板受潮變形。原因分析：1、陽臺與臥室無混凝土翻邊；2、外墻根部防水施工不到位。,1.5施工工藝,案例簡述：臥室靠外墻部位墻紙霉變。原因分析：屋面石材壓頂板部位漏水，雨14、水沿鋼架及外墻面吸入內墻面，引起壁紙發霉。,1.5施工工藝,案例簡述：屋頂檐溝存在滲漏水現象，已造成室內吊頂霉變。原因分析：檐溝部位土建施工質量原因。,1.5施工工藝,1.5施工工藝,案例簡述：高層公寓門廳吊頂由于建筑結構較高，室內吊頂吊筋接近3米，未設置反向支撐，引起石膏板吊頂開裂。原因分析：1、缺乏必要的技術規范交底；2、施工單位缺乏規范作業意識。,案例簡述：1、頂面封板未按工藝要求，易開裂；2、木龍骨基層阻燃工藝不到位。原因分析：未有效交底及過程管理，導致施工隨意，違反基本要求。,1.5施工工藝,案例簡述：石膏線條安裝不規范，易變形、開裂等。原因分析：1、缺乏施工作業前技術交底和品質要求15、，現場石膏線安裝較隨意。2、石膏線固定不應采用槍釘無任何防銹處理，后期表面出現銹點。,1.5施工工藝,案例簡述：隱蔽工程線管排列無序，后期維保困難原因分析：1、事前交底、放樣不充分；2、施工過程管理不當。,1.5施工工藝,案例簡述：吊頂內線管隨意安裝未獨立固定，致后期電路維修困難，并存在安全隱患。原因分析：未有效交底及過程管理，施工隨意。,1.5施工工藝,案例簡述：新舊墻面交接部位抹灰工藝處理不當，易開裂。原因分析：未按照交接部位粘貼網格布或鋼絲網加強措施，預防墻身開裂工藝節點處理。,1.5施工工藝,案例59,案例簡述：室內蓄水池出現滲漏現象。原因分析：1、基礎施工不規范，施工用材不符合防水要16、求；2、基層結構應為鋼筋混凝土現澆結構而非現狀的磚砌體。,1.5施工工藝,案例簡述：室內多處吊頂內出現老鼠糞便，油瓶被啃咬。原因分析：1、燃氣立管的套管之間存在空隒，未封堵；2、內墻空間封堵不嚴實，蟲鼠在各空間活動。,1.5施工工藝,案例簡述：公共配套洗手臺水槽排水不暢，接口部位松動引起滲水。原因分析：1、排水支管未加固及保護，造成污水管處于懸空狀態；2、未設置排水找坡。,1.5施工工藝,案例簡述：線槽開槽寬度及深度均不足，易開裂、空鼓。原因分析：1、缺乏必要的技術規范交底；2、施工單位缺乏規范作業意識。,1.5施工工藝,案例簡述：防水層破壞導致該部位地面滲漏至其他部位。原因分析：后期給水管施17、工中隨意破壞原防水層，無任何修補措施。,1.5施工工藝,案例簡述：坐便器底部滲漏，有異味。原因分析：座便器下水管低于石材面，四周未封堵嚴實，密封圈失效。,1.5施工工藝,案例簡述：淋浴房使用過程中出現擋水條外部滲水，周邊淺色石材受潮病變。原因分析：擋水條部分未做翻梁節點及防水施工。,1.5施工工藝,案例簡述：石材鋪貼空鼓現象。原因分析：1、未有效交底及過程管理；2、濕作業鋪貼，部分石材背網未鏟除。3、施工單位缺乏必要的質量意識，濕作業鋪貼 工藝不符合規范；,空鼓,1.5施工工藝,案例68,案例簡述：成品門套基層空腔部位采用發泡劑填充，牢固度及收口存在質量隱患。原因分析：1、缺乏工序技術交底及品18、質要求；2、未按照工藝工法標準執行。,1.5施工工藝,案例簡述：柱子內部采用木龍骨支架，后期易受潮或蟲蛀引起整體柱子松垮或坍塌。原因分析：1、缺乏必要的技術規范交底；2、施工單位缺乏規范作業意識。,1.5施工工藝,案例簡述：柜門關閉不平整，門扇變形,。,原因分析：門扇結構不合理，加工工藝存在質量隱患。,整改前,整改后,1.5施工工藝,案例簡述：引起地板及踢腳線底部粉塵溢出。原因分析：面層地板施工前未做好基層及墻頂面修補后的垃圾清理。,1.5施工工藝,案例74,案例簡述：地板受潮病變。原因分析：地熱蓄熱層未充分干透，面層地板搶工作業，防潮膜無法阻隔水汽引起。解決措施：1、若地暖管滲漏導致，分水器19、地暖管各路打壓，待滲漏部分修補完成后再次打壓試驗，無滲無漏后進行地板恢復。2、若地坪水泥砂漿未干透導致，排除陽臺、露臺、地暖管滲漏可能性后拆除地板，地坪待干后地板恢復。,1.5施工工藝,案例簡述：室內地面石材存在泛堿現象。原因分析：石材鋪設前防護劑涂刷不到位。,1.5施工工藝,案例簡述：外立面門窗劃痕嚴重。原因分析：1、外包裝保護措施不到位；2、保潔方式不正確。,1.5施工工藝,案例簡述：吊頂回風口粉塵及乳膠漆噴涂留漬難清理。原因分析：1、頂面修漆未做好成品保護；2、居室空間頂面乳膠漆采用噴涂，后期修補及保護難度大。,整改前,整改后,1.5施工工藝,案例簡述：精裝修頃目交付使用期間，淋浴房下口20、無法密封；洗漱臺盆下水器銹蝕等問題。原因分析：1.分包單位定制淋浴隔斷型材未核實現場尺寸，造成安裝存在偏差；交驗工作不仔細。2.精裝修交付前采用強酸或強堿性除污溶液保潔，殘留在臺盆五金件上未及時清理，造成銹蝕現象；交驗工作不仔細。減少隱患。,1.5施工工藝,案例簡述：客房淋浴房鋼化玻璃。原因分析：鋼化玻璃受力不均導致爆裂。解決措施：安裝時固 定 玻 璃落地槽內必項設置軟質材質填充，門扇合頁安裝垂直度一致，杜絕鋼化 玻 璃產生應力導致爆裂。,1.5 施工工藝,案例簡述：空調排水管漏水。原因分析：1、排水管未有效固定；2、接水盤未做正確傾斜安裝致況凝水滯留；3、吊頂工程施工不當導致排水管移位，接管部位松動。,1.6設備安裝,案例簡述：廚房串煙，引起客訴。原因分析：1、管道與止回閥及軟管之間封堵不嚴實；2、負壓倒灌現象。,1.6設備安裝,公司面臨精裝交付的嚴峻挑戰和精裝意識欠缺的矛盾越來越大,（精裝項目越來越多，管控越來越難，交付風險越來越大）。希望大家一起團結一致，努力為祥生精裝修工程的順利落地，確立統一目標。為祥生公司在市場上贏得口碑！,、,三,結束語,THANKS謝謝聆聽,