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1、物業服務公司成本、營業收入及利潤會計管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 第一章 總則一、為了規范本公司的會計核算，提高會計信息質量，根據中華人民共和國會計法、企業財務會計報告條例及其他有關法律和法規，制定本制度。 二、本公司設置會計科，設會計主管1人，貨幣資金出納員1名。 三、本公司填制會計憑證、登記會計賬簿、管理會計檔案等，均按照會計基礎工作規范和會計檔案管理辦法的規定執行。 四、本公司的會計核算以持續、正常的生產經營活動為前提。五、本公司會計核算的會計期間分為年度和月度，年度和月度均按公歷起訖日期確定。會計2、期末，是指月末和年末。 六、本公司的會計核算以人民幣為記賬本位幣。七、本公司的會計記賬采用借貸記賬法。 八、本公司會計記錄的文字使用中文。九、本公司在會計核算時，遵循以下基本原則：1、以實際發生的交易或事項為依據，如實反映其財務狀況和經營成果。2、按照交易或事項的經濟實質進行會計核算，而不應僅以法律形式作為會計核算的依據。3、本公司提供的會計信息應當能夠滿足會計信息使用者的需要。4、本公司的會計核算方法前后各期應當保持一致，不得隨意變更。如有必要變更，應將變更的內容和理由、變更的累積影響數，或累積影響數不能合理確定的理由等，在會計報表附注中予以說明。5、本公司按照規定的會計處理方法進行會計核算3、，會計指標應當口徑一致、相互可比。6、本公司的會計核算應當及時進行，不得提前或延后。7、本公司的會計核算和編制的財務會計報告應當清晰明了，便于理解和運用。8、本公司的會計核算應當以權責發生制為基礎。凡在當期已經實現的收入和已經發生或應當負擔的費用，不論款項是否收付，都應作為當期的收入和費用；凡是不屬于當期的收入和費用，即使款項已在當期收付，也不應作為當期的收入和費用。9、本公司在進行會計核算時，收入與其成本、費用應當相互配比，同一會計期間內的各項收入與其相關的成本、費用，應當在該會計期間內確認。10、本公司的各項資產在取得時應當按照實際成本計量。其后，各項資產賬面價值的調整，應按照企業會計制度4、的規定執行。11、本公司的會計核算應當合理劃分收益性支出與資本性支出的界限。凡支出的效益僅及于本年度(或一個營業周期)的，應當作為收益性支出；凡支出的效益及于幾個會計年度(或幾個營業周期)的，應當作為資本性支出。12、本公司在進行會計核算時，應當遵循謹慎性原則。 13、本公司的會計核算應當遵循重要性原則，在會計核算過程中對交易或事項應當區別其重要性程度，采用不同的核算方法。十、本公司按照企業會計制度的規定，設置和使用會計科目。十一、本公司年度財務會計報告，除應當包括本制度規定的基本會計報表外，還應提供會計報表附注的內容。本制度中規定的基本會計報表是指資產負債表和利潤表。本公司應按照本制度規定，5、對外提供真實、完整的財務會計報告。第二章 代管理基金1、代管理基金是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金。 房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結構部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內存車庫等。共用設施設備維修基金是指專項用于共用設施和共用設備大修理的資金。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。 2、代6、管基金作為企業長期負債管理。代管基金應當專戶存儲，專款專用，并定期按受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的檢查與監督。 代管基金利息凈收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作代管基金滾存使用和管理。 3、企業有償使用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的管理用房、商業用房和共用設施設備，應當設立備查帳簿單獨進行實物管理，并按照國家法律、法規的規定或者雙方簽訂的合同、協議支付有關費用（如租憑費、承包費等）。 管理用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的辦公用房。 商業用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的經營用房。 4、企業支付的管理用房和7、商業用房有償使用費，經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作企業代管的房屋共用部位維修基金；企業支付的共用設施設備有償使用費，經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作企業代管的共用設施設備維修基金。第三章 成本和費用1、企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發生的各項支出，按照國家規定計入成本、費用。2、企業在從事物業管理活動中發生的各項直接支出，計入營業成本。營業成本包括直接人工費、直接材料費，不設間接費用，有關支出直接計入管理費用。直接人工費包括企業直接從事物業管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。直接材料費包括企業在物業管理活動中直8、接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。間接費用包括企業所屬物業管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。3、企業經營共用設施設備，支付的有償使用費，計入營業成本。4、企業支付的管理用房有償使用費，計入營業成本或者管理費用。5、企業對管理用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業成本或者管理費用。6、企業可以于年度終了，按照年末應收帳款余額的0.3%0.5%計提壞帳準備金9、，計入管理費用。企業發生的壞帳損失，沖減壞帳準備金。收回已核銷的壞帳，增加壞帳準備金。第四章 營業收入及利潤1、營業收入是指企業從事物業管理和其他經營活動所取得的各項收入，包括主營業務收入和其他業務收入。主營業務收入是指企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入。物業管理收入是指企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。物業經營收收入是指企業經營業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施10、收入。物業大修收入是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。2、企業應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業收入的實現。物業大修收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后，確認為營業收入的實現。企業與業主管理委員會或者物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的，應當根據合同或者協議所規定的付款日期確認為營業收入的實現。3、企業利潤總額包括營業利潤、投資凈收益、營業外收支凈額以及補貼收入。4、補貼收入是指國家撥給企業的政策性虧損補貼和其他補貼。5、營業利潤包括主營業務利潤和其他業務利潤。主營業務利11、潤是指主營業務收入減去營業稅金及附加，再減去營業成本、管理費用及財務費用后的凈額。營業稅金及附加包括營業稅、城市維修建設稅和教育費附加。6、其他業務利潤是指其他業務收入減去其他業務支出和其他業務繳納的稅金及附加后的凈額。其他業務收入是指企業從事主管業務以外的其他業務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業用房經營收入及無形資產轉讓收入等。商業用房經營收入指企業利用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的商業用房，從事經營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發屋、商店、飲食店等經營收入。其他業務支出是指企業從事其他業務活動所發生的有關成本和費用支出。企業支付的商業用房有償使用費，計入其他業務支出。企業對商業用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入其他業務支出。第五章 附則