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1、公司各項物業收費規范管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 物業收費管理制度為了規范公司各物業管理收費工作的管理，完善收費記錄等基礎會計工作，加強對物業管理收費工作的會計監督，結合本公司實際情況，特制訂本制度。一、 總則（一）本制度是依據中華人民共和國會計法等法律法規制訂的強制性規定，各管理部門必須嚴格參照執行，對于試行過程中出現的問題可及時協商解決。（二）物業管理部門負責人應根據本制度規定組織、管理收費工作，并對收費管理制度的建立健全及有效實施負責。（三） 物業管理服務費用途：主要用于支付辦公區域范圍內的公共設施2、和設備的運行、保養、日常維修、清潔消殺費、綠化養護費、治安費及小區有效物業管理所發生的必要成本支出等。（四）收費管理制度應達到以下基本目標：1. 規范各類收費行為，保證收費資料真實、完整；2. 不相容職務由不同的人員擔任；3. 建立并完善收費記錄，保證各類相關賬冊的記錄準確，并做到數據來源清晰、賬賬相符；4. 各類數據應及時上報公司財務部，保證財務數據及時傳遞，為管理活動提供及時、準確的信息；5. 加強對物業管理費收支活動的會計監督。二、 收費分工（一）按照不相容職務相分離的原則，收費業務授權批準、收費業務執行、收費稽核檢查等工作應由不同的人員執行，以達到明確職責權限，形成相互制衡機制。（二）3、以下工作是不相容的：1. 收費金額確認工作與收費工作；2. 水、電、氣等費用的抄表工作與收費工作；3. 各類押金收取標準、押金退回的確認工作與收費工作；4. 應收款的記錄工作與收費工作。（三） 收費工作分工如下：1. 物業主管負責應收管理費和其他相關費用收取標準、收費起止時間的確認工作；2. 物業主管負責確定押金收取標準、押金準退批準及處理工作；3. 水電工負責轄區內所有由公司支付費用的水電表的抄錄工作；4. 收費員負責以上各項經確認的收、付款內容進行收、付款作業，編制相關報表；5. 統計員負責數據的統計工作；6. 財務部負責收付款業務的稽核工作。三、 收費程序（一） 物業管理費、空調費、暖氣4、費收費程序：1. 由物業主管在當月5日前根據相關收費文件和管理情況確認當月應收金額，打印應收清單，經物業管理主任簽字確認后，報物業管理部收費員及公司財務部。2. 物業主管依據經確認的本月應收管理費明細填入管理費收費臺賬的相應欄內，內容包括：應收費所屬時間、管理費小計及累計金額并簽名蓋章。3. 收費員依據管理費收費臺賬的記錄情況，收取相應的管理費。（二）水電費收取程序1. 水電工應在次月5日之前抄錄水、電表，報收費員，收費員據以計算相關費用，區分代收代付和公司自用情況，并在7日前上報財務部，水電表的抄錄時間應盡量與水、電部門的抄表時間統一。2. 水電工應對公共區域的水電的耗用情況負責，按月統計公5、共水電耗用數據并進行對比分析，發現異常情況應及時排查，確保無漏水現象。（三）押金的收退程序1. 收取各類押金時，由物業主管根據相關規定的收費標準，填制收費通知單，收費員根據通知單收取押金。2. 退押金時，由物業主管根據具體情況確定退款金額，并報物業管理主任簽字，收費員據以退付押金。3. 收費員在登記現金收費日記賬的同時，必須建立相應的押金收退記錄本登記押金收、退、存情況，并每月與財務部核對。（四）停車費的收退程序：停車費的收取分為按月收費和臨時收費兩種形式。1. 按月收費由車主向收費員繳納，收費員收款后書面通知制卡部門制作出入卡，制卡部門根據通知單的內容制作出入卡，交給車主。按月收費的收費情況6、應按月編制收費清單，列明所屬起止時間，報公司財務部，金額必須與上報數字一致。2. 臨時停車的停車費由保安人員收取。保安人員交接班時應清點停車票和票款，然后雙方在交接記錄本上簽字確認后，下班的保安人員將所收票款及用完的停車票存根上交收費員，停車票留給接班的保安人員。3. 保安人員所收票款必須及時上交收費員處，不得長時間滯留。4. 收費員應及時檢查保安人員的交接班記錄，核查保安人員的停車票和票款數量金額，發現問題及時通報整改。5. 保安人員應估算停車票的使用量，不夠時應及時向收費員領取，收費員應建立賬本等級停車票的領用、退回情況。6. 公司財務部和辦公室將不定期的對車輛收費進行突擊檢查，查實車輛收7、費情況，如有舞弊行為將進行嚴厲懲處，情節嚴重的，移交公安部門依法懲處。（五）收費員收費后，應將當天所收現金、支票及時交存銀行，并將相應的收款收據“財務聯”與交款單一并交由公司財務部，收款收據“管理處聯”則由收費員留物業管理部按月裝訂以備查驗。（六）除非得到董事長/總裁的授權，任何人無權減免應收款項。收費員應嚴格按照上報的各項收費清單收費，如有減免應收款項的，應有董事長/總裁的親筆簽名，并做好相關資料的保管工作，以備查驗。四、 收費記錄（一） 收費員應對每筆現金收支進行記錄，內容包括：收費日期、單據號碼、房號名稱、車牌號碼、費用所屬期間、摘要及相關的明細金額。（二）采用銀行票據方式收取的收入，收8、費員應向公司出納員落實到賬情況，除上一條所列內容外，還應記錄所收費用轉入的銀行賬戶名稱等相關信息。（三）收費員收取的現金應于當天送存銀行，如無法在銀行停止對公前交存銀行，應最遲在下一個工作日及時交存銀行，對于跨月收取的款項則必須在當月交存銀行。（四）除根據物業管理主任授權退付押金外，收費員無權支付現金，如臨時急需可在電話報請公司負責人及物業管理主任，經同意后先行動用備用金，事后必須由公司負責人及物業管理主任補簽名。備用金不足的大額借款必須按規定辦理借款手續，并在財務部的調配下支付款項。（五） 物業管理部應記錄的賬冊如下：1.物業管理費臺賬：由物業主管按月記錄應收款情況，收費員記錄實收情況，記錄9、后必須簽字或蓋章，以備稽核、檢查；2.月卡銷售記錄臺賬：記錄月卡銷售情況，記錄后必須簽字或蓋章，以備稽核、檢查；3.現金收費日記賬、轉賬收費日記賬：由收費員按日分別登記，轉賬的收費應當記錄轉入銀行賬號，與出納員的記錄一致，必須結出本日合計、本月累計發生額和余額。4.押金收退記錄帳：按不同種類的押金分別建賬，及時記錄押金的守、退、存情況，并每月與公司財務部核對確認；5.水電費收費表：記錄代收代付水電費的收支情況，該記錄應與現金收費日記賬、轉賬收費日記賬的記錄一致。（六）現金收費記錄本記錄的要求：1. 除按規定允許使用紅色墨水書寫外，只能使用藍黑墨水或者碳素墨水書寫，不得使用圓珠筆或者鉛筆書寫。210、. 每筆現金收費的收據、發票登記一行，日期、收據（或者發票）號碼、房號、摘要、合計金額、明細金額和其他有關資料逐項記入相應欄內，要求做到數字準確、摘要清楚、登記及時、字跡工整。3. 除現金交存銀行的數字記在“貸方”外，其余收付費都記入“借方”各相關欄內，如退回借款等付出現金的事項，可在“借方”各相關欄內記為負數，且借方各明細欄之和應與“借方合計”欄金額相等（否則，該筆記錄必有差錯，必須查明原因，進行更正，直到平衡為止）。4. 每一帳頁登記完畢結轉下頁時，應結出本日開始到上一行止的發生額合計數，記在本頁最后一行和下頁第一行有關欄內，并在摘要欄內注明“過次頁”和“承前頁”字樣。5. 所收現金送交銀11、行時，應注明現金解款單的編號或交易流水號，并將金額記入“貸方”欄內。6. 每天必須結出當天各欄目的合計數，并在摘要欄內注明“本日合計”字樣，同時用紅筆將該行上、下各劃一條單線（本行數字實際上正是收費周的每日實收的數字，以后就可以用改行數字與統計表的數字相互核對）。7. 注意，按照現金管理條例的規定，收費員所收現金應在當天送交銀行，所以“借方合計”欄內金額應與“貸方”欄內金額相等，即余額應為零；如收費員在當日所收現金送交銀行后，又收到了現金，可將其放在保險柜內，但不允許將現金帶回家。8. 每天結出“本日合計”后在下一行，結出本月初起至當日的累計數，并在摘要欄內注明“累計”字樣，且用紅筆在該行的下12、面劃一條單線。9. 每月月底，在結出“本日合計”后，不必結出“累計”，而應結出“本月合計”，即本月初至本月末的總合計數。五、 數據匯總上報（一）收費員對所收款項必須做到日清日結，按日填列資金收支日報表，并于下一個工作日上報公司出納員，所報數字務必準確，一經上報不得隨意更改，如要更改必須說明原因。資金收支日報表應每日結清余額后及時填列，并于月度終了后，上交公司出納員處，出納員將所填數字與每日上報核對，如有差錯，收費員應書面說明原因，上報公司確定處理辦法。（二）物業管理部產生的各項收費表單，應及時上報公司財務部，有條件的管理處應盡量提供電子文件，應上報的表單及上報時間列示如下：1. 本月管理費應收13、清單，當月5日前（節假日順延）上報當月管理費應收/預收清單上報公司財務部，內容包括：房號、面積、收費標準、本月應收管理費及總額。2. 管理費實收明細表，次月5日前上報公司財務部，內容包括：房號、期初應（預）收額、本月應收額、本月實收、期末應（預）收額，邏輯關系如下：期初應（預）收額+本月應收額-本月實收=期末應（預）收額本期期初應（預）收額=上期期末應（預）收額3. 水電費抄表計算單及水電費欠繳清單，水電工次月5日前抄表報收費員，收費員根據抄表數量、單價等信息計算水電費，并列明欠收水電費清單，于7日前上報公司財務部。4. 資金收支日報表：次月7日前上報公司財務部，該表數字應與現金收入日記賬、轉14、賬收入日記賬的每日合計數一致。（三）所有上報必須數字真實準確、邏輯關系清楚無誤，各類數字之間應能相互驗證，如出現差錯必須查明原因，及時處理。六、 備用金管理（一）為了應付物業管理工作中發生的，對房屋建筑及其設備、公共設施、綠化、環境整治等各項目開展的維護、維修、整治及零星采購等緊急支出的需要，物業管理部門可向公司借支備用金3000元，作為上述緊急支出的周轉資金。（二）備用金的保管、使用，由物業管理部指定的專人負責，并報公司財務部備案；指定專人不得隨意變更。（三）備用金的保管人員，必須嚴格按照本規定第1條所列的備用金的開支范圍支付；備用金不得用于支付開支范圍以外，如業務招待費、辦公用品、五金材料15、的日常采購等費用，也不能用于雖屬開支范圍內，但不需要緊急支付的各項費用。（四）當緊急動用備用金數額較大時，應在事先向公司領導請示后，備用金保管人員方可借支給經辦人員；如因未經請示而產生了不能報銷的費用支出，由備用金保管人員承擔相應責任。（五）費用支出的經辦人員在辦理完報銷手續之后，應將所借款項盡快歸還備用金的保管人員。（六）備用金保管人員工作變動時，物業管理部負責人應督促其向財務部辦理備用金的額移交手續。七、 其他規定（一）本制度附件如下：1. 附件1：物業收費標準一覽表2. 附件2：物業服務標準（二）物業各項收費標準將根據國家最新法律法規、政策文件等，結合公司實際情況，每年進行相應修訂。（三16、）本制度由公司財務部和物業管理部負責解釋。附件1物業收費標準一覽表序號收費項目收費標準計費周期收費時間備 注1物業管理費3元/月按月每月初10日內2衛生服務費？元/月按月每月初10日內3停車費100元/車/月或2元/小時按月；臨時停車計時收費每月末3日內預繳下月停車費4非機動車保管費自行車15元/月電動車30元/月臨時收費自行車0.5元/次，電動車1元/次5水費6元/噸按月每月5日前抄表核算，10日前繳費使用水卡預購水除外6電費1.2元/度按月每月5日前抄表核算，10日前繳費使用電卡預購電除外7空調費6.5元/月按供冷周期3個月每年5月15日至6月10日空調開放時間：6月15日至9月15日8暖17、氣費6.5元/月按供暖周期4個月每年10月15日至11月10日暖氣供應時間：11月15日至次年3月15日9 押金10說明：每月5日前財務向業主出具收費通知單，用戶收到通知單后，于每月10日前到物業管理處辦理交費手續，逾期不交，每日加收0.5%滯納金。附件2物業服務標準（一）公共秩序維護1門崗室美觀整潔，保安人員統一著裝，設專人24小時值勤，其中主出入口不少于12小時立崗值勤。對本辦公區機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。 2按照規定路線和時間進行 24小時不間斷巡邏，每日全方位巡查不少于 6次，對辦公區重點部位每小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、18、事故須及時報告有關部門。 3對出入小區的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。 4設有中央監控室的實施 24小時安全監控并記錄及時。5看管公共財產，包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、花、草、樹木等。 7對火災、水浸等突發事件有應急處理預案。 8定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。 （二）保潔服務 1小區內公共區域(硬化地面、主次干道)每天清掃 2次，干凈整潔；室外標識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭 2次。 2公共區域日常設專人保潔，保持公共區域干凈整潔無雜物。 3公共樓道每天清掃 2次；扶手每天擦洗 2次，保持干凈整潔。 4根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。 5按樓棟口、樓層收集垃圾，每天 2次。 6垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。 7垃圾設施每天清潔 2次，無異味。 8公共區域玻璃每周擦洗 1次。 9對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。 10建立消殺工作管理制度，根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。