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1、曼哈頓廣場項目規(guī)劃方案一、 目的制定本規(guī)劃案的目的在于完善項目商業(yè)外部空間規(guī)劃與設(shè)計（包括休閑小景、亮化照明、導(dǎo)視系統(tǒng)等），準確定位項目城市綜合體概念，合理規(guī)劃業(yè)態(tài)分布，把曼哈頓廣場打造成攀枝花第一個真正意義上的城市綜合體。二、 項目簡析1、 商業(yè)外部空間規(guī)劃設(shè)計簡析項目愿景：曼哈頓廣場項目由重慶大學建筑規(guī)劃設(shè)計院承攬設(shè)計，臺灣、重慶、昆明等地多位知名設(shè)計師參與其中，其設(shè)計理念是立足于將攀枝花市打造為省際商業(yè)中心接點，建設(shè)省級特色商業(yè)街區(qū)，除具有滿足市民及來攀人員購物這一功能外，還需具備吃喝、娛樂、觀光、休閑這些功能。從消費者角度看，目前，人們的生活水平不斷提高，選擇購物場所時，除了商品本身特2、性外，更多注重的是吃、喝、娛、賞、購的有效統(tǒng)一，而不是簡單層次的購買物品，這也要求了作為多功能一站式的城市購物中心必須具備吃喝、娛樂、觀光、休閑這些功能。對以上功能除了相應(yīng)的業(yè)態(tài)規(guī)劃外，最重要的是整個項目的商業(yè)空間設(shè)計直觀而準確表達，才能營造相應(yīng)氛圍，就像有些酒吧通常喜歡以酒瓶做各種美陳一樣，讓消費者直觀的感受這些功能的存在。但是，曼哈頓廣場一、二期項目由于前期操作不當，商業(yè)空間設(shè)計基本處于癱瘓狀態(tài)，有些甚至已經(jīng)移除，三期項目目前還沒有一套完整的商業(yè)空間規(guī)劃設(shè)計，這也是導(dǎo)致目前整個曼哈頓廣場項目“城市綜合體”印象概念缺失的主要原因。鑒于此狀況，本規(guī)劃方案對項目主要廣場及連通通道的商業(yè)空間進行了3、全面的規(guī)劃設(shè)計，以突出“多功能一站式城市綜合體”概念。2、 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃簡析商業(yè)項目合理規(guī)劃業(yè)態(tài)是成功運營的關(guān)鍵，現(xiàn)從商業(yè)項目配套和攀枝花本地實際情況兩方面簡析曼哈頓廣場項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃。商業(yè)項目配套曼哈頓廣場項目商業(yè)面積近10萬，在地級市已可規(guī)劃成典型的購物中心即shopping mall業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)該是一個無顧客層次限制、集中了多種零售業(yè)態(tài)和服務(wù)設(shè)施的多功能綜合體，它具有“一站式、多功能、休閑性”特點。服務(wù)功能齊全，不僅滿足購物需要，而且也滿足休閑、娛樂、文化和餐飲等需求。因此，在進行業(yè)態(tài)組合時，應(yīng)該從整個項目配套上考慮，經(jīng)營品項要考慮吃、穿、用、玩、樂、賞、游等內(nèi)容的合理配置。根據(jù)目4、前國內(nèi)主要大型商業(yè)項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃，我們可以得出以下結(jié)論：在商業(yè)業(yè)態(tài)黃金分割定律基礎(chǔ)上，城市綜合體各業(yè)態(tài)占比中呈現(xiàn)以下趨勢：百貨業(yè)態(tài)占比有所減少，娛樂休閑業(yè)態(tài)有所增加，其他業(yè)態(tài)基本保持原有占比。目前曼哈頓廣場項目三期已有大型百貨商場、精品超市和高檔影院，（因三期主力店已定，這里不做過多陳述）所以項目二期的業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)著重引進娛樂休閑業(yè)態(tài)，作為整個項目的配套，滿足黃金分割定律和商業(yè)規(guī)則！另外從消費者心理學上講，消費者在選擇購物場所時傾向于購、吃、玩配套的場所，原因就是通常消費者多數(shù)是朋友群體、家庭群體等，購物前和購物后需要一個地方吃飯和休息，而餐飲區(qū)域的出現(xiàn)正好滿足了上述需求。攀枝花本地實際情況 商5、鋪的業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)該從城市的整體消費水平為出發(fā)點，從而進行合理、周到、詳細、全面的規(guī)劃。攀枝花市人口相對穩(wěn)定，流動人口少，消費力水平趨于固定，我們把攀枝花整個百貨商業(yè)市場想象成一塊蛋糕，這塊蛋糕基本不會變大而吃蛋糕的人也就是各大購物中心卻不斷再增加，導(dǎo)致攀枝花范圍之內(nèi)競爭日益激烈，我項目一、二期前期業(yè)態(tài)規(guī)劃和金甌廣場的經(jīng)營現(xiàn)狀就是一個很好的例證，我們要從中吸取一些經(jīng)驗教訓(xùn)，不能在延續(xù)原路走下去，所以我項目規(guī)劃上要符合攀枝花市本地人們的消費習慣，繼承的同時有所創(chuàng)新，有所差異，別的地方有的我們品質(zhì)更高，別的地方?jīng)]有的我們卻有，何愁人們不會來呢。以下是四川省主要八個城市消費支出的相關(guān)指標調(diào)查，結(jié)果如下：6、八城市相關(guān)指標 （單位：元）5 F; m! A# - Q地區(qū)消費食品衣著居住家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療保健交通和通信教育文化娛樂服務(wù)其他商品和服務(wù)南充1068744311052116178167812681029287綿陽122324749156898183272713661521488自貢10724458812209737915521239986376瀘州112934691132892172674213031128453攀枝花1269550801100129296184318211122474宜賓1167747251321103481766211591472486內(nèi)江112384771131797、5377282811191148330達州997643561264984644703878790357從此表可以看出，攀枝花人消費支出中食品和娛樂是居前列的，也就是說攀枝花人消費更傾向于吃、喝、玩，所以二期應(yīng)該引進吃、喝、玩業(yè)態(tài)。曼哈頓廣場項目所在地是原工人文化宮舊址，和鳳凰小吃城連為一體，是市民吃、喝、玩相對集中的地方，所以項目的總體規(guī)劃要傳承市民消費娛樂習慣。三、項目規(guī)劃方案1、商業(yè)外部空間設(shè)計方案顧名思義，商業(yè)外部空間是指商業(yè)內(nèi)部空間以外的所有通道、廣場區(qū)域等。其動線、休閑小景及亮化照明規(guī)劃的合理性和漸進性，直接影響人流的流動性和循環(huán)性，進而關(guān)系到整個商業(yè)項目的經(jīng)營效益。曼哈頓廣場項目外8、部動線循環(huán)如下：二樓小平臺百盛炳草崗大街前坪橫店影視入口平臺外置步行街花雨金沙前通道 人民街前坪 三角綠地瑪利亞醫(yī)院百盛炳草崗大街前坪。通過各種商業(yè)布局手段、環(huán)境處理方法的張弛結(jié)合，無論顧客從哪里進入項目始終給其流動向前探索終點的感覺。但值得注意的是項目二期前坪目前做停車場用，雖然目前有一定收益，但其阻斷了一條循環(huán)通道，對項目的整體發(fā)展有所阻礙。試想眼前是停滿車子的廣場，顧客會有興趣繼續(xù)走下去嗎？這樣人流流動就會出現(xiàn)斷層，無法循環(huán)。所以項目二期商鋪的業(yè)態(tài)規(guī)劃及外部空間布置直接影響到項目的動線循環(huán)、人流循環(huán)、效益循環(huán)。本規(guī)劃案針對此問題做了相應(yīng)解決方案。各連接通道、前坪廣場規(guī)劃設(shè)計方案見附件。29、項目二期業(yè)態(tài)規(guī)劃方案項目二期一層規(guī)劃為特色快餐餐飲，店面裝修特色性強、品質(zhì)高，商品單價有高有底，消費群覆蓋各個層次。模板可參照湖南著名餐飲連鎖品牌壹德壹、聞香月等，主營地方特色小吃、快餐，大眾消費，同時設(shè)置貴賓包廂，符合不同消費群體就餐。根據(jù)攀枝花消費者口味，我們可以引進攀枝花及攀西地區(qū)特色小吃，如米易的撒蓮涼粉（入錄世界名小吃）鹽邊的羊肉米線、還有各類蓋澆飯、抄手等。打造攀枝花第一個檔次高、消費低、特色全的餐飲航母。此業(yè)態(tài)規(guī)劃原因：從整個項目考慮，配套大眾特色餐飲符合消費者心里期待；吸引和鎖定項目周圍消費群及曼哈頓住戶消費群。項目自身需要大量人工，人工就餐市場潛力巨大。此業(yè)態(tài)執(zhí)行操作：找餐10、飲公司代理，具體合作方式令擬；成立餐飲公司自營，復(fù)制成熟的餐飲模版，招聘各類小吃專業(yè)制作人員及服務(wù)人員，在攀枝花還沒有成熟的此類業(yè)態(tài)，多是散戶自營。此業(yè)態(tài)規(guī)劃弊端：從策劃到執(zhí)行期間時間可能較長；要考慮改造煙道和現(xiàn)有結(jié)構(gòu)費用問題；投入產(chǎn)出比還要做進一步的調(diào)查分析。二樓打造成“漂亮女人專區(qū)”，在現(xiàn)有商戶資源基礎(chǔ)上，引進更多二線化妝品品牌和美容護膚、美容美甲、紋身紋眉商戶，突出女性專區(qū)概念，打造成女性美容美甲小主力區(qū)，鎖定一定女性消費群體。此業(yè)態(tài)規(guī)劃從以下兩方面考慮：二樓內(nèi)置步行街有一條通道與百盛三樓化妝品業(yè)態(tài)相連，此規(guī)劃在業(yè)態(tài)上跨度不是很大，甚至是對百盛化妝品業(yè)態(tài)的一個延伸，更好的詮釋了“一站式”11、概念；此規(guī)劃基本上可以利用二樓現(xiàn)有建筑結(jié)構(gòu)，節(jié)省改造費用。三樓外置步行街：鑒于項目總體布局，貫穿于項目三期和二期的外置步行街具有打造特色小吃文化街的得天獨厚的條件。它既是連接整個項目的樞紐，又是重要的人群集散通道，最適合打造小吃街概念。 自小吃街入口，5號樓臨街鋪面規(guī)劃為眾多特色小吃的門面房，從三樓平臺處（觀光電梯旁）規(guī)劃為小吃攤位，小吃攤位緊挨著小吃街一邊，依次展開，延伸至整個步行街（保留通道），花雨金沙臨街鋪面同樣規(guī)劃為特色小吃門面房。小吃攤位主賣一些可以快速操作、方便帶走的小吃，它們僅僅是一個個可以外賣的窗口，顧客可以購買后去指定休息區(qū)就餐。這種敞露的線性分布，使眾多小吃很醒目地展現(xiàn)在過12、往行人的眼前。花雨金沙臨街鋪面前通道及二樓小平臺都可以布置休息用桌椅，這樣三樓外置步行街整體具有濃厚的特色小吃街概念。小吃街的布局可以是古典、懷舊、傳統(tǒng)的地方特色小吃，比如長沙臭豆腐、肉夾饃、鹵肉卷等，也可以是現(xiàn)代、時尚、潮流的東西方特色小吃，比如章魚小丸子、甜甜圈、日本壽司等，并適當分布幾家主題奶茶店，比如七杯茶、街景等。這樣古典和現(xiàn)代相互穿插、傳統(tǒng)和潮流相互穿插的業(yè)態(tài)布局可以滿足不同層次、不同口味的顧客，是人們流連忘返的美食圣地。（備注：這里需要說明一點，所謂的小吃街概念和美食街概念是有區(qū)別的，我們這里要打造的是成都錦里小吃街的概念，突出操作方便、可帶走、隨意性比較強的小吃，而不是像攀枝花好吃街那樣的美食街概念。三樓外置步行街的自身條件也證明了這一點，這里不可能打造成以中、大型餐飲為主的美食街。所以我們只有明確了這一概念，在招商過程中才有所篩選，不是所有吃的只要來我們就引進，我們要經(jīng)過嚴格的考量，著重引進目前攀枝花還沒有的特色小吃業(yè)態(tài)，這樣才能最大吸引人流，才是名副其實的特色小吃街概念。）四、總結(jié)本規(guī)劃案鑒于商業(yè)配套理論和項目前期規(guī)劃及攀枝花本地實際情況基礎(chǔ)之上，綜合分析了本項外部空間設(shè)計和目業(yè)態(tài)規(guī)劃，以實現(xiàn)最大商業(yè)效益，打造攀枝花乃至攀西地區(qū)真正意義上的“多功能、一站式”城市綜合體。