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1、長江國際購物中心項目整改工作規劃及時間安排長江國際購物中心項目運營計劃適用范圍：以市場為導向、以品牌為依托、以整合資源為核心、以低成本運作為根本的創新、整改、提升商業地產品牌之商業運作行為。一、市場調查及項目現狀分析（時間：1-2周，3月底前）a) 首先是充分的市場調查報告（宏觀及微觀數據分析）b) 商業購物中心行業現狀及競爭者狀況，行業發展前景和市場潛力分析；c) 上海城市各區消費特點比較，行業與區域消費人群之間的互動關系；行業發展與區域人口的消費走向等的調查報告。d) 現有各商場競爭品牌（服飾類、餐飲類、文娛類）經營狀況分析：銷售額、產品動銷率、庫存周轉率、成本控制率、市場商圈分析二、購物2、中心調整規劃思路a)整體方向為：品牌整合 品牌提檔；品牌類別主要以服飾（男女鞋、男女服裝、男女手袋）、餐飲（西餐、中餐、西餅糕點、咖啡茶飲）、文娛類（電影廳、游戲廳、健身房），具體項目引進見市調后的運營計劃中確定；b）調整原則：定位精準，鎖定中高端消費人群c）中心定位調整及比例分配：東樓市場定位為高端服飾類名品折扣區，主要以高端服飾品牌為主，以中高端餐飲和西餅咖啡及茶飲品牌為輔，規劃引進15-30國際一線服飾品牌折扣組合，占比25%；引進20-40國際二線服飾品牌折扣組合，占比35%；引進國內一線服飾品牌折扣組合30-50，占比40%；西樓市場定位為中高端流行時尚百貨區，主要以國內二線流行時尚3、服飾類品牌店為主，附以知名休閑娛樂品牌店為輔，外延中檔快速茶點餐飲品牌。d）品牌類別占比：主力品牌店東樓：（高端服飾類名品折扣區）服飾類：90% （含男女裝、鞋、箱包）國際頂級品牌：阿瑪尼 Armani 、Dunhill 、CERRUTI1881、俊思集團 ImagineXGroup、 HugoBoss 、 杰尼亞 ZegnaOutletStore 威尼帝 VENETIA 、 雅格獅丹 Aquascutum 、紀梵希 Givenchy 、寶姿 PortsInternational 、Dupont 等；國際國內品牌：安瑞井 ORIGIN、麗萊 LILLY、 哥弟 GIRDEAR、娜爾思 NAER4、SI、 ELLE、 凱撒 KAISER、OTT、 卡帝樂鱷魚 CARTELO、玫而美 MEIERMEI、影兒 YINER、天納吉兒 TINAGIA、雅瑩 ELEGANT PROSPER、 ACE、希伯萊、 BOSS SUNWEN、 ECCO、圣伽步、樂途 Lotto 、樂卡克 LeCoqSportif 、 MissSixty 、銳步 Reebok 、卡爾文克雷恩 CKUnderwear 、樂飛葉 Lafuma 、耐克 Nike 、維爾勝 Wilson、森達、奧康、富貴鳥、 夢特嬌、金利來/鱷魚恤、卡帝樂鱷魚/沙馳、歐時力 OCHIRLY、納帕佳 LAPARGAY、衣戀、 艾格 ETAM、ONL5、Y、歌莉婭 GLORIA、秋水伊人、 PRICH、 淑女屋、VERO MODA、G2000、ESPRIT、AUSSINO 、馬天奴 MYTENO 、米奇妙 、GXG、JACK&JONS、卡賓、非主流、 巴布豆 、 LUXMAN 、SNOOPY 、 Lilly 、麗嬰房 、 珂羅蒂雅 CORDIER 、凱普狄諾 CAPTAINO、帕佳圖、迪萊克絲、威爾薩斯、 弗里歐、 奧卡索、 天美意、TATA、 索菲婭、AEE、康莉、哈森、 星期六、千百度、 百麗、BATA、百思圖、達芙妮、 富貴鳥、匡威、李寧、安踏等餐飲類：4%（必勝客、棒約翰、肯德基、東方既白、味千拉面、真功夫、上海人家、望湘園、避風塘、6、一茶一坐等）咖啡茶飲類：4%（星巴克STARBUCKSCOFFEE、COSTA科斯塔咖啡、真鍋咖啡、上島咖啡、面包新語、85度C面包坊等）配套功能業態：2%（屈臣氏、知名美容美發品牌、知名SPA館等）西樓：（中高端流行時尚百貨區）服飾類：90% （含男女裝、鞋、箱包、飾品、妝品）（H&M、西雅衣家C&A、優衣庫、美特斯幫威、森馬、阿依蓮、真維斯、左丹奴等）休閑娛樂類：3%（電影廳、游戲廳、兒童游樂場等）快速餐飲類：4%（永和豆漿、快樂檸檬、來伊份等）配套功能業態：3%（美容、美甲、手機賣場）E）品牌樓層分布：東樓：B1層：美食廣場或屈臣氏（中高端生活用品類）1層：名品男女服飾折扣主力店、咖啡茶7、飲主力店2層：名品男女服飾折扣主力店、名品戶外及運動主力店3層：主力餐飲店、主力配套店4層：主力配套店西樓：B1層：游戲廳、兒童游樂場 1層：時尚服飾主力店、快速餐飲主力店、配套主力店2層：時尚服飾主力店、知名戶外及運動主力店3層：知名戶外及運動主力店、主力配套店4層：電影廳 F）主題模式主力店帶動次主力店、普通店主力店占比40%，次主力店占比30%，普通店占比30%G）主題參考 東樓參照上海青浦OUTLETS及上海南站銀泰百利時尚中心；西樓參照上海353廣場及龍之夢購物中心H）合作公司百聯集團、百麗集團、西雅衣家、H&M、百勝集團、綾致時裝、美特斯邦威集團、雅戈爾集團、報喜鳥集團、太平鳥集團8、上海英模制衣、衣戀集團、香港屈臣氏、滔博運動、動向集團等三、長江國購項目09年四季度經營分析及2010年運營計劃和預算（1-2周，4月上旬）撰寫長江國購項目2010年經營計劃及預算報告（可代商業計劃書），提交董事會研究最終決策報告基本內容：a) 長江國購項目目前的市場發展及經營障礙分析；b) 長江國購項目SWOT分析（進行自身品牌優、劣勢分析，切入行業市場時所面臨的機會與挑戰）c) 品牌定位、市場定位、業態定位、消費者定位、品牌整合定位；d) 擬出臺主題招商策略、商業運營策略、商業品牌推廣策略e) 長江國購項目年度營運規劃、年度銷售目標分析、年度經營預算，最終報董事會批復。三、公司內部資源整9、合（10-20周）a) 2010年上半年著手主力品牌招商工作，全面品牌調整分兩階段進行，9月底前東樓品牌調整完畢，12月底前西樓品牌調整完畢；b) 根據運營計劃確定2010年總體目標招商目標、營運目標、銷售目標；c) 4月25日（周年慶）前力爭有主力品牌進駐東樓，期限甚緊，必須有強勢的周年慶品牌推廣（有深度有力度的品牌推廣活動或促銷，對現有的外場地、景觀、內布置將全新策劃、包裝、推廣）；d) 以達成目標所需，重新出臺組織架構：宗旨隨項目的發展作而階段性調整（包含本部人力資源結構、供應商組織結構、外援組織結構）；e) 以崗定人定責，對每一崗位出臺崗位說明書，由人力行政部按崗位說明書要求執行各崗位10、績效考核機制；f) 人力資源：進行人力甄選，內部推薦及外部招聘，建立文化團隊，制訂績效考核機制、營運及服務人員考評指標；g) 規范商業品牌DNA設計：CI、VI、SI之建立，品牌推廣策略、品牌建設思路、品牌管理戰略h) 進駐品牌規劃方案：及時調整品牌、品類結構；i) 供應商確定：評估選定核心供應商、主力供應商、合作供應商，建立信用機制及保障供應系統；j) 運營管理策略：建立銷售預案、銷售目標完成保障、建立品牌商客戶檔案、完善售后服務系統、完善物業管理機制；k) 財務預測：年度預算、三年財務戰略預測、財務評估、融資方案。四、執行戰略a) 建綱立制，規范所有部門制度及工作流程（行政管理制度、人事任11、免制度、財務管理制度、費用申報及審批制度等），保障項目達成預期目標；b) 明析各崗位責任，確定崗位說明書，權責對等，崗位設計時考慮適當時便于推進矩陣式管理；c) 導入SMART人力績效原則，績效考核到人，清晰目標任務；d) 各崗位執行力督導，層級跟進。五、過程控制及預測a）團隊建設（合理崗位設計及調整）及管理（人力管理、目標管理）；b）流程再造（合理匯報機制、流程合理設計、權責調整及合理分配）；c）財務監督（費用控制、審計標準、單元核算）；d）目標跟進（階段總結分析、強化培訓及糾偏）。總經理執行總經理文案企劃品質管理財務部出納會計成本核算商場管理營運管理上海長江國際購物中心組織架構圖人力行政部12、行政專員人力資源水電組客戶服務投訴處理維修處理終端管理日常運營督導培訓營運管理部客情維護銷售統計信息管理東樓招商部配套組配套組服飾組餐飲組服飾組餐飲組企劃推廣部平面設計工程設計招商管理部西樓招商部總經理助理保安組維修組保潔組長江國際購物中心2010年度人力費用預算表：崗位 要求到崗人數薪資(稅前)月預算時間（月）總薪金（萬元）上班地點提成福利總經理135000元1035上海工作績效（年終獎金）參照公司福利招商總監115000元1015上海業績提成參照公司福利營運部經理2（東西樓）8000元1016上海業績提成參照公司福利企劃部經理18000元108上海參照公司要求參照公司福利樓層經理（主管）813、5000元1040上海參照公司要求參照公司福利工程主管15000元126上海參照公司要求參照公司福利平面設計135001242上海參照公司要求參照公司福利信息管理13500元1242上海參照公司要求參照公司福利水電工23000元1272上海參照公司要求參照公司福利保安82000元12192上海參照公司要求參照公司福利保潔62000元12144上海參照公司要求參照公司福利行政人事經理15000元126上海參照公司要求參照公司福利行政人事助理11800元12216上海參照公司要求參照公司福利前臺接待11800元12216上海參照公司要求參照公司福利財務經理16000元1272上海參照公司要求參照公司福利出納專員12500元123上海參照公司要求參照公司福利總計195.721、 2010年度人員總編制為37人，2010年度總人力費用196萬元2、此預算未包含人員社保費用上海長江國際商業購物中心有限公司2010-03-18