午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、xx.玉龍灣小區(qū)項目整體營銷方案 項目價格及推售節(jié)奏一、價格策略從江東目前的房地產(chǎn)市場狀況和對項目客觀現(xiàn)狀，我司建議xx玉龍灣項目的價格策略是低開高走：（1）、從整體上看，低開高走是房地產(chǎn)項目銷售價格的一般使用策略；（2）、低開高走的策略從營銷的角度上看，由于項目處于滯銷期，整體大環(huán)境不容樂觀，并且周邊幾大項目先于本項目開發(fā)，具有一定的先入為主的優(yōu)勢，與此同時，為保證銷售勢頭的形成，低價是必需的；（3）、對整體資金的流動上看，最關(guān)鍵與最集中的資金投放階段為第一階段，在此階段，保證資金的回籠以及滾動是營銷工作在此階段重點考慮的因素；（4）、對于項目而言，由于江東市場需求較為有限，入市之機即面臨市2、場原推售項目的競爭，為更好的搶占市場份額，除需要充分表現(xiàn)自身差異化的價值外，合理的價格同樣是重要的手段之一；（5）、隨著項目開發(fā)進(jìn)度的推進(jìn)，項目的各項價值將逐步突顯，則項目在后期的推售中將能夠獲得更多銷售價格上漲的支持。而由于前期在營銷的工作中，依靠低開高走策略，將創(chuàng)造出較好勢頭，同樣為后期的推售提供了有效的保證。三、項目推售價格建議（一）、項目入市價格建議1、市場比較法價格推導(dǎo)根據(jù)項目具體情況，列出若干重要的比較項目在待估對象與比較對象，即調(diào)研行業(yè)市場進(jìn)行比較，并以一個百分比系數(shù)定量給出其價格差異，將這些系數(shù)匯總即得到一個總調(diào)整系數(shù)，即修正基價=（城市市場均價+選定對象均價）/2（1總調(diào)整系3、數(shù)）2、對比對象的選定市場分析得出，星悅灣在地段上在當(dāng)?shù)厝丝磥韮?yōu)與本項目，同時存在著類似的同質(zhì)產(chǎn)品，是主要的競爭對手，所以項目定價會以此作為主要參照項目，可直接參考的項目為星悅灣，目前其平均面市價格為： 。3、修正系數(shù)確定、比較項目系數(shù)比較項目修正系數(shù)確定項目新舊程度0%項目規(guī)模修正0%地理位置修正0%交通狀況修正0%配套設(shè)施修正0%使用功能修正0%裝修情況修正0%環(huán)境情況修正0%建筑結(jié)構(gòu)修正0%使用性質(zhì)修正0%產(chǎn)品物權(quán)修正0%建筑進(jìn)度修正0%調(diào)整系數(shù)0%、城市市場均價、系數(shù) 通過深入市場調(diào)查、比較項目的銷售情況等得出：江東市場均價： 元/ 市場調(diào)整系數(shù)為0% 結(jié)合項目調(diào)整系數(shù)和市場系數(shù)，項目4、總調(diào)整系數(shù)=修正系數(shù)+市場系數(shù)=0%4、銷售均價推導(dǎo)項目住宅銷售價格=（城市市場均價+選定對象均價）/2（1+總調(diào)整系數(shù)）=（ + ）/21+（0%）= 5、建議銷售單價項目住宅部分建議銷售面市均價： 基于項目低價入市，低開高走的價格策略，參考江東當(dāng)前在售住宅項目的均價和項目主要競爭對手的銷售價格，我司建議xx玉龍灣重新入市的銷售均價為： 元/（二）、項目最終銷售價格的實現(xiàn)在項目開售初期為了吸引市場，引起羊群效應(yīng)，建議開盤價比整體均價適當(dāng)下調(diào) 元/左右，借此帶動全部單位的銷售及取得的市場效應(yīng)，力求后期單位的均價超出整體均價 元/左右。即項目的首次開盤價約在 元/，而最終目標(biāo)價約在 元/，具體如5、下表： 入市價實收價整體均價 目標(biāo)價以上僅是我司初步的價格策略，具體情況有待考慮成本、開發(fā)周期、市場變化等方面的綜合因素加以進(jìn)一步商討確定。（三）、市場對價格定位的支持分析（1）住宅消費的檔次模型為橄欖形狀，兩端小而中間大，中低價位可上拉下提消費者，擁有龐大的消費群體。本項目在江東區(qū)域內(nèi)的中低價格的市場定位，符合城市主流住宅消費力的模式及基本規(guī)律，可以對應(yīng)更大量的客戶群體。（2）按住宅發(fā)展的規(guī)律性總結(jié)經(jīng)驗，在住宅總價為家庭年收入68倍時，為市場中最受消費者接納的主流住宅產(chǎn)品。（四）、項目整體推售價格策略的描述，如圖所示：76007800元/7600元/74007600元/7400元/700076、4007000元/68007000元/6800元/2014年10月2014年9月2014年8月2014年7月備注說明：1、從整體上看，住宅銷售均價為7400元/；2、以上僅是我司初步的價格策略，具體情況有待考慮項目原作的實際情況、政府政策、市場變化等方面的綜合因素加以進(jìn)一步商討確定。四、項目開發(fā)及銷售順序建議u 項目銷售順序建議我司建議，整體推售順序為：第一期：3號樓；第二期：2號樓； 第三期：1號樓；我司認(rèn)為：（1）、從整體順利推售的角度上看，為了更好的搶占市場份額，形成較好的銷售勢頭，以綜合素質(zhì)相對較好，并且優(yōu)劣兼容的3號樓作為首期開發(fā)及銷售的貨量。劣勢部分可以調(diào)低價格，吸引市場關(guān)注，帶動7、銷售，也形成了低開高走的策略；優(yōu)勢部分可以提供市場的可選擇性，同時也把價格拉升起來，使銷售價格符合項目的整天定位，其首期的順利推售對后期而言至關(guān)重要；（2）、從整體價格實現(xiàn)策略上看，相對較佳的產(chǎn)品先期進(jìn)入推售，根據(jù)開發(fā)的推進(jìn)、項目價值不斷更新體現(xiàn)、良好居住氛圍的形成，以及市場的不斷發(fā)展，則后期綜合素質(zhì)相對不佳的產(chǎn)品（3#樓西曬部分比較多）也能夠獲得銷售價格上漲的支持。五、項目推售貨量建議u 推售貨量建議根據(jù)上述的闡述，我司建議將項目劃分為四個階段，順序為項目的3#樓部分，其次2#樓部分貨量，最后項目1#樓完成整個項目的銷售貨量。則相應(yīng)的開發(fā)及推售周期如下所示：第四階段第三階段第二階段第一階段住8、宅銷售銷售20套住宅，做按揭辦理及收尾工作。銷售37套住宅，并為下一期銷售做前期準(zhǔn)備。銷售30套住宅，并為下一期銷售做前期準(zhǔn)備。銷售30套住宅，并為下一期銷售做前期準(zhǔn)備。商鋪及車位50套車位。銷售5套商鋪20套車位。銷售5套商鋪，10套車位。銷售10套商鋪，并為下一期銷售做前期準(zhǔn)備。2014年7月初2014年12月2014年10月底2014年9月底2014年8月底項目整體營銷目標(biāo) 總體營銷目標(biāo)時間目標(biāo)營銷工作營銷目標(biāo)收益實現(xiàn)目標(biāo)2014年7月至2014年12月住宅+商鋪+車位總體推售貨量的90%1億營銷策略部署一、總體營銷策略在項目的銷售推廣階段里，我們將會通過廣告投放、項目現(xiàn)場包裝、宣傳活動9、的推廣預(yù)約和開盤等活動來促進(jìn)完成項目推量117套的85%的銷售率。對此我們提出“快速通過，威逼利誘”的營銷策略。總體營銷策略快速通過通過對置業(yè)情況的調(diào)查，購房普遍存在“跟風(fēng)”現(xiàn)象，購房群體由外至內(nèi)，即外圍客戶的置業(yè)往往能帶動當(dāng)?shù)孛癖姷馁彿坑８鶕?jù)我項目本身具備的優(yōu)勢，針對機場及工業(yè)區(qū)采取一定的優(yōu)惠政策無疑是最佳營銷策略之一。第一、狙擊對手，攔截客源；第二、直接深入機場工業(yè)區(qū)，滲透項目的影響力。威逼利誘威逼利誘建立項目于市場的威信，通過不斷的營銷投入及對前期運作策略的充分考慮，最大程度的提升市場于項目的關(guān)注度。（唯使項目的市場關(guān)注度保持在一個較高的水平上，則后期的策略運用方可順利的執(zhí)行。）項目10、為達(dá)成順利銷售的目標(biāo)，必須在推售過程中創(chuàng)造出局部需求大于供應(yīng)的局面，以形成良好的銷售局面。（通過產(chǎn)品分期推售順序、現(xiàn)場銷售氛圍營造逼迫客戶加快購買決定。）客戶購買住房的最重要的出發(fā)點就是追求利益，包括短期的與長期的利益。（項目若需順利、快速的完成銷售工作，通過指定特殊的銷售政策來使客戶相信，其能夠獲得更多購買利益。）為加快客戶的成交速度，避免客戶因觀望及考慮產(chǎn)生的流失，項目在特定的銷售時期以具有較大誘惑力的促銷政策來推動商鋪銷售。二、營銷節(jié)點控制第一階段7.27787.147.127.137.9827.20借七夕情人節(jié)，以愛情主題，結(jié)合2號樓開盤所形成的銷售熱潮，啟動全面電銷，覆蓋整個江東地區(qū)11、，集中約訪意向客戶案場入場，營銷正式啟動，外場分銷啟動以項目為中心向靖江外圍推廣，定點深度挖掘靖江市場，集中帶看，總結(jié)得失，定點深度挖掘周邊市場，四面開花，啟動2號樓開盤蓄客外場集中踩盤，行銷啟動，主攻靖江當(dāng)?shù)厥袌黾袔Э矗偨Y(jié)得失精細(xì)化推廣 第四階段第二階段第三階段8.38.1312.3011.110.191項目的持續(xù)熱銷及自然銷售，開始進(jìn)入尾盤銷售。項目第二階段充分利用開盤后的營銷推進(jìn)，對江東地區(qū)進(jìn)行第二輪深度挖掘。項目清理尾盤標(biāo)志著項目的整體的營銷工作結(jié)束。利用中秋佳節(jié)舉行項目1號樓開盤。對江東地區(qū)進(jìn)行第三輪深度挖掘，引入外圍客戶結(jié)合活動，重點維護已上訪未成交客戶，及老客戶轉(zhuǎn)介紹三、推廣12、執(zhí)行策略(一)策略框假闡述本項目的推廣執(zhí)行策略的認(rèn)識如下：對推廣執(zhí)行策略的認(rèn)識形成客戶關(guān)注為成交創(chuàng)造最佳條件形成客戶興趣形成購買欲望提升購買信心形成購買沖動事件營銷的使用平面媒體的使用營銷策略在運用上的目的營銷策略在推廣上的使用渠道營銷策略使用推進(jìn)過程（二）策略執(zhí)行根據(jù)上述的執(zhí)行思路，對項目在推廣上執(zhí)行工作初步的安排。因江東媒介宣傳的單一性，不像杭州大都市具有強大、覆蓋面廣的平面推廣媒介，要更好的做到項目形象的包裝除了廣告牌效應(yīng)外，活動營銷則是首選，在短時間內(nèi)聚集人氣的同時也能有效的把樓盤信息傳播開來。在整個推售中，不斷的穿插各類中、小型活動。繼續(xù)加大行銷的力度。與此同時，以開展活動為契機，持13、續(xù)對周邊各街道進(jìn)行精細(xì)化影響工作，使項目信息全面覆蓋。四、活動推廣策略1、【玉龍灣】足球盛宴，射門有禮：活動目的：積累人氣，收集客戶資源，制造現(xiàn)場氛圍活動地點：售樓部門口活動時間：7月12日-7月20日活動內(nèi)容：借世界杯的契機，以禮品有誘惑，全民參與。印制宣傳單頁，來訪客戶可憑單頁，在留下真實聯(lián)系方式后，獲得一次射門機會。射中即可獲得對應(yīng)獎品。制作一個足球形狀九宮格，內(nèi)置12345等獎品1空調(diào)（價值2000）2電飯煲（價值500）3電風(fēng)扇（價值300）4夏日魔力杯（價值50）5面巾紙（價值10元）2、“【玉龍灣】冰爽夏日，免費暢飲：活動目的：積累人氣，收集客戶資源，制造現(xiàn)場氛圍活動地點：售樓部14、門口活動時間：7月21日-7月31日活動內(nèi)容：炎炎夏日，冰爽暢飲針對到場客戶，印制宣傳單頁，來訪客戶可憑單頁，在留下真實聯(lián)系方式后，獲得夏日冰飲一杯。并可活動抽獎機會一次，內(nèi)置12345等獎品1購房優(yōu)惠劵10000元2購房優(yōu)惠劵5000元3購房優(yōu)惠劵3000元4購房優(yōu)惠劵2000元5購房優(yōu)惠劵1000元3、“【玉龍灣】”因為愛情，七夕主題活動暨2號館開盤活動：活動目的：積累人氣，收集客戶資源，制造現(xiàn)場氛圍活動地點：售樓部門口活動時間：8月1日-8月10日活動內(nèi)容：印制宣傳單頁，來訪客戶可憑單頁，留下真實聯(lián)系方式后，免費制作愛情相冊，并參加愛情基金抽獎活動。內(nèi)置12345等獎品1購房愛情基金1015、000元2購房愛情基金5000元3購房愛情基金3000元4購房愛情基金2000元5購房愛情基金1000元4、【玉龍灣】兒時的味道民俗文化節(jié)：活動目的：積累人氣，收集客戶資源，制造現(xiàn)場氛圍活動地點：售樓部門口活動時間：8月11日-8月20日活動內(nèi)容：小時候的味道，印制宣傳單頁，來訪客戶可憑單頁，留下真實聯(lián)系方式后，免費參與棉花糖、捏泥人、糖人等活動、獲得一次丟沙包機會。丟中即可獲得對應(yīng)獎品。制作一個九宮格，內(nèi)置12345等獎品1空調(diào)（價值2000）2電飯煲（價值500）3電風(fēng)扇（價值300）4夏日魔力杯（價值50）5面巾紙（價值10元）5、【玉龍灣】江東牌王 雙扣大賽：活動目的：積累人氣，收集客16、戶資源，結(jié)合老帶新活動活動地點：待定活動時間：8月21日-8月31日活動內(nèi)容：前期購房客戶帶朋友參加，淘汰賽設(shè)123等獎參與獎1空調(diào)2電冰箱3電視機4購房抵用卷備注說明：上述各個事件營銷在安排上，相互之間緊湊有序的推進(jìn)，由于項目在體量、規(guī)模上較小，控制推廣成本的支出必須進(jìn)行充分的考慮，各個活動之間銜接的越緊密，越能夠在最短時間內(nèi)形成足夠的推動力，刺激市場，以促成項目目標(biāo)的達(dá)成。更為詳細(xì)的執(zhí)行計劃期待與貴司未來的合作中共同確定。五、平面媒體策略項目平面推廣媒介組合現(xiàn)場包裝類1、圍墻廣告；2、店面招牌；3、樓體廣告；4、導(dǎo)視牌；5、售樓部內(nèi)背景板；6、展板；7、吊旗；8、X展架。推廣物料類1、 樓17、書；2、海報；3、折頁；4、戶型單張；5、其他文件；6、影視VCR；7、VI涉及物料。戶外廣告類1、 路牌；2、 刀旗廣告；3、 公車廣告；4、 宣傳欄廣告；5、 其他特定場所的廣告宣傳。6、 橫幅廣告其他媒介類（含非平面）1、 本地主流報媒；2、 網(wǎng)絡(luò)廣告；3、 電視廣告；4、 電臺廣告；5、 短信廣告；6、 DM直投廣告；7、 活動類廣告。根據(jù)項目的具體情況，營銷推廣工作除了具體的活動之外，仍需要一系列的平面廣告宣傳的配合，我司建議，項目的平面廣告推廣應(yīng)涉及如下各項：六、精裝修營銷策略（待定）江東首個精裝修交房樓盤項目，可以迅速的拉升項目價值標(biāo)桿。待項目2號館開盤后，可根據(jù)市場實際情況，推18、出江東首個精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)，通過精裝修交房提升項目銷售價格，同時也為項目帶來實際的知名度和價值空間。通過直觀而打動人心的樣板展示，能讓潛在客戶提前感受到未來居住的環(huán)境，進(jìn)而產(chǎn)生購買欲望。就本項目而言，體驗式展示區(qū)包括售樓部、樣板園林，樣板房，工法房等。u 精裝修價格策略江東首個精裝修樓盤交房，意味著客戶省去了裝修的麻煩，而且通過開發(fā)商統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)采購，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)專修，專業(yè)嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)把關(guān)，比客戶自身同等裝修的費用要低，為客戶節(jié)約的專修成本和精力。開發(fā)商統(tǒng)一裝修的成本應(yīng)包含在銷售價格當(dāng)中以上僅是我司對精裝修房初步的價格策略，具體情況有待考慮成本、開發(fā)周期、市場變化等方面的綜合因素加以進(jìn)一步商討確定。七、精細(xì)19、化營銷策略因江東市場缺乏強有力的推廣媒介，覆蓋面較為有限，無法對整個市場進(jìn)行全面有效的宣傳，為了彌補常規(guī)媒介無法全面覆蓋市場的缺陷，精細(xì)化營銷的運用是一個較為有效的策略。同時精細(xì)化營銷點對點或一對一的營銷模式，針對江東特殊目標(biāo)客戶群體，特定區(qū)域，特別的節(jié)日活動等進(jìn)行精細(xì)化營銷，客戶在哪里我的戰(zhàn)斗就在那里。能夠更快捷的接觸客戶，更好的了解客戶需求，夠更有效的各個擊破。（1）、精細(xì)化營銷目的1、宣傳項目基本信息、促銷政策、預(yù)約政策等等；2、有針對性的對特定的人群、單位、地點進(jìn)行精細(xì)化營銷，使其各個擊破；3、積累更多客戶資料，擴大項目知名度，為實現(xiàn)成交創(chuàng)造機會；（2）精細(xì)化營銷方式我司將結(jié)合項目的營20、銷工作安排及目標(biāo)區(qū)域市場的劃定，開展特定區(qū)域精細(xì)化營銷的系列工作：1、行銷 覆蓋整個江東區(qū)域，進(jìn)行派發(fā)宣傳，在特定的時間內(nèi)到人流密集的地段設(shè)立展位，并發(fā)放宣傳品，引導(dǎo)客戶上門2、電話營銷 覆蓋江東及對江東置業(yè)投資有興趣的客戶3、網(wǎng)絡(luò)營銷 通過網(wǎng)絡(luò)渠道進(jìn)行樓盤覆蓋4、微信營銷 通過朋友圈進(jìn)行樓盤覆蓋5、渠道營銷1.分銷公司2老客戶3業(yè)務(wù)型周邊居民九、促銷政策（1）、“日進(jìn)斗金”促銷政策購房意向客戶從預(yù)約之日起開始計算至開盤之日，每日可以獲一定金額的積累以直接沖減購房款。政策的使用，目的是刺激意向客戶進(jìn)行預(yù)約，為順利開盤積累足夠的客戶。（2）、“預(yù)約有禮”促銷政策購房意向客戶交納預(yù)約金并簽定預(yù)約協(xié)21、議后，即可以獲得項目贈送的禮品。禮品建議以日用生活用品為主，價值金額在50元之內(nèi)，具體禮品形式在后期討論后確定。政策的使用，目的是刺激意向客戶進(jìn)行預(yù)約，為順利開盤積累足夠的客戶。（3）、主流會VIP卡購房預(yù)約客戶在指定的日期內(nèi)，可辦理項目發(fā)放的主流會VIP卡，持卡不僅可以獲得開盤的額外折扣，更可享受到后期項目舉辦的一系列項目活動。具體折扣幅度在后期中結(jié)合價格體系最終確定。（4）、常規(guī)折扣常規(guī)折扣是一般購房與開盤中傳統(tǒng)使用的優(yōu)惠促銷方式，如付款方式不同的折扣幅度不同、開盤額外折扣、開盤抽獎或贈送禮品等。項目的常規(guī)折扣根據(jù)后期的價格體系及相關(guān)的開盤方案最終確定。十、項目推售執(zhí)行控制第一階段推售執(zhí)行22、控制階段主題工作內(nèi)容完成時間備 注執(zhí) 行監(jiān) 督1、入市前銷售物料的準(zhǔn)備營銷進(jìn)度1整體營銷報告7月9日有助于項目確定發(fā)展方向，安排項目定制價格、整體推廣、活動促銷等營銷塊面的工作，明確實現(xiàn)目標(biāo)前提下所需要的策略配合。代理商開發(fā)商2整體廣告方案7月14日廣告公司3系列執(zhí)行方案的確定7月11日包括價格體系、銷售政策、促銷政策、活動執(zhí)行案等一系列的執(zhí)行方案的確定開發(fā)商4完成VI設(shè)計7月14日廣告公司開發(fā)商5樓書（戶型及其他售樓資料）重新制作7月14日售樓部的宣傳物料則是方便、協(xié)助接待客戶的必需品，更能有效促進(jìn)銷售。廣告公司開發(fā)商活動類6現(xiàn)場包裝完成7月14日形象包裝和推廣。廣告公司開發(fā)商7售樓部布置完23、畢7月11日售樓部是客戶了解項目的重要窗口。開發(fā)商代理商8相關(guān)獎品、設(shè)備及物料的購置完成7月14日開發(fā)商9人員進(jìn)駐并開展日常接待工作7月9日完成人員招聘及相關(guān)的培訓(xùn)工作代理商10相關(guān)平面廣告宣傳投放7月14日包括戶外路牌、公車廣告、電視廣告、報紙平面廣告等開發(fā)商11預(yù)約工作準(zhǔn)備7月8日預(yù)約工作的前期準(zhǔn)備工作完成代理商12項目正式預(yù)約（方案確定并實施）7月9日積極進(jìn)行客戶儲備，為順利開盤創(chuàng)造有利條件與集中辦理VIP卡相搭配，增強項目的形象，提升市場關(guān)注度代理商13“日進(jìn)百金”促銷政策開展7月9日積極積累客戶資源，為順利開盤創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件代理商此部分的營銷目標(biāo)的最終確定以及更為詳細(xì)的工作安排計劃，期待與貴司在后期合作中深入探討后進(jìn)行更合理上的調(diào)整。上述部分僅為我司根據(jù)以往相關(guān)項目的操作經(jīng)驗及結(jié)合項目自身情況而初步的針對性提出。 項目整體營銷運作關(guān)鍵點一、項目營銷的核心策略在于以行銷推廣為核心，配合活動事件廣告宣傳等手段，不斷引爆市場，吸引關(guān)注，促進(jìn)銷售。讓項目始終成為市場熱點項目的工程進(jìn)度希望能配合以上營銷節(jié)點的進(jìn)程；二、 合理的價格切入市場是打開銷售勢能的第一步；三、 一線銷售人員的營銷口碑宣傳是項目最重要的宣傳手段；備注說明：本方案只是初步的對項目的整體營銷構(gòu)思進(jìn)行闡述，具體詳細(xì)可執(zhí)行的營銷方案將在項目正式運作后進(jìn)行制定。