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1、物美商貿購物中心招商&規劃卓邦眾贏商業管理咨詢有限公司物美購物中心招商與規劃前 言 一個購物中心在一定程度上可以體現一個小的商業環境，如果加上政府對購物中心發展的協調和引導，往往都會成為城市的一道亮麗風景線。購物中心所體現的是一種消費文化，既然是文化，就需要有與文化相對應的內涵。比如景觀設計、藝術塑造等等，這都是購物中心與其它業態的區別。購物中心是兼具購物、休閑、餐飲、娛樂及文化等人性化空間的提供者，并與城市內原有的商業具有互補、并存的特征。具體的表現是關注消費者的生活需求，具有特色活動相對定向的功能。由于商圈內消費者生活空間與消費需求的結合，購物中心的規劃、設計與功能的提供，均需要注重人性化2、的需求。 未來購物中心的發展方向將是市場定位鮮明，經營主題突出，商業規劃設計合理并以獨特的經營模式、經營內容和經營管理方式吸引消費者。在購物中心的商業規劃上需要凸現項目商業定位理念，形成各自獨立而又相互關聯的商業空間，尤其是在中國的購物中心的商業規劃上，由于開發商項目資金運作的需求，在滿足整個項目商業定位的前提下，需要分割出一定面積的商鋪分零出售，這就給項目的商業規劃提出更為嚴峻的課題，如何在實現商鋪產權分散的同時又能兼顧保持整體項目的商業定位理念，確保項目的后期經營不受影響，這就需要在項目的商業規劃中來充分考慮，以實現項目的運作資金和后期商業經營的雙向持續性。目 錄第一部分 規劃思路3一、項3、目基礎數據31、用地指標32、商業項目數據指標3二、商業規劃潛在因素41、新區商業業態選擇因素42、商鋪銷售與業態規劃選擇因素53、項目兩種商業業態的組合因素5三、商業規劃思路6第二部分 商業規劃7一、分區規劃71、商業分區72、區位功能7二、業態規劃81、業態組合82、業態分布93、商業主題劃分10三、業種規劃111、業種組合112、規劃區域123、規劃與銷售15四、商鋪出租價格及招商形式1、商鋪出租年限2、商鋪出租價格3、商鋪招商策略五、媒體推廣結束語16第一部分 規劃思路一、項目基礎數據1、用地指標規劃商業用地面積：3000平方米商業建筑總面積：15000平方米地下總建筑面積：3000平4、方米容積率: 1.67停車位：X 個2、商業項目數據指標 1主體商業建筑樓層：五層，其中地下一層，地面四層建筑面積：15000平方米樓層面積B1層：建筑面積3000平方米1F 層：建筑面積3000平方米2F 層：建筑面積3000平方米3F 層：建筑面積3000平方米四 層：建筑面積3000平方米2 商業步行街: 暫無規劃二、商業規劃潛在因素1、新區商業業態選擇因素本項目位于科爾沁左翼中旗中，目前城區商業經營環境還處于一個較為落后狀態，常駐人口只有6萬8萬之間，這就對本項目所要選擇的商業業態提出一個較為嚴峻的問題，即如何選擇能夠吸引外區域消費者前來消費的商業形態作為項目所占大比例主要商業形態，如5、果在暫不考慮商鋪銷售的條件下，就目前科爾沁左翼中旗的市場狀況而言，我們認為應該以如下商業形態作為項目主要商業形態：精品服飾休閑娛樂專業商品賣場以上商業形態屬于目的性消費較強的商業形態，消費者消費目的強，不會因為項目位置的遠近而產生影響，上述業態能夠在短時間內有效吸引消費者，會對項目的人流集聚產生積極的因素。本項目的商業業態規劃內應該著重考慮上述業態在項目內所占的比例。2、商鋪銷售與業態規劃選擇因素由于本項目商鋪需要分零出售實現資金回籠，在商業業態的規劃上需要考慮適合銷售的商業業態組合，以便于商鋪的銷售，所以在項目的商業業態規劃上必須增大零售類店鋪的商業形態，項目的商業規劃中則必須把握以下原則：6、結合主力店商業形態進行商業業態規劃充分考慮消費人群層次進行各個區域商業主題規劃三、商業規劃思路1 主體商業建筑主力店：主題精品店、綜合超市、家電賣場、小型餐飲電影院等。2 結合各樓層主力店業態，在其周邊規劃相同業態或結合度較高業態商鋪，予以銷售。3 在主力店外區域，規劃商業主題區域商鋪，予以銷售。4 在高樓層邊角及死角位置規劃餐飲和娛樂主力店，以吸引人群及提升項目的駐客能力。5 在四層規劃室內餐飲、電影院和小商品、圖書展示、以提升四層商業價值及 形成項目的娛樂賣點。6 四層充分考慮本地地方文化特色，設置相應文化景觀及展示場所，增加本項目的文化氛圍，同時結合本地地方文化特色設置相應的商業業態。77、 結合四層本地文化主題景觀公園，充分考慮將科爾沁左翼中旗歷史文化通過一定的景觀予以展示，與四層規劃的電影院等結合，可以形成一個商業與本地歷史文化教育高度結合的場所，提升項目文化底蘊的同時，也在一定程度上提高本項目的社會教育價值。第二部分 商業規劃一、分區規劃1、商業分區 本項目區位劃分按照項目的橫向交通組織進行劃分，區位劃分的主導依據為：商業業態規劃和交通體系的便利；根據本項目的特征，項目劃分為二大商業區域：項目主力商業區，建筑面積約12000平方米左右，共4層樓面；項目主題商業區，建筑面積約3000平方米左右，共1層樓面；2、區位功能本項目的商業功能主要有五大功能，即：購物功能、餐飲美食、休8、閑娛樂、服務展示、文化景觀。五大功能的區域分布于主力店和和非主力店商業中，各功能的分區如下所列：購物功能：主要分布于項目的主力店和主力店以外的精品商鋪、專業店和主題商場部分；餐飲美食：主要分布于項目主力店以外餐飲店部分；休閑娛樂：主要分布于項目主力店和主力店以外的休閑店、娛樂店、游樂場等互動商業設施部分；特點展示：主要分布于四層文化景觀及地方特色產品專賣店部分；文化景觀：主要分布于各樓層店中店、中庭廣場和步行街道內景觀及小品部分；在功能分布的基礎上，項目的二大商業區域的商業功能體現為：主力商業區：零售購物功能、餐飲美食功能、休閑娛樂功能、文化景觀功能 形象商業區：零售購物功能、休閑娛樂功能 主9、題商業區：零售購物功能、休閑娛樂功能二、業態規劃1、業態組合本項目的商業總體定位為購物中心，即定的品牌精品服飾店、綜合超市和影院及電玩休閑廣場，主力店提升項目的品牌知名度，吸聚大量的人流量，體現項目基礎的購物特色，而主力店以外的商業業態則表現項目的商業特色構成，通過對主力店以外商鋪的銷售在短期內收回即定的資金。所以，相對而言其規劃組合的合理性和特色性顯得更為重要。根據項目的整體定位，在滿足購物中心的主體商業規劃的基調下，突出項目的特性需要凸顯休閑娛樂和文化景觀兩方面的商業形態，以擴大項目的廣域性影響，故此，主力店以外部分商業的業態組合應力求多元化，起到彌補主力店的商業空缺點、體現整體項目的商業10、特色、并銜接和過渡各主力店的連接、豐富項目整體的商業業態結構的作用。本項目主力店以外的商業業態組合包含了各種專業店、專賣店、餐飲店、娛樂店、游樂設施等業態。分布于各個主題區域內，具體組合分布如下：主力商業區：主題精品店、綜合超市、家電專業賣場、通訊主題賣場、專賣店、餐飲店、娛樂店、游樂設施；形象商業區：專業店、專賣店、休閑店；主題商業區：專業店、專賣店、休閑店、娛樂店、電影院。2、業態分布商城營業區域功能分布表：樓層經營品類B1大型連鎖超市1F精品服裝，珠寶名品，化妝品2F皮具箱包，鞋，童裝，羊毛3F中檔品牌服裝4F飾品，文化圖書、兒童玩具、小家電、日用百貨，電影院等3、商業主題劃分根據項目的11、商業業態劃分，將本項目劃分為三大商業區位，各區位商業主題劃分如下：商業區：項目負一層至四層，共五層樓面，建筑面積約15000平方米，商業主題劃分如下圖所示：商業區負1層規劃綜合超市，經營建筑面積約3000平方米一層規劃精品服飾，珠寶，化妝品，經營建筑面積約3000平方米二層規劃地方特色箱包，羊毛，鞋區，經營建筑面積約3000平方米三層規劃品牌，運動專賣，經營建筑面積約3000平方米家電專業店一家，經營面積約3000平方米四層規劃休閑餐飲，電影院2000平米，其他1000平米三、業種規劃1、業種組合購物中心屬于新興的商業形態，所包含的商業業態應該聚集商業零售領域的多種形態進行合理的組合，形成“商12、業航母”的規模效應，具備商業多元化和兼容性。在本項目的的業種組合規劃中，應該秉承這一商業定律，同時結合科爾沁左翼中旗本地的商業發展狀況，綜合予以確定。本項目的商業業種組合主導思路是：摒棄消費者定位大而全組合方式，起用“消費者客層細分化”的業種組合方式，同時兼顧各個階層、各個消費層的顧客，以滿足目標消費者的需求。各商業業態的業種組合如下所列：精品店：男女服裝、飾品配件、休閑運動、童裝、皮鞋、皮具、化妝品、珠寶玉器、 音像圖書等；專業店：大小家電、通訊手機、鐘表眼鏡、音像制品等；主題商場：青年潮流服飾、折扣服飾等；餐飲店：中式餐飲、日韓料理、地方美食等；娛樂店：電玩中心、休閑水吧、電影院、圖書展示13、等；服務配套：銀行、通訊繳費、婚紗攝影展示等。2、規劃區域l 主力商業區負一層：引進一家綜合超市，經營生鮮蔬菜、日用百貨、食品等，建筑面積約3000平方米；一 層：以本地招商為主，經營面積約5000平方米；以中庭通道為中心，兩側商鋪規劃業種主要以男女名品服飾、化妝品、珠寶飾品為主，中間穿插婚紗攝影展示店、咖啡器皿專業店等情調商鋪，使該區域成為項目商業形象最為靚麗的區域；該區域規劃商業主題為“時尚名流”，主要經營業種為各類精品時尚服飾，商鋪裝修檔次和形象時尚化，集結男女服飾精品，講究商品素材的各類專賣店，匯集本地眾多精品，打造令人忘返的時尚天地。（通過市場調研，市場消費主導以中年上班為主）（注：14、圖片只用做說明，將來以商場實例為準）二 層：以蒙古民族特色商品為主，經營箱包，羊毛制品，鞋區。經營面積約3000平方米；該區域以各類蒙古民族特色商品專賣和專業店為主導，匯集眾多地方的原始元素，其中“女性流行空間”主要以各類女性流行鞋類、皮具為輔，形成一個具有名族特色的購物新天地。三 層：作為品牌樓層，經營面積3000平方米，以規劃以青年流行服飾、特色服飾、品牌服裝，運動休閑。青年流行化妝品、個性化服飾為主商業區域，吸引年輕消費者消費，個性化店鋪為主，經營時尚、新銳、獨特的商品，為時尚一族架構理想的購物標的。四 層：規劃為兒童游樂區、電玩娛樂區、美食廣場及電影院，圖書展示等大型室內文化景觀與各類15、游樂區相結合，打造科爾沁左翼中旗地區目前僅有的休閑娛樂空間，使消費者流連忘返，創造科爾沁左翼中旗城市休閑娛樂新天地；室內景觀文化區域中間，結合具有本地文化風格室內景觀公園規劃科爾沁左翼中旗本地地方特產商品及內蒙古其他區域地方特產，滿足外地游客在觀賞室內景觀公園的同時對于地方特色產品的購買需求；在電玩娛樂店與主通道中間規劃設置兒童服飾、兒童用品專賣店，滿足少年兒童在游玩同時對于服飾及用品的消費需求. 注：圖片只用做說明，將來以商場實例為準）3、規劃與銷售本項目業種規劃在商業規劃的基礎上兼顧了商鋪銷售問題，總體的原則是要有兩個確保：確保項目商鋪銷售順利 確保項目后期持續經營在上述兩個確保的前提下，16、項目商業規劃上結合商鋪的銷售需要把握以下幾個重點：1滿足項目投資客戶的多元化，可銷售商鋪從大到小均好性強，適應不同投資能力的客戶均能在本項目投資；2針對科爾沁左翼中旗本地商鋪投資客戶中具有較大比例的經營投資客戶，在商業形象區內規劃商鋪面積較大，可以充分展示品牌形象的商鋪滿足這類投資客戶的投資需求；3各樓層的主題商業區作為項目商鋪銷售的重點區域，相對鋪位面積劃分較小，滿足中小投資客戶投資需求并在實現商鋪銷售后可以按照商業規劃主題經營；4各樓層的形象商業區作為項目商鋪銷售的次重點區域，商鋪面積較大，利于經營投資客戶的投資需求，在現場銷控上進行實際把握；5各樓層商業形象區域背靠主力店的商鋪在前期銷售17、上進行一定的銷控，主要有兩個目的：其一，滿足后期主力店招商面積需求不夠時的可擴充空間。其二，滿足一定比例后期品牌經營客戶的購買和招商擴充空間。四、 商鋪出租價格與招商形式1 商鋪出租年限：一年 按當地商家租店習慣，另外商鋪按著市場發展規律，每年商鋪租金都有一定的漲幅，所以商鋪簽訂年限以一年為宜。2 本案商鋪出租價格：序列號樓層商鋪位置商鋪面積租金價格1B1待定待定待定21F32F43F54F注：商鋪出租價格按著本地市場價格為主導，結合自身商場等條件，在擬定商鋪出租價格。3 商鋪招商形式及策略1）坐招設立招商中心，通過各種媒體為媒介，進行傳播物美購物中心招商信息，以達到招商目的。2）招商推介會通18、過組織各商家及意向來本案做生意的業主開招商推介會，以此達到宣傳我商場的優勢及發展前景，推動招商的進程。3）走訪招商目標明確，靈活性強。通過此方式可以了解到同類商場的信息，及市場的發展與各商家的需求。這樣能促使我們能根據市場的需求做出及時的調整與規劃。 4）招商范圍本地-外阜市縣本項目招商策略主要以商鋪招商帶動商鋪銷售，也就是說一切招商皆為了銷售服務，所以前期招商精力主要放在本地各商場業主，臨街商家老板上進行。另外有實力的品牌商家和本地有知名度的企事業單位都進行走訪招商，在達到一定的租賃率之后，在以當地市民逐步進行延伸。 五 媒體推廣1 地方電視臺2 宣傳頁3 路牌，燈箱等 結束語以上項目商業規劃建議書，是在項目前期通過對科爾沁左翼中旗本地市場的初步了解，結合對本項目的商業定位考慮，在充分考慮項目商鋪銷售與后期持續經營的前提下，對項目各個樓層進行商業規劃設計，本項目的商業規劃設計原則在于前期以輔助項目商鋪銷售為著重點，在順利實現項目銷售指標后，可以在現有商業規劃基礎上對各個商業區域進行招商及后期經營，滿足項目順利銷售、持續經營的總體原則。