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1、金鼎購(gòu)物廣場(chǎng)招商條件方案第一部分 金鼎購(gòu)物廣場(chǎng)定位經(jīng)營(yíng)思路：打造 “高品位休閑零售空間”，開創(chuàng)“體驗(yàn)式情景購(gòu)物天堂”。經(jīng)營(yíng)定位：流行、時(shí)尚、精致，追求新的生活提案。附表：金鼎購(gòu)物廣場(chǎng)應(yīng)做到非常相當(dāng)一般相當(dāng)非常購(gòu)物氣氛令人愉快購(gòu)物氣氛令人不愉快店內(nèi)購(gòu)物方便店內(nèi)購(gòu)物不方便提供周到的服務(wù)不能提供周到的服務(wù)商品質(zhì)量高商品質(zhì)量低商品挑選余地大商品挑選余地小商品價(jià)格較高商品價(jià)格較低服務(wù)態(tài)度親切適當(dāng)服務(wù)態(tài)度不親切交通便利交通不便利附近店鋪多附近店鋪少促銷活動(dòng)精彩無(wú)促銷活動(dòng)會(huì)員制體現(xiàn)無(wú)會(huì)員制第二部分 西安商業(yè)分析金鼎購(gòu)物廣場(chǎng)所處地理位置及項(xiàng)目簡(jiǎn)要說(shuō)明金鼎購(gòu)物廣場(chǎng)地處西安中軸主干道長(zhǎng)安南端（政法學(xué)院正門南側(cè)），2、位于城南人氣最旺小寨商圈南段的金三角地段。其坐擁長(zhǎng)安南路、朱雀路、含光路、南三環(huán)、繞城高速等多條西安城市主干道，路網(wǎng)體系快捷完善；輻射曲江、明德門、電子城、長(zhǎng)安區(qū)四維經(jīng)濟(jì)圈，區(qū)域范圍內(nèi)院校眾多，人口高度密集，34所大專院校、55家省級(jí)科研單位、8萬(wàn)科研人員、30萬(wàn)在校大中專學(xué)生、80萬(wàn)常住人口，上百萬(wàn)流動(dòng)人口，日平均人流量高達(dá)50萬(wàn)，消費(fèi)人群龐大，購(gòu)買力旺盛，市場(chǎng)需求巨大。金鼎國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)為市、區(qū)重點(diǎn)建設(shè)和招商推薦項(xiàng)目，總投資約3.5億元，建筑面積規(guī)劃約10萬(wàn)平方米，分為酒店和商場(chǎng)兩部分：商場(chǎng)部分地下2層，地上6層，全框架結(jié)構(gòu)，沿街170米，進(jìn)深40米，建筑面積約5.4萬(wàn)平方米；酒店部分四星級(jí)3、標(biāo)準(zhǔn)，地下2層，地上28層，建筑面積約4.6萬(wàn)平方米，建成后將成為本區(qū)域面積最大、建設(shè)最現(xiàn)代、檔次最高的集購(gòu)物、文化、餐飲、娛樂(lè)等于一體的城市商業(yè)綜合體，無(wú)可厚非的成為城南商業(yè)新標(biāo)桿。金鼎國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)是西安南郊最大的集購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂(lè)、休閑、旅游、健身于一體的“體驗(yàn)式”購(gòu)物中心SHOPPING MALL，為國(guó)際大都市的西安提供了現(xiàn)代商業(yè)的補(bǔ)充，其輻射能力大大超越了傳統(tǒng)商業(yè)的輻射范圍。該項(xiàng)目業(yè)已成功引入金逸影城、屈臣氏、味千拉面、意利咖啡，神采飛揚(yáng)電玩、愛兒瑪兒童主題樂(lè)園、麥當(dāng)勞、必勝客、銀行等著名品牌機(jī)構(gòu)也將同時(shí)入駐。整個(gè)項(xiàng)目分為六大主題：百貨主力店大賣場(chǎng)主力店精品區(qū)餐飲美食主力院線休閑4、娛樂(lè)中心西安主要商圈的簡(jiǎn)要說(shuō)明 西安商業(yè)環(huán)境主要分3個(gè)主流商業(yè)圈和其它商業(yè)環(huán)境：第一：以鐘樓為核心向四條大街輻射，其中興正元百貨（商業(yè)步行街）為龍頭、西大街百盛、中環(huán)購(gòu)物廣場(chǎng)、西大街民生、金花購(gòu)物廣場(chǎng)、開元百貨、南大街海大、豪華、天姿、太平洋、中大國(guó)際、美美百貨、民生解放路店、東大街百盛店等已開項(xiàng)目和西大街銅鑼灣項(xiàng)目等待建項(xiàng)目組合的西安第一商圈。第二：以小寨國(guó)貿(mào)、小寨百盛、小寨軍人服務(wù)社、好又多、家樂(lè)福、永樂(lè)大中、秋林、蘇寧以及飛旋等為核心的第二商業(yè)圈。第三：西安第三商業(yè)環(huán)境是以批發(fā)為主兼營(yíng)零售的特殊環(huán)境，西北商貿(mào)中心、華東品牌服裝城、多彩、金朗、康復(fù)路交易廣場(chǎng)、丹尼爾商場(chǎng)、西北服裝城、西北羊5、毛衫城、輕工、人和、義烏項(xiàng)目為核心的第三商業(yè)圈。* 南郊高新金花店、高新金鷹店為核心的高新商業(yè)區(qū)域。* 西郊開元商場(chǎng)、西二環(huán)愛家和國(guó)美以及愛家土門店向西輻射西安主要商圈的合作條件說(shuō)明附表： 附表：實(shí)例說(shuō)明附表：西安各商商圈條件對(duì)比第三部分 金鼎購(gòu)物中心招商方案招商原則第一：我自營(yíng)區(qū)域招商是以百盛主力店各樓面經(jīng)營(yíng)范圍為參考方向。 第二：每層樓面都含有一定量的配合本層的特業(yè)項(xiàng)目。 招商方案：1）根據(jù)主力店的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和SHOPPING MALL的形態(tài)特點(diǎn)，增加了特行、特業(yè)的招商大概占到了樓層面積的40%-50%其中咖啡、簡(jiǎn)餐、西點(diǎn)、茶飲、特色小餐飲、圖書音像、攝影、郵局、銀行、美容、美發(fā)、運(yùn)動(dòng)、旅游6、公司、通訊收費(fèi)中心等與服務(wù)有關(guān)的配套行業(yè)，和百盛主力店接壤的部分我自營(yíng)區(qū)還是以百貨業(yè)態(tài)為主，我們?cè)黾恿讼鄬?duì)大型集合店的引進(jìn)，這樣避開了和百盛主力店品牌對(duì)抗和競(jìng)爭(zhēng)避免了時(shí)間和其它資源的浪費(fèi)。2）招商人員的工作現(xiàn)在以部門和樓面負(fù)責(zé)相結(jié)合，招商和運(yùn)營(yíng)統(tǒng)一的工作要求。樓面區(qū)域品牌落位專人負(fù)責(zé)、專人跟蹤從洽談合同簽訂品牌進(jìn)場(chǎng)裝修上貨人員培訓(xùn)銷售跟蹤分析等等。3）參考SHOPPING MALL的經(jīng)營(yíng)理念，增加景觀區(qū)域的設(shè)置，體現(xiàn)服務(wù)與文化景觀的配套結(jié)合。金鼎購(gòu)物中心的SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析：一：）交通條件：項(xiàng)目位于長(zhǎng)安南路300號(hào)，是西安交通流量較大的東二環(huán)和南二環(huán)交匯處，二環(huán)路俗稱為西安市的金腰帶。并7、有五條主干道盤繞交錯(cuò)，分別為：咸寧路、興慶路、東二環(huán)、南二環(huán)、西影路，故項(xiàng)目向東、南、西、北的縱深輻射能力都非常強(qiáng)。途徑項(xiàng)目的公交線路共18條，最近的有6條線路；距離200米的有12條線路。二：）人口數(shù)量：周邊有41個(gè)社區(qū)，8萬(wàn)余戶人口，按每戶3-5人的比例，人口數(shù)量將達(dá)到24萬(wàn)40萬(wàn)。三：）高校林立：在我項(xiàng)目附近有8所高等院校，其中有2所距離很近。交大、理工大就在第一商圈之內(nèi)。四：）周邊新建樓盤數(shù)量不段增加，在第一商圈內(nèi)就有7個(gè)建設(shè)中的新樓盤。其中房產(chǎn)價(jià)格還在不段提升。五：）強(qiáng)勢(shì)主力店的進(jìn)駐沃爾瑪、中華院線、百盛、蘇寧、麥當(dāng)勞等也將會(huì)帶動(dòng)整體項(xiàng)目的發(fā)展。六：）大型停車場(chǎng)和輔助設(shè)施的完善，給購(gòu)8、物者提供了非常便捷的購(gòu)物環(huán)境。完全體現(xiàn)出“一站式購(gòu)物”的理念。此類優(yōu)勢(shì)非常適合SHOPPING MALL此類商業(yè)形態(tài)的長(zhǎng)久發(fā)展項(xiàng)目劣勢(shì)一：交通條件：我項(xiàng)目正是處在西安二環(huán)的主干道的原因，直接進(jìn)出城市中心的公交線路較為缺乏。從城內(nèi)途徑我項(xiàng)目的公交線路幾乎沒(méi)有。最近是距200米處的715路、602路。但是沒(méi)有城市西向和北向的車輛。二：消費(fèi)者對(duì)此類商業(yè)形態(tài)的接受能力將會(huì)影響到我整體項(xiàng)目的緩沖期年限。三：我項(xiàng)目在西安商業(yè)區(qū)域以外，商業(yè)氛圍淡泊，雖然自行建立了12萬(wàn)平米的商業(yè)環(huán)境。但是對(duì)于主力店和我自區(qū)域其業(yè)態(tài)整合、品牌基礎(chǔ)搭建都面臨著很大的困難。對(duì)于顧客消費(fèi)動(dòng)向習(xí)慣的改變也需要較長(zhǎng)的時(shí)間改變。項(xiàng)目機(jī)遇9、一、項(xiàng)目的機(jī)遇其實(shí)就是體現(xiàn)于，他在西安地區(qū)的創(chuàng)新性、唯一性和西安商業(yè)發(fā)展的必然性上，西安的商業(yè)發(fā)展到今日，依然是以百貨店為主流夾雜各類專賣店和各類的批發(fā)市場(chǎng)，對(duì)于SHOPPING MALL的商業(yè)形態(tài)還是一個(gè)新生事物，這也就給我們提供了很大的發(fā)展空間。作為此種商業(yè)形態(tài)的第一將受到社會(huì)各界的關(guān)注。二、隨著城市化建設(shè)的不斷推進(jìn)，城市范圍的不斷擴(kuò)大，商業(yè)核心區(qū)域的從新組合，為項(xiàng)目提供了較大的發(fā)展空間。三、立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)是所在區(qū)域第一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，填補(bǔ)了該區(qū)域的商業(yè)空白，同時(shí)引帶了相關(guān)配套行業(yè)的建立與發(fā)展。項(xiàng)目挑戰(zhàn)一、該區(qū)域現(xiàn)有的商業(yè)空白和相關(guān)配套設(shè)施的缺乏，使得我們項(xiàng)目將成為先行主力軍的角色。項(xiàng)目10、內(nèi)不同業(yè)態(tài)必須不斷的有效提升將是我們面臨的挑戰(zhàn)之一。二、西安現(xiàn)有的各大商業(yè)圈的蓬勃發(fā)展，人口流動(dòng)的區(qū)域化格局和消費(fèi)能力的局限性是我們面臨的問(wèn)題。關(guān)于自身發(fā)展的階段性問(wèn)題定位與收益的合理性與平衡性1）SHOPPING MALL的定位，百貨、專業(yè)店和倉(cāng)儲(chǔ)式超市以及影院大型主力店的進(jìn)駐，已經(jīng)搭建了MALL的主體框架，我們對(duì)自營(yíng)區(qū)域部分的定位增加輔助功能，娛樂(lè)性、參與性為一體包括我們引進(jìn)的各次主力廠家也是集餐、娛樂(lè)、休閑、功能服務(wù)為一體。2）收益情況25層自營(yíng)面積6570平米（使用面積）租金大約為9450360元/年，物業(yè)管理費(fèi)4730400元/年。610層建筑面積33919平米租金大約為18681611、84元/年，物業(yè)管理費(fèi)4884336元/年，對(duì)西安市場(chǎng)的現(xiàn)有租金情況了解，對(duì)以上租金我們很有信心，但是在第一年內(nèi)我公司應(yīng)在此基礎(chǔ)上給與供應(yīng)商一定的讓步和優(yōu)惠，以便使公司運(yùn)營(yíng)可以盡快的進(jìn)入良性運(yùn)作。合作方式以租賃方式為主，對(duì)個(gè)別特業(yè)特行采取聯(lián)營(yíng)保底倒扣的合作形式金鼎購(gòu)物中心業(yè)種規(guī)劃附圖：金鼎購(gòu)物中心各樓層業(yè)種分布圖負(fù)一層：兒童主題樂(lè)園家電賣場(chǎng)為基礎(chǔ)定位一層：金銀飾品、化妝品集合點(diǎn)和高檔禮品為主附加茶飲咖啡吧的基礎(chǔ)定位二層：女裝、少淑裝配和女裝飾品以及顧客參與性的特業(yè)和美容、美體文化水果撈等三層：男女休閑、商務(wù)男裝服飾集合店、運(yùn)動(dòng)、領(lǐng)帶、配飾和書城為基礎(chǔ)定位四層：動(dòng)漫電玩、主題餐廳為基礎(chǔ)定位 五層12、：主題餐廳為主題6層：金逸國(guó)際影院附圖：金鼎購(gòu)物中心各主力店面積占比表金鼎百貨15000愛兒瑪5000蘇寧4000金逸影城5000神采飛揚(yáng)3200餐飲街區(qū)6800 附圖：金鼎購(gòu)物中心業(yè)種占比表（餅狀圖）金鼎百貨15000愛兒瑪20073.38專營(yíng)店2197餐飲街區(qū)6800特業(yè)店36432.8 金鼎購(gòu)物中心招商條件附表：金鼎購(gòu)物中心招商條件明細(xì)表附表：實(shí)例附表：金鼎購(gòu)物中心租金收益預(yù)估表 四、金鼎購(gòu)物中心目標(biāo)業(yè)種及品牌說(shuō)明1、目標(biāo)業(yè)種及品牌界定標(biāo)準(zhǔn)百貨： 化妝品、金飾、飾品、男裝、少淑裝、少女裝、男女休閑、運(yùn)動(dòng)、床品、童裝童玩百貨業(yè)態(tài)的品牌的界定標(biāo)準(zhǔn)，是以我公司引進(jìn)的主力店品牌定位情況，以及進(jìn)入13、西安市場(chǎng)的新品牌。在不和主力店沖突的前提下引進(jìn)相符合實(shí)際情況的品牌。特業(yè)： 餐飲、娛樂(lè)、文化、體驗(yàn)、運(yùn)動(dòng)、影院、醫(yī)療特業(yè)西安知名的品牌引進(jìn)，新興特業(yè)品類的引進(jìn)。品牌界定標(biāo)準(zhǔn)符合于SHOPPING MALL服務(wù)特點(diǎn)的多元化組合。2、目標(biāo)業(yè)種及品牌明細(xì)表百貨含有的品類及品牌品類品牌女裝昱景、阿桑娜、韓尚美、新格瑪、格子廊、姿妮華、法文箱子、ELLE、Emely、南夢(mèng)、季候風(fēng)、米蘭國(guó)際、伊多莎、艾米拉、維爾金娜、古色、捷施、珂羅娜、凱絲卡蘭、淑女坊、菲哩、嬌蘭、海貝、朗婷、布同、紫玥怡人、好理事、諾曼琦、莎其貝爾、夏爾、LYDS、雪昵女士?jī)?nèi)衣雪妮芳、嘉莉詩(shī)、迪士尼、蝶之雨、丹爾莉、貓人男裝海瀾之家、14、三番、維斯凱、hetinne、三槍、安德露、格諾德、羅蒙、華勁、Z&A、富鋌內(nèi)衣、皮爾卡丹、歌迪、圣羅馬、伊卡露絲、丹戈迪亞、喬頓、奧倫多蘭、鯊魚、利郎、卡尼博、自由活力派、圣寶龍、澳酷、摩卡奴、山神戶外、勝威服飾、熱浪、愛威亞、三奇泳裝、阿爾皮納、傲熊服飾、喜來(lái)樂(lè)、皮爾卡丹牛仔、艾迪丹頓、登喜路羽絨服、奮發(fā)、馬斯諾、卓越、海螺襯衫、路易迪文、里諾、雅戈?duì)枴⑵迮仆酢⒀鸥隊(duì)枴⑶f爵、步森、愛都、巴貝、紅豆、藍(lán)戈丹迪、能達(dá)利、柒牌、美爾雅、法國(guó)老人頭運(yùn)動(dòng)休閑五環(huán)體育、好家庭、綠螞蟻、美特斯邦威、以純、唐獅、班尼路、高邦、森馬、佐丹奴、真維斯、伊韻兒、埃古、E訊、以之純、探路者、駱駝、ttiss、蓋世15、威、諾詩(shī)蘭、杉杉牛仔、LEE、蘇格蘭飛人、堡獅龍、寶秦、百麗運(yùn)動(dòng)、五環(huán)體育、愛世克斯、茵寶、KAPPA、李寧、匹克、百事、康威、安踏、361度、鴻星爾克、貴人鳥、特步、39運(yùn)動(dòng)、金萊克、喜得龍、喬丹、德爾惠、曼奴鞋 皮具 箱包賓度皮具、都樂(lè)皮具、麗天妮皮具、比華利保羅鞋、珂莎黛鞋、迪芙斯鞋、卡美多、漂亮寶貝、伊迪夫人、奧夫人、玫瑰繡、紅螞蟻、花花公子、老人頭、歐卡萊仕黃金珠寶You and me、歐普羅珠寶、皇家翡翠、南非鉆石、曼德琳珠寶、周大金、金生生、金愛儂、富臨珠寶傘帽配飾波西米亞水晶、卓洋水晶、星工坊、貝諾尼卡、同船渡、ladys 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我公司此項(xiàng)目所在的地理位置在長(zhǎng)安路南段，作為商業(yè)區(qū)域在城東的建立將起到非常重要的作用。目前在西安城外尚沒(méi)有像立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)這樣大規(guī)模的購(gòu)物中心。而立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)東二環(huán)店現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)如所處城東區(qū)域基本屬于商業(yè)空白、位于西安交通金腰帶南二環(huán)交通便利等，所有這些均為立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)東二環(huán)店提供了一個(gè)無(wú)可比擬的機(jī)會(huì)和廣闊的發(fā)揮空間，可望發(fā)展成為西安城東的一個(gè)獨(dú)特的綜合性消費(fèi)目的地。西安金鼎購(gòu)物中心招商條件明細(xì)表樓層面積扣率物業(yè)費(fèi)交房標(biāo)準(zhǔn)備注一層500020%門頭、玻璃圍墻已經(jīng)作完，套內(nèi)頂?shù)貨](méi)有進(jìn)行二裝，消防弱電配套完整建筑面積二層500020%建筑面積三層500020%建筑面積四層164950元11.5元建筑面積五層155350元11.5元建筑面積六層894160元/10 元/按面積一裝標(biāo)準(zhǔn)交付使用單位建筑面積負(fù)一層918945元10元建筑面積備注：根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況的要求，依據(jù)各類品相的特性，我公司交房標(biāo)準(zhǔn)可以及時(shí)調(diào)整 2-5層精品間統(tǒng)一吊頂?shù)囊螅也块T已在申請(qǐng)中。