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1、假假設設前前提提（表表一一）規規劃劃技技術術指指標標成成本本租租售售均均價價序序號號項項目目名名稱稱數數額額單單位位比比例例樓樓面面地地價價（元元/）建建安安成成本本（元元/）首首年年銷銷售售均均價價（元元/）1規劃總用地面積3,6612規劃凈用地面積3總建筑面積38,4374計容建筑面積34,777100%其中1,760.004.2住宅（套現）31,41690%1,5003,5004.3商業1F（套現）1,6815%1,50019,5094.4商業2F（套現）1,6815%1,5007,1405不計容建筑面積3,6605.1其中停車位（銷售）3,6605.2停車位（自用）-6總停車位174個2、6.1其中停車位（銷售）139個2,500110000元/個6.2停車位（自用）35個2,5007建筑密度52%8綠化率31%9容積率9.510居住總套數套開開發發計計劃劃（表表二二）序號年年份份合合計計第第0 0年年第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年一開發建設總投資1土地成本100%100%2前期費用100%100%3基礎設施建設費100%100%4建筑安裝工程費100%4.1 高層住宅（套現）0%4.2 住宅（套現）100%50%50%4.3 商業1F（套現）100%100%4.4 商業2F（套現）100%100%4.5產品（公廁+物業管理用房）100%100%4.63、 產品（套現）100%100%4.7 產品G（租賃）100%100%4.8 產品H（租賃）100%100%4.9 產品（租賃）100%100%4.11 產品（租賃）100%100%4.12 產品（套現）100%100%4.13 停車位（銷售）100%100%4.14 停車位（自用）100%100%5開發期間稅費100%100%6不可預見費100%100%7銷售費用100%100%8管理費用100%100%經經營營計計劃劃（表表三三）序號年年份份合合計計/平平均均第第0 0年年第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年1高層住宅（套現）0%2住宅（套現）100%20%80%3商業14、F（套現）100%50%50%4商業2F（套現）100%20%80%5產品（公廁+物業管理用房）0%6產品（套現）0%7產品G（租賃）0%8產品H（租賃）0%9產品（租賃）0%11產品（租賃）0%12產品（套現）0%13停車位（銷售）100%100%14停車位（自用）0%資資金金籌籌措措計計劃劃（表表四四）序號年年份份合合計計第第0 0年年第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年1現金流入（全投資）17,0045,60811,396-2現金流出（全投資）15,82612,4813,345-3資金缺口(-)/盈余(+)1,178-6,8738,051-4.1 當期借入6,87365、,8734.2 當期歸還6,8736,8734當期借款凈額-716,873-6,944-5累計借款金額6,873-71-71-71-716資本金投資-7期末余額1,10701,107-8 期末累計余額1,1071,1071,1071,107其其他他測測算算參參數數（表表五五）序序號號項項目目名名稱稱數數據據單單位位測測算算基基礎礎1契稅3%土地成本2印花稅（土地）0.05%土地成本3營銷費用4%總收入4管理費用2%總收入5貸款年利率8%貸款額6營業稅5%總收入7城市維護建設費7%營業稅8教育稅附加3%營業稅9堤圍防護費0.13%總收入10印花稅（房產）0.05%總收入11土地增值稅3%銷售收入6、12房產稅12%租賃收入13所得稅25%利潤總額14折現率8%稅后凈現金流量銷銷售售均均價價年年遞遞增增率率首首年年租租賃賃均均價價（元元/月月）租租賃賃均均價價每每三三年年遞遞增增率率0%196005604301,995,664.000.044095599第第5 5年年第第6 6年年第第7 7年年第第8 8年年第第9 9年年第第1010年年租租售售均均價價第第5 5年年第第6 6年年第第7 7年年第第8 8年年第第9 9年年第第1010年年第第5 5年年第第6 6年年第第7 7年年第第8 8年年第第9 9年年第第1010年年-71-71-71-71-71-71-1,1071,1071,1077、1,1071,1071,107 總總投投資資估估算算表表（表表六六）序序號號項項目目名名稱稱單單位位數數量量單單價價合合計計（萬萬元元）每每平平方方米米造造價價（元元/）一一開開發發成成本本元元13,33013,3303467.9449373467.9449371土地成本畝6,3071,640.981.1土地交易價元34,7771,7606,1211592.4114791.2契稅元6,1213%18447.771.3印花稅元6,1210.05%30.802前期工程費27471.283基礎設施建設費21255.054建筑安裝工程費6,1321,595.265開發期間稅費21555.876不可預見8、費元6,3433.00%19049.51二二開開發發費費用用2,1202,1205525521營銷費用元17,0044%680176.962管理費用元17,0042%34088.483財務費用元1,100286.10三三總總投投資資15,45015,4504,0194,019四四總總投投資資（不不含含財財務務費費用用）14,35014,3503,7333,733 投投資資計計劃劃與與資資金金籌籌措措表表（表表七七）序序號號項項目目名名稱稱單單位位合合計計第第0 0年年第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年81%81%19%19%0%0%0%0%一一開開發發成成本本萬萬元元1 13 33 39、3 30 01 10 09 97 74 42 23 35 56 60 00 01土地成本萬元63076,307-2前期費用萬元274274-3基礎設施建設費萬元212212-4建筑安裝工程費萬元61323,7762,356-4.1 高層住宅（套現）萬元0-4.2 住宅（套現）萬元47122,3562,356-4.3 商業1F（套現）萬元252252-4.4 商業2F（套現）萬元252252-4.5 產品（公廁+物業管理用房）萬元0-4.6 產品（套現）萬元0-4.7 產品G（租賃）萬元0-4.8 產品H（租賃）萬元0-4.9 產品（租賃）萬元0-4.10 產品（持有）萬元0-4.11 產品（租10、賃）萬元0-4.12 產品（套現）萬元0-4.13 停車位（銷售）萬元915915-4.14 停車位（自用）萬元0-5開發期間稅費萬元215215-6不可預見費用萬元190190-二二開開發發費費用用2 21 12 20 01 1,5 57 70 05 55 50 0-1營銷費用萬元680680-2管理費用萬元340340-3財務費用萬元1100550550-三三總總投投資資萬萬元元1 15 54 45 50 01 12 2,5 54 44 42 2,9 90 06 6-四四總總投投資資（不不含含財財務務費費用用）萬萬元元1 14 43 35 50 01 11 1,9 99 94 42 2,311、 35 56 6-五五資資金金籌籌措措萬萬元元1 14 43 35 50 01 11 1,9 99 94 42 2,3 35 56 6-1資本金萬元000002銀行借款萬元687368730003銷售收入再投入萬元74775121235600第第4 4年年第第5 5年年第第6 6年年第第7 7年年第第8 8年年第第9 9年年第第1010年年0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0 00 00 00 00 00 00 0-0-000000000000000000000投投資資計計劃劃與與資資金金籌籌措措表表（表表七七）成成本本分分攤攤表表（表表八八）序序號號產產品品面面積積（）12、投投資資額額（萬萬元元）開開發發成成本本（萬萬元元）土土地地成成本本前前期期工工程程費費一一合合計計38,43738,4371 15 54 45 50 06 63 30 07 72 27 74 44.1 高層住宅（套現）-0004.2 住宅（套現）31,4161232851552244.3 商業1F（套現）1,681660276124.4 商業2F（套現）1,681660276124.5 產品（公廁+物業管理用房）-0004.6 產品（套現）-0004.7 產品G（租賃）-0004.8 產品H（租賃）-0004.9 產品（租賃）-0004.10 產品（持有）-0004.11 產品（租賃）-0013、04.12 產品（套現）-0004.13 停車位（銷售）3,6601802601264.14 停車位（自用）-00000開開發發費費用用（萬萬元元）基基礎礎設設施施建建設設費費建建筑筑安安裝裝工工程程費費開開發發期期間間稅稅費費不不可可預預見見費費營營銷銷費費用用管管理理費費用用財財務務費費用用2 21 12 26 61 13 32 22 21 15 51 19 90 06 68 80 03 34 40 01 11 10 00 00000000173471217615655627889992529830154892529830154800000000000000000000000000000014、0000000000000000000000000020915201865321050000000成成本本分分攤攤表表（表表八八）開開發發成成本本（萬萬元元）總總收收入入估估算算表表（表表九九）序序號號產產品品租租售售面面積積（）首首年年租租售售均均價價（元元/月月）租租售售均均價價每每三三年年遞遞增增率率金金額額（萬萬元元）第第0 0年年33%33%一一銷銷售售收收入入17,00417,0045 5,6 60 08 81高層住宅（套現）-0%-2住宅（套現）31,4163,50010,9962,1993商業1F（套現）1,68119,5093,2791,6404商業2F（套現）1,6817,15、1401,2002405產品（公廁+物業管理用房）-6產品（套現）-7產品G（租賃）-8產品H（租賃）-9產品（租賃）-10產品（持有）-11產品（租賃）-12產品（套現）-13停車位（銷售）139個110000元/個1,5291,52914停車位（自用）35個0元/個-二二租租賃賃收收入入-1高層住宅（套現）-5%-2住宅（套現）31,416-3商業1F（套現）1,681-4商業2F（套現）1,681-5產品（公廁+物業管理用房）-6產品（套現）-7產品G（租賃）-8產品H（租賃）-9產品（租賃）-11產品（租賃）-12產品（套現）-13停車位（銷售）139個0元/個/月-14停車位（自用）16、35個0元/個/月-三三總總收收入入17,00417,0045,6085,608四四租租售售稅稅費費1,4761,4764874871營業稅（總收入*5%）8502802城市維護建設費（營業稅*7%）60203教育稅附加（營業稅*3%）2684堤圍防護費（總收入*0.13%）2275印花稅（總收入*0.05%）936土地增值稅（銷售收入*3%）5101687房產稅（租賃收入*12%）-第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年第第6 6年年第第7 7年年第第8 8年年第第9 9年年67%67%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%1 11 17、1,3 39 96 6-8,796-1,640-960-11,39611,396-989989-570-40-17-15-6-342-總總收收入入估估算算表表（表表九九）第第1010年年0%0%-2520-損損益益表表（表表十十）序序號號項項目目合合計計（萬萬元元）第第0 0年年第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年1總收入17,0045,60811,396-2總投資（含財務費用）15,45012,5442,906-3租售稅金1,476487989-4利潤總額79-7,4227,501-5所得稅（25%）20-20-6稅后利潤59-7,4227,481-7項目總投資利潤率0%18、8項目資本金利潤率#DIV/0!第第5 5年年第第6 6年年第第7 7年年第第8 8年年第第9 9年年第第1010年年-全全部部投投資資現現金金流流量量表表(表表十十一一）序序號號項項目目合合計計（萬萬元元）第第0 0年年第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年1現金流入17,0045,60811,396-1.1 銷售收入17,0045,60811,396-1.2 租賃收入-2現金流出15,82612,4813,345-2.1 總投資（不含財務費用）14,35011,9942,356-2.2 租售稅費1,476487989-3稅前凈現金流量1,178-6,8738,051-4稅19、前累計凈現金流量-6,8731,178-5所得稅295-295-6稅后凈現金流量884-6,8737,756-7稅后累計凈現金流量-6,873884-8折現率現值8%1.000.930.860.790.749稅后折現凈現金流量309-6,8737,182-10稅后累計折現凈現金流量-6,873309-11內部收益率（IRR）4%12靜態回收期#DIV/0!13動態回收期#DIV/0!第第5 5年年第第6 6年年第第7 7年年第第8 8年年第第9 9年年第第1010年年-0.860.790.740.860.790.74-28282.53資資本本金金現現金金流流量量表表(表表十十二二）序序號號項項20、目目合合計計（萬萬元元）第第0 0年年第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年1現金流入17,0045,60811,396-1.1 銷售收入17,0045,60811,396-1.2 租賃收入-2現金流出16,9266,15710,768-2.1 資本金-2.2 銷售收入再投入7,4775,1212,356-2.3 借款還本6,873-6,873-2.4 借款付息1,100550550-2.5 租售稅費1,476487989-3稅前凈現金流量79-549628-4稅前累計凈現金流量79-54979-5所得稅20-20-6稅后凈現金流量59-549608-7稅后累計21、凈現金流量59-54959-8折現率現值8%1.000.930.860.790.740.689稅后折現凈現金流量14-549563-10稅后累計折現凈現金流量14-54914-11內部收益率（IRR）3%12靜態回收期#DIV/0!13動態回收期1.0第第6 6年年第第7 7年年第第8 8年年第第9 9年年第第1010年年-0-0-0-0.630.580.540.500.46-售售價價敏敏感感性性分分析析表表（表表十十三三）序序號號指指標標名名稱稱基基本本方方案案收收入入變變化化-15%-15%-10%-10%-5%-5%5%5%10%10%15%15%1總收入（萬元）17004144541522、304161541785518705195552總投資（萬元）154501545015450154501545015450154503租售稅費14761255132814021550162416974資本金（萬元）00000005稅前利潤總額（萬元）79-2251-1474-698855163124086所得稅（萬元）20-563-369-1742144086027稅后利潤（萬元）59-1688-1106-523641122418068項目總投資利潤率0%-11%-7%-3%4%8%12%9項目資本金利潤率#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#D23、IV/0!成成本本敏敏感感性性分分析析表表（表表十十四四）序序號號指指標標名名稱稱基基本本方方案案成成本本變變化化-15%-15%-10%-10%-5%-5%5%5%10%10%15%15%1總投資（萬元）154501313213905146771622216995177672總收入（萬元）170041700417004170041700417004170043租售稅費14761476147614761476147614764資本金（萬元）00000005稅前利潤總額（萬元）7923961624851-694-1466-22396所得稅（萬元）20599406213-173-367-5607稅24、后利潤（萬元）5917971218638-520-1100-16798項目總投資利潤率0%14%9%4%-3%-6%-9%9項目資本金利潤率#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!銷銷售售率率敏敏感感性性分分析析表表（表表十十五五）序序號號指指標標名名稱稱基基本本方方案案銷銷售售率率變變化化1銷售率100%-30%-30%-25%-25%-20%-20%-15%-15%-10%-10%-5%-5%2總收入（萬元）170041190312753136031445415304161543總投資（萬元）1545015450154501545025、1545015450154504租售稅費14761255132814021550162416975資本金（萬元）00000006稅前利潤總額（萬元）79-4801-4025-3248-2546-1769-9937所得稅（萬元）20-1200-1006-812-636-442-2488稅后利潤（萬元）59-3601-3019-2436-1909-1327-7459項目總投資利潤率0%-23%-20%-16%-12%-9%-5%10項目資本金利潤率#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!保保本本點點（稅稅前前利利潤潤0 0）-32%-32%26、115971545010070-4859-1215-3645-24%#DIV/0!保保本本點點（稅稅前前利利潤潤0 0）-1%-1%152671700414760262651961%#DIV/0!保保本本點點（稅稅前前利利潤潤0 0）-1.7%-1.7%167211545010070265661991%#DIV/0!借借款款還還本本付付息息表表(表表十十五五）序序號號項項目目合合計計第第0 0年年第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年第第6 6年年1年初借款累計（萬元）06,873000002本年借款（萬元）6,8736,8730000003本年應計利息（萬元）27、1,100550550000004本年還本（萬元）6,87306,873000005本年付息（萬元）1,100550550000006年末借款累計（萬元）6,873000000 第第7 7年年第第8 8年年第第9 9年年第第1010年年000000000000000000000000經經濟濟評評價價指指標標匯匯總總表表（表表十十六六）序號項目數額1總投資（萬元）15,4502資本金投資（萬元）03總收入（萬元）17,0044租售稅費（萬元）1,4765稅前利潤（萬元）796稅后利潤（萬元）597稅前利潤率1%8稅后利潤率0%9項目總投資利潤率0%15盈虧平衡點（收入保本點）（萬元）11,59716盈虧平衡點（投資保本點）（萬元）15,2670.00381855