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1、太太原原項項目目規規劃劃指指標標序序號號 項項目目面面積積(平平方方米米)面面積積(畝畝)備備注注1 1占占地地面面積積9416494164141.25141.251.1XX占地面積2564138.46138.85138.851.2我方占地面積66923100.391.3二層樓占地面積16002.402 2容容積積率率4 43 3建建筑筑面面積積3766553766551212其中住宅面積26529570.43%XX商業面積10000026.55%住宅底商面積113603.02%4 4地地下下室室面面積積8370083700(4.1+4.2)(4.1+4.2)4.1商業地下室36000XX地下2、室4.2住宅地下室477005 5總總建建筑筑面面積積4603554603553+43+46 6建建筑筑密密度度30%30%7 7綠綠地地率率30%30%92564450土地拍賣成交價624811658.8431職工安置費2406.3718774中介費80021.239591二層樓拆遷費200053.098979契稅187449.765294拍賣交易費62516.588431合計68020樓面地價18061 1、項項目目工工程程計計劃劃橫橫道道圖圖序序號號項項目目名名稱稱進進度度安安排排20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年上上半半3、年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年1一期施工期2一期住宅及公寓銷售期3一期商業銷售期4二期放工期5二期住宅及公寓銷售期6二期商業銷售期2 2、成成本本估估算算表表序序號號分分項項名名稱稱建建筑筑面面積積(平平方方米米)單單位位成成本本(元元/平平方方米米)費費用用合合計計（萬萬元元 ）備備注注1 1前前期期費費用用360003600078782812811.1勘察設計費36000702521.3臨時設施費360005181.4可研費用360003112 2建建安安成成本本3600036000260026009,3609,36034、 3基基礎礎設設施施建建設設費費36000360002802801,0081,0084 4公公共共配配套套設設施施建建設設費費3600000暫不考慮5 5管管理理費費用用36000360004747169169按按400400萬萬元元/年年估估算算,共共計計2.52.5年年6 6不不可可預預見見費費3600036000103103371371按按1-41-4項項的的2%2%估估算算7 7開開發發期期稅稅費費36000260936市政配套費、報建費8 8成成本本合合計計36000336812,12512,125172 2、成成本本估估算算表表序序號號分分項項名名稱稱建建筑筑面面積積(平平方方米米5、)單單位位成成本本(元元/平平方方米米)費費用用合合計計（萬萬元元 ）備備注注1 1土土地地成成本本1000001000001806180618,05918,0591.1+1.21.1+1.21.1交易價格100000165916,588共10萬平米,每平米約1896元1.2交易契稅10000050498土地出讓金的3%1.3拍賣交易費10000017166土地出讓金的1%1.4職工安置費100000664共240萬元,折合樓面價約7元/1.5其它費用10000021212共800萬元,折合樓面價約24元/1.6二層樓拆遷費10000053531共2000萬元,折合樓面價約61元/2 2前前期6、期費費用用1000001000001071071,0711,0712.1勘察設計費136000709522.2三通一平費256414102.3臨時設施費1360005682.4可研費用1360003413 3建建安安成成本本1360001360003300330044,88044,8803.1地上建安成本100000355235,520(3.1.13.1.3)3.1.1建筑工程100000177617,7603.1.2安裝工程100000142114,2083.1.3裝飾工程1000003553,5523.2地下建安成本3600026009,3604 4基基礎礎設設施施建建設設費費1000007、1000003943943,9433,9434.1小區市政配套13600028038084.2園林綠化及鋪裝8974150135按占地面積的35%估算5 5公公共共配配套套設設施施建建設設費費10000000暫不考慮6 6管管理理費費用用1000001000004747465465按按400400萬萬元元/年年估估算算,共共計計2.52.5年年7 7不不可可預預見見費費1360001360001001001,3591,359按按1-41-4項項的的2%2%估估算算8 8開開發發期期稅稅費費1360003004,080市政配套費、報建費9 9成成本本合合計計100000738673,85773,8、8571111010銷銷售售收收入入100,0008,99389,926計容積率建筑面積銷售收入10.110.1商商業業銷銷售售收收入入105,0007,57079,485含地下5000平方米公攤10.210.2車車位位銷銷售售收收入入31,0003,36810,441扣除5000平方米的商業公攤1111營營業業稅稅及及附附加加4,9911212營營業業稅稅后后收收入入84,9351313毛毛利利潤潤11,0782 2、成成本本估估算算表表序序號號分分項項名名稱稱建建筑筑面面積積(平平方方米米)單單位位成成本本 (元元/平平方方米米)費費用用合合計計（萬萬元元 ）1 1土土地地成成本本27669、552766551806180649,96149,9611.1交易價格2766551659165945,8931.2交易契稅27665550501,3771.3拍賣交易費27665517174591.4職工安置費2766556 61761.5其他費用27665521215881.6兩層樓拆遷補償費27665553531,4692 2前前期期費費用用27665527665592922,5572,5572.1勘察設計費324355702,2702.2三通一平費685234272.3臨時設施費32435551622.4可研費用3243553973 3建建安安費費用用2766552766551853110、85351,26551,2653.1住宅265295150039,7943.2住宅底商面積1136017001,9313.3地下室4770020009,5404 4基基礎礎設設施施建建設設費費2766552766553543549,8014.1小區市政配套3243552809,0824.2園林綠化及鋪裝479661507195 5公公共共配配套套設設施施建建設設費費276655006 6管管理理費費用用27665527665548481,3357 7不不可可預預見見費費27665527665582822,2728 8財財務務費費用用27665527665546646612,9038.1土地利息11、27665538410,6178.2建筑成本利息276655832,2869 9開開發發期期稅稅費費3243551304,2171010營營業業稅稅及及附附加加27665544112,2111111銷銷售售費費用用2766552396,6011212成成本本合合計計2766555535153,123153,1231313銷銷售售收收入入231,0951414毛毛利利潤潤77,9721515毛毛利利潤潤率率50.92%1616土土地地增增值值稅稅23,3921717所所得得稅稅13,6451818凈凈利利潤潤40,9351919凈凈利利潤潤率率26.73%2020投投資資額額54,961212112、投投資資回回報報率率74.48%2222年年投投資資回回報報率率21.28%備備注注1.1+1.2+1.31.1+1.2+1.3450萬元/畝土地出讓金的3%土地出讓金的1%共240萬元,折合樓面價約7元/共800萬元,折合樓面價約24元/共2000萬元,折合樓面價約61元/由于本項目公建較高,部分提高設計費按占地面積的70%估算暫不考慮按按400400萬萬元元/年年估估算算,共共計計4.54.5年年按按1-41-4項項的的2%2%估估算算按2.5年計息,按8.5%計息(高于銀行利率1%)第一期按住宅40%開發體量計息,計息期1年市政配套費、報建費銷售收入的5.55%銷售收入的3%111(1413、/12)增值額的30%估算(14-16)*25%(14-16-17)(18/12)土地價+5000萬元啟動資金(18/20)投資期按3.5年估算3 3、項項目目銷銷售售收收入入與與經經營營稅稅金金及及附附加加估估算算表表 序序號號 銷銷售售期期分分項項指指標標合合計計(萬萬元元)20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年一一銷銷售售收收入入(萬萬元元)231,095231,09537,14137,14152,60552,6053,3703,37067,66367,66367,6576714、,6572,6582,6581 1一一期期住住宅宅銷銷售售收收入入(萬萬元元)75,39775,39737,14137,14138,25638,2560 00 00 00 01.1一期住宅銷售面積()106118530595305900001.2一期住宅銷售單價(元/)71057000721000002 2一一期期商商業業銷銷售售收收入入(萬萬元元)8,3768,3760 03,2723,2723,3703,3701,7341,7340 00 02.1一期商鋪銷售面積()4,54401,8181,8189092.2一期商業銷售單價(元/)18,432018,00018,54019,0803 315、XXXX銷銷售售收收入入(萬萬元元)11,07811,0780 011,07811,0780 00 00 03.1XX銷售面積(萬元)003.2XX銷售單價(萬元)004 4二二期期住住宅宅銷銷售售收收入入(萬萬元元)123,362123,3620 00 00 060,88560,88562,47762,4770 04.1二期住宅銷售面積()159,17779,58979,5894.2二期住宅銷售單價(元/)65007,6507,8505 5二二期期商商業業銷銷售售收收入入(萬萬元元)12,88212,8820 00 00 05,0445,0445,1805,1802,6582,6585.1二16、期商業銷售面積()6,8162,7262,7261,3635.2二期商業銷售單價(元/)18,90018,50019,00019,500二二銷銷售售稅稅費費18,81118,8113,1763,1763,5513,5512882885,7855,7855,7855,7852272271營業稅及附加(萬元)12,2112,0612,3051873,7553,7551482銷售費用(萬元)6,6011,1141,2461012,0302,03080三三凈凈銷銷售售收收入入(萬萬元元)212,283212,28333,96633,96649,05549,0553,0823,08261,87861,817、7861,87261,8722,4312,4314 4、項項目目投投資資計計劃劃估估算算表表序序號號 分分期期 項項目目合合計計20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年1 1投投資資總總額額153,123153,12364,42864,42818,48418,48432,46232,46224,62824,62813,12013,1201.1土地成本49,96149,96100001.2前期費用2,5572,55700001.3建安費用51,2655,12710,25311,27812,30412,3041.4基礎設施建設費9,80118、3,92105,881001.5公共配套設施建設費0000001.6管理費用1,3353003003003001351.7不可預見費2,2724544544544544541.8財務費用12,90304,3018,602001.9開發期稅費4,2172,10802,108001.10營業稅及附加12,21102,0612,4927,5101481.11銷售費用6,60101,1141,3474,060802.02.0資資金金籌籌措措0 0000002.1自有資金0 0000002.2借貸資金2.3銷售收入再投入2,2226 6、損損益益及及利利潤潤分分配配表表(單單位位:萬萬元元)序序號號 項19、項目目20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年合合計計1 1銷銷售售收收入入0 037,14137,14155,97555,975135,320135,3202,6582,658231,095231,0952 2項項目目投投資資64,42864,42818,48418,48432,46232,46224,62824,62813,12013,120153,123153,1232.1地價49,961000049,9612.2前期費用2,55700002,5572.3建安費用5,12710,25311,27812,30412,30451,220、652.4基礎設施建設費3,92105,881009,8012.5公共配套設施建設費0000002.6管理費用3003003003001351,3352.7不可預見費4544544544544542,2722.8財務費用04,3018,6020012,9032.9開發期稅費2,10802,108004,2172.10營業稅及附加02,0612,4927,51014812,2112.11銷售費用01,1141,3474,060806,6015利潤總額-64,42818,65723,513110,692(10,462)77,97277,9726毛利潤率50.92%50.92%7土地增值稅增值部分*21、30%23,39223,3928所得稅(5-7)*25%13645136459稅后利潤5-7-8409354093510稅后利潤率26.73%26.73%49.32%7 7、現現金金流流量量表表（單單位位：萬萬元元）序序號號 項項目目 分分期期20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年合合計計1 1現現金金流流出出64,42864,42818,48418,48432,46232,46224,62824,62850,15750,157190,160190,1601.1土地成本49,961000049,9611.2前期費用2,557000022、2,5571.3建安費用5,12710,25311,27812,30412,30451,2651.4基礎設施建設費3,92105,881009,8011.5公共配套設施建設費0000001.6管理費用3003003003001351,3351.7不可預見費4544544544544542,2721.8財務費用04,3018,6020012,9031.9開發期稅費2,10802,108004,2171.10營業稅及附加02,0612,4927,51014812,2111.11銷售費用01,1141,3474,060806,6011.12土地增值稅23,3921.13所得稅13,6452 2現現金23、金流流入入0 037,14137,14155,97555,975135,320135,3202,6582,658231,095231,0953當期現金流量-64,42818,65723,513110,692-47,49940,9354累計凈現金流量-64,428-45,771-22,25888,43440,9355當期凈現值(基準收益率=10%)-64,42816,96119,43283,165-32,4426累計凈現值-64,428-47,467-28,03555,13022,687附：財務內部收益率27.60%財務凈現值22,687財務投資回收期(年)3.3項項目目開開發發利利潤潤估估算算24、表表序序號號項項目目金金額額(元元)1銷售收入231,0952總投資成本153,1233利潤總額77,9724土地增值稅23,3925所得稅 13,6456凈利潤40,9357稅前利潤率50.92%8稅后利潤率 26.73%9投資回報率74.48%10年投資回報率21.28%地地價價敏敏感感性性分分析析地價(萬元/畝)總投資(萬元)總成本(萬元)稅前利潤(萬元)稅前利潤率(萬元)稅后利潤稅后利潤率投資回報率年投資回報率40049,658146,58384,21657.45%44,21330.16%89.03%25.44%42051,779149,19981,72054.77%42,90328.25、76%82.86%23.67%45054,961153,12377,97250.92%40,93526.73%74.48%21.28%50060,264159,66371,72844.92%37,65723.59%62.49%17.85%55065,568166,20265,48439.40%34,37920.69%52.43%14.98%60070,871172,74259,23134.29%31,09618.00%43.88%12.54%66177,341180,72151,61428.56%27,09714.99%35.04%10.01%地價(萬元/畝)XX樓面地價(元/平米)除地價外成26、本(元/平米)整體銷售均價(元/平米)分項單價(元/平米)總價(萬元)除地價外商業售價(元/平米)400161455768754商業7343875425729地下車位3368420169155778850商業7434884985743地下車位3368450180655808993商業7570899265764地下車位3368500199855849231商業7797923095799地下車位3368550218955879469商業8024946935835地下車位3368600238155919707商業8250970665869地下車位3368661261555969997商業8527999745912地下車位3368注:商業銷售面積指地上10萬+地下5000公攤后,共105000平方米;XX部分毛利潤益率約15%