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1、如何做地庫成本優(yōu)化壹控地庫規(guī)模貳控地庫面積一控地庫規(guī)模按規(guī)范要求的最小值配置一、控地庫規(guī)模l目前，絕大部分項目的地庫都是虧損，稍微好一點的，也僅僅是打平或者略有盈余。l通常情況下，地庫單車位面積指標在30-35之間，普通二層地庫建安成本約2500元/。按照這個計算，一個普通車位僅建安成本一項就得7.5萬-8.75萬。這還不算財務(wù)成本、營銷成本、運營成本等其他的成本消耗。l現(xiàn)階段，一線城市核心區(qū)的車位銷售比較理想，單個車位可以賣到10萬以上；而二三線城市則要困難得多，尤其是需求不足的三四線城市，車位想要賣到8萬塊都難，基本建一個虧一個。l就在這樣的情況下，還有很多三四線項目直接挖兩層建地庫，把整2、個小區(qū)地下鋪滿，結(jié)果項目的利潤全被積壓的車位吃掉了。一、控地庫規(guī)模 普通項目車位比切忌貪多，滿足最低指標即可除了少部分項目因定位需要，車位需多配高配外，大部分項目在規(guī)劃階段要有意識的控制車位配比，力求在最低指標范圍內(nèi)規(guī)劃設(shè)計。恒大就要求，高端住宅項目按至少一戶一車規(guī)劃，其它中高端及中端項目原則上按當?shù)匾?guī)劃要求下限進行規(guī)劃。當車位銷售價格遠高于成本可酌情考慮增加車位。一、控地庫規(guī)模與規(guī)劃部門溝通，爭取最有利的車位比l對于很多項目來說，即便是按照最低指標配置，車庫建設(shè)依然是筆虧本買賣。比如規(guī)劃要求是車位比1:1，而當?shù)貙Φ貛燔囄恍枨蟛煌怀觯@么高的車位配比根本算不過賬。l由于各地的規(guī)范有差別，執(zhí)行3、力度不同，很多地區(qū)的規(guī)范其實還存在溝通余地或操作空間，在規(guī)劃時應(yīng)與規(guī)劃部門充分溝通，爭取對項目最有利的車位比。l萬科在江蘇的一個項目，定位為首次置業(yè)，產(chǎn)品以小戶型為主，90平以下的戶數(shù)占比達到70%。按照當?shù)氐囊?guī)范，要求車位比例為1.2輛/戶。基于對地庫經(jīng)濟性的研究，規(guī)劃局溝通之后，按照1.0/100進行設(shè)計，把車位指標下調(diào)，直接為項目節(jié)約將近2千萬的成本。l在規(guī)劃階段合理設(shè)置車位比，是控制地庫成本的關(guān)鍵。如果項目小戶型為主，戶數(shù)多，以每百平為單位來配置車位，比按照戶數(shù)來配置更有利于降低車位比；反過來，如果項目以大戶型為主，則按照每戶為單位來配置車位經(jīng)濟性更好。一、控地庫規(guī)模先用足地面停車指標4、，再考慮地下車位在規(guī)劃車位的時候，應(yīng)充分利用地面車位的政策紅利，優(yōu)先把地面車位指標用滿，以減少地下車位數(shù)量。另外，也可以利用機械車位來報建。特別是地下車位一層不夠，兩層不滿的時候，可以利用機械車位來滿足指標要求。一個機械車位的拆裝費用，比建一個地下兩層的車位要劃算很多。一、控地庫規(guī)模合理的分期開發(fā)，避免資金長時間沉淀l 地庫規(guī)劃時，根據(jù)市場及現(xiàn)狀明確開發(fā)分期，保證首期優(yōu)先開發(fā)，以加速資金回收速度。l 某房企規(guī)定，在保證項目開盤及工期時間節(jié)點的前提下，首期建設(shè)范圍內(nèi)原則上按一層地庫設(shè)置；預售條件主體工程形象進度在 1/2（含 1/2）以下的，首期中心園林（含人工湖）、綜合樓、游泳池、售樓部范圍內(nèi)5、原則上不設(shè)地下車庫；預售條件主體工程形象進度在 1/2以上的，首期建設(shè)范圍內(nèi)原則上滿鋪一層設(shè)置。l 在車位規(guī)模合理的前提下，再進行地庫的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。地庫結(jié)構(gòu)復雜，建造環(huán)節(jié)多，成本與多個因素相關(guān)，在優(yōu)化的時需要系統(tǒng)考慮，不能只關(guān)注局部變化否則往往顧此失彼。二、控地庫面積車位布置最大化，低效空間最小化二、控地庫面積l 體現(xiàn)車位成本的關(guān)鍵指標為停車效率，即單車位面積。目前，房企對停車效率的定義存在一定出入，比如碧桂園按照人防車庫和非人防車庫劃分停車效率，而中梁則按照純地庫和地庫總建筑面積劃分。為了方便討論，明源君這里采用地庫總建筑面積/地庫車位總數(shù)的計算方式。l 不難發(fā)現(xiàn)，當項目的車位數(shù)量一定時，地庫6、的總建筑面積越小，單車位面積就越小。地庫成本優(yōu)化要求在盡量小的地庫面積內(nèi)，滿足停車及其他功能的需求。二、控地庫面積1.優(yōu)化車位排布，將停車空間極致利用 如果車庫的建筑面積偏大，細枝末節(jié)的優(yōu)化都很難將整體成本降下來，地庫的建筑排布才是成本控制的關(guān)鍵。左圖的地庫方案，停車效率為33.2。乍一看地庫輪廓線還算方正，車道排布也比較中規(guī)中規(guī)。但由于停車組團小且分散，地庫出入口位置與車道不相通，空間的利用率仍有優(yōu)化空間。通過建筑布局調(diào)整，優(yōu)化成為下圖二之后，不僅車位增加了，地庫面積還減少6438，可節(jié)省成本約1610萬元（建安成本按2500元/計算）二、控地庫面積l 關(guān)于車位排布，有一些成熟的經(jīng)驗可借鑒：7、l 車輛使用倒進順出，與車道90垂直的停放方式，每輛車所占車庫面積的比例最小。因此，應(yīng)最大限度的采用此停車方式，盡量少出現(xiàn)水平或者斜向停車。二、控地庫面積采用小型車+微型車的組合。各種柱網(wǎng)和邊角空間，如果不足以擺放小型車位，可合理引入微型車位，補齊報建車位數(shù)。如右圖，某項目的洋房區(qū)公共車庫，面積為為19400，通過引入微型車位，有效利用了邊角空間，在地庫建筑面積不變的情況下，增加了44輛的銷售車位，滿足了規(guī)劃要求。單車位面積也由34.8/個，降到32.2/個。二、控地庫面積 靠墻位置，一般布置車行通道，而不布置平行車位。二、控地庫面積2、輪廓線盡量規(guī)整，并用足邊界位置l 異形和折行的輪廓線，會8、產(chǎn)生大量無法利用的旮旯空間。同時，外墻輪廓的過于曲折復雜，也增加了基坑支護成本及外墻展開面積。l 反過來，平直方正的輪廓線最有利于車位排布，也能減少不必要的工程造價。在輪廓線處理中，對于產(chǎn)生無效空間的位置，應(yīng)考慮是否修正輪廓線，將無效空間用于排布車位或者其他用途。二、控地庫面積l 另外，注意輪廓線內(nèi)邊的邊界位置是否用足。l 左圖這個地庫，原方案規(guī)劃面積為20402，分成地下一層和局部二層，車位總數(shù)量516個，同時設(shè)置了3個地庫出入口。l 優(yōu)化時，將原方案中地庫邊界位置（圖中標紅位置）利用起來。另外，由于此地塊非獨立地塊，其中一個地庫出入口可借用前次開發(fā)地塊出口，因此優(yōu)化方案中取消了該出入口，在9、該邊界處擴設(shè)車位。l 再通過調(diào)整局部車位排布方式，以及設(shè)備用房位置，最終多擠出了10個車位，總車位數(shù)量達到526個。二、控地庫面積3.與定位匹配的前提下，選擇經(jīng)濟性最佳的柱網(wǎng)排布 選擇經(jīng)濟性最好的柱網(wǎng)形式 柱網(wǎng)的選擇，必須綜合考慮包括地庫規(guī)范、項目定位、施工條件等因素。按照規(guī)范，標準的停車位大小為2400mm5300mm。三個標準車位，加上600mm結(jié)構(gòu)柱截面寬度，就是7800mm的柱距尺寸；5500mm的車道凈寬，再加兩側(cè)合計2500mm（1250mm2）的車道退線，構(gòu)成了8000mm的柱網(wǎng)尺寸。這便是常規(guī)7800mm8000mm的柱網(wǎng)形式。二、控地庫面積l 除主流的大柱網(wǎng)之外，還有大小柱網(wǎng)10、小柱網(wǎng)，以及改進型小柱網(wǎng)。l 遠洋地產(chǎn)曾就此四種柱網(wǎng)形式進行分析，其認為，就經(jīng)濟性而言，若忽略地基基礎(chǔ)條件，采用有梁樓蓋的地庫，這幾種柱網(wǎng)形式的建安成本從高到低為大柱網(wǎng)大小柱網(wǎng)小柱網(wǎng)。l 采用無梁樓蓋的地庫，則為大柱網(wǎng)大小柱網(wǎng)改進型小柱網(wǎng)小柱網(wǎng)。l 注：小柱網(wǎng)的柱截面為400 x400mm。l 就使用體驗而言，不同柱網(wǎng)的柱子位置不同，對車輛的轉(zhuǎn)彎半徑有一定影響，大柱網(wǎng)的停車舒適度最好，而小柱網(wǎng)的停車舒適度最差。改進型小柱網(wǎng)雖然不及大柱網(wǎng)，但也由于大小柱網(wǎng)及小柱網(wǎng)。l 在選擇的時候，需結(jié)合項目定位來考慮。中端高端項目注重舒適度，車位大小應(yīng)在規(guī)范之上適當放寬；而剛需項目則以滿足規(guī)范最低標準為主。11、l 在實際操作中，柱網(wǎng)的經(jīng)濟性需結(jié)合各類條件綜合考慮，包括基底巖土類型、當?shù)氐娜斯こ杀疽约绊椖抗て诘取１热缧≈W(wǎng)的用工量更大，施工周期更長等，都可能造成額外的成本負擔。l 上圖為恒大對中高端項目的車位尺寸規(guī)定。二、控地庫面積二、控地庫面積預留一定比例的大型車位l 由于近年來家用汽車越來越寬敞，對于車位配置也有一定的影響。從實用性和經(jīng)濟性雙重考慮，地庫可以考慮增加部分豪華車型的停車位。l 某房企就規(guī)定，省會及以上城市（含大連、青島、寧波、廈門）的中端、中高端項目配置 20%25%的大型車位，三線城市項目配置 15%20%的大型車位。l 在配置大型車位時，需要注意避免增大標準柱網(wǎng)的跨度，避免由于個12、別的大型車位而影響整個地庫的經(jīng)濟性。l 大型車位應(yīng)盡量在非標準柱跨里設(shè)置。如需在標準柱跨里設(shè)置時，選用“2+1”的模式(兩個標準車位+一個大型車位)進行布置為宜。另外，盡量在靠近塔樓的區(qū)域設(shè)置，集合使用的要求均勻布置。二、控地庫面積4、充分利用低效空間，作為設(shè)備用房及儲物空間l 原則上，空間排布時，設(shè)備用房、消防栓等的布置不應(yīng)影響停車，更要避免擠占停車位。比如車道兩旁，是布置車位黃金地段，拿來做設(shè)備用房就浪費了。l 設(shè)備用房應(yīng)盡量利用低效空間，比如塔樓、邊角空間等。如果實在需要占用停車空間，則應(yīng)考慮如何把影響降到最低。二、控地庫面積 閑置邊角空間可用來設(shè)置儲物空間。l 即便優(yōu)化做得很到位，很多13、的地庫依然會存在一定的閑置空間，在滿足必要的設(shè)備和工具空間配置之后，剩余的閑置角落可設(shè)一些收納設(shè)備，給業(yè)主存放健身器材、衣物等，增加地庫的附加值。二、控地庫面積5.垂直方向上，重點關(guān)注層高和覆土厚度l地庫規(guī)范要求車庫凈高滿足2.2米。事實上，只要能保證車道處、以及大部分的停車位處的凈高為2.2米即可達到要求。l為了滿足這一層高，要求管線高度要精準計算，注意風道、噴淋、設(shè)備管線交叉點等要避讓主車道，以免增加不必要的層高。l 變配電間或水池等設(shè)備用房與車庫同層時，通過設(shè)備用房局部降（升）板的方式，彌補層高不夠的缺陷，而不增加地庫層數(shù)。l 合理的選用地下室底板的構(gòu)造做法，在計算層高時，就計算好設(shè)備管14、線預留高度以及結(jié)構(gòu)梁高；二、控地庫面積 一定要重視管線綜合。l（1）避免管線交叉點出現(xiàn)在主車道上。l 保利的地庫，通過優(yōu)化設(shè)備管線的路由，車道上方不出現(xiàn)大型管線的排布。同時，利用BIM的可視化設(shè)計，減少管線之間互相占用的空間，從而提升庫內(nèi)空間凈高，確保主車道上方27002900的凈高。l（2）主風道盡量靠近車道外側(cè)設(shè)置或走車位上空；同時，風道下面不設(shè)置噴淋；電橋架、設(shè)備管線盡量與風道平行設(shè)置、盡量不要設(shè)在風道下方。二、控地庫面積 合理的配置種植類別，控制好覆土厚度。l 覆土厚度由管網(wǎng)布局、種植要求、綠地率要求等要素決定。在綜合管網(wǎng)優(yōu)化布局的基礎(chǔ)上，還應(yīng)從景觀精細化設(shè)計出發(fā)，合理的配置種植類別。l 如采用樹池、堆土形式來種植；平均覆土厚度要達到1.0米1.2米之間，采用覆土種植，種植大樹處覆土局部1500；普通喬木處1000；草坪300 400；l 另外，個別城市對覆土厚度會有自己的規(guī)定，比如杭州規(guī)定覆土厚度1.5m，房企則必須按照規(guī)定執(zhí)行，將覆土厚度控制在達標線左右。THANKS