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1、住宅項目開發(fā)策劃規(guī)劃方案設計摘要：文章針對住宅工程開發(fā)前期策動與規(guī)劃計劃設計階段性問題，采取實例分析的辦法展開具體的論述，提出工程策略與規(guī)劃計劃設計的策略，供相關人員參考。經(jīng)工程在實踐檢驗，堅持高品質(zhì)開發(fā)思路，積極引入現(xiàn)代化技術伎倆，圍繞工程前期策動與規(guī)劃計劃設計的細節(jié)做好嚴格的把控，對保障住宅工程開發(fā)目標的實現(xiàn)能夠起到積極的作用。關鍵詞：住宅工程開發(fā)；前期策動；規(guī)劃計劃住宅地產(chǎn)的主要形態(tài)為公寓、別墅與普通住宅等，住宅地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務，同時住宅地產(chǎn)也是我國房地產(chǎn)企業(yè)的重要投資領域。根據(jù)公開的數(shù)據(jù)顯示，2020年1月至7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為75325億元，同比增長3.4%。這其中住宅投資2、額為55682億元，占比到達84%，占主要比重。1住宅工程開發(fā)前期策動1.1資料整合階段工作人員要對住宅工程分析所需的根底性文件和相關資料，做好全面的整理，示例規(guī)劃圖紙和市政文件等。對住宅工程開發(fā)在整個區(qū)域競爭中的行業(yè)競爭形勢做好分析，比方消費群體和本錢耗費等。經(jīng)過對各類數(shù)據(jù)信息的綜合分析，完成對整個工程開發(fā)的全面深化調(diào)研，切實保障工程可以滿足住宅開發(fā)市場的需求。1.2產(chǎn)品策動環(huán)節(jié)對住宅工程發(fā)展結(jié)構(gòu)化分析和測定，實現(xiàn)市場精準定位，通過完善前期準備，為后續(xù)管理建設以及營銷提供有力支持。在風險評估管理方面，那么要綜合管理機制和盈利機制等，對各類數(shù)據(jù)信息做好調(diào)研，制訂完善的評估計劃，保障工程開發(fā)策動3、計劃的精準性。整個工程審批環(huán)節(jié)，圍繞整個工程發(fā)展全局性分析，再做好產(chǎn)品的重點劃分，明確目標群體和套型結(jié)構(gòu)以及市場需求等，同時對工程前期策動工作體系展開統(tǒng)籌分析，確定產(chǎn)品的屬性價值。住宅工程的前期策動內(nèi)容主要如下。1客戶群體定位。對房地產(chǎn)開發(fā)在整個社會結(jié)構(gòu)中發(fā)揮的作用進行分析，明確潛在的客戶群體，結(jié)合消費群體的消費能力評估，發(fā)揮其在工程開發(fā)環(huán)節(jié)的經(jīng)濟導向作用，精準測定客戶的需求特征。2市場定位。圍繞工程的社會價值發(fā)展分析，示例市場分布和品牌分布等。3形象定位。基于工程開發(fā)所具有的核心價值，做好品牌內(nèi)涵、住宅工程的市場價值等的分析，進而定位工程形象，使其合乎地產(chǎn)工程開發(fā)的需求。4產(chǎn)品定位。住宅工程4、開發(fā)前期策動和規(guī)劃設計環(huán)節(jié)，對工程開發(fā)環(huán)節(jié)對周圍社會環(huán)境造成的影響，包括正面影響或者側(cè)面影響，展開相應的分析，為工程策動提供支持。2住宅工程開發(fā)的規(guī)劃計劃設計實例分析2.1工程概述以某住宅工程為例，規(guī)劃總用地面積為86900m2，規(guī)劃建設用地面積為73800m2，計容建筑面積為245016m2。建筑以高層建筑和低層連排式住宅為主。按照規(guī)劃設計計劃，建筑高度為99.9m，容積率為3.32。現(xiàn)結(jié)合整個工程的策動和規(guī)劃設計進行具體的分析。2.2工程前期策動1工程區(qū)域優(yōu)勢。住宅工程開發(fā)前期策動和規(guī)劃設計實踐中，要做好區(qū)位優(yōu)勢的分析。此工程位于兩條大路交匯位置往西200m，靠近高新核心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢比擬明5、顯。工程依托和高新核心區(qū)的緊密連接性，將工程打造為區(qū)域新興熱點區(qū)域，提高客戶認知度。項目周圍存在多條城市主干道，擁有良好的交通條件，公車和車行交通條件便利，整個區(qū)域路網(wǎng)比擬興旺。除此之外，工程還鄰近商圈，居民生活便利，擁有濃厚的居住氣氛。2用地資源分析。最好資源用地。地塊位于進深很大的2號地塊東側(cè)，緊靠著東側(cè)空地，沒有噪聲干擾，同時周圍沒有用地建筑的壓迫，并且沒有商業(yè)交通人流，性質(zhì)比擬單純，可以自成區(qū)域，享用庭院景觀。較好資源用地。地塊位于進深很大的2號地塊的西北側(cè)，退規(guī)劃路15m以上，從西到東的傾斜面能夠爭取多更多的南向景觀以及日照。除此之外，道路與商業(yè)位置在建筑的北側(cè)，能夠減少對主立面的干6、擾。次要資源用地。地塊處于進深相對較小的1號地塊，整體來說外界的干擾很小，可以很好地享受景觀資源。3商業(yè)價值地塊。道路端部擁有很大的廣場空間，有著便利的交通，能夠促進商業(yè)形成。地塊的南段為獨立地塊且沿街，可以布置集中公建產(chǎn)品【1】。2.3規(guī)劃計劃設計1產(chǎn)品定位。此工程用地面積為7.38萬m2，容積率為3.32，利用公式X疊加式別墅用地面積+Y高層用地面積計算，得到7.38萬m2；工程疊加面積容積率X+高層面積容積率Y，得到21.73萬m2。利用這兩個公式進行計算，獲得工程的指標如下：舒適型。疊加式別墅占地面積為2.16萬m2；疊加式別墅面積為3.456萬m2；33層高層占地面積為5.22萬m27、；33層高層面積為18.27萬m2。經(jīng)濟型。疊加式別墅占地面積為3.54萬m2；疊加式別墅面積為6.372萬m2；33層高層占地面積為3.84萬m2；33層高層面積為15.36萬m2。根據(jù)數(shù)據(jù)分析，規(guī)劃計劃中對于疊加式別墅建筑面積控制為3.5萬6.4萬m2；高層面積控制在15.4萬18.3萬m2范圍內(nèi)。策動分析的結(jié)論：規(guī)劃的住宅社區(qū)以高層為主，疊加式別墅為輔，建筑面積比為13，由此推算價風格整比為13，也就是說高層品質(zhì)的拉升帶動高層價格的提高，進而獲得更多的回報。2規(guī)劃結(jié)構(gòu)方向。堅持資源條件以及戶型檔次成正比的原那么，將最好的疊加式別墅戶型布置在最好資源用地地塊內(nèi)，設計為一梯三戶的大面寬戶型；8、對于此資源位置，布置一梯三戶相對面積小的戶型，進而實現(xiàn)戶型和景觀資源的有效匹配，促使資源得到有效的利用【2】。除此之外，在路口或者緊鄰市政路的位置布置大型集中商業(yè)業(yè)態(tài)；在鄰規(guī)劃路的一側(cè)布置沿街商鋪。同時，選擇基地南端相對獨立的地塊布置酒店和公寓等產(chǎn)品，方便后期的經(jīng)營及運作【3】。3產(chǎn)品品質(zhì)的原那么。按照規(guī)劃設計，一梯三戶產(chǎn)品的核心筒面積大約為50m2，如果想要到達85%以上的使用率，則需要規(guī)范層面積大于340m2，因此設計的一梯三戶型面積都超過170m2。如果每個戶型的面積都不超過170m2，則采用一梯三戶的戶型結(jié)構(gòu)，以此提高戶型使用率。4土地利用最大化。高質(zhì)量的居住社區(qū)，不僅要做好住宅建筑產(chǎn)9、品的控制，還要做好社區(qū)景觀共享資源和良好的對外形象。在進行策動和規(guī)劃設計時，分析了周圍建筑情況，規(guī)劃設計將建筑沿著基地外圍布置，占足邊界，進而保障土地資源得到有效利用。除此之外，圍合式的空間布局要有效隔絕外圍不利因素的影響，同時使得住宅小區(qū)各個建筑都布置在中心庭院的周圍，給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的景觀環(huán)境，促使小區(qū)生活居住環(huán)境資源的利用率得到提高【4】。5堅持以人為本的設計。結(jié)合現(xiàn)代人的生活方式和心理需求等，利用架空車庫以及立體交通等，實現(xiàn)對整個小區(qū)的功能劃分，形成效勞公共的商業(yè)局部，機動車停車庫在下部，小區(qū)景觀與住宅在上部。將商業(yè)設置在小區(qū)外圍，為周圍小區(qū)和人群提供便利，營造良好的商業(yè)氣氛。除此之外，10、解決人車分流問題和動靜分區(qū)等問題，為使用者提供支持【5】。3住宅工程開發(fā)前期策動與規(guī)劃設計謀略3.1做好工程規(guī)劃定位從住宅工程的開發(fā)角度分析，要堅持以人為本的原那么，從居民生活需求出發(fā)，面向功能項需求，做好規(guī)劃設計，尤其是高檔小區(qū)。圍繞景觀設計和功能設計等，打造適合休養(yǎng)和居住的環(huán)境。圍繞空間結(jié)構(gòu)和綠地資源等，進行全面的分析和規(guī)劃設計，做好建筑和道路配套及其他根底設施等的設計，提出優(yōu)質(zhì)的規(guī)劃設計計劃，為住宅工程開發(fā)提供支持與保障，形成高質(zhì)量的規(guī)劃設計計劃【6】。3.2做好經(jīng)濟性分析住宅工程開發(fā)前期策動與規(guī)劃設計環(huán)節(jié)，必須做好經(jīng)濟性分析，分析工程開發(fā)計劃的科學合理性，提出優(yōu)化規(guī)劃設計的計劃，指導工11、程開發(fā)。對設計的產(chǎn)品進行本錢和效益分析，預測開發(fā)的效益，做到精準決策，提高規(guī)劃設計的質(zhì)量。堅持經(jīng)濟性導向的原那么，在保障住宅工程品質(zhì)的前提下做好優(yōu)化分析，保障工程效益目標的實現(xiàn)【7】。4結(jié)束語綜上所述，住宅工程開發(fā)前期策動與規(guī)劃設計，要做好功能性和經(jīng)濟性等的全面把控。文章結(jié)合實例，對住宅工程開發(fā)前期策動流程和規(guī)劃設計計劃進行全面的分析，提出做好規(guī)劃定位和經(jīng)濟性分析等倡議，供相關人員參考。參考文獻：【1】郭亞杰,陳學凱.住宅房地產(chǎn)工程開發(fā)前期策動與決策研究.城市住宅,2008,28(1):192-193.【2】吳小兵.住宅房地產(chǎn)工程開發(fā)前期策動及決策分析研究.成都:西南交通大學,2008.【3】楚先鋒.地產(chǎn)開發(fā)工程的前期策動與設計一體化策略(SSDI).住區(qū),2008(4):93-101.【4】鄭雪影.中山市適老化住宅產(chǎn)品策動研究.廣州:華南理工大學,2008.【5】劉安娜.DL房地產(chǎn)開發(fā)工程投資決策研究.天津:天津大學,2008.【6】寧望太.合肥蜀山住宅開發(fā)工程本錢管理研究.成都:西南石油大學,2008.【7】李虎,于美豹.房地產(chǎn)開發(fā)工程投資本錢管理的控制與策略分析.住宅與房地產(chǎn),2008(24):20.