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1、上報集團審核的項目規劃設計方案報告內容（討論稿2023-10-17）第一部分：項目概況一、宗地位置宗地所處城市、行政區域、非行政區域（如經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與重要中心區域辦公/商務/政府的關系）。二、宗地現狀1、四至范圍；2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；3、地面現狀，涉及宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；4、地面現有居民情況，涉及具體居住人數、戶數，工廠數量、規2、模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；5、地下情況，涉及管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可運用的構建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7、地質情況，涉及土地結構、承載力、地下水位和抗震性規定。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；地形地貌圖，重要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；地下狀況圖，涉及地下管線、暗渠、電纜等。三、項目周邊的社區配套（一）周邊3000米范圍內的社區配套1、交通狀況（1）公交系統情況，涉及重要線路、行車區間等3、；（2）宗地出行重要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；（3）現有交通捷運系統，近期或遠期規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，涉及現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統；2、教育：大中小學及教育質量情況。3、醫院等級和醫療水平4、大型購物中心、重要商業和菜市場5、文化、體育、娛樂設施6、公園7、銀行8、郵局9、其他附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內重要社區配套現狀四、項目周邊環境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）1、治安情況2、空氣狀況3、噪聲情況4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5、危險源情況（如4、高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）6、周邊景觀7、風水情況8、近期或遠期規劃中周邊環境的重要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。9、其他五、大市政配套（說明距宗地距離、成本、接入的也許性）1、道路現狀及規劃發展：涉及現有路幅、規劃路幅，規劃實行的時間，與宗地的關系（影響）。2、供水/中水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實行時間。3、污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實行時間。4、通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5、永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、燃5、氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、供熱/生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規劃擴容和增長的情況。 六、土地價格土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。第二部分：市場分析一、區域住宅市場成長狀況1、區域住宅市場簡述形成時間各檔次住宅區域內分布狀況購買人群變化2、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價3、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢二、區域內供應產品特性1、各檔次產品供應狀況2、各檔次產品的集合特性 特6、別研究與本案類似競爭對手的產品標準平均售價開發規模產品形式平均消化率平均容積率物業在區域內分布特性3、區域內表現最佳個案狀況 競爭對手分析（1）、重要背景，控股股東情況（2）、總資產、凈資產、凈利潤（每股利潤）（3）、資金狀況，也許資金來源，融資能力，資金成本（4）、操作水平，重要開發的項目，產品標準，成本構成，材料運用附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來重要競爭樓盤還要配置現場圖片。4、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型5、分析：本案在區域市場內的機會點6、結論：區域市場在整體市場的地位及發展態勢本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及產品形式本案7、在區域內開發市場潛力本案在開發中的營銷焦點問題三、區域市場目的客層研究1、各檔次產品目的客層特性及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特性上）2、結論：本案目的人群的區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和重要的關注點、訴求點。四、目的市場定位及產品定位1、市場定位2、目的人群特性/來源區域/行業特點3、產品建議第三部分：規劃設計部分一、地方性設計規范、規定、標準的分析：1 各氣候區本地日照間距的有關規定，2 各類建筑物配建停車場（庫）標準3 本地塊控規限定的高度，層數及退線距離規定4 其他二、規劃設計的思緒和分析：1設計概念方面，產品體現的主題思想，重要設計風格、設計8、特點。重要產品類型方面，是多層、高層，還是聯排別墅或屋頂花園、頂層復式、別墅等其他類型，及不同類型產品的比例。2在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規劃設計概念規定。重要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的也許性。3. 容積率變化對產品設計概念、產品類型和特性的影響。4. 土地自身特性對產品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產品設計和環境保護的影響及解決的方法。三、項目的具體規劃：1、總占地面積、代征地面積、9、凈用地面積、綠化面積、道路面積，地上、地下建筑面積2、住宅建筑面積、不同類型產品的比例公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積3、綜合容積率、住宅容積率，毛容積率，凈容積率4、建筑密度，建筑覆蓋率，建筑基底面積，5、控高，層數，總戶數，6、綠化率，綠地面積，道路面積及比例，7.總平面設計：日照及防火設計，出入口及交通，停車（地上，地下機動車及非機動車停車數），環境及場地高程 8、消防設計附圖，詳盡說明。四、規劃的亮點及差異化：1. 規劃、景觀的亮點及差異化內容。2. 競爭項目規劃、景觀設計的亮點和差異化分析。五、配套設計分析：1 節能和環保型建筑材料選用的考慮，重要影響成本的10、材料、設備等的選用方向，在所在城市中，競爭對手的產品分析、材料、設備等的運用。2周邊自然環境和人文環境對產品設計的影響及考慮。如：治安環境、噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。3周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。如：道路狀況（也許與社區重要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。4 周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業主班車有關）、商業設施（大型購物中心）、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場合、銀行醫院等生11、活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。六、景觀概念、方案設計思緒：1. 設計項目背景2. 設計概念及風格3. 設計原則及語言4. 重要節點解決及主題景觀5. 重要選材及植物6. 景觀燈光設計7. 其他第四部分：建筑設計分析一、 地方性設計規范、規定、標準的分析：1. 本地的抗震設防規定。2. 本地的地質勘探情況對項目的規定。3. 本地的外墻保溫及隔熱設計規定。4. 其他二、建筑單體：附圖，詳盡說明。1 節能和環保型建筑材料選用的考慮，重要影響成本的材料、設備等的選用方向，在所在城市中，競爭對手的產品分析、材料、設備等的運用。2 單體中建筑外檐設計：屋頂構件設計，門窗及披水材料色彩，立面及勒腳12、材料及重要顏色，陽臺欄板材料色彩，3 外檐設計成本及細項。4 外檐燈光設計5 其他三、建筑平面圖：1. 標準層平面圖2. 首層平面圖3. 屋頂及設備層平面圖4. 地下層平面圖四、配套設施建筑方案標準及成本分析：1. 會所2. 配套公建：學校，物業辦公樓，交警大隊，派出所3. 門衛4. 售樓處5. 室外變電站6. 換熱站7. 煤氣調壓站8. 垃圾轉運站9. 地下車庫及人防工程10. 其他五、相應配套設備選用標準及成本分析：1. 空調及采暖系統2. 給排水系統3. 中水系統4. 通風系統5. 供電系統6. 智能化及安防系統7. 煤氣系統8. 電梯系統9. 消防系統10. 其他第五部分：項目開發 一13、項目進度計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占本地城市市場和片 區市場的占有率。 營銷策略計劃：各期營銷策略推廣計劃以及銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。二、投資收益分析（一）、成本預測說明測算假設和重要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建導致本加期間費用，不涉及營業稅和所得稅）等。并參照下面表格列示：項目 投資總額（萬元） 單位成本（元/m2）土地成本前期工程費基礎設施費建安工程費配套費用開發間接費直接建導致本小計營銷費用管理費用總計（二）、稅務分析1、營業稅及附加2、所得稅3、土地增值稅 上14、述稅種的基本稅率，可以享受的稅收優惠政策時的稅率，項目自身合用的稅率，若享受地方政府的優惠政策，要特別說明該項優惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。（三）、經濟效益分析1、經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等2、項目利潤率、投資回報率及重要經濟指標。參照以下表格： 經濟指標 單位數值（元/m2） 項目總金額（萬元） 銷售收入 直接成本 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后利潤 銷售凈利率 投資回報率3、項目開發各期的利潤體現 經濟指標 2023年20年合計 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結算面積（m2） 單位利潤(元/m2) 利潤(萬元15、)4、敏感性分析，參照以下內容，可根據實際情況增減。（1）成本變動各項經濟指標的變化，假設成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定比例來比較，如：經濟指標 預測成本90% 預測成本 預測成本110% 預測成本120%總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率（2）售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定比例來比較，如：經濟指標預測售價90%預測售價預測售價110%預測售價120%營業額毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率（3）容積率變動各項指標的變化重要指標 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5多高層比營業額總投資毛利率稅后利潤稅后凈利率總投資回報率（四）、項目資金預測1、資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發間接費等的投入安排。2、資金回款計劃：各期銷售回款計劃。3、資金需求計劃：結合整個集團資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。4、啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現鈔票正流入時間、資金占用月平均額。