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1、高檔寫字樓項目商務合作建議書2011-5-10目 錄第一部分 XX策劃綜合地產服務機構第二部分 關于合作方式第三部分 關于服務內容第四部分：關于服務團隊第五部分：關于取費標準及付款方式附件部分：需要貴司提供之資料 第一部分 XX策劃綜合地產服務機構XX策劃綜合地產服務機構，以多年服務于萬科、萬通、華遠、建業等大型知名品牌開發企業的經驗，全面整合北京、上海、深圳、XX等地優勢專業資源，專設前期顧問服務部、品牌推廣服務部和銷售顧問服務部，為開發企業量身定做，首創地產項目全流程服務平臺，為開發企業提供開發戰略、項目可行性研究、項目前期策劃、建筑規劃顧問、營銷推廣和銷售代理等全方面綜合服務。我們不僅是2、策劃公司、廣告公司和顧問公司，更是全程服務于開發企業和開發項目的戰略性綜合合作伙伴。XX策劃地產服務機構部分案例n 前期策劃顧問項目l n 廣告推廣項目l n 企業戰略及品牌形象設計l XX地產機構核心競爭力對房地產顧問、廣告策劃、營銷顧問進行有效整合，是我們的核心競爭力；為戰略合作伙伴互補，贏得最理想的市場份額，釋放最大的價值，是我們的發展目標。差異化路線：現今的市場已是“大同世界”，XX策劃相信產品與人一樣都有自己身的獨特性，都是與眾不同的，XX策劃以非同尋常的眼光洞悉著他人難以發覺的產品特性，從而找出產品與眾不同的靈魂所在， 量身定制原則：XX策劃不贊成以“流水線式”的生產方式生產出“智3、慧產品”的運作方式。XX策劃從不以隨波逐流的平庸操作手法對待每個項目，一直以來一貫堅持每個項目均為其量身定制的原則。第二部分 關于合作方式XXXX策劃為河南首家全流程綜合地產服務機構，服務范圍包括房地產企業發展戰略策劃、房地產企業投資顧問、房地產企業品牌形象設計、房地產市場研究、房地產項目可行性分析、房地產項目前期策劃、房地產項目廣告推廣、房地產項目銷售代理等涵蓋房地產投資和開發各階段的全方位服務。通過長期實踐經驗的積累，XX摸索出一整套完整的輔助開發企業進行項目投資和開發的綜合性服務體系，我司現已與河南煤化集團龍城建設投資公司、河南煤化集團XX置業公司、河南昌建地產發展有限公司、河南宋慶齡基4、金會等大型集團公司結成深度戰略合作伙伴。根據河南XX置業有限公司實際需要，我司為XX置業東區寫字樓項目提供項目用地分析、宏觀環境分析、寫字樓市場研究、可比性典型案例研究、發展戰略建議、規劃設計任務書、設計院配合對接等日常事務性及專業性工作。第三部分 關于服務內容1、市場研究 XX市經濟運行分析 XX市城市規劃分析 XX市城市建設分析 政府宏觀調控政策分析 XX市寫字樓市場分析XX寫字樓銷售狀況分析區域分布及區域特點XX市寫字樓分類XX市寫字樓現狀分析XX市典型寫字樓項目分析 區域寫字樓市場分析（主要針對鄭東新區和金水區）區域寫字樓發展簡介區域寫字樓分類區域寫字樓銷售狀況區域寫字樓租賃狀況區域寫5、字樓客群結構區域寫字樓案例分析 市場給予本案的啟示2、項目本體分析 地塊現狀分析地理位置面積、范圍 規劃條件地形地貌分析 地塊所在區域分析 區位概況分析 交通概況分析 周邊配套分析 景觀資源分析 項目SWOT分析 優勢劣勢機遇競爭3、可比性案例研究 國際及國內典型案例分析 項目投資開發組合 項目基礎經濟指標 項目整體市場定位 項目整體規劃設計 項目建筑設計分析 項目景觀設計分析 項目功能布局分析 項目產品細節分析 項目硬件配套分析 項目軟件配套分析 項目商業設施分析 項目成功之處分析 項目不足之處分析4、項目發展建議 項目發展戰略 項目定位 客戶定位 形象定位 產品定位 功能比例 物業發展建議6、l 寫字樓辦公部分 平面布置 建筑設計 建筑風格 其它l 商業設施部分 目標客戶定位 項目基本定位建議 商業主題、體量等建議 項目細化建議 商業各業態可行性建議 商業各業態比例原則性建議 初步租戶組合建議（結合樓層主題） 各業態示意品牌建議 項目整體租金收益建議 其他有助于提升該零售商業成功的附加因素 5、財務分析 項目投資估算（需甲方配合提供土地等相關成本） 項目租售周期及收益測算 項目發展財務/投資回報分析 投資回收期 q 敏感性分析 項目財務評價 6、項目建筑規劃設計任務書6.1項目概況6.1.1項目區位6.1.2交通狀況6.1.3周邊資源6.1.4規模指標6.1.5規劃要求6.2規劃設7、計的基本原則7.2.1項目定位6.2.1.1 定位總策略6.2.1.2 項目形象定位6.2.1.3 物業配比建議6.2.1.4 分物業發展策略6.2.1.5 寫字樓定位6.2.1.6 商業定位6.2.2總體規劃6.2.2.1 規劃原則6.2.2.2 規劃要點6.2.2.3 規劃理念6.2.2.4 規劃方案示意6.2.2.5 形象打造63分物業產品設計建議6.3.1寫字樓設計要點建議6.3.1.1 寫字樓設計原則6.3.1.2 立面形象6.3.1.3 公共空間6.3.1.4 公共配套6.3.1.5 產品靈活劃分6.3.1.6 層高建議6.3.1.7 成本控制6.3.2商業設計要點建議6.3.2.8、1 業態建議6.3.2.2 立面形象6.3.2.3 內部空間6.3.2.4 其他7、規劃設計方案跟蹤調整（免費） 整體規劃設計思路溝通 建筑立面設計溝通調整 景觀設計部分溝通調整 產品劃分溝通調整 項目硬件配套溝通調整 項目軟件配套溝通調整 項目公共空間溝通調整 商業設施內部交通流線溝通調整 商業設施內部劃分溝通調整第四部分：關于服務團隊 依靠XX知識平臺和內部、外部專家團隊，提供專業化的研究成果。1、項目執行委員會 人力配備5位以上專業人士組成 崗位職責調配公司資源探討技術思路評審顧問報告監督服務品質2、項目經理 人力配備1位資深項目經理 崗位職責實施項目管理全程項目跟進研究成果成文關鍵節點9、回報3、市場研究人員 人力配備3-4位專業市場研究人員 崗位職責收集基礎資料分析相關信息深入訪談客戶基礎研究成文第五部分：關于取費標準及付款方式為感謝貴司對我司的垂青，我司將為貴司提供最全面的專業服務，包括市場研究、項目分析、可比性典型案例研究、發展戰略建議、項目建筑規劃設計任務書、設計院配合對接等日常事務性及專業性工作。本次顧問服務以規劃設計任務書提交作為服務最終時間節點，后期設計院配合對接作為XX和集團戰略性合作的日常性工作內容，給予免費配合。策劃服務工作計劃：甲方應于本合同簽訂之日起5個工作日內，向乙方提供制作報告所需的所有相關資料（詳見附件一）。如果甲方未能在前述約定的時間內提供資料的10、，則乙方遞交最終報告的時間相應順延。同時，甲方應保證所有資料的合法性、有效性。 自甲、乙雙方正式簽署合同且收到甲方第一筆付款之日起80個工作日內，乙方向甲方提供策劃方案初稿（服務內容15項，不包括項目建筑規劃設計任務書）。自甲、乙雙方正式簽署合同且收到甲方第一筆付款之日起90個工作日內，乙方向甲方指定的建筑師或建筑行提交項目建筑規劃設計任務書（服務內容6）。自乙方向甲方指定的建筑師或建筑行提交項目建筑規劃設計任務書開始，乙方同設計單位及時和充分的溝通，對規劃設計單位階段性設計方案進行評審，并提出合理性的調整建議，等待規劃設計方案的最終確定。針對貴公司全面策劃服務取費基本標準為：項目總體策劃服務11、費：35萬元具體付款方式如下：合同簽訂之日起五個工作日內支付首款人民幣壹拾萬零伍仟圓整（RMB105,000），即項目策劃服務費總金額的30%。第二筆費用于項目策劃方案初稿（服務內容15項，不包括項目建筑規劃設計任務書）遞交以后的五個工作日內支付人民幣壹拾肆萬圓整（RMB 140,000），即項目策劃服務費總金額的40%。余款人民幣壹拾萬零伍仟圓整（RMB105,000），即合同總金額的30%，在乙方向甲方指定的建筑師或建筑行提交項目建筑規劃設計任務書（服務內容6）以后的五個工作日內支付。 自乙方向甲方指定的建筑師或建筑行提交項目建筑規劃設計任務書開始，乙方同設計單位及時和充分的溝通，對規劃設12、計單位階段性設計方案進行評審，并提出合理性的調整建議，保證項目規劃設計方案準確順利執行，等待規劃設計方案的最終確定。附件部分：需要貴司提供之資料 為了便于項目合作事宜的進一步操作，我司需要貴司提供如下的有關該項目的基本資料：(包括但不限于) 地塊紅線圖 土地使用條件及成本 周邊區域的最新規劃 其他相關政府規劃文件 目 錄第一章 總 論1第一節 項目概述1第二節 可行性研究的依據3第三節 可行性研究的范圍和內容3第五節 技術經濟指標4第二章 項目背景和建設的必要性5第一節 項目提出的背景5第二節 項目建設的必要性7第三章需求分析及服務規模與標準9第一節需求分析9第二節服務規模與標準10第四章項目13、選址及建設條件13第一節 項目選址13第二節項目區自然條件13第三節項目區社會經濟條件18第四節項目區基礎設施狀況20第五章規劃設計和建設方案23第一節 設計依據和目標23第二節 規劃方案分析25第三節 建設方案31第六章消 防46第七章環保和勞動安全衛生47第一節 環境保護47第二節 勞動安全衛生48第三節 建議50第八章節能分析52第一節 概 述52第二節 節能設計依據52第三節 能耗分析53第四節 節能措施54第九章項目組織管理和實施進度58第一節 項目組織管理58第二節進度計劃安排60第十章招投標方案62第一節招標管理62第二節項目招標基本情況65第十一章投資估算與資金籌措66第一節 投資估算66第二節 資金籌措70第十二章效益分析71第一節 經濟效益71第二節 社會效益73第十三章結 論75