午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、2010年8月上海佘山項目商業(yè)租賃方案佘山項目商業(yè)租賃方案上海珠江逸展投資有限公司營銷部2010年8月1區(qū)域規(guī)劃篇2摸底情況分析3市場篇招商定位45招商條件區(qū)域市場簡析 新城區(qū)商業(yè)有良好的規(guī)劃、完善的功能與較高的品質(zhì)使其具有絕對優(yōu)勢，為較多投資者所青瞇。隨著軌道交通9號線開通至徐家匯與世紀大道，常住人口的大量導入，新城商業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮?，以開元地中海為代表，依靠自有的大賣場與餐飲娛樂，吸引周邊陸續(xù)入住的人群，支撐起了商鋪的良好運營。 本項目地處松江新城的外圍，暫時處于“孤島”狀態(tài)，本項目共7614套房源，按較為樂觀的平均入住2-3人/套來計算，約有1500-2000人的固定消費群體，那么日常生2、活類的商鋪在未來五年內(nèi)，運轉(zhuǎn)自如是比較困難的事情。所以需考慮一些特殊的目的性消費客群所能接受的特色經(jīng)營，如特賣、餐飲、娛樂休閑等。 以下是幾個松江區(qū)域商業(yè)經(jīng)營情況：區(qū)域商業(yè)代表開元地中海90%入駐率項目名稱開元地中海商業(yè)廣場地理位置新松江路926號 商業(yè)形態(tài)大型購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)賣場、影城、精品零售、娛樂休閑餐飲、電腦數(shù)碼等商業(yè)面積86000平方米租金一層6-8元/平方米/天二層3-5元/平方米/天三層3 /平方米/天售價3000050000區(qū)域商業(yè)代表三湘商業(yè)廣場售罄未交樓入駐率項目名稱三湘商業(yè)廣場地理位置9號線泗涇站商業(yè)形態(tài)綜合性購物廣場商業(yè)業(yè)態(tài)賣場，餐飲，零售等商業(yè)面積19331平方米租金3、售罄未交樓三湘商業(yè)廣場位于9號線泗涇站旁，周邊為老式傳統(tǒng)居住社區(qū)泗涇鎮(zhèn)，配套成熟，人氣足。自2009年11月推出，共272套，2個月時間售罄，底商成交均價在4萬，2層3萬，3層23.2萬，2層起統(tǒng)一包租2年，年回報率6%。區(qū)域商業(yè)代表星辰園商業(yè)街項目名稱星辰園商業(yè)街地理位置梅家浜路1508弄商業(yè)面積40000平方米商鋪面積188-220平方米租金沿街3.1元/平方米/天內(nèi)街0.8-1元/平方米/天入駐率45%主要業(yè)態(tài)中介、餐館、旅店區(qū)域商業(yè)代表三湘四季花城商業(yè)街項目名稱三湘四季花城商業(yè)街地理位置梅家浜路商業(yè)面積約30000平方米商鋪面積20-1000平方米銷售價格1-2層商鋪25000元/平方4、米1-4層商鋪13058元/平方米租金1.8-2.2元/平米/天入駐率70%區(qū)域商業(yè)代表新城9號商業(yè)廣場項目名稱9號商業(yè)廣場地理位置9號線新城站商業(yè)面積30879平方米商鋪面積3070平方米銷售價格售罄租金沿街2.5-3元/平方米/天內(nèi)街1.5-2.2元/平方米/天入駐率85%區(qū)域商業(yè)代表保利西子灣商鋪70年產(chǎn)權(quán)年限項目名稱保利西子灣配套商鋪地理位置離大學城站1公里商業(yè)面積2.2萬平方米商鋪面積60-90；150-200平方米銷售價格2-3.5萬元/平方米5年年8%回報率，前3年在簽約時直接抵扣，后2年在運營在五年內(nèi)返還業(yè)主。 租賃弘基商業(yè)集團代理內(nèi)街銷售，統(tǒng)一經(jīng)營 該樓盤位于嘉松公路與廣富林5、路交匯處，距離9號線大學城站200米，小區(qū)建筑面積34萬平米，由住宅和商鋪組成。周邊小區(qū)較為集中，配套較為成熟。保利西子灣，三湘四季花城，星辰園，御上?，F(xiàn)已基本交房，入住率達到60%以上。推出時間：預(yù)計在10年5月中旬，4月17日辦理貴賓卡，卡金2萬（可退），簽約時平均可優(yōu)惠200-300元/平方。推出面積：該商鋪預(yù)售證已于2008年12月拿出，可售面積在2.2萬，總計163套左右，本次推出90套商鋪，12000平方左右。其商鋪產(chǎn)權(quán)均為70年。推出價格范圍：2萬-3.5萬/平方商鋪營銷策略：該商鋪現(xiàn)由弘基商業(yè)集團代理銷售，統(tǒng)一經(jīng)營，5年8%回報率，在簽約時直接抵扣前3年回報，后2年在運營的五年6、內(nèi)返還業(yè)主?，F(xiàn)蓄水情況良好，購卡客戶達100組以上。 區(qū)域商業(yè)比較新城核心位置或地鐵站點出口。主力店或大品牌商家入駐及統(tǒng)一經(jīng)營管理，為項目長期、穩(wěn)定的經(jīng)營提供了有力的保障。統(tǒng)一經(jīng)營管理好周邊居民賣場、影院餐飲、零售開元地中海9號商業(yè)廣場項目名稱業(yè)態(tài)業(yè)種消費群體經(jīng)營狀況管理方式原因三湘商業(yè)廣場綜合性商業(yè)廣場周邊居民未知統(tǒng)一經(jīng)營管理銷售完畢未交房星辰園商業(yè)街中介、旅館餐館項目及三湘 住戶一般小業(yè)主自行招租雖然項目都緊鄰軌道9號線，但在前期銷售時并未考慮到后期項目的經(jīng)營；使得目前小業(yè)主處在“各自為戰(zhàn)”狀態(tài)，業(yè)態(tài)混亂。三湘四季花城商業(yè)街-三湘住戶小業(yè)主自行招租雖然項目都緊鄰軌道9號線，但在前期銷售時并7、未考慮到后期項目的經(jīng)營；使得目前小業(yè)主處在“各自為戰(zhàn)”狀態(tài)，業(yè)態(tài)混亂。區(qū)域商業(yè)經(jīng)營分析 通過對區(qū)域內(nèi)幾個主要的商業(yè)項目的比較結(jié)果來看，區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目的經(jīng)營情況有好有壞，究其原因主要有一下幾點：1、經(jīng)營管理：從目前的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢來看，統(tǒng)一經(jīng)營管理已經(jīng)被越來越多的開發(fā)商認可，也是商業(yè)項目成功的關(guān)鍵因素。統(tǒng)一經(jīng)營管理，可以擺脫開發(fā)商與小業(yè)主“各自為戰(zhàn)”的局面，使得項目能有一個長期、穩(wěn)定的經(jīng)營和收益。2、業(yè)態(tài)定位：從區(qū)域內(nèi)幾個失敗的案例來看，其業(yè)態(tài)定位走的都是常規(guī)路線，很難找出其特色業(yè)態(tài)，如賣場、影院、專業(yè)賣場來吸引消費者。開元地中海之所以成功，很大一部分原因是有了影城、休閑餐飲、零售這些有針對性8、的業(yè)態(tài)。3、消費群的針對性：從區(qū)域內(nèi)項目來看，很大一部分都是針對項目周邊的居民，但因各項目之間業(yè)態(tài)重合，體量不夠大到引入主題商業(yè)，致使周邊消費群的缺失。1區(qū)域規(guī)劃篇2摸底情況分析3市場篇招商定位45招商條件區(qū)域規(guī)劃圖1.本案2.華僑城歡樂谷3.文廣影視基地4.佘山旅游度假區(qū)其它旅游項目5.規(guī)劃住宅用地6.大學城二期（規(guī)劃中）123456周邊住宅配套規(guī)劃消費人群分析 本案商鋪處于輕軌站邊，地理位置優(yōu)越。項目位置10公里的范圍，有國際別墅群區(qū)，有佘山森林公園，辰山植物園，歡樂谷等等大型娛樂旅游設(shè)施，未來項目周邊規(guī)劃的影視基地，經(jīng)適房，大型普通商品房項目，能夠帶來無限量的消費群體，雖佘山、趙巷別墅區(qū)9、有奧特萊斯品牌廣場，吉盛偉邦家居村等這種大型購物中心但是暫無大型的餐飲娛樂中心。因此建議本案做成大型的特色餐飲聚集中心。1區(qū)域規(guī)劃篇2摸底情況分析3市場篇招商定位45招商條件項目基本概況地理位置9號線洞涇站商業(yè)體量22857M2商業(yè)棟數(shù)11棟（13號）單棟層數(shù)1-3層商鋪層高一層5.5M其余3.6M商業(yè)分布裙房商業(yè)商業(yè)群客戶摸底情況 營銷部7月中旬至今對168組意向客戶（老業(yè)主95組、新客戶73組）進行回訪發(fā)現(xiàn)：（A:誠意，B：一般,C:無誠意）如表所述：A類客戶20組，占總客戶的12%，B類客戶37組，占總客戶的22%，C類客戶111組，占總客戶的66%，C類中有不少客戶是小商戶，主要考慮目10、前本案人氣不足、周邊規(guī)劃不完善等原因，等周邊成熟后再考慮承租。 對A類客戶摸底情況分析：1、來自松江鋼材市場的溫州大客戶 對方首先要求購買商鋪，整棟甚至全盤，對此項目營銷部也對其明確暫時不賣，也開出整棟3-4萬與底商整棟5萬元/平方米的價格，對方不置可否。 對于租賃，對方也明確想全部租賃下來，由其作為二房東招租。但對于什么樣的業(yè)態(tài)經(jīng)營適合現(xiàn)階段情況，對方也無腹案，只是一味看好地鐵商鋪。且對租賃的年限及租金提出較高要求。2、來自松江本地的大客戶 對方明確本項目商鋪的地理位置的優(yōu)越性，認為現(xiàn)階段適合特殊業(yè)態(tài)，未來適合于日常生活、旅游、餐飲、娛樂等常規(guī)業(yè)態(tài)。 對方擁有不少服裝、娛樂（臺球、射箭館）資11、源，與松江區(qū)域內(nèi)開設(shè)夜店等娛樂場所的投資人關(guān)系良好，也擁有一定的賓館投資人的資源。 從接觸中可以察覺，對方對于商鋪招商有豐富的經(jīng)驗，對項目前景也比較看好，覺得是有利可圖。可以繼續(xù)跟蹤洽談。1681113720合計7348178新客戶95632012老業(yè)主合計CBA誠意度客戶摸底情況3、某客戶需要200平米左右開設(shè)聯(lián)華超市，客戶傾向5號商鋪4、某客戶需要200平米左右開設(shè)美容院，客戶希望在12號、13號樓里選擇一處商鋪。5、通過朋友介紹與娛樂會所老總接觸后，對方對于開設(shè)大型娛樂會所并不很感興趣，原因如下：開設(shè)娛樂會所裝修及運營成本巨大，一旦開業(yè)需要快速回籠資金才能保證會所的正常運營。但是對方認為12、本項目所處位置偏遠，周遍配套欠缺，人氣不旺，預(yù)期無法快速回籠資金。如果本公司能夠給出特別優(yōu)惠的政策，那對方還可以再考慮。客戶摸底情況6、大約有3組客戶需要30-50平米開設(shè)房屋中介，客戶比較傾向6號樓和10號樓底樓的商鋪。7、大約有3組客戶需要30-50平米開設(shè)便利店、飲品店等，客戶傾向5號商鋪。8、某客戶需要100平米左右開設(shè)體育用品店，客戶傾向5號樓和6號樓商鋪。9、塘橋拆遷客戶需要70-100平米左右4套做飯店，洗車，蔬菜店。情況分析 通過與誠意商戶的溝通，他們存在以下的疑惑：1、意向租賃客戶對前5-8年的經(jīng)營狀況并不看好，我司允許的免租期限也不明朗。 2、關(guān)于商鋪承租年限和租金，客戶不13、知道我司的范圍。5年以內(nèi)的租賃期過短是普遍反映。3、商鋪物業(yè)管理費暫定6.7元/平米，由于客戶對前幾年的經(jīng)營狀況并不看好，因此普遍反映費用過高難以接受。 總的來說，此次摸底情況不太理想，營銷部資源無力支撐整個商業(yè)運營。1區(qū)域規(guī)劃篇2摸底情況分析3市場篇招商定位45招商條件招商方案 項目營銷部建議將商鋪整棟或規(guī)劃片區(qū)來出租，因為本項目商鋪包含底層商鋪和商業(yè)區(qū)獨棟商鋪，總體面積較大，商鋪之間相對來說比較分散，如果將商鋪全部拿來一次性一并出租，會造成業(yè)態(tài)布局分散，可能只有位置最優(yōu)良的商鋪處于經(jīng)營狀態(tài)，而位置稍差的單位則空置，招商單位可能有重復(fù)經(jīng)營的情況，業(yè)態(tài)的完整性大大降低，消費者可能不走回頭路，一14、邊門庭若市，一邊門可羅雀，整體就達不到經(jīng)營紅火的表象；另外增加物業(yè)公司在日常的管理中的負擔，如果在保安，保潔中出現(xiàn)死角，這對招商的可持續(xù)性是個致命打擊。 招商方案 將商鋪按片區(qū)整棟來做的優(yōu)勢：一、如果第一個片區(qū)按我們計劃商家順利入駐，消費者能夠達到期待的水平，紅火就是必然，剩下的商鋪就可以繼續(xù)按計劃來合理招商。二、如果前期拿來招商的片區(qū)，物業(yè)公司在日常管理中很出色，保安、保潔工作到位，那么就會給新老客戶帶來很好的印象，優(yōu)良的招商環(huán)境會帶動下一個片區(qū)的招商工作順利進行。招商方案 因此營銷部建議，分片區(qū)可以分三步走：第一步，將5、6、7、10、13作為第一批，因為這幾棟接近于酒店式公寓出入口和輕軌15、站的出口，消費者必經(jīng)之地，第一批商鋪則是他們關(guān)注的焦點。第二步，將8、9、11、12作為第二批，在第一批成功招商經(jīng)營的狀態(tài)下，加緊推出，擴張業(yè)態(tài)，讓消費者有更多的選擇余地。第三步，將最后的1、2、3、4號樓的底商作為保留的商鋪招商。商鋪樓棟編號招商定位 項目建議以大型的特色餐飲休閑中心為招商的定位，招商過程分三個階段，共計2年，第一階段：1-10個月，第一個片區(qū)5、6、7、10、13號樓招商，其中5、6、7號樓定位為日常生活區(qū)；10號樓定位為特賣區(qū)；13號樓定位為度假餐飲休閑區(qū)。當中因為我們項目交樓客戶的入住，自住客和公司會成為商鋪單元消費的主要方向，第一片區(qū)特色餐飲是主力，附帶一個中型的超市16、，24小時自助銀行，汽車美容店，家居飾品店等其他配套來滿足日常需要。5幢 業(yè)態(tài)分布56幢 業(yè)態(tài)分布67幢 業(yè)態(tài)分布710幢 業(yè)態(tài)分布1013幢 業(yè)態(tài)分布13招商定位第二階段：6個月，第二片區(qū)8,9,11,12號樓，定位為餐飲休閑娛樂區(qū)，中間可以引進一些名氣比較響的餐飲品牌，餐飲之外就是休閑娛樂，其中精品的會館可以提高我們商業(yè)區(qū)的區(qū)域知名度。8幢 業(yè)態(tài)分布89幢 業(yè)態(tài)分布911幢 業(yè)態(tài)分布1112幢 業(yè)態(tài)分布12招商定位第三階段：6個月，第三片區(qū)1、2、3、4號樓底商，定位為補充整個商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)的完整性，其中包括便利店，干洗店，藥品店，房屋經(jīng)紀公司等，完善我們的整個商業(yè)體。1幢 業(yè)態(tài)分布12幢 業(yè)17、態(tài)分布24幢 業(yè)態(tài)分布4西 餅 店1區(qū)域規(guī)劃篇2摸底情況分析3市場篇招商定位45招商條件招商條件 經(jīng)過對誠意客戶的回訪了解，他們期望的租賃條件有以下幾點：一、租期：商戶希望長期經(jīng)營，租期能夠達到8-10年。二、租金：商戶希望免租期后租金為0.5-1元/平米/月。三、優(yōu)惠政策：商戶考慮到承租后1-3年處于虧損狀態(tài)，希望 1、我司能有2年以上的免租期限，之后3年能夠按階梯式（免租年限到后第一年按50%，第二年按70%，第三年按90%）收取租金。 2、物業(yè)管理費為6.7元/平米，商戶反映這在前3年將成為一個比較大的負擔，希望我司能夠減收，他們希望的區(qū)間在3.5-4.5元/平米。四、交房入駐條件：商戶希望能通氣到戶，衛(wèi)生設(shè)施到位，油煙排風設(shè)施到位。 總結(jié)下來，租賃市場不樂觀，經(jīng)營難度大，稍成熟區(qū)域的商鋪租賃表現(xiàn)良好，而多數(shù)商業(yè)出租率都相當?shù)停藲鈬乐夭蛔?，難以形成商業(yè)消費氛圍。租金偏低，平均2.5元/天以下，多集中在1.8-2.2元/天，商鋪投資回報被不看好。我們商業(yè)區(qū)目前人氣缺乏及周邊規(guī)劃不完善，而營銷部資源無力支撐整個商業(yè)運營，因此建議找資源豐富的專業(yè)運營公司入駐，提升整個商業(yè)品質(zhì)，為將來商鋪出售打好扎實的基礎(chǔ)！ 謝謝！請領(lǐng)導批示