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1、房屋建筑物評(píng)估工作方案 目前我國(guó)對(duì)房屋、建筑物的評(píng)估常采納重置成本法。 首先，應(yīng)依據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)年份的同類房屋、建筑物的預(yù)算定額或每平方米造價(jià)，加上不同年份的增調(diào)系數(shù)及其他應(yīng)計(jì)費(fèi)用，確定現(xiàn)階段每平方米的重置完全價(jià)位，則： 重置完全價(jià)值=建筑面積*每平方米重置完全價(jià)值 1 在評(píng)估中，將上題的公式1演變成： 重估價(jià)值=建筑面積*每平方米重置完全價(jià)值K1*K2 (2) 但公式2仍有不完備之處，經(jīng)改善為： 重估價(jià)值=重置完全價(jià)值 殘值*成新率-損壞折減價(jià)值 裝修增值 殘值 3 在實(shí)際評(píng)估中，如使用公式3時(shí)，可以公式2作為參照、對(duì)照，務(wù)使評(píng)估盡量合計(jì)嚴(yán)密，做到盡可能的公平、合理。 房 屋 評(píng) 估 方 法 一2、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)辦法是依照被評(píng)估房屋的常用結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)、用料狀況計(jì)算重置完全價(jià)值，然后按各類房屋的 結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成狀況的新舊程度折扣，而確定現(xiàn)值。 城鎮(zhèn)各種所有制房屋進(jìn)行交易、互換、抵押、拍賣、典當(dāng)、轉(zhuǎn)讓、析產(chǎn)、兼并、價(jià)撥、劃撥、拆遷或以房抵債、入股、投資等，涉及房屋價(jià)格的活動(dòng)，均依照本辦法評(píng) 估作價(jià)。 二、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)原則：是以房屋重置完全價(jià)值確定各類房屋的價(jià)值為房屋評(píng)估計(jì)價(jià)的基本原則。 房屋評(píng)估計(jì)價(jià)原則： 房屋重置完全價(jià)值是指房屋評(píng)估時(shí)前一年重新建造該類房屋應(yīng)花費(fèi)的全部投資。 重置完全價(jià)值確實(shí)定，包括建筑安裝工程造價(jià)、室外工程費(fèi)、土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因3、素的增減價(jià)值。 1.建筑安裝工程造價(jià)簡(jiǎn)稱工程造價(jià) ，一律按房屋評(píng)估時(shí)前一年執(zhí)行的XX 省建筑工程預(yù)算定額及各市 公布的單位估價(jià)表、XX 省統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額單位價(jià)目表 、XX 省建筑安裝工程費(fèi)用定額以及有關(guān)規(guī)定，編制 預(yù)算成本。在編制預(yù)算成本時(shí)，施工安裝企業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)定，省轄市按地市級(jí)企業(yè)取費(fèi)，縣或縣級(jí)市按縣市級(jí)企 業(yè)取費(fèi)；材料價(jià)格的調(diào)整系數(shù)，一律按當(dāng)年當(dāng)?shù)卣?guī)定的材料價(jià)格調(diào)整系數(shù)及規(guī)定按實(shí)際調(diào)整的材料差價(jià)，合理 確定。 工程造價(jià)為確定重置完全價(jià)置的基礎(chǔ)。 2.室外工程費(fèi)，系指建筑物以外與建筑物直接配套的上下水設(shè)備、電照、甬路和化糞井等工程費(fèi)用。 3.土地征用費(fèi)，系指按土地管理法核定的征4、用土地補(bǔ)償和安排補(bǔ)助費(fèi)。 4.拆遷補(bǔ)償費(fèi)，系指拆掉房屋收購(gòu)費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)、搬家費(fèi)、停業(yè)損失費(fèi)等。 5.房屋座落地段因素，具體表現(xiàn)為以級(jí)差地租為基礎(chǔ)的地段差價(jià)。各市、縣房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可依據(jù)各地土地 級(jí)差狀況，劃分假設(shè)干地段，確定相應(yīng)的地段差價(jià)。 朝向差價(jià)，各地房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可依據(jù)當(dāng)?shù)貭顩r，依據(jù)房屋的不 同朝向，確定不同的差價(jià)率。單元內(nèi)各朝向增減差價(jià)率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。 樓層差價(jià)，各地房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根 據(jù)多層或高層住宅的具體狀況，確定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格樓層和其余各樓層的差價(jià)率。各樓層增減差價(jià)率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。 6.依據(jù)房屋的特別結(jié)構(gòu)，關(guān)于房屋的重置完全價(jià)值還可作出增加或減少的規(guī)定。關(guān)于房屋特別屋面做5、法和墻 體厚度，應(yīng)以當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)和通用的做法及厚度為基礎(chǔ)計(jì)算調(diào)整分值。 室內(nèi)凈高，一般居住用房以室內(nèi)凈高2.8米 為基礎(chǔ)，在其他條件不變的狀況下，每增高或降低10厘米，房屋建筑造價(jià)即增加或減少2%左右，可按此計(jì)算其 調(diào)劑分值。關(guān)于禮堂、劇院以及房屋的地下室、暗樓、借墻、共墻等，均可結(jié)合房屋建筑的實(shí)際狀況和技術(shù)、業(yè)務(wù) 上的具體規(guī)定，作出增減價(jià)值的規(guī)定。 三、房屋分類：按部頒城市房產(chǎn)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，房屋常用結(jié)構(gòu)分為四類七等 房屋分類：按部頒城市房產(chǎn)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定， 1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)等房屋。這類房屋一 般內(nèi)外裝飾合格，設(shè)備比較齊全。 2.磚6、混結(jié)構(gòu)一等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面、涂料粉刷 或清水墻等，并有陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。 3.磚混結(jié)構(gòu)二等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻是清水墻，沒有陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)部設(shè)備不全的非 單元式住宅或其它房屋。 4.磚木結(jié)構(gòu)一等：材料上等、標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木石料結(jié)構(gòu)，這類房屋一般是外部有裝修處理，內(nèi)部設(shè)備完 善的庭院式或花園洋房等高級(jí)房屋。 5.磚木結(jié)構(gòu)二等：結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好。 首先，委托方應(yīng)到有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)單位去咨詢、查閱有關(guān)的文件，了解一下房屋評(píng)估相關(guān)知識(shí)。 然后委托方向房地產(chǎn)估價(jià)單位出具“房地產(chǎn)估價(jià)委托書作為委托評(píng)估的依據(jù)7、，如果房地產(chǎn)估價(jià)單位沒有異議，就可視為接受委托。接下來(lái)，委托方要向估價(jià)單位提供估價(jià)房屋土地的相關(guān)資料，比如土地使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證實(shí)及附圖、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。 資料準(zhǔn)備齊全并交給估價(jià)單位之后，委托方便可與估價(jià)單位約定實(shí)地勘察的時(shí)間，并明確勘察時(shí)的具體要求。估價(jià)單位在約按時(shí)間對(duì)委托方的房屋進(jìn)行實(shí)地勘察并評(píng)估，委托方支付評(píng)估服務(wù)費(fèi)，約一個(gè)月的時(shí)間，委托方便可領(lǐng)取房屋土地評(píng)估報(bào)告書了。 填 寫 說 明 1、質(zhì)量評(píng)估報(bào)告由監(jiān)理單位負(fù)責(zé)打印填寫，提交給建設(shè)單位。 2、填寫要求內(nèi)容真實(shí)，語(yǔ)言簡(jiǎn)練，字跡清楚。 3、凡必需簽8、名處，必需打印姓名后再親筆簽名。 4、質(zhì)量評(píng)估報(bào)告一式四份，監(jiān)理單位、建設(shè)單位、監(jiān)督站、備案機(jī)關(guān)各持一份。 5、“進(jìn)場(chǎng)日期填寫監(jiān)理單位進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)間。 6、“工程規(guī)模是指房屋建筑的建筑面積/層數(shù)、結(jié)構(gòu)形式、工程造價(jià)、工程用途等狀況。 7、“工程監(jiān)理范圍是指工程監(jiān)理合同內(nèi)的監(jiān)理范圍與實(shí)際監(jiān)理范圍的對(duì)比說明。 8、“施工階段原材料、構(gòu)配件及設(shè)備質(zhì)量控制狀況主要內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面監(jiān)理控制狀況和結(jié)論性看法： 工程所用材料、構(gòu)配件、設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)監(jiān)控狀況和質(zhì)量證實(shí)文件是否齊全。 工程所用材料、構(gòu)配件、設(shè)備是否按規(guī)定進(jìn)行見證取樣和送檢的控制狀況。 所采納新材料、新工藝、新設(shè)備的狀況。 9、“分部分項(xiàng)工程質(zhì)量控制狀況主要內(nèi)容包括： 分部、分項(xiàng)工程和隱蔽驗(yàn)收狀況。 樁基礎(chǔ)工程質(zhì)量包括樁基檢測(cè)等。 主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量。 消除質(zhì)量通病工作的展開狀況。 對(duì)重點(diǎn)部位、關(guān)鍵工序的施工工藝和確保工程質(zhì)量措施的檢察。 對(duì)承包單位的施工組織制定方案落實(shí)狀況的檢查。 對(duì)承包單位按制定圖紙、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、合同施工的檢查。 10、“工程技術(shù)資料狀況是核查工程技術(shù)資料是否齊全。 11、“整改看法是指對(duì)工程實(shí)體質(zhì)量、工程技術(shù)資料等存在的問題及未完成工程項(xiàng)目提出改正、限期完成的看法。 12、“工程質(zhì)量綜合評(píng)估看法是指依據(jù)工程制定、施工合同、國(guó)家有關(guān)施工驗(yàn)收規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，全面評(píng)價(jià)工程質(zhì)量水平，提出是否可以通過質(zhì)量驗(yàn)收的看法。