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1、東橋農貿批發城項目調研報告,報告結構,區域宏觀環境分析,第一部分,任何現代商業的發展，均取決于商業所處區域的人口基數、交通組織、政府城鎮規劃等宏觀大環境條件制約,安化縣，隸屬于湖南省益陽市，位于資水中游，湘中偏北，雪峰山北段，東與桃江、寧鄉接壤，南與漣源，新化毗鄰，西與溆浦、沅陵交界，北與常德、桃源相連。安化古稱“梅山”，是梅山文化的發祥地。安化屬亞熱帶季風氣候區，鎢、金、銻、釩等礦產資源豐富。安化總面積4950平方公里，是湖南省第三個面積最大的縣，山地面積達82%，又是典型的山區縣、庫區縣，有林地面積536萬畝，森林覆蓋率76.51%。,黑茶之鄉 資源豐富,堅持發展高速，暢通路網，拓寬進出口2、通道，實施“走出去”的大交通戰略，形成以鐵路為動脈、以高速公路為骨架、以干線公路為支撐、以農村公路為脈絡的現代鐵路、公路、水運結合的交通網絡體系。一是構建好快速交通。即爭取建設好1條鐵路（安張衡），2個水運港區（東坪、柘溪），3條高速公路（二廣、益溆、銀北）；二是建設改造207國道安化段、東坪至武潭、東坪至平口、東坪至梅城、東坪至益溆高速木子互通、仙溪至大福、長塘至寧鄉溈山、S225安化段、S217安化段、S311安化段等10條干線公路；三是完善農村公路路網，實施通暢工程3462公里。,未來交通物流組織便利,構筑新型城鎮化格局。抓住安張衡鐵路、二廣高速、益溆高速等重點項目建設契機，抓緊抓好沿線3、沿邊鄉鎮建設規劃修編，抓好生產要素布局調整，促進沿線沿邊鄉鎮率先突破，形成“一心四副三軸三區”的城鎮空間結構，構筑新型城鎮化格局，“一心”指縣城東坪鎮這個核心；“四副”指安化縣的四個次中心，即梅城鎮、平口鎮、大福鎮、小淹鎮；“三軸”指以S308、S225、二廣高速安化段沿線的城鎮發展為支撐，帶動縣域經濟發展；“三區”指以縣城為中心的中部經濟區，以平口為中心的西部經濟區，以梅城為中心的東部經濟區。,經濟先導的新型城鎮化格局規劃,2014年，安化全年全縣實現地區生產總值162.84億元，增長10.6%，2010年至2014年5年間，安化縣國民生產總值一直處于穩定高速增長狀態。,經濟發展 穩定 高4、速 持續,百萬人口大縣 自然增長率高,消費市場繁榮穩定 人均可支配收入高增長,項目區位可直接覆蓋輻射35萬人口,根據區域批發市場30公里商貿圈的經濟學理論，定位于農貿批發業態的東橋農貿批發城，可直接覆蓋縣城城區，即東坪鎮10萬人口；往西輻射拓溪鎮、馬路鎮、南金鄉、奎溪鎮等鄉鎮組團約10萬人口；往東輻射田莊鄉、江南鎮、龍塘鄉、小淹鎮等鄉鎮組團約15萬人口。,區域宏觀經濟環境小結,安化縣作為湖南省第三個面積最大的縣，山區縣、百萬人口縣。黑茶產業、林業與自然資源旅游業發展迅速，近年來整體經濟發展呈穩定、高速、持續的態勢。高速增長的經濟環境與103萬的人口基礎，形成了良好的商業發展態勢，2014年，全5、縣社會商品零售總額達73.63億元。政府規劃中的安張衡鐵路、二廣高速、益溆高速等交通路網的建設與拉通，是安化經濟整體向外發展的關鍵點，立體交通路網一旦成型，勢必將引發新的一輪經濟高速增長。根據安化縣城及各鄉鎮區位人口分布，定位于農貿批發業態的東橋農貿批發城可直接覆蓋輻射至35萬常住居民。,安化農貿產品市場現狀與發展趨勢,第二部分,農貿市場呈整體過剩發展趨勢,約8000m2經營面積,約7000m2經營面積,約5000m2經營面積,在不計算本項目面積的情況下，安化縣城現有生鮮農貿產品經營面積為約15000m2，已知在建即將開業的另有約5000m2，合計20000m2。以城區常住10萬居民計算，人均6、擁有農貿市場、生鮮超市面積高達0.2m2，超過北京、上海等大型都市標準的人均擁有0.1m2。安化縣城區農貿市場發展已經嚴重過剩。,人氣最旺老市場湘資市場,湘資市場是安化縣城東坪鎮最大的一家綜合貿易市場，占地面積6600平方米，建筑面積22000平方米，經營面積18000平方米，場內分日用工業品經營區、鞋帽服裝經營區、南雜副食經營區、雞、肉、魚、禽經營區、農副鮮活產品經營區，其中農貿產品經營面積約2000平方米。,以干貨、調味品為核心品類,市場涉及農貿產品經營的門面與攤位共計116家，涉及9個農貿產品經營品類，其中以干貨/調味品為主導。,批零兼營 餐飲業/單位食堂采購為主,湘資市場內干貨調味品經7、營者，所經營面積均在15-20m2左右，經營方式皆為批零兼營，其批發所面向渠道多為：縣城內餐飲行業與企事業單位食堂采購。,進貨渠道主要為：長沙、益陽,承接大碼頭拆遷的新市場萸江市場,萸江市場是為承接原大碼頭市場拆除，農貿產品經營商戶搬遷而由政府主導興建的一個新綜合型農貿市場，涉及蔬菜、活禽、水產、水果、熟食、鮮肉等數十個農貿產品經營品類。市場經營面積約3000平方米。,近鄰型綜合性農貿市場,萸江市場共98個攤位與門面，涉及8個農貿產品經營品類，從其市場規模與品類分布來看，該市場為主要以周邊常住居民日常零售銷售為主的近鄰型綜合農貿市場。,市場外圍形成的水果批發街區,萸江市場外圍聚集形成了由15家8、水果商門店形成的水果街，批零兼營模式，目前安化縣城區范圍后大部分水果游擊商販與社區小型攤點所零售水果產品均從該市場進貨。,中間渠道商批發模式 未見產地直供,訪談中發現，此部分水果批發商，雖然是安化縣城內各零散水果商販的進貨源頭，但其自身進貨的源頭依然在長沙的紅星大市場。即，屬于上級代理/中間渠道商批發模式，并無產地直供批發渠道形成。,在建即將開業的資江一號,典型社區零售型生鮮市場,資江一號生鮮市場共設門面加攤位108個，其中門面72個，門面31個，專柜5個，涉及農貿產品14個品類。從其目前品類規劃與分布來看，屬于典型的社區零售型生鮮市場。,市場物業細節設計存在一定缺陷,市場內攤位臺面無污水導流9、孔設計、攤位根部污水導引設置不合理，易擴散污染地面。作為全封閉的室內農貿市場，未為所引進活禽業態設置專門的獨立通風系統及活禽宰殺分割區。可預見的是，在未來活禽區所產生的氣味及活禽宰殺所產生的大量異味將完全污染整個市場的空氣環境。市場內未設置冷凍庫區，也無合適場地提供商戶自建冷庫。,對本項目零售業態產生較大沖擊,資江一號生鮮市場，在區位上相對本項目更靠近中心城區，且已興建完成，開業時間必將早于本項目。根據農貿產品零售市場的消費者就近購買原則，那就意味著，資江一號將大量攔截與分流居住在項目西線的零售消費客群。,與本項目具有關聯共生關系,相鄰地塊、相同行業的商業投資共生關系：資江一號與本項目地塊相鄰10、，且都為農貿產品市場定位，開業時間又早于本項目。那么，一旦資江一號生鮮大市場開業后，遭遇商業運營失敗，將迅速引發投資人對本項目地塊及農貿產品市場定位的投資回報質疑，這一點將直接營銷項目銷售。,未來還將出現的農貿市場,北區中心農貿市場東橋農貿批發城,區域批發商深度訪談,受訪人：安化商會 秘書長渠道大批發商，去門店化 區別于市場內的小批發商還需兼顧零售，安化經營農貿產品大型的渠道批發商已經步入“去門面化、渠道直接配送至各市場各鄉鎮”時代。,區域批發商深度訪談,市場小批發商，渠道扁平化 在現有湘資市場、萸江市場的各干貨、水果、蔬菜等批發商，目前均采用長沙各批發市場自取自提的進貨方式，即渠道扁平化，跳11、過本地渠道大批發商環節。,產品品種繁多，產地直供難實現 農貿行業產品品種繁多，僅干貨調味品一個品類下就可分為近200類品種，而其中暢銷品種也有近20類，完全跳開渠道商，產地直供難以實現。,區域批發商深度訪談,區域批發商深度訪談,外地渠道商 難進入本地市場 本項目在操作上，若完全跳開本地渠道商，引進外地大渠道商，如長沙行業大型批發商，一則引進成本過高，二則即使引進，扁平化渠道成本降低可吸引部分小批發商，但勢必引發本地大渠道上的集體抵制與對抗，得不償失。,安化農貿產品市場現狀與發展趨勢小結,安化縣城區人均擁有農貿市場、生鮮超市面積高達0.2m2，超過北京、上海等大型都市標準的人均擁有0.1m2。安12、化縣城區農貿市場發展已經嚴重過剩。即將開業的資江一號生鮮市場，對本項目零售消費客戶產生直接攔截，迫使本項目必須以專業農貿產品批發為核心定位。受物業與市場規模限制，湘資市場與萸江市場各自的代表性批發業態，均屬于本地小批發商，都存在著規模不足、品類豐富度不高、物流配送未成體系、渠道受上級中間渠道商控制等不同程度的缺陷。以上市場最大的優勢在于，1、區位屬縣城中心，便利。2、多年購物習慣已形成，短期難糾正。本項目定位與農貿產品批發，那么首先鎖定農貿產品中利于形成市場型批發的品類，如：干貨、調味品、水果、南雜、糧油、副食、面食、冷凍冷鮮肉食品等將是業態規劃的第一圈定層級。尤其在干貨與水果批發業態上，必須13、建立本項目的獨特批發優勢，區域與現有市場的批發條件。如：產地直供、大倉儲面積、冷庫提供等。同時，還必須根據縣城區內餐飲業與企事業單位采購的特性來設置項目業態規劃，并有目的的強化一些品類以加強餐飲業采購的吸引力，如：半成品肉食加工批發、面食批發等。項目定位于農貿產品專業批發市場，首先必須形成市場農貿產品批發的發展前景價值，方可確定項目門面的商業投資回報價值。那么，本項目與本地商會的緊密深度合作是不可或缺的，甚至可以說是決定成敗的關鍵。,農貿產品批發業態分析,透析產業現狀，把握未來趨勢,安化作為縣級市場，在農貿產品供應鏈上屬二級批發市場，在產業供應扁平化的趨勢下，本項目的市場機會和著力點應該如何結14、合現實和未來的平衡？,農貿產品供應鏈格局,農戶,農戶,農戶,產地,加工,工廠,一級批發商,二級批發商,菜販,一級批發商,零售商,零售商,零售商,零售商,消費者,消費者,消費者,消費者,消費者,消費者,消費者,行業采購：單位采購，餐飲采購,菜販,農業合作社,二級批發商,當前現狀,一級批發商需要根據自身經驗判斷走勢，承擔的風險較高運辦理費用占成本比重過大菜價波動大，損耗過高批發商需要根據自身經驗判斷走勢，承擔的風險較高二級批發商需要判斷進貨品種及數量，賺取差價80%來自一級批發商20%來自產地采購農貿市場攤販投入風險較低，收益有限成本主要來自租金利潤來自人工,農貿產品供應鏈未來格局,生產集中化、流15、通簡潔化、零售規模化將成為產業趨勢。隨著信息的快速流轉，生產集約化和農村合作社、農業公司等集中化組織的興起，渠道疊加價格的阻礙因素將逐漸成為農產品流通交易的阻礙，而銷售終端的超市將成為農庭消費的主體場所，逐漸由現有“兩頭小，中間大”的格局向“兩頭大，中間小”的方向發展。,農戶,農戶,農戶,產地,生鮮加工中心,農業合作社,連鎖超市,連鎖超市,連鎖超市,消費者,消費者,消費者,消費者,消費者,消費者,消費者,行業采購：單位采購，餐飲采購,農業公司,農業合作社,產地,產地,物流配送中心,銷地批發市場,二級批發市場,批發市場的仍然將存在相當長的時間。區域化供應仍然需要中間商進行組織。二級批發市場應著眼16、于信息流、產品流的集中化管控，壓縮流通環節成本，加快農貿產品流通周期，形成區域核心競爭力。以行業采購、餐飲產購為主體的批發市場，面向超市、連鎖企業提供貨品組織服務。,本項目批發行業品類,水果。糧油。南雜。食品。干貨。調味品。肉食品加工、冷庫。,品類劃分與市場組織,品類與市場劃分,以項目規劃為基礎，結合安化批發行業現狀，“成行成市、前店后倉”的銷售組織模式。,品類,水產活禽,428m2,1-2F：糧油南雜食品,2500m2,3-4F:倉庫,2500m2,1F:水果，1000m22F:蔬菜，800m23F:倉庫，800m2,1F:餐飲，614m22F:調味品干貨，614m2,自產自銷，632m2,肉食品加工，632m2,