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1、非工程專業(yè)如何做項(xiàng)目總？、l 數(shù)據(jù)顯示，75%的項(xiàng)目總為土建類專業(yè)出身，其中尤以工程崗出身的占比最大。l 這個(gè)數(shù)據(jù)在以前更高。這些年，隨著房企用人多元化，項(xiàng)目操盤手已不再局限于工程專業(yè)，一些房企還出現(xiàn)了非土木專業(yè)的項(xiàng)目總。比如，營(yíng)銷出身的項(xiàng)目總，客關(guān)出身的項(xiàng)目總，HR出身的項(xiàng)目總l 長(zhǎng)期以來(lái)，從工程崗位上成長(zhǎng)起來(lái)的地產(chǎn)人被視為項(xiàng)目總一職的不二人選。而事實(shí)上，一些非工程專業(yè)的地產(chǎn)人操盤起項(xiàng)目起來(lái)并不遜色。不同專業(yè)背景的項(xiàng)目總，究竟有啥異同？如何能為一名出色的項(xiàng)目總？非工程專業(yè)的地產(chǎn)人，也能勝任項(xiàng)目總一職?一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從拿地到交付跨越周期長(zhǎng)達(dá)兩年以上，其中，項(xiàng)目建造所占用的時(shí)間最長(zhǎng)，且涉及到專業(yè)2、的工藝技術(shù)及復(fù)雜的乙方關(guān)系，非工程專業(yè)的地產(chǎn)人當(dāng)項(xiàng)目總，多少免不了外行管理內(nèi)行之嫌。房企卻越來(lái)越多的任用非工程專業(yè)的人擔(dān)任項(xiàng)目總，究竟是為什么？首先，這與不同房企對(duì)項(xiàng)目總的能力要求以及授權(quán)范圍有區(qū)別。隨著前幾年大運(yùn)營(yíng)模式的普及，項(xiàng)目總的定位也出現(xiàn)較大的分化。行業(yè)內(nèi)對(duì)項(xiàng)目總的分類，大致有：工程型項(xiàng)目總、運(yùn)營(yíng)型項(xiàng)目總、經(jīng)營(yíng)型項(xiàng)目總。這幾類項(xiàng)目總的區(qū)在主要有兩方面：第一，房企對(duì)項(xiàng)目總的考核指標(biāo)不同。工程型項(xiàng)目總只對(duì)進(jìn)度、質(zhì)量、安全、成本負(fù)責(zé)，而其他兩類項(xiàng)目總均負(fù)有運(yùn)營(yíng)指標(biāo)和財(cái)務(wù)指標(biāo)。這類項(xiàng)目總依然偏執(zhí)行型，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成本營(yíng)銷財(cái)務(wù)行政等歸城市公司管理，項(xiàng)目只管工程。因此，也有人認(rèn)為這一類型的項(xiàng)目總稱之3、為工程總監(jiān)更為合適。第二，項(xiàng)目總對(duì)各職能的考核權(quán)限不同，工程型項(xiàng)目總只考核工程線人員，對(duì)其他職能人員沒有考核權(quán)。而運(yùn)營(yíng)型項(xiàng)目總和經(jīng)營(yíng)型項(xiàng)目總對(duì)其他職能都有一定的考核權(quán)，其中經(jīng)營(yíng)型項(xiàng)目總的考核權(quán)最大，其考核結(jié)果直接主導(dǎo)各職能人員的去留。從工程型項(xiàng)目總到經(jīng)營(yíng)型項(xiàng)目總，對(duì)人才綜合能力要求更高了，僅擁有單一專業(yè)知識(shí)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。即便是工程崗出身，對(duì)面項(xiàng)目總一職，也有很多短板需補(bǔ)齊。其次，甲方組織簡(jiǎn)化+大總包模式下，工程經(jīng)理、施工單位及監(jiān)理承擔(dān)了絕大部分的工程管理工作。這幾年房企紛紛簡(jiǎn)化組織，從總部到一線全部減員。以某top房企典型的極簡(jiǎn)組織為例，一個(gè)項(xiàng)目只配三個(gè)人，即項(xiàng)目總、工程經(jīng)理、綜合管理崗。其中4、，項(xiàng)目總負(fù)責(zé)全面管理、報(bào)建和外聯(lián)；工程經(jīng)理負(fù)責(zé)安全、質(zhì)量、進(jìn)度、成本；綜管負(fù)責(zé)集團(tuán)所有資料及文書并協(xié)助報(bào)建。人員精簡(jiǎn)之下，工程經(jīng)理承擔(dān)絕大部分的工程管理工作。同時(shí)，配套大總包、大監(jiān)理模式，讓總包和監(jiān)理將甲方從繁瑣的細(xì)碎事務(wù)中解放出來(lái)。據(jù)地產(chǎn)人反應(yīng)，在工程型項(xiàng)目總的團(tuán)隊(duì)里面，工程崗位的工作相對(duì)簡(jiǎn)單輕松些，而在其他兩類項(xiàng)目總的團(tuán)隊(duì)里，由于項(xiàng)目總精力有限，下屬要分擔(dān)更多，工作量更大，工作內(nèi)容也更復(fù)雜些。不同專業(yè)背景的地產(chǎn)人走向項(xiàng)目總的路徑是相似的比如，工程出身的地產(chǎn)人對(duì)施工過(guò)程管理在行；運(yùn)營(yíng)出身的地產(chǎn)人溝通協(xié)調(diào)能力強(qiáng)；財(cái)務(wù)背景的地產(chǎn)人對(duì)現(xiàn)金流管理精通，等等。同時(shí)，各專業(yè)背景的地產(chǎn)人也都有自己的薄弱環(huán)5、節(jié)。如何補(bǔ)齊短板?不管哪個(gè)專業(yè)背景的人，因從業(yè)經(jīng)歷不同，對(duì)各專業(yè)知識(shí)的掌握程度不同，在項(xiàng)目管理上各有優(yōu)缺點(diǎn)。1.既有特長(zhǎng)專業(yè)，又兼?zhèn)涓鳈M向?qū)I(yè)的通識(shí)l 對(duì)于工程人如何進(jìn)階項(xiàng)目總，明源君此前曾多次討論到，這里重點(diǎn)講講非工程背景的。l 明源君認(rèn)為，項(xiàng)目總最基礎(chǔ)、也最核心的工作，依然是管好工程。l 道理很簡(jiǎn)單，比如，銷售目標(biāo)達(dá)成，首先得工程供貨能力跟得上；其次，工程形象已成為營(yíng)銷的重要道具；工程質(zhì)量關(guān)乎項(xiàng)目最終能否順利交付。l 又如，項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的編制，是以工程計(jì)劃為主線，其他的前期工作計(jì)劃、銷售計(jì)劃、成本計(jì)劃、招采計(jì)劃等為配合，工程計(jì)劃編排科學(xué)，其他各專業(yè)的計(jì)劃才可能合理；項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃最終才可能6、落地實(shí)現(xiàn)。l 非工程出身的項(xiàng)目總，如果不懂工程計(jì)劃的編排邏輯，錯(cuò)誤的判斷了其中某一節(jié)點(diǎn)，影響的不僅是工程線，更是整個(gè)項(xiàng)目的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)節(jié)奏。l 隨著房企對(duì)經(jīng)營(yíng)結(jié)果的重視，追求“有質(zhì)量的發(fā)展”，項(xiàng)目總也將逐步過(guò)渡到全面綜合管控型人才的“大項(xiàng)目總”，既有特長(zhǎng)專業(yè)，同時(shí)也兼?zhèn)錂M向條線的管理知識(shí)，也就是說(shuō)，項(xiàng)目總是全能的。l 左圖就是某房企要求項(xiàng)目總具備的12個(gè)專業(yè)能力，以及細(xì)分出來(lái)的52項(xiàng)職能要求：有人說(shuō)，如果項(xiàng)目總都是全才，那么還要營(yíng)銷總、成本總等各種“總”干啥？這里的“懂”，并不是說(shuō)你要比其他專業(yè)更懂行，但是，作為項(xiàng)目管理者，掌握地產(chǎn)各專業(yè)的通識(shí)是必然要求。管理能力+專業(yè)通識(shí)，做決策時(shí)能夠判斷是否對(duì)7、錯(cuò)、輕重緩解，管理起不同職能便可得心應(yīng)手。2.積累完整的一個(gè)項(xiàng)目周期的經(jīng)驗(yàn)l 這幾年，由于地產(chǎn)全面年輕化，不少職場(chǎng)直升機(jī)工作沒幾年便已坐上項(xiàng)目總位置，有些人甚至還沒經(jīng)歷過(guò)完整的項(xiàng)目開發(fā)周期。l 雖然，房企標(biāo)準(zhǔn)化程度逐年提高，實(shí)操經(jīng)驗(yàn)都快速轉(zhuǎn)換成為標(biāo)準(zhǔn)化文件，通過(guò)培訓(xùn)學(xué)習(xí)就能掌握。不過(guò)，每個(gè)項(xiàng)目管理過(guò)程都是錯(cuò)綜復(fù)雜的，能夠被標(biāo)準(zhǔn)化的可以說(shuō)都是知識(shí)。到了實(shí)操階段，有沒有經(jīng)驗(yàn)積累立馬一分高下。l 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的各種突發(fā)事件總是層出不窮。比如有的項(xiàng)目因故被某些單位勒令停工了，有的項(xiàng)目總可能一下子就慌了，有的項(xiàng)目總則可以快速找出突破口，解決這一問題。l 真正的經(jīng)驗(yàn)，是基于專業(yè)知識(shí)形成的感性判斷。看起來(lái)似8、乎“唯手熟而已”，卻很難通過(guò)三言兩句或者一個(gè)視頻讓他人快速的徹底領(lǐng)悟。更何況，干過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的人都知道，項(xiàng)目上還有很多不成文的辦事技巧，沒有實(shí)操過(guò)很難明白個(gè)中微妙。l 強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)，正是因?yàn)楝F(xiàn)在年輕的項(xiàng)目總比較多，一些地產(chǎn)人通過(guò)跳槽或其他方式快速晉升，而經(jīng)驗(yàn)沉淀不足，在當(dāng)前的地產(chǎn)形勢(shì)下很容易露餡。明源君就聽說(shuō)過(guò)，有地產(chǎn)人從大房企的工程經(jīng)理崗跳到某中小房企任項(xiàng)目總，因?yàn)闊o(wú)法勝任工作，不久就被該公司找理由開掉了。l“裸泳”時(shí)代，沒點(diǎn)真功夫很難混了。3.用好團(tuán)隊(duì)，借助專業(yè)的力量l 有些非工程專業(yè)的項(xiàng)目總，因?yàn)楣こ虒I(yè)基礎(chǔ)薄弱，在現(xiàn)場(chǎng)問題上有時(shí)容易被施工單位牽著走，甚至被人忽悠了還不清不楚。l 對(duì)此，項(xiàng)目總要9、善于“借力”，用好團(tuán)隊(duì)的力量。l 首先，項(xiàng)目總再忙也得多去現(xiàn)場(chǎng)。在施工單位面前堅(jiān)持多聽少說(shuō)，多聽施工單位的匯報(bào)，以及他們對(duì)問題的解決方案。l 如果自己對(duì)工程不擅長(zhǎng)，在招采階段一定要多下功夫，選對(duì)一個(gè)好總包，項(xiàng)目至少成功70%。有房企合作的總包全都是“中字頭”，就因?yàn)轫?xiàng)目團(tuán)隊(duì)的項(xiàng)目管理能力相對(duì)較弱，選擇強(qiáng)一點(diǎn)的總包，可以讓項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)省力不少。其次，對(duì)于不確定的工程問題，多請(qǐng)教工程總的意見，相信專業(yè)的力量。再者，對(duì)于下屬，本著成人達(dá)己的心態(tài)，贏得下屬的尊重愛戴。比如，日常現(xiàn)場(chǎng)管理大多由工程經(jīng)理負(fù)責(zé)，對(duì)于工程經(jīng)理應(yīng)有充分的信任和授權(quán)，放手讓他去干，干得好舍得給激勵(lì)。公司下發(fā)的獎(jiǎng)勵(lì)多分給團(tuán)隊(duì)，切忌獨(dú)食；10、下屬干得不好，出問題了項(xiàng)目總敢于扛著，這樣才能服眾。一句話，要團(tuán)隊(duì)成全你，先要成全團(tuán)隊(duì)。4.會(huì)算“大帳”，做決策之前通盤考慮l 事實(shí)上，無(wú)論是哪個(gè)專業(yè)出身的地產(chǎn)人，都容易受限于本專業(yè)的慣性思維，比如工程出身的項(xiàng)目總?cè)菀紫萑牍こ處熕季S，而營(yíng)銷出身的項(xiàng)目總?cè)菀缀鲆曧?xiàng)目成本安全質(zhì)量管理l 而對(duì)低利潤(rùn)時(shí)代的操盤者來(lái)說(shuō)，最難的其實(shí)是兼顧平衡。既要進(jìn)度又要質(zhì)量，既要控成本又提品質(zhì)，既強(qiáng)調(diào)流速又得保障利潤(rùn)從這個(gè)角度講，無(wú)論哪個(gè)專業(yè)背景的項(xiàng)目總，個(gè)人能力的終極目標(biāo)是殊途同歸的。l 比如，因?yàn)槭┕l件變化，現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)一項(xiàng)重要的設(shè)計(jì)變更。項(xiàng)目總要不要同意，取決于變更的利益得失權(quán)衡。做變更對(duì)工期成本影響有多大？客戶能否接受？是否會(huì)引發(fā)交付風(fēng)險(xiǎn)？不變更對(duì)施工進(jìn)度質(zhì)量安全又有什么影響？可能引發(fā)什么風(fēng)險(xiǎn)？l 又如，項(xiàng)目整體供貨比例，假設(shè)首開要供貨80%，地款要全付，各個(gè)標(biāo)段基本全開工。如果首開供貨量下降，前期成本投入又會(huì)不一樣。哪種供貨結(jié)構(gòu)最佳，因項(xiàng)目而異，需要權(quán)衡分析而不是照搬照抄。項(xiàng)目總不僅要考慮積極影響，也要考慮自家的資金承受能力。THANKS更多產(chǎn)品干貨，歡迎關(guān)注微信公號(hào)“明源地產(chǎn)研究院”