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1、中原國際商貿(mào)城項目策劃全案中原國際商貿(mào)城項目策劃全案 項目總論 一、中原國際商貿(mào)城項目基本情況 中原國際商貿(mào)城選址在周口市川匯行政新區(qū)，臨近北郊。用地性質(zhì)為商業(yè)用地，用 地面積為 2200 畝(其中凈地 2000 畝，退規(guī)劃紅線 200 畝)西界：輕工一路，東界;大慶 路，南界;建設(shè)路，北界：北環(huán)路。由周口市天華置業(yè)有限公司通過正式掛牌所得，總 地價約人民幣 8000 萬元。周口市規(guī)劃局已經(jīng)批準(zhǔn)了該項目的建設(shè)用地，并給出了紅線 與規(guī)劃設(shè)計要求。本地塊目前除有部分小量拆遷外，大部分無拆遷任務(wù)。周口市有關(guān)部 門在市長辦公室會上已基本滿足項目用地的六通(即上水通、下水通、路通、電通、暖 通、通訊通)2、條件，周口市政府成立了以市長負(fù)責(zé)制的項目指揮部，項目列入周口市 2004 年一號工程，并準(zhǔn)備申報河南省重點工程項目。 二、項目模式與合作方式 本項目由周口市天華置業(yè)有限公司獨資開發(fā)。 項目經(jīng)營方式：商業(yè)鋪面、配套住宅全部銷售，商務(wù)休閑區(qū)和辦公園區(qū)全部銷 售；鋼構(gòu)結(jié)構(gòu)大棚、大型倉儲、貨場、無污染加工區(qū)、物流配送中心等大部分租賃，部 分留作自營。自營部分在財務(wù)預(yù)測時按租賃形式列算。 三、項目可行性報告的結(jié)論 項目總投資人民幣 132189.5 萬元(含貸款利息)，啟動資金 2 000 萬元，向銀行借 款 8 000 萬元。經(jīng)分析研究，項目主要經(jīng)濟指標(biāo)如下: 1、成本指標(biāo) （1）交易展銷區(qū) 二層復(fù)式3、混凝土框架：1294.76 元/ （2）配套住宅區(qū) 多層半框架：1194.36 元/ （3）商務(wù)休閑區(qū) 小高層框架：1394.35 元/ （4）倉儲加工園等鋼構(gòu)結(jié)構(gòu)：1064.76 元/ 2、銷售與租價格指標(biāo)： （1）交易展銷區(qū)：二層復(fù)式商鋪售價為 1900 元/ （2）配套住宅區(qū)：多層住宅售價為 1380 元/ （3）商務(wù)休閑區(qū)：小高層售價為 2100 元/ （4）倉儲加工園等鋼構(gòu)租賃金為：21 元/月 3、收入標(biāo)準(zhǔn)(靜態(tài)指標(biāo)) （1）銷售收入：149940 萬元 （2）租賃收入：5619.6 萬元（可租賃部分年靜態(tài)指標(biāo)） 4、財務(wù)指標(biāo)(靜態(tài)指標(biāo)) （1）所得稅前利潤：32765.9 萬元（不含租賃鋼構(gòu)物業(yè)收入） （2）投資利潤率：45.5% （3）投資利稅率：55.6% （4）稅前財務(wù)凈現(xiàn)值：62 447.9 萬元 （5）內(nèi)部收益率：48.36% （6）投資回收期（靜態(tài)） 稅前：4.1