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1、長沙市中山西路棚戶區改造項目拆遷補償安頓操作方案為加快中山西路棚戶區改造建設步伐，提高居民生活質量，長沙市人民政府決定對中山西路棚戶區進行整體改造。拆遷補償安頓，以國家法律、法規及拆遷補償政策為根據，并結合被拆遷房屋現狀，特制定本方案。一、 法律法規及政策根據1、中華人民共和國都市房地產管理法；2、中華人民共和國物權法；3、都市房屋拆遷管理條例（國務院第305號令）；4、湖南省實行都市房屋拆遷管理條例辦法湖南省人民政府157號令；5、長沙市都市房屋拆遷管理條例；6、長沙市都市房屋拆遷管理若干規定（市人民政府第79號令）；7、長沙市人民政府關于調節長沙市房屋拆遷補償關于原則決定（市人民政府第102、4號令）。二、拆遷補償安頓辦法第一條 拆遷補償實行貨幣補償為主方式對被拆遷人進行補償，按市場機制為被拆遷人提供可選購安頓房源。第二條 被拆遷房屋作價補償費以房地產分類評估價格為基數，并結合成新調節、裝飾裝修補償、拆遷補貼費等進行計算。第三條 房地產評估機構依照中山西路棚戶區改造項目拆遷紅線范疇內房屋區位、構造、用途等進行分類評估，擬定被拆遷房屋分類評估價格。評估成果及計算方式如下：表1 房地產分類價格評估成果表單位：元/用途構造一類商業用房二類商業用房三類商業用房住宅用房辦公用房工業用房商業門面商業配套商業門面商業配套商業門面商業配套鋼混構造195118986157847309122945733、8476549854545磚混一等191378612154106935119205364439146114171磚混二等190618536153346859118445288431545354095磚木構造189858460152586783117685212423944594019注：本表格中一類商業用房指臨五一大道、湘江路、中山路、西長街商業門面；二類商業用房指潮宗街、福慶街、福星門、豐裕街、吉福街、落棚橋、碧灣街商業門面；三類商業用房指除一、二類商業用房以外臨其她內街小巷商業門面。表2 估價對象評估成果取值原則表序 號結 構成 新 率層 次1鋼混三成新第一層2磚混一等三成新第一層3磚混二4、等三成新第一層4磚木二等三成新第一層注：本評估成果中商業、商業配套、辦公類房地產層高原則為3.5米，住宅類房地產層高原則為3.0米，工業類房地產層高原則為4.0米。表3 商業門面及商業配套用房層次修正系數（R1）表用途層次一 層二 層二 層 以 上商業門面1.00.60.48商業配套用房1.00.8表4 住宅層次修正系數（R1）表層次總層次一層二層三層 四層五層六層七層八層四層1.001.011.020.99五層1.001.011.021.010.99六層1.001.011.021.011.000.99七層1.001.011.021.021.011.000.99八層1.001.011.021.5、021.011.000.990.98表5 商業門面、商業配套用房、辦公用房層高修正系數（R2）表單位：元/序 號結 構每減少超過0.5米3.5米每增高超過0.5米1鋼混280852磚混一等190573磚混二等170524磚木二等15046表6 住宅層高修正系數（R2）表單位：元/序 號結 構每減少超過0.5米3.0米每增高超過0.5米1鋼混280852磚混一等190573磚混二等170524磚木二等15046表7 工業用房層高修正系數（R2）表單位：元/序 號結 構每減少超過0.5米3.0米每增高超過0.5米1鋼混280852磚混一等190573磚混二等170524磚木二等15046表8 房屋6、構造、成新率修正值（R3）表單位：元/成新率構造十成九成八成七成六成五成四成三成及如下鋼混7986845704563422281140磚混一等539462385308231154770磚木二等427366305244183122610計算公式：房屋補償單價=（該房屋類型單價+R3）R1+成新率R2第四條 被拆遷住宅搬遷補貼費為每戶300元。超過30平方米，每超過1平方米增長4元搬遷補貼費。 被拆遷辦公、經營用房搬遷補貼費參照第四條執行。被拆遷廠方設施設備搬運費按國家關于規定原則執行。未作規定拆遷當事人可以參照市場狀況進行協商。第五條 非住宅停產停業補貼費按長沙市都市房屋拆遷管理若干規定執行，住7、改非不計算停產停業補貼費。第六條 房屋裝飾裝修補償按照長沙市人民政府關于調節長沙市都市房屋拆遷補償關于原則決定所規定原則執行。每平方米裝飾裝修補償在240元如下，由各拆遷大組組長擬定，每平方米裝飾裝修補償在320元如下由區審核組擬定，每平方米裝飾裝修補償費在320元以上需市區兩級審核組共同擬定后方能予以補償。第七條 為增進拆遷工作順利進行，參照長沙市重點工程拆遷補償安頓操作方案制定獎勵辦法如下：1、 私有住宅在拆遷告示規定搬遷期限內搬遷，可將被拆遷房提高兩個成新后計算補償（如提高兩個成新后仍局限性六成新，可以提高至六成新；房屋成新最高為十成新），并可以在成新提高基本上將依照分類評估報告計算擬定8、補償價格恰當上浮，但上浮比例控制在10%以內進行控制。2、 私有房屋在拆遷告示規定搬遷期限內搬遷并選取貨幣補償，每戶予以尋找房源補貼費4000元。3、 私有房屋在拆遷告示規定搬遷期限內搬遷，予以提前搬遷獎，每平方米獎勵原則上控制在100元以內。第八條 有下列狀況之一，不得享有第七條規定獎勵1、 超過拆遷告示規定搬遷期限仍未搬遷；2、 經市拆遷管理部門依法做出行政裁決；3、 由縣級人民政府依法做出征收補償決定書。第九條 對享有都市最低生活保障待遇且拆遷住宅建筑面積不足45平方米，且她處無房屋被拆遷人，應在補足到45平方米后實行作價補償。在計算作價補償時，對被拆遷人住宅合法面積某些，依照上述關于條9、款規定按分類評估價格計算補償；對被拆遷房屋合法面積與保障性住房面積（45平方米）之差，參照保障性房源價格每平米2800元計算，該某些房屋面積不享有第七條規定獎勵，也不計算裝飾裝修、設施設備、搬家費等其她補償。第十條 對私有房屋、直管公房承租人或單位自管產中涉及職工住房租賃，由拆遷人將被拆遷房屋補償費用支付給被拆遷人，但其合法承租人有關事宜應由被拆遷人負責妥善解決。第十一條 “住改非”房屋拆遷補償原則1、“住改非”房屋擬定原則在拆遷允許證下達之前房屋產權登記為住宅，但持有關于部門核發工商營業執照、稅務登記證、特種行業營業證等有效證件且正在營業房屋，由市、區兩級審核部根據“住改非”擬定流程現場勘察10、后擬定非住宅面積予以補償。對已辦理了工商、稅務登記，但未實際經營房屋按房屋產權登記使用性質予以補償。2、“住改非”房屋補償范疇擬定辦法（1）已擬定為“住改非”房屋應依照該棟房屋實際使用狀況區別認定非住宅使用某些和住宅使用某些再分別按相應原則進行補償（見表格一）。（2）認定為“住改非”某些應按實際使用狀況分為營業門面和配套用房。對實際經營場地經現場拍照、丈量、畫圖后擬定面積，按營業門面進行補償；過道、衛生間、樓梯間、制作間、儲物間等配套經營使用場地經現場拍照、丈量，畫圖后擬定面積，按配套用房面積予以補償。3、“住改非”房屋確認，補償流暢（1）拆遷工作人員現場實堪，收取工商營業執照、稅務登記證等有11、關經營證明文獻，報各拆遷大組組長。（2）拆遷大組組長初審證件，核算經營狀況，報市、區審核部。（3）市、區審核部匯同拆遷工作人員現場拍照，丈量擬定營業門面、配套用房面積，繪圖標示，最后由被拆遷人、拆遷工作人員、市、區審核部在“住改非”房屋確認表上匯簽確認。（4）拆遷工作人員按確認并批準營業門面、配套用房面積依原則計算補償。（5）拆遷工作人員與被拆遷人商定訂立合同。第十二條 未辦理產權登記房屋確認和補償、補貼原則1. 凡1987年此前因各種因素改建但未辦理權屬登記手續標物房屋，以省、市測繪部門1988年航拍圖為根據，由有資質測繪部門測繪擬定其房屋面積后，按有產權房屋進行補償。2. 經規劃部門批準暫時建筑，未超過批如期限每平方米補償764元。3. 凡1987年后來搭建無證面積（含證內、證外）不予補償，每平方補貼380元。第十三條 困難補貼按長沙市關于國有土地上征用房屋實行搬遷困難補貼若干規定。 二九年三月