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1、1）宏觀環(huán)境：2019年長(zhǎng)沙市GDP11574.22億元，增速8.1%，位列中部五省第二。地塊坐落在長(zhǎng)沙縣黃興鎮(zhèn)，長(zhǎng)沙縣是全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣第六，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，未來(lái)發(fā)展前景巨大。2）板塊描述：會(huì)展板塊是政府重點(diǎn)打造區(qū)域，勞動(dòng)?xùn)|路以北范圍被定位為國(guó)際交流區(qū)一期，西臨高鐵新城，東臨榔梨工業(yè)園，規(guī)劃教育資源豐富，近多條主路、高鐵南站及地鐵光達(dá)站，交通便利。3）市場(chǎng)容量：所在板塊狹義存量9.6萬(wàn)，去化周期0.5個(gè)月，廣義存量148萬(wàn)，去化周期7.8個(gè)月。4）競(jìng)爭(zhēng)摸排：新城、實(shí)地、正榮共3家。項(xiàng)目周邊土地成交項(xiàng)目周邊住宅市場(chǎng)項(xiàng)目概況報(bào)名及競(jìng)拍時(shí)間p 高鐵-會(huì)展板塊為長(zhǎng)沙熱點(diǎn)區(qū)域，當(dāng)前供應(yīng)少、存量小2、，容量大，流速快。在售高層毛坯售價(jià)區(qū)間8500-13000元/、精裝12000元/，除尾盤(pán)外，流速普遍在150套/月以上。洋房精裝售價(jià)13500元/，較高層溢價(jià)20%，板塊內(nèi)現(xiàn)已售罄，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。p 板塊內(nèi)存量主要集中在融創(chuàng)會(huì)展上東區(qū)、陽(yáng)光城尚東灣2個(gè)項(xiàng)目（合計(jì)約117萬(wàn)），未來(lái)整體競(jìng)爭(zhēng)一般。融創(chuàng)項(xiàng)目高層毛坯9000元/，5月首開(kāi)去化率93%（222套），月均去化250套，陽(yáng)光城項(xiàng)目高層毛坯8500元/，全年持續(xù)推盤(pán)，月均去化580套，19年銷(xiāo)售額75億。項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)松樹(shù)中學(xué)（規(guī)劃）松樹(shù)小學(xué)（規(guī)劃）學(xué)校地塊外事用地掛牌條件1、競(jìng)買(mǎi)人要求競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人或其合作方自有或引進(jìn)的辦學(xué)機(jī)構(gòu)（含實(shí)際控制人）3、必須具備6年以上（含6年）國(guó)際化教育的運(yùn)營(yíng)管理辦學(xué)經(jīng)驗(yàn)，在中國(guó)至少一所國(guó)際化課程學(xué)校入圍2018年胡潤(rùn)百學(xué)中國(guó)國(guó)際學(xué)校百?gòu)?qiáng)名單或入圍2019年宜校頒布的中國(guó)大陸出國(guó)留學(xué)百?gòu)?qiáng)中學(xué)名單，且進(jìn)入前50強(qiáng)。競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人須提供包含但不限于A-level、AP、IB等國(guó)際課程認(rèn)證的相關(guān)授權(quán)證明，并已取得擬引進(jìn)本項(xiàng)目的教育品牌合法持有人簽署的合作辦學(xué)意向協(xié)議。競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人或其合作方須提供與辦學(xué)機(jī)構(gòu)簽訂的辦學(xué)合作協(xié)議，合作期限不低于30年。2、自持要求競(jìng)得人須規(guī)劃建設(shè)高品質(zhì)國(guó)際化民辦雙語(yǔ)學(xué)校，學(xué)校的建筑面積不低于6.5萬(wàn)平方米，學(xué)校單方投資強(qiáng)度（不含地，含建安及教學(xué)設(shè)施設(shè)備等）不低于5000元/平方米，辦學(xué)目標(biāo)覆4、蓋幼兒園、小學(xué)、初中、高中階段（學(xué)校建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按教育主管部門(mén)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行），學(xué)校資產(chǎn)所有權(quán)由競(jìng)得人或其股東、合作方全部自持，且不得對(duì)外轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。3、竣工時(shí)間要求簽訂出讓合同后12個(gè)月內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，自開(kāi)工之日起30個(gè)月內(nèi)竣工開(kāi)學(xué)，且學(xué)校部分須先期或與住宅和商業(yè)部分同步啟動(dòng)建設(shè)。4、地價(jià)分?jǐn)傇瓌t掛牌條件5、學(xué)校運(yùn)營(yíng)要求競(jìng)得人自有或合作的辦學(xué)機(jī)構(gòu)須在成交確認(rèn)書(shū)簽訂后3個(gè)月內(nèi)與引入本項(xiàng)目的教育品牌合法持有人簽署完整的品牌授權(quán)文件，以使本項(xiàng)目在不少于30年的期限內(nèi)能合法且無(wú)障礙地使用該教育品牌。若引入本項(xiàng)目的為國(guó)外教育品牌，則要求該國(guó)外教育品牌須進(jìn)入2018年全球國(guó)際文憑IB學(xué)校榜單（http:/www.5、ib-），位列全球排名前20。若競(jìng)得人自有或合作的辦學(xué)機(jī)構(gòu)引入本項(xiàng)目的為國(guó)內(nèi)教育品牌，則要求該品牌須在中國(guó)境內(nèi)全資擁有并實(shí)際運(yùn)營(yíng)至少一所辦學(xué)時(shí)間15年以上K12國(guó)際化民辦雙語(yǔ)學(xué)校。因舉辦民辦學(xué)校義務(wù)教育階段行政審批主體及程序暫未明確，有關(guān)要求明確如下：在出讓合同簽訂后12個(gè)月內(nèi)，如政策允許，則須按要求規(guī)劃并開(kāi)工建設(shè)覆蓋幼兒園、小學(xué)、初中、高中階段學(xué)校；學(xué)校自正式開(kāi)工建設(shè)之日起30個(gè)月內(nèi)竣工開(kāi)學(xué)；自竣工開(kāi)學(xué)之日起，五年內(nèi)必須通過(guò)相關(guān)國(guó)際組織的課程認(rèn)證（包含不限于IBO、CAIE、COLLEGE BOARD等國(guó)際組織）；若在出讓合同簽訂后24個(gè)月內(nèi)，如政策原因不允許，則須將剩余部分建筑面積用于培育6、發(fā)展國(guó)際教育相關(guān)產(chǎn)業(yè)。、7）小學(xué)生在校人數(shù)8）近一年新房量?jī)r(jià)走勢(shì)市場(chǎng)概況53.626.514.534.35729.357.427.714.934.757.129.828.815.535.157.330.27.74%4.25%3.39%1.16%0.26%1.52%-1.00%4.00%-5153555長(zhǎng)沙市株洲市湘潭市岳陽(yáng)市衡陽(yáng)市常德市2016年2017年2018年平均增速長(zhǎng)沙市小學(xué)生在校人數(shù)2018年62.2萬(wàn)人，全省第一，平均增速7.74%，對(duì)比去年增加1%，城市吸附利好出現(xiàn)。長(zhǎng)沙市6區(qū)近1年住宅市場(chǎng)供銷(xiāo)量?jī)r(jià)走勢(shì)長(zhǎng)沙市6區(qū)近5年住宅市場(chǎng)供銷(xiāo)量?jī)r(jià)走勢(shì)2019年，長(zhǎng)沙市6區(qū)商品住宅供應(yīng)10687、萬(wàn)，成交1337萬(wàn)，成交均價(jià)9791元/，連續(xù)5年供不應(yīng)求。受疫情影響，2020年前2個(gè)月供應(yīng)、成交雖明顯回落，目前已基本恢復(fù)至正常水平，成交均價(jià)呈持續(xù)上漲趨勢(shì)，市場(chǎng)健康。947121674210241068117118331143123413370.810.660.650.830.800.000.100.200.300.400.500.600.700.800.90020040060080010001200140016001800200020152016201720182019供應(yīng)量(萬(wàn)方）成交量(萬(wàn)方）供銷(xiāo)比9642949992959697101961062996439791103361148、26115911149402000400060008000100001200002040608010012014016018019.0719.0819.0919.1019.1119.1220.0120.0220.0320.0420.0520.06供應(yīng)面積(萬(wàn))成交面積(萬(wàn))成交均價(jià)(元/)競(jìng)品存量分析（住宅）9）地價(jià)占位及存量區(qū)域選擇范圍：高鐵板塊+會(huì)展板塊區(qū)域近三年年均去化量：142萬(wàn)近一年月均去化量：19萬(wàn)/月區(qū)域競(jìng)品取證未售存量：9.6萬(wàn)，去化周期0.5月區(qū)域競(jìng)品廣義存量：148萬(wàn)，去化周期7.8個(gè)月區(qū)域近一年土地成交存量：15.4萬(wàn)，平均樓面價(jià)3041元/，地價(jià)占位1.25區(qū)域總土地成9、交存量：148萬(wàn)，平均樓面價(jià)2352元/，地價(jià)占位1.62競(jìng)品名稱樓面地價(jià)計(jì)容建面(萬(wàn))已取證建面未取證建面(萬(wàn))已售面積(萬(wàn))未售面積(萬(wàn))近一年土地成交項(xiàng)目存量本案2020長(zhǎng)沙市001號(hào)304115.40015.4一年前土地成交項(xiàng)目存量融創(chuàng)會(huì)展上東區(qū)210780（住宅部分）8.98.562.6綠地城際空間站304041.2410.20萬(wàn)科魅力之城3033116.6106.50.69.4明昇壹城81.6810.30萬(wàn)科天空之境收并購(gòu)11.20011.2陽(yáng)光城尚東灣收并購(gòu)240（住宅部分）200040廣義存量586.0437.49.6138.6指標(biāo)地塊名稱周邊競(jìng)品本案-053號(hào)地塊（商住部分）10、融創(chuàng)會(huì)展上東區(qū)（5月首開(kāi)）萬(wàn)科魅力之城（存量少）綠地城際空間站（尾盤(pán)）基本指標(biāo)占地面積12.67萬(wàn)、容積率2.25、計(jì)容建面28.55萬(wàn)，商業(yè)占比7.4%占地面積63.18萬(wàn)、容積率3.6、計(jì)容建面227.5萬(wàn)，商業(yè)占比66%占地面積10.89萬(wàn)、容積率3.0、計(jì)容建面32.66萬(wàn)，住宅用地占地面積20.03萬(wàn)、容積率4.93、計(jì)容建面98.70萬(wàn)，商業(yè)占比57%成交情況起始總價(jià)108851萬(wàn)元，樓板價(jià)3812元/成交總價(jià)44.49億元，樓面價(jià)1955元/，底價(jià)競(jìng)得（2018/19年）成交總價(jià)9.91億元，樓面價(jià)3033元/，溢價(jià)率90%（2013年）成交總價(jià)30億元，樓面價(jià)3040元/（2011、18年）住宅銷(xiāo)售量?jī)r(jià)高層：9000入市，年漲幅5%，均價(jià)9194小高層：11500入市，年漲幅5%，均價(jià)11732洋房：一期11800入市，均價(jià)11920；二期12800入市，均價(jià)13336，均設(shè)年漲幅5%高層毛坯9000元/高層精裝11500洋房精裝13500（售罄）高層精裝12000商業(yè)銷(xiāo)售量?jī)r(jià)1F：2.5萬(wàn)/2F：1.2萬(wàn)/待定一層：2.4-4萬(wàn)/一拖二：1.4萬(wàn)元/2.8-3.3萬(wàn)/待定待定平層：毛坯1.05-1.1萬(wàn)/，精裝1.15萬(wàn)/LOFT：毛坯1.18萬(wàn)/，精裝1.3萬(wàn)/車(chē)位銷(xiāo)售量?jī)r(jià)10萬(wàn)/個(gè)（按住宅戶數(shù)80%銷(xiāo)售）待定10萬(wàn)/個(gè)9-11萬(wàn)/個(gè)優(yōu)劣勢(shì)分析區(qū)位發(fā)展?jié)摿Υ螅袨g陽(yáng)河12、景，低密產(chǎn)品為主，自帶國(guó)際學(xué)校入市階段核心競(jìng)品，以高層為主，相對(duì)更近地鐵區(qū)位更成熟，目前貨量不多，非入市階段核心競(jìng)品10）市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境及產(chǎn)品定位11）產(chǎn)品線建議：樂(lè)居12）面積配比建議產(chǎn)品形態(tài)面積段（平米）戶型套數(shù)比客戶情況高層1263房2廳2衛(wèi)7%地緣性客戶為主，周邊企業(yè)普通職員、企業(yè)中層等，偏剛需1133房2廳2衛(wèi)17%1054房2廳2衛(wèi)23%小高層1274房2廳2衛(wèi)13%地緣性客戶為主，企業(yè)中層、個(gè)體戶等，偏自住改善洋房1254房2廳2衛(wèi)40%第一期第二期方案關(guān)鍵指標(biāo)可售比75.6%車(chē)位單方面積可售車(chē)位37.5人防車(chē)位37.5項(xiàng)目平均37.5得房率（住宅平均）80%按二期開(kāi)發(fā)地上建筑13、面積（可售）28.01萬(wàn)25/27F高層11.36萬(wàn)18F高層3.54萬(wàn)11F洋房11.00萬(wàn)社區(qū)商鋪0.70萬(wàn)平層公寓1.41萬(wàn)開(kāi)工2020年10月示范區(qū)開(kāi)放2021年2月第一期開(kāi)盤(pán)2021年3月第二期開(kāi)盤(pán)2022年2月第一期交付2022年12月首批次開(kāi)盤(pán)(2021/3)地上可售建面3.01萬(wàn)高層3棟308戶高層毛坯均價(jià)洋房1棟66戶洋房毛坯均價(jià)首批供貨貨值3.99億元占一期供貨比率28.57%一批次一批次一批次規(guī)劃方案和指標(biāo)9宗地價(jià)值市場(chǎng)環(huán)境Part 1目錄CCo on nt te en nt ts sPart 2操盤(pán)策略Part 3Part 4產(chǎn)品定位財(cái)務(wù)測(cè)算Part 5Part 1 宗14、地價(jià)值10Part1宗地價(jià)值 宗地區(qū)位地塊位于長(zhǎng)沙縣黃興鎮(zhèn)，西鄰雨花高鐵新城，屬會(huì)展中心板塊，是政府重點(diǎn)打造區(qū)域，勞動(dòng)?xùn)|路以北范圍定位為國(guó)際交流區(qū)一期。距地鐵2/4號(hào)線光達(dá)站約1.5公里，高鐵會(huì)展中心約2.0公里，且到高鐵南站及我司高鐵吾悅廣場(chǎng)均在5分鐘車(chē)程內(nèi)，區(qū)域規(guī)劃利好，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆＞└郯挠昊ù蟮篱L(zhǎng)沙大道勞動(dòng)?xùn)|路敢勝路濱河路吾悅廣場(chǎng)長(zhǎng)沙南站國(guó)際會(huì)展中心光達(dá)站地鐵4號(hào)線地鐵2號(hào)線會(huì)展板塊國(guó)際交流區(qū)3km1.5km2.7km2kmPart1宗地價(jià)值 現(xiàn)狀及周邊環(huán)境【地形地貌】?jī)?nèi)部已完成拆遷，場(chǎng)地已平整，整體略低于道路標(biāo)高，具備快速動(dòng)工條件。【地塊四至】四面臨路，北臨濱河路，南臨興盛路（待15、拓寬），西臨金桂路，東臨松樹(shù)山路（規(guī)劃）。地塊內(nèi)部有敢勝路、文浦路（規(guī)劃），規(guī)劃道路由政府負(fù)責(zé)建設(shè)，其余道路路基均已修建完畢。敢勝路濱河路興盛路金桂路文浦路瀏陽(yáng)河松樹(shù)山路B04B05B06B23B24Part1宗地價(jià)值 內(nèi)外部交通外部交通情況內(nèi)部交通情況項(xiàng)目區(qū)位交通便利，緊鄰勞動(dòng)?xùn)|路（主干道），距地鐵2/4號(hào)線光達(dá)站約1500米，通達(dá)性高。主干道：雨花大道、勞動(dòng)?xùn)|路、機(jī)場(chǎng)高速（快速干道），交通便利；內(nèi)部道路：濱河路/敢勝路/金桂路已建成，興盛路待拓寬，文浦路/松樹(shù)山路為規(guī)劃路；軌道交通：地鐵2/4號(hào)線光達(dá)站（1500米）。編號(hào) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)1榔梨工業(yè)園2中環(huán)智慧物流園3國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)4藍(lán)思16、科技5三一重工6國(guó)際會(huì)展中心編號(hào) 醫(yī)院1長(zhǎng)沙縣第二人民醫(yī)院2農(nóng)業(yè)大學(xué)醫(yī)院本案3公里5公里交通站點(diǎn)商業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)學(xué)校醫(yī)院12354678910123321456121234編號(hào) 醫(yī)院1高鐵吾悅廣場(chǎng)2保利mall3天虹商場(chǎng)4旭輝mall地塊周邊5公里范圍內(nèi)生活配套基本成熟，教育、商業(yè)資源較豐富，可滿足居民日常生活所需，但集中醫(yī)療資源一般，后期有待進(jìn)一步完善。Part1宗地價(jià)值 區(qū)域配套編號(hào) 學(xué)校 1湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)2湖南生物機(jī)電職業(yè)技術(shù)學(xué)校（東湖校區(qū)）3湖南三一技術(shù)學(xué)校4花園小學(xué)/中學(xué)（規(guī)劃）5湖南生物機(jī)電職業(yè)技術(shù)學(xué)校6長(zhǎng)沙市一中雨花新華都學(xué)校7砂子塘萬(wàn)科魅力之城學(xué)校8長(zhǎng)沙市南雅中學(xué)9雅禮雨花中學(xué)10航17、空職業(yè)技術(shù)學(xué)院編號(hào) 交通站點(diǎn)1高鐵南站2地鐵光達(dá)站3磁懸浮榔梨站Part1宗地價(jià)值 小結(jié)區(qū)位條件好，交通便捷，發(fā)展?jié)摿Υ螅w素質(zhì)佳2緊鄰城市主干道（雨花大道/勞動(dòng)?xùn)|路等）和軌道站點(diǎn)（高鐵南站/地鐵光達(dá)站），區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，可通達(dá)全城；3地塊周邊基礎(chǔ)配套豐富，自帶6萬(wàn)方國(guó)際學(xué)校，且近我司吾悅廣場(chǎng)，周邊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，客群基數(shù)較大；4地塊規(guī)模適中，四至清晰且場(chǎng)地平整，具備快速動(dòng)工條件；1地塊位于高鐵會(huì)展板塊，是長(zhǎng)沙國(guó)際交流區(qū)一期項(xiàng)目，屬政府重點(diǎn)打造區(qū)域；Part 2 市場(chǎng)環(huán)境16Part2市場(chǎng)環(huán)境 政策環(huán)境住宅政策環(huán)境嚴(yán)苛，“限購(gòu)、限價(jià)、限簽、限貸、限售”五限。目前有松動(dòng)跡象，表現(xiàn)為政府已18、放開(kāi)精裝修2500元/以下的批復(fù)。預(yù)售條件：多層建筑封頂、高層建筑達(dá)到十層，裝配式建筑可正負(fù)零拿證。資金監(jiān)管：項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)管資金為項(xiàng)目預(yù)售總額25%。貸款政策：開(kāi)發(fā)貸環(huán)境相對(duì)較緊，客戶貸款首套房利率上浮10%左右，二套房上浮15-20%，銀行對(duì)品牌房企項(xiàng)目放款額度較好，但是小房企融資較為苦難，資金回籠影響較小。限價(jià)政策：土拍明確限定地塊住宅最高售價(jià)，且精裝政策已初步放開(kāi)，2500元/以下可獲批。限購(gòu)政策：限購(gòu)區(qū)域?yàn)閮?nèi)六區(qū)+長(zhǎng)沙縣，非戶籍：限購(gòu)1套、連續(xù)24個(gè)月以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，9.23之后落戶的個(gè)人家庭戶且本市無(wú)房的限購(gòu)1套；本市戶籍限2套（第1套拿證滿4年才能買(mǎi)第2套）。限售政策：19、需取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)滿4年后方可上市交易（含二手房）。長(zhǎng)沙市六區(qū)近5年住宅供求年度走勢(shì)長(zhǎng)沙市六區(qū)近1年住宅供求月度走勢(shì)2019年，長(zhǎng)沙市六區(qū)商品住宅供應(yīng)1068萬(wàn)，成交1337萬(wàn)，成交均價(jià)9791元/，連續(xù)5年供不應(yīng)求。受疫情影響，2020年前2個(gè)月供應(yīng)、成交雖明顯回落，但現(xiàn)已恢復(fù)至正常水平，且成交均價(jià)呈持續(xù)上漲趨勢(shì)，市場(chǎng)健康。Part2市場(chǎng)環(huán)境 城市分析/整體住宅市場(chǎng)947121674210241068117118331143123413370.810.660.650.830.800.000.100.200.300.400.500.600.700.800.900200400600800100020、1200140016001800200020152016201720182019供應(yīng)量(萬(wàn)方）成交量(萬(wàn)方）供銷(xiāo)比2019年長(zhǎng)沙市六區(qū)商品住宅供銷(xiāo)比0.8，連續(xù)5年供不應(yīng)求，市場(chǎng)健康。截止2019年年底，去化周期約4.2個(gè)月。96429499929596971019610629964397911033611426 11591 1149402000400060008000100001200002040608010012014016018019.0719.0819.0919.1019.1119.1220.0120.0220.0320.0420.0520.06供應(yīng)面積(萬(wàn))成交面積(萬(wàn))成交均價(jià)(元21、/)受疫情影響，2020年1-2月商品住宅供求兩端明顯下滑，現(xiàn)已恢復(fù)至去年平均水平。近一年成交均價(jià)整體穩(wěn)步上漲。1、三潤(rùn)地塊（長(zhǎng)沙縣081號(hào)地）占地面積：71818，容積率2.5計(jì)容建面：17.95萬(wàn)用地性質(zhì)：居住用地成交時(shí)間：2020-2-25樓面價(jià)：3802元/（計(jì)入45%團(tuán)購(gòu)房建安成本），溢價(jià)率26%附加要求：安置房比例為住宅面積的45%（其中80%按4999元/銷(xiāo)售；20%按5200元/銷(xiāo)售)2、三潤(rùn)地塊（長(zhǎng)沙縣082號(hào)地）占地面積：61075，容積率2.5計(jì)容建面：15.3萬(wàn)用地性質(zhì)：居住用地成交時(shí)間：2020-2-25樓面價(jià)：3518元/（計(jì)入45%團(tuán)購(gòu)房建安成本），溢價(jià)率12%附22、加要求：安置房比例為住宅面積的45%（其中80%按4999元/銷(xiāo)售；20%按5200元/銷(xiāo)售)3、北控地塊（長(zhǎng)沙縣008號(hào)地）占地面積：13567，容積率3.0計(jì)容建面：4.07萬(wàn)用地性質(zhì)：商住用地，商業(yè)占20%成交時(shí)間：2020-4-14樓面價(jià)：2877元/，溢價(jià)率70%4、北控地塊（長(zhǎng)沙縣009號(hào)地）占地面積：35749，容積率2.0計(jì)容建面：10.7萬(wàn)用地性質(zhì)：商住用地，商業(yè)占20%成交時(shí)間：2020-4-14樓面價(jià)：3040元/，溢價(jià)率80%5、新城控股地塊（長(zhǎng)沙縣021號(hào)地）占地面積：66453，容積率3.0計(jì)容建面：19.94萬(wàn)用地性質(zhì)：商住用地，商業(yè)占30%成交時(shí)間：2020-623、-30樓面價(jià)：2500元/，溢價(jià)率0%7、云南城投地塊（長(zhǎng)沙市065號(hào)地，融創(chuàng)收購(gòu)）占地面積：158317，容積率5.1計(jì)容建面：80.7萬(wàn)用地性質(zhì)：商住用地，商業(yè)占67%成交時(shí)間：2019-8-6樓面價(jià)：2018元/，溢價(jià)率0%6、云南城投地塊（長(zhǎng)沙市072號(hào)地，融創(chuàng)收購(gòu)）占地面積：473455，容積率3.1計(jì)容建面：146.79萬(wàn)用地性質(zhì)：商住用地，商業(yè)占64%成交時(shí)間：2018-9-18樓面價(jià)：1921元/，溢價(jià)率0%Part2市場(chǎng)環(huán)境 近兩年周邊成交土地分析周邊地價(jià)：高鐵新城、會(huì)展中心板塊新成交地塊以勾地為主，樓面價(jià)1921-3040元/，商業(yè)占比高；南側(cè)黃興鎮(zhèn)板塊有安置房比例，實(shí)際成24、交樓面價(jià)3518-3802元/；東側(cè)榔梨板塊近期競(jìng)爭(zhēng)激烈，成交樓面價(jià)2500-3040元/；時(shí)間最近：2020年6月，我司底價(jià)競(jìng)得長(zhǎng)沙縣021號(hào)地，樓面價(jià)2500元/，商業(yè)占比30%；距離最近：2018年9月，云南城投底價(jià)競(jìng)得長(zhǎng)沙市072號(hào)地（云南城投已被融創(chuàng)收購(gòu)），樓面價(jià)1921元/，為其會(huì)展產(chǎn)業(yè)勾地，商業(yè)占比64%。8、中集產(chǎn)城地塊（長(zhǎng)沙市001號(hào)地）占地面積：121332，容積率3.7計(jì)容建面：45.3萬(wàn)用地性質(zhì)：商住用地，商業(yè)占65%成交時(shí)間：2020-2-26樓面價(jià)：3040元/，溢價(jià)率0%1、融創(chuàng)會(huì)展上東區(qū)占地面積：56.1萬(wàn)，容積率3.0計(jì)容建面：78.0萬(wàn)（住宅部分）用地性質(zhì)：25、會(huì)展、商住用地戶型區(qū)間：95-142物業(yè)形態(tài)：32F高層當(dāng)前價(jià)格：毛坯9000元/去化速度：250套/月2、萬(wàn)科魅力之城占地面積：53.3萬(wàn)，容積率3.0計(jì)容建面：116.5萬(wàn)（住宅部分）用地性質(zhì)：商住用地戶型區(qū)間：99-126物業(yè)形態(tài)：11F洋房、34F高層當(dāng)前價(jià)格：高層精裝11500元/洋房精裝13500元/去化速度：高層170套/月，洋房已售罄3、陽(yáng)光城尚東灣占地面積：113.3萬(wàn)，容積率3.5計(jì)容建面：240萬(wàn)用地性質(zhì)：商住用地戶型區(qū)間：101-135物業(yè)形態(tài)：49F超高層當(dāng)前價(jià)格：毛坯8500元/去化速度：580套/月4、綠地城際空間站（尾盤(pán)）占地面積：20.0萬(wàn)，容積率4.2計(jì)容建26、面：41.2萬(wàn)（住宅部分）用地性質(zhì)：商住用地戶型區(qū)間：120-207物業(yè)形態(tài)：39F-43F超高層當(dāng)前價(jià)格：精裝12000元/去化速度：300套/月5、明昇壹城（尾盤(pán)）占地面積：50.3萬(wàn)，容積率3.5計(jì)容建面：81.6萬(wàn)（住宅部分）用地性質(zhì)：商住用地戶型區(qū)間：189-220物業(yè)形態(tài)：29F高層當(dāng)前價(jià)格：毛坯13000元/去化速度：150套/月p高鐵板塊為長(zhǎng)沙熱點(diǎn)區(qū)域，屬高容、高流板塊，當(dāng)前供應(yīng)少、存量小。在售高層毛坯8500-13000元/，精裝12000元/，除尾盤(pán)外，流速均在170套/月以上。洋房精裝售價(jià)13500元/，較高層溢價(jià)20%，目前已售罄，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)；p板塊內(nèi)存量主要集中在融27、創(chuàng)、陽(yáng)光城2個(gè)項(xiàng)目（合計(jì)約117萬(wàn)），整體競(jìng)爭(zhēng)壓力一般；p2019年競(jìng)品單盤(pán)最低成交額25.7億，陽(yáng)光城尚東灣全年持續(xù)推盤(pán)，約75億元，雖吸附大量客戶，但競(jìng)品銷(xiāo)售額仍有保障，區(qū)域熱度高。Part2市場(chǎng)環(huán)境 區(qū)域住宅量?jī)r(jià)分析6、萬(wàn)科天空之境（待售）占地面積：4.2萬(wàn)，容積率2.0計(jì)容建面：11.2萬(wàn)用地性質(zhì)：商住用地戶型區(qū)間：110-156物業(yè)形態(tài)：11F洋房（精裝）開(kāi)盤(pán)時(shí)間：待定6項(xiàng)目19年單盤(pán)銷(xiāo)售額陽(yáng)光城尚東灣75明昇壹城25.7綠地城際空間站41.9萬(wàn)科魅力之城29目前周邊平層價(jià)格1.05-1.1萬(wàn)/，流速60-70套/月，LOFT價(jià)格1.18-1.3萬(wàn)/，流速80-100套/月。項(xiàng)目公寓28、體量較小，整體去化壓力較低。項(xiàng)目公寓剩余體量主力面積價(jià)格月均流速是否精裝明昇壹城約600套Loft：38-54毛坯1.38萬(wàn)/主銷(xiāo)：110-150套/月否綠地城際空間站總體量約6000套已售1981套平層：36-61LOFT：46-72平層毛坯：1.05-1.1萬(wàn)/平層精裝:1.15萬(wàn)/LOFT毛坯：1.18萬(wàn)/LOFT毛坯：1.3萬(wàn)/主銷(xiāo)：140套是佳兆業(yè)云頂都匯平層：580套復(fù)式：750套平層32-43復(fù)式31-52平層精裝1.1萬(wàn)/毛坯復(fù)式1.15萬(wàn)/平層：30-50套LOFT：80-100套否本案266畝明昇壹城平層毛坯1.38萬(wàn)元/佳兆業(yè)云頂都匯平層精裝1.1-1.2萬(wàn)元/綠地空間站29、平層毛坯1.15萬(wàn)元/Part2市場(chǎng)環(huán)境 區(qū)域公寓量?jī)r(jià)分析Part2市場(chǎng)環(huán)境 競(jìng)品存量分析（住宅）當(dāng)前項(xiàng)目所在板塊狹義存量9.6萬(wàn)，狹義去化周期0.5個(gè)月，廣義存量148萬(wàn)，廣義去化周期7.8個(gè)月；板塊內(nèi)近一年土地成交存量的地價(jià)占位1.25，區(qū)域總土地成交存量的地價(jià)占位1.62。區(qū)域選擇范圍：高鐵板塊+會(huì)展板塊區(qū)域近三年年均去化量：142萬(wàn)近一年月均去化量：19萬(wàn)/月區(qū)域競(jìng)品取證未售存量：9.6萬(wàn)，去化周期0.5月區(qū)域競(jìng)品廣義存量：148萬(wàn)，去化周期7.8個(gè)月區(qū)域近一年土地成交存量：15.4萬(wàn)，平均樓面價(jià)3041元/區(qū)域總土地成交存量：148萬(wàn)，平均樓面價(jià)2352元/競(jìng)品名稱樓面地價(jià)計(jì)容建面(30、萬(wàn))已取證建面未取證建面(萬(wàn))已售面積(萬(wàn))未售面積(萬(wàn))近一年土地成交項(xiàng)目存量本案2020長(zhǎng)沙市001號(hào)304115.40015.4一年前土地成交項(xiàng)目存量融創(chuàng)會(huì)展上東區(qū)210780（住宅部分）8.98.562.6綠地城際空間站304041.2410.20萬(wàn)科魅力之城3033116.6106.50.69.4明昇壹城81.6810.30萬(wàn)科天空之境收并購(gòu)11.20011.2陽(yáng)光城尚東灣收并購(gòu)240（住宅部分）200040廣義存量586.0437.49.6138.6Part2市場(chǎng)環(huán)境 交叉分析高層主力面積段100-120，總價(jià)80-100萬(wàn)元/套，剛需三房為主（受陽(yáng)光城項(xiàng)目影響），其次為120-131、40，總價(jià)120-160萬(wàn)元/套，改善型置業(yè)。萬(wàn)科魅力之城精裝洋房135，總價(jià)180萬(wàn)。板塊內(nèi)近一年住宅成交結(jié)構(gòu)總價(jià)段面積段80萬(wàn)以下80-100萬(wàn)100-120萬(wàn)120-140萬(wàn)140-160萬(wàn)160-180萬(wàn)180-200萬(wàn)200萬(wàn)以上占比100以下71486521877000011%100-1101143790747000014%110-120101297193363368530027%120-130025546101728279112011%130-14005580380585179116011%140-1500025151664976125016%150-1600052800030%32、160-170000148156001463%170-180000024001901%180以上0000344501303335%合計(jì)5%32%19%14%14%9%3%4%100%城市基本面好，板塊安全度邊界高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)規(guī)劃：會(huì)展板塊是政府重點(diǎn)打造區(qū)域，勞動(dòng)?xùn)|路以北范圍被定位為國(guó)際交流區(qū)一期，西臨高鐵新城，東臨榔梨工業(yè)園，交通便利，具備產(chǎn)業(yè)支撐和發(fā)展?jié)摿Α８?jìng)爭(zhēng)度：所在板塊狹義存量9.6萬(wàn)，去化周期0.5個(gè)月，廣義存量148萬(wàn)，去化周期7.8個(gè)月，競(jìng)爭(zhēng)較小，市場(chǎng)較健康。城市面：2019年長(zhǎng)沙市GDP11574.22億元，增速8.1%，位列中部五省第二。同時(shí)長(zhǎng)沙縣是全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣，排名第六，投資33、潛力第四，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚。Part2 市場(chǎng)環(huán)境 小結(jié)政策：精裝政策現(xiàn)有松動(dòng)跡象，表現(xiàn)為政府已放開(kāi)精裝修2500元/以下的批復(fù)。市場(chǎng)：2019年，長(zhǎng)沙市六區(qū)商品住宅供應(yīng)1068萬(wàn)，成交1337萬(wàn)，成交均價(jià)9791元/，連續(xù)5年供不應(yīng)求。Part 3 產(chǎn)品定位25Part3 產(chǎn)品定位-競(jìng)品客戶分析【萬(wàn)科魅力之城】根據(jù)成交客戶地圖，成交以長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)為主，約為70%，地級(jí)市成交客戶占比21%，外省成交客戶占比1%；長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)中以雨花區(qū)為主，占比58%，星沙客戶占比6%，天心區(qū)及芙蓉區(qū)均占比5%；雨花區(qū)客戶主要分布在萬(wàn)家麗路、韶山路沿線，以高鐵站和項(xiàng)目周邊為主，客戶相對(duì)集中，地緣性客戶為主；客戶來(lái)訪途34、徑主要由分銷(xiāo)帶客（占比28%），其次朋友介紹占比22%，老帶新占比13%，圍擋占比15%。58%5%1%2%5%6%1%1%20%1%成交客戶居住區(qū)域雨花區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開(kāi)福區(qū)芙蓉區(qū)星沙長(zhǎng)沙縣其他瀏陽(yáng)省內(nèi)地級(jí)市省外省內(nèi)客戶地圖長(zhǎng)沙市客戶地圖23%1%4%7%22%13%6%3%1%15%1%4%成交客戶來(lái)訪途徑貝殼九慕易恒眾聯(lián)合安居客朋友介紹老帶新同行轉(zhuǎn)介老業(yè)主再購(gòu)房天下圍擋電轉(zhuǎn)訪其他Part3 產(chǎn)品定位-競(jìng)品客戶分析【萬(wàn)科魅力之城】成交客戶以20-39歲單身/小太陽(yáng)家庭為主，首套剛需及改善客戶，主要來(lái)自制造業(yè)和商貿(mào)連鎖行業(yè)，認(rèn)可項(xiàng)目品牌、物業(yè)、教育，成交周期在半個(gè)月內(nèi)占比超7成。17%10%435、4%26%1%2%成交客戶家庭結(jié)構(gòu)單身夫妻夫妻+1小孩夫妻+2小孩三代同堂離異1%43%45%4%7%0%成交客戶年齡結(jié)構(gòu)20歲以下20-29歲30-39歲40-49歲50-59歲60歲以上8%12%13%14%4%19%11%6%6%7%意向客戶從事行業(yè)政府單位公共服務(wù)業(yè)金融業(yè)商貿(mào)連鎖房地產(chǎn)、建筑業(yè)制造業(yè)互聯(lián)網(wǎng)制造業(yè)交通物流個(gè)體創(chuàng)業(yè)26%20%3%20%4%14%12%1%成交客戶購(gòu)房認(rèn)可點(diǎn)品牌物業(yè)區(qū)位教育交通裝修戶型設(shè)計(jì)園林景觀76%15%3%5%1%成交客戶購(gòu)房動(dòng)機(jī)首套剛需二套改善投資讀書(shū)婚房29%42%5%5%19%成交客戶成交周期現(xiàn)殺一周內(nèi)半個(gè)月內(nèi)一個(gè)月內(nèi)一個(gè)月以上Part3 產(chǎn)品定36、位-客戶分析外溢普通階層中產(chǎn)階級(jí)頂級(jí)財(cái)富階層財(cái)富階層資源導(dǎo)向，城市核心地段豪宅別墅、花園別墅公司CEO、“土豪”500萬(wàn)以上200-500萬(wàn)企事業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)業(yè)主“財(cái)富階級(jí)”花園洋房經(jīng)濟(jì)型別墅、舒適型三、四室環(huán)境導(dǎo)向，傳統(tǒng)富人區(qū)、南部、東部奧體120-200萬(wàn)個(gè)體戶、企業(yè)中層、泛公務(wù)員標(biāo)準(zhǔn)三室、緊湊四房城市配套導(dǎo)向，城市主流品質(zhì)剛需及改善區(qū)域60-120萬(wàn)產(chǎn)業(yè)工人、小白領(lǐng)緊湊三室、四房?jī)r(jià)格導(dǎo)向，市場(chǎng)主流剛需、非城市核心地段、新區(qū)核心資源、圈層、服務(wù)、產(chǎn)品“圈子”、環(huán)境、品質(zhì)、地段生活配套、總價(jià)、教育、環(huán)境、品牌總價(jià)、教育、交通、品牌、規(guī)劃總價(jià)承受區(qū)間客戶標(biāo)簽意向物業(yè)類型意向區(qū)域置業(yè)關(guān)注37、點(diǎn)高層客戶洋房客戶目標(biāo)客戶Part3 產(chǎn)品定位-客戶定位雨花區(qū)地緣性客戶60%目的：安居/改善職業(yè)：事業(yè)單位/企業(yè)職員/個(gè)體戶等來(lái)源：高鐵站和項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)及企業(yè)職工，周邊個(gè)體戶等支付力水平：120-160萬(wàn)其他城區(qū)板塊客戶30%目的：剛改/首改職業(yè)：企業(yè)職工/個(gè)體戶等來(lái)源：在項(xiàng)目附近上班的企業(yè)職工，周邊寫(xiě)字樓/產(chǎn)業(yè)園客戶支付力水平：120-160萬(wàn)地級(jí)市外省客戶10%目的：進(jìn)城/讀書(shū)職業(yè)：制造業(yè)職工/個(gè)體戶等來(lái)源：株洲/湘潭/岳陽(yáng)，高鐵沿線城市支付力水平：140萬(wàn)以內(nèi)重要客戶補(bǔ)充客戶核心客戶【本案客戶定位】核心客群以雨花區(qū)地緣性客戶為主，對(duì)片區(qū)規(guī)劃比較認(rèn)可；重要客戶以城區(qū)其他區(qū)域和長(zhǎng)沙縣地緣客38、戶為主。Part3 產(chǎn)品定位-客戶分析（價(jià)值排序）板塊競(jìng)爭(zhēng)啟示：位于高鐵會(huì)展板塊國(guó)際交流區(qū)一期，近長(zhǎng)沙南站，周邊交通便利、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，具備客群基礎(chǔ)。屬高容、高流板塊，當(dāng)前供應(yīng)少、存量小，采用“高層（含小高層）+洋房”設(shè)計(jì)，打造產(chǎn)品差異化，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。住宅市場(chǎng)啟示洋房潛在供應(yīng)量：11.2萬(wàn)方去化周期：20個(gè)月高層潛在供應(yīng)量：148.0萬(wàn)方去化周期：7.8個(gè)月Part3 產(chǎn)品定位-產(chǎn)品線選擇 整體定位：品質(zhì)型首置首改社區(qū)樂(lè)居產(chǎn)品線 產(chǎn)品定位：產(chǎn)品線物業(yè)類型 主力面積（）價(jià)格（元/）定位說(shuō)明去化速度（/月）樂(lè)居高層105/113/126剛需為主，板塊內(nèi)有產(chǎn)業(yè)支撐，瞄準(zhǔn)大多數(shù)客戶，快速走量，為現(xiàn)39、金流型產(chǎn)品。7571小高層127位于二期洋房組團(tuán)，全板樓布局，享瀏陽(yáng)河景資源，定位面向改善客戶。2726洋房125洋房為板塊內(nèi)稀缺產(chǎn)品，本項(xiàng)目填補(bǔ)空白，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)，有河景資源，售價(jià)可在高層基礎(chǔ)上上浮3143公寓主力36項(xiàng)目緊鄰黃興大道/勞動(dòng)路等主干道，距磁懸浮榔梨站600米，周邊二產(chǎn)發(fā)達(dá)，企業(yè)眾多，有酒店和租賃需求，具備投資價(jià)值。1572商鋪主力50萬(wàn)科魅力之城1F均價(jià)2.4-4萬(wàn)/，1拖2均價(jià)1.4萬(wàn)/；陽(yáng)光城尚東灣商鋪均價(jià)2.8-3.2萬(wàn)/；綠地城際空間站商鋪均價(jià)2.8-3.3萬(wàn)/。366車(chē)位/萬(wàn)科魅力之城，車(chē)位配比1:0.8，目前均價(jià)10萬(wàn)/個(gè)，2016年7月開(kāi)售至今已去化約60%，40、月均35個(gè)。35個(gè)/月Part3 產(chǎn)品定位-產(chǎn)品選擇地塊產(chǎn)品線建議：自身屬性：地塊規(guī)整且體量適中，商住地塊容積率2.25，場(chǎng)地平整，滿足快速動(dòng)工條件；市場(chǎng)情況：板塊市場(chǎng)安全性高，流量普遍較快，當(dāng)前存量分布集中，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)干擾性小；客戶屬性：地緣性客戶為主，核心客群為周邊上班的企業(yè)職工，周邊寫(xiě)字樓/產(chǎn)業(yè)園客戶；建議項(xiàng)目的產(chǎn)品線面積配比為：產(chǎn)品形態(tài)面積段（平米）戶型套數(shù)比客戶情況高層1263房2廳2衛(wèi)7%周邊企業(yè)普通職員、企業(yè)中層、鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷及進(jìn)城客，剛需為主1133房2廳2衛(wèi)17%1054房2廳2衛(wèi)23%小高層1274房2廳2衛(wèi)13%企業(yè)中層、本地拆遷等客戶，自住改善為主洋房1254房2廳2衛(wèi)40%41、Part3 產(chǎn)品定位-示范區(qū)選擇售樓部選址結(jié)合地塊周邊道路情況，為提高昭示性，將售樓處設(shè)置在地塊西南側(cè)（后期拆改為幼兒園），即金桂路和興盛路交叉口，距勞動(dòng)?xùn)|路最近。初步定位基本原則：展示性好，參觀動(dòng)線優(yōu) 近主路及交叉口，引流好 后期大區(qū)施工影響性小 樣板區(qū)選裝建議：地塊內(nèi)部（金桂路和興盛路交叉口），昭示性好，引流強(qiáng)，可設(shè)置售樓處及景觀展示區(qū)。（臨近售樓處設(shè)置，便于展示及參觀動(dòng)線設(shè)定）售樓部Part 4 操盤(pán)策略34284523194431777336523172629760280692178929504323411861531452253881623135843375600500010000142、50002000025000300003500040000050001000015000200002500030000350002019年01月2019年02月2019年03月2019年04月2019年05月2019年06月2019年07月2019年08月2019年09月2019年10月2019年11月2019年12月2020年01月2020年02月2020年03月2020年04月高鐵板塊商業(yè)近一年每月量?jī)r(jià)走勢(shì)供應(yīng)面積()成交面積()成交均價(jià)(元/)29151項(xiàng)目名稱商鋪形式分層面積主力面積面寬/進(jìn)深銷(xiāo)售時(shí)間銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售價(jià)格月均去化本案單層/一拖二1F:43892F:2572控502021.143、0139366/月直接競(jìng)品萬(wàn)科魅力之城單層一拖二一層：20-80二層：50-150一層：40-60二層：50-1004-6*10-12m2020.451一層：2.4-4萬(wàn)/一拖二：1.4萬(wàn)元/480陽(yáng)光城尚東灣單層40-15060-805-7*122014.23102.8-3.2萬(wàn)/310綠地長(zhǎng)沙城際空間站單層20-10020-503-5*7-10,m2019.31782.8-3.3萬(wàn)/240商鋪分類定價(jià)陽(yáng)光城尚東灣一F：2.8-3.2萬(wàn)元/萬(wàn)科魅力之城1F：3.5-4.5萬(wàn)元/本案綠地長(zhǎng)沙城際空間站1F：2.8-3.2萬(wàn)元/【競(jìng)品分析】萬(wàn)科魅力之城今年4月起銷(xiāo)售商鋪，至今已去化51套，1F均44、價(jià)2.4-4萬(wàn)/，1拖2均價(jià)1.4萬(wàn)/，月均去化480；陽(yáng)光城尚東灣商鋪均價(jià)2.8-3.2萬(wàn)/，月均去化310；綠地城際空間站商鋪均價(jià)2.8-3.3萬(wàn)/，月均去化240。【本案策略】項(xiàng)目自帶國(guó)際學(xué)校，周邊規(guī)劃有松樹(shù)中學(xué)/小學(xué)，具備校園鋪優(yōu)勢(shì)，定位為社區(qū)銷(xiāo)售型底商，主力控50小面積段，Part4 操盤(pán)策略-商鋪量?jī)r(jià)住宅共2183戶，地下車(chē)位共2175個(gè)，可售車(chē)位1740個(gè)（按照總戶數(shù)80%計(jì)算），月均去化35個(gè)。Part4 操盤(pán)策略-車(chē)位專項(xiàng)指標(biāo)具體結(jié)論共車(chē)位層數(shù)及價(jià)格車(chē)位數(shù)量?jī)蓪樱?175個(gè)產(chǎn)權(quán)/非產(chǎn)權(quán)車(chē)位數(shù)量及均價(jià)（萬(wàn)元/個(gè)）10萬(wàn)/個(gè)（長(zhǎng)沙車(chē)位均無(wú)產(chǎn)權(quán)）總戶數(shù)2183戶車(chē)位總數(shù)2175個(gè)45、非人防車(chē)位數(shù)1874個(gè)可售1874個(gè)人防車(chē)位數(shù)301個(gè)可售301個(gè)非可售0非可售0指標(biāo)具體結(jié)論指標(biāo)說(shuō)明可售率預(yù)計(jì)車(chē)位可售率按照總戶數(shù)70%計(jì)算可售可售個(gè)數(shù)預(yù)計(jì)車(chē)位可售個(gè)數(shù)1740個(gè)去化均價(jià)預(yù)計(jì)車(chē)位銷(xiāo)售均價(jià)10萬(wàn)/個(gè)去化速度預(yù)計(jì)車(chē)位開(kāi)盤(pán)時(shí)間2023年1月竣工備案后進(jìn)行銷(xiāo)售預(yù)計(jì)去化速度35個(gè)/月去化周期預(yù)計(jì)去化周期50個(gè)月Part4 操盤(pán)策略-方案及分期第一期第二期方案關(guān)鍵指標(biāo)可售比75.6%車(chē)位單方面積可售車(chē)位37.5人防車(chē)位37.5項(xiàng)目平均37.5得房率（住宅平均）80%按二期開(kāi)發(fā)地上建筑面積（可售）28.01萬(wàn)25/27F高層11.36萬(wàn)18F高層3.54萬(wàn)11F洋房11.00萬(wàn)社區(qū)商鋪0.46、70萬(wàn)平層公寓1.41萬(wàn)開(kāi)工2020年10月示范區(qū)開(kāi)放2021年2月第一期開(kāi)盤(pán)2021年3月第二期開(kāi)盤(pán)2022年2月第一期交付2022年12月首批次開(kāi)盤(pán)(2021/3)地上可售建面3.01萬(wàn)高層3棟308戶高層毛坯均價(jià)洋房1棟66戶洋房毛坯均價(jià)首批供貨貨值3.99億元占一期供貨比率28.57%一批次一批次一批次Part4 操盤(pán)策略-首開(kāi)區(qū)排布首開(kāi)貨源 業(yè)態(tài)面積（）套數(shù)面積首開(kāi)目標(biāo)價(jià)格（元/）目標(biāo)去化套數(shù)目標(biāo)成交金額（萬(wàn)元）8#洋房 1256682502#、6#高層105/11330833572總計(jì)/37441822億 簽約額:2.62021年首開(kāi)洋房8#幢、高層2/6#幢，合計(jì)374套，去化65%左右，簽約額2.6億元。12345786