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1、龍湖北城天街,項(xiàng)目介紹：龍湖北城天街地處成熟的顧村大型居住區(qū)，隸屬于地鐵上蓋項(xiàng)目。龍湖北城天街由南北2個(gè)地塊組成，總建筑面積約40萬的都市地標(biāo)。南地塊自持10萬商業(yè)，打造一站式購物中心。龍湖北城天街可售物業(yè)有：3棟復(fù)式小陽房，4棟精裝小戶型和4.3萬可售商鋪。精裝小戶型，30-50，為在滬青年量身打造，拎包入住方便快捷。,優(yōu)勢(shì)/資源：交通優(yōu)勢(shì)（軌道交通七號(hào)線）、商業(yè)配套,基本概況：上海寶山-龍湖北城天街：城市遠(yuǎn)郊、區(qū)域大型項(xiàng)目，一站式購物,單價(jià)：2.1萬-2.3萬元/,銷售數(shù)據(jù)：項(xiàng)目成交均價(jià)22002元/，較開盤增幅18.1%，已供應(yīng)去化率77.3%，月均成交9952（約246套），主力去化段2、40-60，套均價(jià)79萬。,客戶來源,平層產(chǎn)品自住型客戶占比40%（屬于過渡型自住客）投資型客戶占比60%,自住型客戶主要客戶屬于區(qū)域型、地域接近型客戶（寶山羅店顧村區(qū)為主、周邊地鐵沿線區(qū)域）,產(chǎn)品需求,投資性客戶客戶來源多樣，包括周邊拆遷客戶，上海市區(qū)客戶、江浙地區(qū)投資客,LOFT產(chǎn)品自住型客戶占比80%投資型客戶占比20%,客戶關(guān)注：區(qū)域客戶與周邊拆遷客戶為主，輔以地鐵沿線工作的青年客戶，以高附加的LOFT產(chǎn)品入市，主打投資客戶，平層產(chǎn)品一小面積高性價(jià)比帶動(dòng)自住及投資客戶。,客戶關(guān)注：低總價(jià)優(yōu)勢(shì)、軌道交通、項(xiàng)目自身配套,受訪人：王女士 35歲 寶山區(qū)客戶基本屬性：已婚上海戶籍，工作地青浦區(qū)3、，目前工作8年，名下已有多套房產(chǎn)，限購普通商品住宅目前居住在項(xiàng)目周邊，想購買公寓類產(chǎn)品作為投資主要考慮置業(yè)因素是總價(jià)，且小面積租金與周邊普通住宅相同,受訪人：楊女士 30歲 花橋鎮(zhèn)客戶基本屬性：家庭穩(wěn)定型已婚未生育，目前居住在花橋鎮(zhèn)，夫妻二人工作地均靠近上海市區(qū)，欲購買靠近地鐵沿線總價(jià)低的住房有生育打算，置業(yè)目標(biāo)在80-90平米左右的二房產(chǎn)品，不考慮LOFT,受訪人：曹先生 45歲 閘北區(qū)客戶基本屬性：已婚家庭型上海本地戶口，居住和生活都在上海市楊浦區(qū)打算購房用作投資，不自住置業(yè)主要考慮房子的升值空間和投資回報(bào)認(rèn)可本項(xiàng)目的地段及周邊環(huán)境,受訪人：謝女士 42歲 蘇州市客戶基本屬性：已婚家庭型主4、要生活和工作地均在蘇州市，想在上海置業(yè)，大部分日常時(shí)間留作出租，節(jié)假日可當(dāng)作家人來滬度假的居處主要考慮LOFT等低總價(jià)產(chǎn)品，要求房源最好精裝交付，并且看中后期的房屋托管服務(wù),自住客對(duì)產(chǎn)品方面關(guān)注點(diǎn)較弱，看中低總價(jià)及七號(hào)線軌道的通道性，支付能力中下等投資客關(guān)注項(xiàng)目交通的優(yōu)越性及項(xiàng)目自身的配套，未來區(qū)域發(fā)展帶動(dòng)升值及租金。,置業(yè)關(guān)注點(diǎn),戶型分析：SOHO精裝小戶型，30-38，3.2米面寬，進(jìn)深達(dá)到7.7米，產(chǎn)品針對(duì)拎包入住的青年。,LOFT：28，3米面寬,LOFT：31，3米面寬,LOFT：37，3米面寬,內(nèi)部使用空間25平米左右功能空間分區(qū)明顯，干濕空間分開。,廚衛(wèi)空間,休息空間,娛樂空間,5、廚衛(wèi)空間,休息娛樂空間,廚衛(wèi)空間,休息空間,娛樂空間,戶型分析：LOFT36-58，4.5m挑高，3.65.2米主力面寬，可通燃?xì)猓詭ш柵_(tái)，毛坯交付,LOFT：37平方米小戶型,LOFT：46平方米,走廊,A戶型,對(duì)面戶型,贈(zèng)送,一層,二層,一層,二層,贈(zèng)送,贈(zèng)送空間樣板間營造,LOFT：50,LOFT：50，3.6米面寬,LOFT：46，3.6米面寬,LOFT：50,戶型分析：LOFT其他戶型，戶型設(shè)計(jì)類同，功能空間布局位置相同，北向戶型相比南向戶型面積更小。,主力戶型采用三段式設(shè)計(jì)，一層為娛樂接待空間，二層為休息私密空間。,立面分析：現(xiàn)代風(fēng)格，大面積玻璃外墻,1,4,2,3,5,北區(qū)：公6、寓+銷售底商,三棟LOFT公寓帶煤氣入戶,兩棟平層公寓無煤氣,現(xiàn)階段銷售樓棟,北區(qū)商業(yè)全部銷售,南區(qū)商業(yè)全部持有,南區(qū)未開盤,1,2,3,4,5,1、2、3號(hào)樓均為15層高，4梯28戶設(shè)計(jì),4、5號(hào)樓均為15層高，4號(hào)樓4梯28戶，5號(hào)樓7梯36戶設(shè)計(jì),材料：商業(yè)樓棟與公寓樓的都采用的大落地玻璃。,大面積玻璃,裝修分析：裝修價(jià)格1500元/（硬裝標(biāo)準(zhǔn)），現(xiàn)代簡約裝修。,交房墻面為乳膠漆，樣板間為墻紙,廚房無煤氣接入，交房不配置電磁爐,上海寶山-龍湖北城天街項(xiàng)目總結(jié)：本項(xiàng)目依托軌道交通及項(xiàng)目自身商業(yè)配套的優(yōu)勢(shì)，開盤實(shí)現(xiàn)公寓的快速銷售，公寓產(chǎn)品戶型打造上目的明確，針對(duì)客戶關(guān)注點(diǎn)設(shè)計(jì)產(chǎn)品，尤其針對(duì)投資客戶的關(guān)注點(diǎn)。公寓投資回報(bào)率的穩(wěn)定性是客戶關(guān)注的重點(diǎn)。購買客戶60%以上為投資客戶，交通及后期運(yùn)營增值是核心要素，項(xiàng)目解決了最核心的問題。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上戶型小面積化降低了總價(jià)，擴(kuò)大了購買人群的范圍，同時(shí)內(nèi)部空間滿足生活功能使用，SOHO戶型高3米，LOFT戶型層高4.5米，兩層功能空間使用。,