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1、 貨值最大化不平衡使用容積率 1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法， 做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。 （可利用總圖預案指標求解模型） 2、運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài) 的價格，提升溢價空間。 3、資源利用最大化 ,盡可能多的擴大優(yōu)質(zhì)資源戶型 比例 ，擴大溢價范圍 4、盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變 為可銷售面積 1.1 不平衡使用容積率案例A-成都郫縣項目 建設用地 77.88畝 建設用地 111.32畝 地地 塊塊 經(jīng)經(jīng) 濟濟 技技 術術 指指 標標 凈用地面積凈用地面積 126139.64126139.64 1515米和米和4040米代米代 征綠地征綠地2、 40728.7040728.70 地上可建設面地上可建設面 積積 520300.00520300.00 容容 積積 率率 4.14.1 建筑密度建筑密度 3030其中住其中住 宅宅26%26% 綠綠 地地 率率 30%30% 各業(yè)態(tài)市場分析 含金量高含金量高 容積率面積收益容積率面積收益 容積率面積收益容積率面積收益 預計建面價格預計地價外成本預計建面價格預計地價外成本 地價外成本地價外成本 前期工程費基礎設施及配套費前期工程費基礎設施及配套費 這里可以看到這里可以看到聯(lián)排、親地底躍和電梯頂躍聯(lián)排、親地底躍和電梯頂躍是含金最高的，其次是多建電梯是含金最高的，其次是多建電梯洋房洋房，最后，最后3、 剩余的容積率為剩余的容積率為高層高層。 各各 業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài) 的的 容容 積積 率率 面面 積積 收收 益益 表表 業(yè)態(tài) 預計建面價格 預計地價外成本 容積率面積收益 社區(qū)商鋪 50250 10000/ 1887 / 8113元 普通聯(lián)排 13000/ 2000/ 11000元 親地底躍 200250 12000/ 1960 / 10040元 電梯頂躍 200250 11000/ 1960 / 9040元 電梯洋房 100130 7500/ 2750 / 4750元 34高層83130 6800/ （精裝）2505 / 4295元 成都郫縣新城案例成都郫縣新城案例 總體規(guī)劃業(yè)態(tài)配比 規(guī)劃要求： 1.容積率:4.1 2.覆蓋率:30%其中住宅26% 各業(yè)態(tài)指標比對： 業(yè)態(tài) 合理容積率 覆蓋率 社區(qū)商業(yè) 3層 23 55100% 普通聯(lián)排2.5層 0.60.75 3035% 底躍13層 電梯頂躍