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1、第一章 總則第一條 為規范公司房地產項目定位管理工作，提高定位工作的科學性與準確性，特制定本辦法。第二條 本辦法適用于xx房地產（集團）股份有限公司（以下稱“股份公司”）、各區域房地產開發平臺公司（以下簡稱“平臺公司”）新獲取房地產項目。第三條 本辦法所規范的定位管理是指：各平臺公司獲取房地產項目后，在立項的基礎上，對項目規劃方案、產品定位、開發計劃、定位成本、效益評估、盈利規劃等方面進行深化論證，以防范投資風險，確保項目健康運營。在時間順序上，定位管理界于項目獲取與規劃方案確定之間。第四條 房地產項目定位應符合以下原則：1、收益不低于立項標準：項目定位階段的核心指標，包括稅前利潤、稅前成本利2、潤率、內部收益率、項目年度現金流情況、關鍵節點（開盤、收回股東投資、實現正現金流）等，須不低于項目立項報告中申請的各項指標。2、不得與立項方案出現較大偏差：定位階段是對立項階段的修正和深化，原則上不得將立項階段的市場判斷、銷售計劃、規劃方案、產品定位、收益情況全盤否定。項目定位與立項有明顯偏差的，必須在上報材料中給予原因說明，股份公司將遵循“從嚴考核”的原則核定考核目標。3、保證論證效率：平臺公司定位論證過程不能超過2個月。項目取得后，平臺公司應根據股份公司具體通知要求，按時提交定位材料。部分復雜的城市綜合體項目，可視情況延后1-2個月。4、保持定位審核嚴肅性：股份公司完成評審后，將下發詳細的3、定位評審意見書，平臺公司應調整到位。股份公司會把相關會議紀要、評審意見書、目標成本、管理規定等文件，作為管理巡檢、內部審計、績效考核的重要依據，核實平臺公司實際執行情況。第五條 符合以下任一條件的項目，列為“重點項目”，應在股份公司層面召開定位評審會討論通過。其他項目為“一般項目”，執行材料審批流程。1、項目地價超過30億元；2、項目總建面超過100萬平方米；3、商業計容面積不少于10萬平米；4、項目存在復合業態（如城市綜合體、養老地產、旅游地產、產業地產、城市標志性建筑）。5、新進區域的首個項目；6、 股份公司認為需要上會的項目。第二章 職責與分工第六條 項目所在平臺公司總經理為定位工作第一4、責任人，應確保立項、定位、目標成本等各階段成果的準確性、嚴肅性與可追溯性。定位提報的相關市場情況、決策數據應真實可信，有深入調研結果作為支撐。定位上報指標應與立項報告一致（若已下發考核目標通知，則與考核目標一致），不應存在重大變動。第七條 項目所在平臺公司計劃部為定位工作的組織部門，主要負責定位關鍵節點計劃、現金流計劃、經濟效益測算的編制，在立項基礎上核準核心指標，完成整體定位材料的整理及上報。第八條 項目所在平臺公司的營銷、技術、工程、成本、財務、開發、客服等部門必須參與定位工作，相關部門負責人對涉及本專業的定位材料內容的真實性、可操作性負責。其中：1、營銷部：負責實施二次市場調研，深化立項5、報告的產品與價格定位，確定項目的產品類型、配比、與營銷相關的建造和裝修標準、展示區與營銷部方案、項目推售計劃與貨量安排；2、技術部：根據營銷產品定位，負責項目定位規劃方案、建筑建造標準的編制，符合本區域規劃部門的報建要求；3、工程部：根據關鍵節點計劃，負責項目施工方案、開發分期及標段編制，對施工難點問題提出解決措施；4、成本部：根據產品定位、建造標準及開發分期，在立項成本基礎上編制定位成本，確定合約規劃方案及重大招投標計劃，并在項目定位階段完成后編制目標成本；5、財務部：與計劃部完成現金流計劃編制，在立項測算基礎上，完成項目全生命周期盈利規劃，對稅務籌劃問題提出解決措施；6、開發部：根據關鍵節6、點計劃，完成報建計劃的編制，對報建難點問題提出解決措施；7、客服部：配合營銷部完成客戶分析、服務統籌等工作，對本項目客戶管理的重點問題提出解決措施，如有必要應提前對接物業公司。第九條 本級投資管理中心負責統籌定位工作流程的執行，協調平臺公司、各職能中心完成材料的上報、審批、會議組織、意見反饋、目標成本下發等工作。第十條 本級品牌管理、技術研發、工程管理、成本管理、財務管理、商業管理等職能中心負責定位材料的審核與執行跟進，相關中心負責人對涉及本專業審核意見的真實性、可操作性負責。其中：1、品牌管理中心：負責審核項目產品定位、售價及銷售計劃，應在實地調研和對區域市場有充分了解的基礎上，結合項目的區7、位，市場供求關系和競品項目的分析，對包括產品定位、戶型比列、售價和銷售計劃等在內的合理性，給出具體的評審意見及建議。2、技術研發中心：負責審核項目技術指標及規劃方案，應根據項目的規劃設計條件和產品定位、戶型配比等，分析項目的主要經濟技術指標、業態布局、戶型配比、建造標準是否符合集團對產品的各項要求并能否實現利益最大化等。3、工程管理中心：負責審核項目施工方案、開發分期及標段劃分，應根據項目場地基本情況，判斷施工方案的可行性，涉及到施工技術難點的，應提出處理意見，并關注風險防范。4、成本管理中心：負責審核項目定位成本根據產品建造標準，審核項目各可售產品類型的建安成本，包括基礎、土建主體、裝修、安8、裝等費用；審核大類公攤成本，如開發前期費、紅線內配套費、政府收費；審核商業物業（如酒店、寫字樓、集中商業等）的建安成本，。5、財務管理中心：負責審核項目的資金計劃、利潤結轉計劃、稅務測算的合理性及稅務風險，應結合區域當地融資環境以及各項稅務政策，審核項目融資計劃及現金流編制的合理性，審核土地增值稅和各項稅收的測算，保證定位階段各項稅費與當地政策要求口徑統一。審核利潤結轉計劃、成本分攤、財務費用的合理合規性。6、商業管理公司：規劃有商業綜合體的項目，平臺公司應提前與商業管理公司溝通，完成產品定位、經營規劃的審核。第三章 定位材料要求第十一條 各平臺公司上報定位材料包括但不限于以下內容：1、項目定9、位請示（含平臺公司董事長簽字）；2、項目定位匯報材料（附件一）；3、項目定位成本測算及盈利規劃表（附件二）；4、主要信息對比表（附件三）5、成本核查表（附件四）。第十二條 各平臺公司上報的定位方案必須經平臺公司辦公會決議通過，并由平臺公司董事長簽發，通過OA系統上報股份公司。第十三條 上報定位材料前，平臺公司應就技術方案與股份公司相關領導和技術研發中心達成基本一致意見，或者先行召開技術方案評審會，確定一個基本穩定的定位方案后再行上報。第十四條 各平臺公司未能在規定時間內完成材料上報的，須書面向股份公司申請延期。第四章 定位管理流程第十五條 本級流程1、項目獲取后，各職能中心抽調骨干人員成立本項10、目定位評審小組。2、定位評審小組下發項目定位通知，明確項目是否屬于重點項目、材料上報時間和具體要求。原則上，重點項目在獲取后60個工作日內、非重點項目在40個工作日內上報定位材料。3、平臺公司上報材料后，股份公司相關職能中心在股份公司OA系統中進行審核會簽。各職能中心在OA系統收到定位材料后，須在5個工作日內完成審核，在審核過程中應與平臺公司對口專業部門保持充分溝通，提前解決基礎性問題。對于雙方溝通后達成一致的事項，各中心需督促平臺公司將材料調整到位。需要過會的重點項目，應在會議召開前完成材料調整。4、職能中心完成審核后，由財務總監、主管投資管理的副總經理、總經理、董事長進行審簽。5、為提高定11、位工作效率，股份公司將對項目定位實施分類管理。根據本辦法第五條的劃分原則：5.1重點項目：召開項目定位評審會。材料會簽完成10個工作日內，由總經理辦公室、投資管理中心確定具體的上會時間，并口頭通知平臺公司。平臺公司總經理為項目定位匯報人，經營班子及相關專業人員列席會議。股份公司董事長、總經理、副總經理、職能中心負責人對項目定位方案、關鍵節點、收益指標、盈利規劃等事項進行審議，提出改進意見。會議結束后3個工作日內，各職能中心評審意見提交至投資管理中心，通過OA系統下發會議紀要、定位評審意見書至平臺公司。5.2一般項目：各職能中心完成材料會簽后，由投資管理中心通過OA系統下發定位評審意見書至平臺公12、司。股份公司可根據審核情況，召集平臺公司相關人員召開專業評審會，就專業問題詢問平臺公司對口專業人員。第十六條 平臺公司流程1、新項目獲取后，平臺公司應在立項市場調研的基礎上，由營銷部迅速展開二次市場調研和定位論證，明確項目和產品定位，并以此為依據，由技術部組織項目規劃方案設計。2、計劃部組織各部門召開定位工作會議，形成定位方案。定位方案須經過平臺公司經營班子集體決策，形成會議紀要存檔。定位材料由平臺公司董事長簽發，通過OA系統上報股份公司。3、項目為重點項目的，應安排公司總經理及相關人員參加項目定位評審會。4、平臺公司收到本級下發的定位評審意見書、會議紀要（如有）后，應盡快逐一落實改進意見，完成目標成本編制。目標成本在收文后5個工作日內上報投資管理中心。第五章 附則第十七條 本制度由本級投資管理中心制定、修訂和解釋。第十八條 定位材料涉及的數據、圖紙及相應報告，股份公司及各平臺公司應進行保密處理。任何人不得對外泄密，如有違規應追究相應責任。第十九條 本制度自*年*月起執行。