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1、目 錄,【案例名稱】地下室結構工程成本優化思路與方法【關鍵詞】聯動成本設計，落實優化措施【推薦語】華中區域公司成本管理部在成本管控方面，尤其是在地下室工程等隱性成本方面，與設計部充分聯動，形成了較為成熟的地下室結構工程成本優化管理思路與方法，保證了華中區域各個項目的成本控制在合理較低水平，也值得集團其他區域在地下室結構工程成本管理方面借鑒和參考。【項目團隊】華中區域成本管理部 備注：案例解釋權歸各業務單位所有,目 錄,第一部分：地下室結構工程成本優化思路,本章節重點內容：1、地下室結構工程成本管理的現狀2、地下室結構工程成本優化的兩個量化維度3、地下室結構工程成本優化的三個介入點4、地下室結構2、工程成本優化的一個標準動作,1、地下室結構工程成本管理的現狀,在整個設計流程中，開發商一般最看重的是項目整體方案和戶型方案，而忽視了地下室部分。往往到了施工圖階段才會對方案單位提供的地下室圖紙進行深化，因此地下室部分的成本管理往往被忽視，或者僅僅停留在口號上面，很難在實際管理工作中落地。相比于地上部分，地下室屬于單項投入部分，僅僅只是通過銷售車位來彌補成本的付出，現金流收益較低，在當下地產行業下行的年代，行業競爭越來越激烈，提高利潤率是提高競爭力的必然途徑。所以通過合理有效的方式，開源節流，顯得尤為重要。,2、兩個量化維度,地下室成本控制受總圖、結構、建筑、機電等多個專業的影響，且各個專業之間3、并不是平行的關系，各個專業之間相互影響。只有整合各個專業的資源，才能做到對地下室成本的綜合控制。如何將地下室成本管理不僅僅停留在口號上，如何具體落地成為首先必須解決的問題。兩個量化維度：結構指標（鋼筋、混凝土指標）和單車位指標（地下室停車效率），其中，停車效率的經濟價值更大。,3、三個介入點,地下室成本控制最合適的介入點：方案階段優化地下室結構。圍繞成本優化兩個量化維度：結構指標和單車位指標，選取三個介入點：結構體系、柱網形式、塔樓布置：結構體系：梁板結構，比如頂板結構形式，與覆土厚度、消防車荷載、人防荷載有關，直接影響結構經濟指標，需綜合權衡結構與建筑功能、后期維修等因素。柱網形式：與基礎選4、擇和停車位有關，是一個綜合比選過程，選擇合適的柱網形式對車位數量及結構指標都有影響。塔樓布置：優化可以使地下室停車效率最大化，增加車位或者減少地下室面積，從而達到優化目的。,4、一個標準動作,一個標準動作：設計工作要包括成本優化這一動作，管理舉措。目的是成本優化工作與設計工作同步進行。設計完成，成本優化工作完成。這樣既可以把握項目工期，又可以減少設計工作的反復，保證設計進度。也只有優化工作前置，才能讓優化工作不受施工進度、現場條件的影響，使成本控制最大化。,第二部分：地下室結構工程成本優化方法,本章節重點內容：1、地下室建筑設計優化內容2、單車位指標優化方法3、結構指標優化方法,地下室建筑方案5、設計優化，可以總結為對設計多專業的資源整合，通過對地下室影響成本的各個專業進行精細化的分析對比（兩個量化維度、三個介入點、一個標準動作）后，再綜合到地下室建筑設計中，形成地下室建筑定案，開展施工圖深化設計，達到項目可施工的程度。地下室的成本是需要多專業的綜合控制，才有可能在設計階段為甲方做到合理的經濟控制。,1、地下室建筑設計優化內容,設計方案,成本部的職能如何提供支持,（1）成本部需落實在方案設計階段成本優化這一標準動作。主要由設計部主導整合各個專業，由相關人員提出不同的形式和方案比如大、中、小柱網，無梁樓蓋、框梁大板，二層地下室與局部三層地下室，塔樓間距，支護形式等等匯總形成地下室的定案。6、（2）成本部提供在過程中提供相應的配合，并對各個方案和最終的地下室定案進行綜合成本分析，便于最后方案的決策。地下室的綜合成本控制，反映的不僅僅是專業能力，也是管理能力。,1、地下室建筑設計優化內容,地下室單車位指標的優化，不僅僅是建筑專業的事情，建筑可反應出來的是停車效率及平面匯總圖紙，但實質是一個多專業共同配合的系統工程，更強調在方案階段的管理和統籌能力。如何統籌各專業在方案階段的成本優化動作，成為必須解決的問題。對策依然是動作標準化，優化維度量化，便于落地整合。,2、單車位指標的優化方法,地下室停車效率方案設計專業,總圖相關：1）地下室相關指標的分析計算。2）塔樓與地下室的關系分析。3）地7、下室輪廓線的分析4）地下室層數的分析5）地下室土方量的計算分析結構相關：1）地下室結構層高的分析對比2）地下室柱網的分析對比3）地下室柱截面的分析對比4）地下室頂板形式的分析對比5）地下室開挖深度的分析對比6）地下室土建成本的對比,設備相關：1）地下室設備用房的位置與大小分析對比2）地下室設備管線高度的分析對比3）地下室頂板覆土的分析對比建筑相關：1）汽車坡道的分析對比2）停車布置及流線的分析對比3）消防專業的分析對比4）人防專業的分析對比5）停車效率的分析對比,2、單車位指標的優化方法,結構選型經濟性分析量化維度地下室頂板經濟性分析（不同結構布置、不同板厚）地下室底板經濟性分析（不同抗浮形式8、不同基礎形式、不同截面尺寸）基礎形式選取經濟性分析（不同的基礎形式、樁基選型）主體不同結構形式經濟性比較（大小柱網）,（1）結構方案階段,3、結構優化方法,影響結構成本外部條件的優化量化維度地質勘察及安評資料不同基礎形式承載力的合理取值確定（樁基、天然基礎、復合地基、地基處理）抗浮水位的確定（設計抗浮水位的取值溝通、降低水位的措施）場地土類別、安評中的地震參數的取值地下室層高、架空層層高、地下室頂板荷載（覆土）通過結構形式的選取合理調整層高，減少土方量及抗浮水頭，提升項目的經濟性。合理選取覆土荷載（考慮實際種植土容重差異及景觀做法的優化）人防區域的合理布置,3、結構優化方法,（1）結構方案階9、段,對結構地下部分計算模型調整優化 舉例：模型參數進行優化,3、結構優化方法,（2）模型計算階段,對結構地下部分計算模型調整優化 舉例：對地下室截面進行優化,3、結構優化方法,（2）模型計算階段,對結構地下部分計算模型調整優化 舉例：對地下室荷載進行優化,3、結構優化方法,（2）模型計算階段,對結構重要位置的精確計算對比優化采用不同的通用計算軟件進行復核優化采用手算復核對比針對設計院的模型，進行模型的調整，拿出新舊兩版不同模型作為對比資料，在滿足規范安全舒適的情況下，選擇最優方案。,3、結構優化方法,（2）模型計算階段,結構設計統一技術措施及配筋原則結構抗震等級、抗震構造措施、抗震性能目標的選10、取結構材料的選取各部分使用荷載的取值結構計算參數的取用和結構參數的控制梁板柱、基礎、樓梯、節點的截面選取、配筋原則及構造做法確定設計的計算參數及要求，保證成本控制最優。,3、結構優化方法,（2）模型計算階段,項目各部分配筋原則的確定項目各部分結構梁、板、墻、柱配筋的復核優化地下室底板、外墻、承臺、地梁等配筋的復核優化在滿足設計規范要求及結構安全的前提下，通過控制最小配筋率、減少不必要的構造配筋、降低人為鋼筋系數放大等措施，達到成本優化的目的。,3、結構優化方法,（3）施工圖階段,3、結構優化方法,（3）施工圖階段,項目各部分配筋原則的確定,項目各部分結構梁、板、墻、柱配筋的復核優化,3、結構優11、化方法,（3）施工圖階段,1)建議地下室梁配筋按計算取值，不要放大太多；建議盡量用小直徑鋼筋拉通;,項目各部分結構梁、板、墻、柱配筋的復核優化,3、結構優化方法,（3）施工圖階段,2)附加鋼筋偏大，建議附加鋼筋直徑均可減小一個級別,項目各部分結構梁、板、墻、柱配筋的復核優化,3、結構優化方法,（3）施工圖階段,3)附加底筋偏大，建議附加底筋考慮2倍通長筋間距即D6360，或將原默認通長筋替換為更接近計算值的另外規格通長。,地下室底板、外墻、承臺、地梁等配筋的復核優化,3、結構優化方法,（3）施工圖階段,1)筏板配筋率可按0.15%控制，建議雙層雙向鋼筋用0.15配筋率控制，局部不夠處再附加；,12、2)由于地下室水位較低，建議普通地下室底板做250厚防潮板，配筋雙層雙向d8200；,3)獨基配筋偏大，建議按計算結果及0.15%配筋控制的較大值共同控制；,筏板，板厚500，板頂標高-9.600（96.500），配筋雙層雙向C16150；,筏板，板厚500，板頂標高-8.800（97.300），配筋雙層雙向C16150；,基礎平面布置圖（一）注：主樓部分基礎詳見各主樓基礎圖,一層非人防區車庫范圍獨基、條基、局部筏板之間范圍設防水筏板頂標高同相應獨立基礎標高，筏板厚度250mm，筏板配筋為10200雙層雙向拉通；人防區車庫范圍獨基、條基、局部筏板之間范圍設防水筏板頂標高同相應獨立基礎標高，筏板13、厚度250mm，筏板配筋為12200雙層雙向拉通；防水底板應采用防水混凝土；抗滲等級P8，防水底板遇獨基（條基）時上部鋼筋應貫通而過，下部鋼筋伸入獨基內錨固La。,第三部分：案例分享,兩個維度：結構指標（123）、單車位指標（4）1、地下室基礎選型長沙金地三千府2、地下室柱網武漢金地K2地塊3、地下室梁板鄭州金地鉑悅4、建筑地下室停車效率武漢金地自在城,（1）板厚300mm,1、地下室基礎、底板選型分析（長沙金地三千府）,（2）板厚350mm,1、地下室基礎、底板選型分析（長沙金地三千府）,經濟測算,1、地下室基礎、底板選型分析（長沙金地三千府）,結論考慮到項目周期較緊和現場施工的情況下，按照14、有梁結構的不同板厚做了經濟性比較。根據經濟分析結果板厚300的方案結構成本最省。最終選擇該方案。,1、地下室基礎、底板選型分析（長沙金地三千府）,大小柱網經濟分析比選,2、地下室柱網分析（武漢金地K2地塊）,結論,2、地下室柱網分析（武漢金地K2地塊）,（1）大柱網方案中，結構三（大柱網十字分割結構）單方結構成本較低（2）結構一（小柱網梁板）與結構三（大柱網十字分割）相比，結構成本變化約870-1051=-181元/m2，即節約181元/m2（3）采用小樁網結構，停車效率有降低，地下室面積增加導致單方成本增加約為3000*0.02=60元/m2，小柱網層高較低，土方可少挖取0.2m,成本減少015、.2*80=16元/m2，綜合成本小柱網較大柱網將節約約181+16-60=137元/m2（4）綜上所述，地下室采用小柱網更經濟,頂板樓蓋經濟分析（1）主次梁方案（單向次梁）,3、地下室梁板（鄭州金地鉑悅）,頂板樓蓋經濟分析（2）主次梁方案（主梁大板塑性方案）,3、地下室梁板（鄭州金地鉑悅）,頂板樓蓋經濟分析（3）主次梁方案（主梁大板彈性方案）,3、地下室梁板（鄭州金地鉑悅）,頂板樓蓋經濟分析（4）原設計,3、地下室梁板（鄭州金地鉑悅）,測算結果,3、地下室梁板（鄭州金地鉑悅）,4、建筑地下室停車效率（武漢金地自在城）,內部空間分析,前期項目分析,優化圖紙,內部空間分析,優化圖紙,K2商業地塊16、分為集中商業及商業街兩種形式，并分為四期與五期，中間為車行道路。根據當地計算停車指標，可得出此地塊需要1200輛車位，而現有為971輛，故不滿足配建要求，我司要對其進行優化，使得滿足配建指標。現主要針對六期集中商業部分地下車庫進行優化，前期先對其進行分析，再表達優化成果。分析如下：,（1）前期項目分析：復核指標,按布置方式分析,地下商業,因項目需求，地下室總體停車數量為1200輛左右，分攤在兩個地塊里（三期及六期）。六期地上部分為集中商業及辦公，地下一層功能為地下商業，故車庫只能從地下二層起算，地下二層的面積為20000平米左右，若以單車位面積45平米/輛計算，二層停車數量445輛左右，三期地17、上部分為商業街、住宅及辦公樓，則地下一層作為地下車庫使用，三期地下一層面積為21000平米左右，若以單車位35平米/輛計算，則停車數量為600輛，兩期相加1045輛，不滿足需求量，故要滿足車位數，一為面積不變，增加車位；二為面積減小，局部機械車庫。針對六期集中商業車庫層數分析：一、單層地下室直停式二、單層局部機械車庫無避讓式,地下商業,地下車庫,單層地下室直停式,地下車庫,機械車庫,單層局部機械車庫無避讓式,商業,地下商業,商業,機械車庫,普通車庫,普通車庫,地下商業,（1）前期項目分析：層數分析,按成本造價分析,（1）前期項目分析：層數分析,二層均衡且上下開挖面積相同。坡道較長，方向感差與五18、期商業街地庫連接方便。,單層地下室直停式,車位采用機械裝置，上層車位停取不太方便，業主不滿意。面積相應減小。,單層局部機械無避讓式,建工期較長，基礎埋深較大，基礎開挖土方量較大，地下室的施工工期長，防水處理難度大。,基礎埋深較大，基礎開挖土方量較小，地下室的施工工期長。存在基坑等風險加大。,按技術分析,按品質分析,因以上兩種布置方式各有利弊，進而考慮土方開挖、造價施工等綜合因素，建議采用單層地下室直停式。,（1）前期項目分析：層數分析,平面范圍（減法）：減掉無用浪費面積，增加車位減少土方，節省造價。,優化前地下二層平面圖,浪費面積，未有效利用空間；,停車效率低；地庫范圍大，面積大；設備用房安排19、不合理；面積為20034；車位數量393輛；車庫土方挖量造價=20034m（3.8+0.3+0.3m）30元/方=2644.48萬元；基坑支護造價=623延米X8000元/延米=498.4萬元造價合計=3142.88萬元,過多長條形排煙機房，設置不合理,外輪廓線,（1）前期項目分析：地庫外輪廓分析,平面范圍（減法）：減掉無用浪費面積，增加車位減少土方，節省造價。,優化后地下二層平面圖,將無效空間減去，減小面積；,停車效率高；地庫范圍小，面積小；設備用房安排合理；面積為18381；車位數量450輛；車庫土方挖量造價=18381m（3.8+0.3+0.3m）30元/方=2426.29萬元；基坑支護20、造價=623延米X8000元/延米=498.4萬元造價合計=2924.69萬元造價比優化前減少218.19萬元,將設備用房上移，損失車位，減小面積,外輪廓線,（1）前期項目分析：地庫外輪廓分析,空間浪費,8400,三排車位,車庫,車庫,存在單邊停車,針對此分析，采用地庫局部來做分析，對比如下：,塔樓,兩排車位,空間浪費,塔樓,8400,8400,8400,8400,7000,3800,5300,6200,5300,5300,6500,5300,5300,5500,8400,8400,8400,8400,8400,（1）前期項目分析：車庫與塔樓關系分析,盡端式停車,周邊式停車,盡端式停車,周邊式21、停車,停車方式,布置車位時，避免出現平行停車與單邊停車，最好是采用周邊停車，保證行車暢通。當部分地下車庫有未利用空間，造成停車效率降低。如出現這種情況時，可以改變停車布置方式，或者采用短盡端式停車布置方式，以提高停車效率。,坡道,地庫,地庫,設備用房外墻面,此處為盡端停車,設備用房,電梯廳,（2）內部空間分析：流線分析,在滿足車位數量的前提下，盡量減小地下車庫面積減少不合理空間，布置車位盡可能保證地下車庫的外輪廓平直方正處理好地庫與塔樓關系減少地庫外墻面建設車行流線暢通舒適設備用房的合理性（面積、位置合理）及可實施性減少浪費空間,（3）優化圖紙分析：優化原則,優化前地下二層平面圖,優化前指標:地下建筑面積（車庫）：20034總車位：393輛單個車位面積:50.84/輛,（3）優化圖紙分析：優化原則,優化后指標:地下建筑面積（車庫）：18381總車位：450輛單個車位面積:40.84/輛,優化后地下二層平面圖,（3）優化圖紙分析：優化原則,車位增加=優化后-優化前=57輛面積減少=優化前-優化后=1653單車位指標減少輛10輛/,（3）優化圖紙分析：指標對比,對于成本造價，優化過后可以節省開支，減少投資成本，贏得利益。,（3）優化圖紙分析：成本分析,