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1、商貿城綜合性批發市場物業管理投標文件XX公司二零XX年XX月商貿城綜合性批發市場物業管理投標文件投標單位：法定代表：地址：投標日期：20XX年XX月目錄一、物業公司概況二、*商貿城概況三、*商貿城物業管理模式四、*商貿城物業管理實施布置五、*商貿城物業管理服務內容及服務質量標準六、物業管理的組織機構七、管理資源配置、預測（管理人數、管理費用、管理方案）八、物業管理費用的構成九、物業公共區域能源耗損管理十、收費標準十一、其他事項一、 物業公司概況：*市*物業管理有限公司是*年3月成立的一家專業化物業管理企業，公司注冊資本50萬元。已獲得建設部門頒發的資質證書，下設一個分公司靈川縣分公司。*物業管2、理有限公司現有各種專業管理人員和保安共計60多人，致力于為業主提供高品質的物業管理服務，以創造客戶價值為宗旨。*物業管理有限公司立足于誠信敬業，以質量拓市場，以服務求發展。長期以來，*人以“依法管理，服務第一；熱情周到，業主至上”的服務宗旨為廣大業主提供優質服務，得到業主好評。*公司現今受托管理的項目有：靈川縣福園小區、靈川縣公安局綜合大樓、靈川縣人民檢查院綜合大樓、靈川縣地稅局綜合大樓、靈川縣國稅局綜合大樓（含國稅縣城分局、潭下分局、大圩分局）等；已簽約前期管理的項目有：靈川縣福園東區、八里街迷你居小區等。管理面積近20萬平方米。二、 *商貿城概況：地址：*市北辰路號郵編：占地面積：28703、0平方米建筑占地面積：12350平方米總建筑面積：41808平方米單體建筑：10棟共有門面及住房：411間，業主306戶臨時門面：46間*商貿城位于*市北城，南靠*火車始發站，北鄰定江鎮政府，屬于*市經濟開發區域，由*市萬鑫房地產公司開發建設，2003年竣工驗收投入使用， 2006年底因*市商貿城拆遷，大部分經營戶被過渡安置到此，而更名為*商貿城?，F業主自用及出租給經營戶的實際使用建筑面積達到80%以上，以形成一個商、住一體化的綜合性批發市場。三、 *商貿城物業管理模式：貼身式管家親情物業管理服務，服務至上，業主第一。四、*商貿城物業管理實施布置：一種模式.二項承諾.三個重點.四個中心.（一）4、一種模式：貼身管家親情式物業管理服務。 “管家.親情”式物業管理模式的提出：其一、直接又形象地反映出了物業管理工作的初始職能與作用；其二、*商貿城是一個開放式的物業管理，所做物業管理與之匹配的應是機動、靈活的物業服務；其三、“管家”的定位是在提供公共服務的基礎上，根據該商貿城中不同商家、住戶、業主的不同服務需求，提供的一種直接又具有應變性的服務形式：親情.友善.微笑是人與人之間溝通的橋梁，也是*物業管理公司的特色，更借助通過該種服務模式在傳統規范物業管理服務社區中的實施，營造商業氛圍濃厚、鄰里和睦、家庭情結及人文關懷的和諧、商機無限的繁榮社區。（二）二項承諾： 在商城管理服務方面，我們將秉承“5、服務業主、服務社會、服務投資者的服務宗旨，堅持貫徹專業服務.細致入微；點滴做起，滿意到家”的服務承諾，以規范的管理.滿意的服務.文明的環境.一流的物業為質量方針。力爭為商貿城業主，*物業打造企業高品牌商圈。為此，我們做出如下兩項承諾，并以此作為我們在該項目物業服務工作上的工作目標：1. 自進駐之日起，兩年內使該小區的管理達到*市文明住宅社區的標準：三年內使該商城的管理達到廣西壯族自治區區優商城標準。2. 自全面管理之日起，在實施三年管理目標的同時，參照ISO9001：2000質量管理系統，全面實施顧客滿意體系，使社區業主/住戶真正享受全方位.高品質的物業服務。（三）三個重點： 針對該商城物業服6、務工作的難點及空置門面業主的需求特點，我們確定了該商城物業管理服務工作的三個重點：1. 重點一：規范管理.親情服務；在確定了該項目：“貼身管家親情式物業服務”的服務模式后，我們將在參照貫徹實施ISO9001：2000質量管理體系的基礎上，建立起適應該商城服務模式的更為嚴格規范的服務體系（專項質量計劃）及操作程序，以達到管理要求。在營造秩序井然.親情服務，處處體現出“以人為本”的服務理念，讓業主充分感受到體貼入微、服務無處不在般人文關懷的大家庭中來。2. 重點二：加強安全防范，確保因管理原因造成的治安事件發生率 為零；根據該商城的實際情況，確保管理期間采取以“人防為主.技防為輔”，“發動業主、租7、戶聯防意識”的整體工作思路。確保所管理區域內治安事件發生率為零。 3. 重點三：加強建筑物及公共設施管理.設備遠行管理：物管公司有針對性的對公共房屋建筑物主體維護，附屬功能設施設備的運行維護，對公共房屋建筑物的主體維護保養作重點來抓。（四）.四個中心： 1.中心一.以業主/租戶為中心； 完善商城物業的各項管理服務機制，樹立“以顧客為中心”的服務宗旨，在做好公共物業管理服務的基礎上，挖掘不同類別客戶的需求，引導住戶的消費習慣，滿足和超越住戶的期望值。2.中心二.以公共安全管理為中心；在商城的日常管理中將以公共安全管理為中心，加強商城內公共安全和私人空間的安全。主要是依托“人防為主.技防為輔”，“8、發動業主、租戶聯防意識”為基礎，將傳統的個人負責制度容進治安聯防系統，成為集保安巡邏系統、業主聯防系統為一體化的互補性安全防患體系，建立社區安防工作中心。3.中心三.以物業管理為中心；以房屋物業、物業附屬設施設備為管理對象，力爭實現物業的保值.增值。延長或提升物業的自然損耗、設施設備的運行質量。 4.中心四.以社區文化建設為中心； 開展形式各樣的社會社交文化活動，建立商務信息公布欄，以此培育商城商業氛圍、社會影響力、業主團結精神、文化文明氛圍，增強社會成員的溝通、和諧及整個商城的凝聚力和向心力。五、*商貿城物業管理服務內容及服務質量標準：（一）.基礎（公眾）性服務包括： 1.物業公用部位的維修9、養護和管理；2.物業公用設施設備的運行、維修、養護和管理；3.物業公用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；4.公共綠化的養護和管理；5.車輛停放管理；6.公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；7.裝飾裝修管理服務；8.門面租金收取；9.物業檔案資料管理；（二）.物業管理其他服務包括： 1.小區共用部分的維護及管理； 2.房屋共用設施設備及其運行的維護和管理； 3.小區環境衛生； 4.小區的治安管理； 5.房屋裝飾裝修管理； 6.其它根據業主需要所提供的有償服務管理事項；四.物業管理服務質量標準：（一）.物業公共用部位的維修、養護和管理： 1.對物業共用部位進行日10、常和維修養護、檢修記錄和保養記錄齊全； 2.物業本體公共設施整潔完好、路面整潔、排水通暢；（二）.物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理： 1.建立完備的設施設備維修、保養記錄； 2.確保維護設備運行狀態良好；（三）.物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通： 1.清潔衛生實行一體化管理，有專職清潔隊伍，管理制度落實； 2.衛生設施齊備，有垃圾收集設施、中轉設施，生活垃圾日產日清； 3.整體環境及環衛設施隨時保持清潔，定期殺蟲滅鼠；（四）.公共綠化的養護和管理： 1.根據花卉、灌木的品種生花情況及時進行修剪整形； 2.定時澆灌、施肥、松土、殺蟲；（五）.車輛停放11、管理： 1.夜間車輛出入登記； 2.商城內任何通行車道不得隨意停放車輛；（六）.公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理： 1.小區內實行保安24小時巡邏值勤； 2.結合24小時巡邏對重點區域，重點部位進行重點加強巡視；（七）.裝飾裝修管理服務： 1.物業公司制定出相關的裝飾裝修管理規定； 2.制定裝修人員出入及物品出放管理規定； 3.協助業主對裝修進行管理。（八）.物業檔案資料管理： 1.對項目及業主個人相關房屋資料進行妥善存檔管理； 2.對業主裝修期間的各類資料進行妥善存檔管理；（九）.其他服務： 1.物業公司根據業主的有關需要提供多項的有償服務項目；六、物業管理的組織機構：（架構圖）物業管12、理的組織機構：（架構圖）*市*物業管理有限公司 *商城城管理處主任 管理員 維修 保潔 保安 財務 七、管理資源配置、預測（管理人數、管理費用、管理方案）1. 管理服務費測算總表序 號支 出 項 目月 計（元）1管理人員、員工的工資、保險費及福利15708.42行政辦公3003公共保險574設施設備維修、保養505清潔衛生506公共綠化507差旅、交通508員工招聘、培訓1009不可預見費（含 準備）50010管理公司酬金（按相關規定以本表序號19項的總和的10%計）1595.711應交稅費（營業稅、城建稅、教育附加費按本表序號110項的總和的6%計）19314稅后支出合計2.人員編制和基本工13、資標準序 號項 目人數（人）工資（元/月）保保險費福福利 總 總額（元/月）1主任1 100 6510013652保安主管1 900 6510010653管理員1 800 /508504保潔綠化 2 500 /6010605維修 1 900 /509506保安員領班 3 700 /6022807保安員 12 600 5.7607988.48財務 1 900 /10010009合計 2116558.4備注：1.社會保險總計為工資總額的28%；養老保險20%；工傷保險1%； 2.福利按一般原則為工資的8%。（2）公共用水序號項 目月 量（噸）單 價（元/噸）小 計（元）1清 潔 27.8 1.8014、502合 計50（3）行政辦公序 號項 目月計（元）1辦公設備維修（電腦、復印、傳真等）502通訊（電話、手機、尋呼機添置攤銷和服務、通話費、信函等）503財會費用（帳冊、表格、報稅、年審等）104易耗品（紙、筆、墨、膠水等）205辦公用水、電1006辦公設備、設施折舊207其他508合計290（4）公共保險序號項 目月 計（元）1小區公共財產保險（一般按設備總值的3計）2意外保險 573其他4合計（7）設施設備維修、保養序號項 目月 計（月）1公共照明系統（換燈泡、開關、插座、熔絲等） 1002公用工具維保 503其他4合計150（8）清潔衛生序號項 目月 計（元）1清潔易耗品（掃帚、拖把、15、抹布）502垃圾筒、箱、水桶等物品的維修、更換207其他（雨水井管道的清污）508合計120（9）公共綠化序號項 目月 計（元）1園林工具維修、更換（草剪、鋸等） 203草木更新 205消殺藥水 206合計60（10）差旅、交通序號項 目月 計（元）1差旅費502其他3合計50（11）員工招聘、培訓序號項 目月 計（元）1招聘廣告102培訓（技能、上崗證、等）503合計60八、物業管理費用的構成： 1.管理人員的薪金：工資、津貼、福利、社保等； 2.物業主體、公共物業及配套設施的日常維護保養費； 3.綠化維護（除蟲、修剪、更換易耗工具等）；4.保潔維護（清潔劑、清潔耗材、勞保用品、作業工具更換16、化糞池清理、沙井清理等）；5.公共秩序維護（日常維護耗材、手電耗材、記錄本冊、勞保用品等）；6.辦公費用（辦公水電、低值易耗、通訊、設施設備維護、書刊報），業務費用（行政管理等）；7.物業管理企業固定資產折舊；8.物業公用部位、公用設施設備及公眾責任保險費用；九、物業公共區域能源耗損管理：1. 商城的形象燈光、商城公共路燈、圍墻燈、節假日裝飾燈光、門衛室用電、工程值班室用電、公共設施設備運行費用、線路耗損等由全體業主/住戶按產權建筑面積進行分攤；2. 商城內的綠化用水、消防用水、公共區域保潔用水及損耗等由全體業主/住戶按產權建筑面積進行分攤。十、收費標準：應按管理范圍每平方米1元（門面）、0.3元住房收取物業管理費。十一：其他事項： 物業公司為地產公司提供服務，在提供服務過程中所產生的物資成本及人員成本費用由地產公司支付，所交由物管公司代為管理的產權地、物、房。*市*物業管理有限責任公司 *年6月19日17