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1、目錄01EPC項目創效特點02計價及結算模式03限額劃分與控制204方案比選的商務思維part EPC項目創效特點項目創效特點3EPC項目創效特點 41.目標更多元提高工程品質提高用戶體驗優化投資造價縮短建設周期降低建造成本化解管理風險EPC項目創效特點 5EPCEPC項目商務策項目商務策劃劃 范范圍更廣、空間更大圍更廣、空間更大2.范圍更廣EPC勘 察施 工（全專業）設 計采 購+施工總承包(部分專業)EPC項目創效特點 63.階段前置發包時點EPC已完成概念設計已完成概念設計已完成建筑方案已完成建筑方案已完成主體初步設計，專項方案未完成已完成主體初步設計，專項方案未完成已完成主體及主要專項2、初步設計已完成主體及主要專項初步設計規定：采用工程總承包方式的政府投資項目，原則上應當在初步設計審批完成后進行工程總承包項目發包。房屋建筑和市政基礎設施項目工程總承包管理辦法EPC項目創效特點 73.階段前置價值創造效果價值創造阻力投入資源決策設計施工竣工陰影區為主要控制價值區設計階段的費用只占工程全部費用不到1%，但在項目決策正確的前提下，對工程造價影響程度高達75%以上。part計價計價及結算模式及結算模式8計價及結算模式 91.常見合約計價模式EPC項目常見合約計價模式總價包干類定額下浮類模擬清單類實際當中存在著“總價包干+定額下浮”的組合形式，同時，各大類合約計價模式在細節上也有較多的3、不同。計價及結算模式10總價包干建安工程費結算價確定辦法：總價包干建安工程費結算價確定辦法：材料及人工價格材料及人工價格:按實結算部分建安工程費結算價確定辦法按實結算部分建安工程費結算價確定辦法1某EPC項目合同結算條款：最終建安工程費=由總價包干部分建安工程費結算價+總價包干工程中的工程變更建安工程費結算價（如有）+按實部分建安工程費結算價承包人所有的設計圖紙、工程變更、技術方案，必須經發包人認可批準，否則相應費用不予計取。u 在未發生工程變更的前提下，按投標報價包干結算，其單價、總價、人工、材料、機械信息價均不調整。u 其中承包人擅自修改導致工程量增加的，發包人將不另行支付，如有減少作相應4、扣減。u 因發包人需求改變等因素引起的變更按實調整u 結算總價不得超過對應的建安工程費估價u 按實結算部分建安工程費結算價=經審計確認的按實結算部分建安工程費中標折扣率【注：中標折扣率=中標人按實結算部分建安工程費投標價按實結算部分建安工程費估價，u 按實結算部分建安工程費結算價不得超過對應的建安工程費估價。u 有信息價材料價格按該部分工程實際工期前80%月份湖州市建設工程造價信息的平均價結算，u 湖州市建設工程造價信息沒有的按浙江省信息價。u 無信息價材料價格以簽證價格進入結算（簽完稅價），不計其他任何費用，簽證價格不作優惠，不納入結算總價下u 人工按該部分工程實際工期（須經發包人簽證認可）5、前80%月份的平均價結算。計價及結算模式112某EPC項目合同結算條款：03-01-02-計價及結算模式12建安費預算價=施工圖預算基準價*優惠率基準價：依據浙江省2018版預算定額及建設工程計價規則或現行相應專業定額計算。優惠率=（建安費中標價-暫估價）/（建安費招標價-暫估價）。3某EPC項目合同結算條款：如最終經審核的建安費用預算價低于建安費的相應分項中標價，按審核后的建安費預算價包干；如高于分項中標價則工程費用按相應分項中標包干（或由承包人無條件優化設計，直至最終經審核的工程費用預算價控制在中標價范圍內，且優化后的材料、設備等質量、品牌等標準不得低于本次招標要求）；各分項費用的包干價合6、計金額作為簽訂補充合同時建筑安裝工程費的合同總價，實行固定總價包干。招標人在實施期內若未提出技術參數、指標變更的，合同總價不予調整計價及結算模式13u 本項目實行限額設計，承包人按國家、廣東省、廣州市以及現行有關工程造價管理的文件分別編制初步設計概算和施工圖預算 與工程結算均不得超過招標控制價。u 編制的概算總投資超過招標控制價的，初步設計需重新優化。u 當預算造價超過概算時，承包人應優化施工圖設計，優化內容須經發包人批準，并調整預算造價，直至預算造價不超過概算造價為止。u 送審概算評審圖紙原則上達到施工圖深度。概算中有部分材料或設備規格參數未能具體確定，導致價格不能確定時，可按暫估價處理。暫7、估價應列估算清單，在預算環節確定其單價時，原則上不得高于概算估計的暫估價。4某EPC項目合同結算條款：計價及結算模式14?本合同為固定單價合同，固定 綜合單價 為*元/平方（建筑面積），建筑面積暫定 536686 平方米，合同價暫定（大寫）：人民幣*元（小寫：￥*元）。u 合同價格包含合同范圍內所有工程，包括包含項目規劃范圍內所有建筑單體、地下建筑、小區內道路、綜合管線、景觀綠化及附屬設施等所有工程的相關手續辦理、施工圖設計、采購、施工、調試、驗收、配合完成分戶移交（協調處理移交過程中與施工有關的問題）及保修等全過程工程總承包費用。5某EPC項目合同結算條款：u 工程最終結算面積：最終以平方米8、固定綜合單價乘以工程最終實際建筑面積進行結算；最終實際建筑面積以圖審合格書面積為準。工程結算值=最終圖審面積*平方米固定綜合單價材料價差調整簽證計價及結算模式 15總價包干類項目常見于有相對完整的交付標準的項目常見于有相對完整的交付標準的項目適用范圍：項目收入基本確定。某些住宅項目按總建筑面積進行單項目收入基本確定。某些住宅項目按總建筑面積進行單方總價包干。方總價包干。特點：保證項目品質保證項目品質，滿足交付標準滿足交付標準的前提下，進行充分優化、的前提下，進行充分優化、降低成本，同時保證沒有審計風險。降低成本，同時保證沒有審計風險。單方總價包干項目還可單方總價包干項目還可增加單方造價低的面積9、，提高收增加單方造價低的面積，提高收入及效益。入及效益。策劃思路：計價及結算模式16定額下浮類項目需要快速啟動，業主需求不明確或不詳細需要快速啟動，業主需求不明確或不詳細適用范圍：合同設置了限額，按圖結算，超出限額部分不予結算，收合同設置了限額，按圖結算，超出限額部分不予結算，收入與成本均不確定。入與成本均不確定。特點：一是對未設定專業限額以外的各專業限額進行合理分配；一是對未設定專業限額以外的各專業限額進行合理分配；二是充分進行方案比選與工藝優化，擴大盈利項，規避虧二是充分進行方案比選與工藝優化，擴大盈利項，規避虧損項。損項。策劃思路：計價及結算模式17模擬清單類項目適用于標準化程度較高或有10、可供參考的類似項目適用于標準化程度較高或有可供參考的類似項目適用范圍：結算時按圖計算工程量，單價執行投標時綜合單價結算時按圖計算工程量，單價執行投標時綜合單價特點：對各清單項進行盈虧分析，做大盈利，減少虧損項對各清單項進行盈虧分析，做大盈利，減少虧損項策劃思路：part 限額劃分與控制限額劃分與控制18限額劃分與控制191.限額指標的確定指標分類技術指標即為保證設計成果的經濟性而制定的技術上不應突破的限制值，如鋼筋含量、砼含量，窗地比、墻地比、層高等 確定限額指標并非是一項單純的經濟性工作，而是一項技術經濟工作。商務與技術應進行充分融合。造價指標即為滿足投資或造價的要求限定的限制值，如平米造價11、單方造價充分發揮設計與商務的聯動價值，是限額設計實現的根本造價測算依據及方法201.造價測算依據合同約定的材料、設備定價依據根據圖紙計算的工程量總包合同商務條件，合同約定的計價取費以及下浮率歷史經驗造價指標項目所在地政府計費標準造價測算方法造價測算方法限額劃分與控制21方案階段-估算樁基工程估算方法設計提資u 根據地質情況，按類似經驗指標估算,有工程量時按類似指標估算u 樁基礎選型方案u 樁基礎主要工程量（若能測算）土方工程u 基坑土石方開挖、外運工程量u 回填工程量、頂板履土工程量u 綠化種植土工程量u 根據土石比，確定土方與巖石工程量基坑支護u 1.明確基坑可能的支護方式u 2.基坑支護12、側面面積主體結構u 地下室建筑面積、層高、層數u 人防建筑面積u 地上各單體建筑面積、層高、建筑物高度u 鋼筋、砼限額指標u 按合同約定或市場綜合單價估算u 按基坑側面面積根據經驗指標估算u 按經驗指標結合限額指標估算造價測算方法造價測算方法限額劃分與控制22方案階段-估算粗裝修估算方法設計提資u 按類似經驗指標估算門窗工程u 門窗窗地比或門窗面積u 門窗材質外墻裝飾u 按幕墻面板形式分別計算的立面工程量u 雨蓬u 室外吊頂u 旋轉門精裝修u 各功能區裝修面積（門廳、大堂、電梯廳及走道、）u 二次裝修產品配置表u 地下室建筑面積、層高、層數u 地上各單體建筑面積、層高、建筑物高度u 按門窗類型13、根據經驗指標估算u 按區域不同，分別進行估算u 按類似經驗指標估算造價測算方法造價測算方法限額劃分與控制23方案階段-估算電氣工程估算方法設計提資u 按類似經驗指標估算給排水工程u 無需提供工程量泛光照明u 無需提供工程量消防工程u 明確各業態需要消防系統要求u 無需提供工程量u 按類似經驗指標估算u 按類似經驗指標估算u 按類似經驗指標估算造價測算方法造價測算方法限額劃分與控制24方案階段-估算通風空調估算方法設計提資u 按類似經驗指標估算弱電系統u 明確各業態需要設計的弱電系統要求電梯工程u 電梯技術參數及大致配置表u 電梯數量清單變配電工程u 明確雙電源還是單電源u 外線距離u 設計用電14、負荷u 明確各業態需要設計的空調系統要求u 按類似經驗指標估算u 按品牌檔次進行估算或按單方指標進行估算u 按用電負荷單方指標估算，外線按每公量單方指標估算造價測算方法造價測算方法限額劃分與控制25方案階段-估算園林景觀估算方法設計提資u 按類似經驗指標估算u 區分園區綠化面積與屋面綠化面積燃氣工程u 住宅需開通燃氣工程戶數u 商業、酒店開通燃氣工程容量標識工程u 無需提供工程量充電樁u 充電樁數量u 充電樁類型u 園區綠化面積，屋面綠化面積u 室外道路面積u 鋪裝面積u 根據開通戶數與商業設計容量按燃氣部門收費進行估價u 按類似項目經驗指標估算含地下車庫停車劃線與交通指示牌、樓棟標識、園林景15、觀標識u 按市場綜合單價估算造價測算方法造價測算方法限額劃分與控制26初設階段-概算土建工程估算方法設計提資u 測算局部地下室或者正負零標準層工程量進行估價機電工程u 設備材料清單變配電u 設備材料清單二次裝修u 天地墻工程量u 二次機電工程量u 砼、模板、砌體工程量u 鋼筋限額指標u u 按主要材料設備清單，管線按經驗指標估算u 按主要設備清單進行市場詢價u 根據計算的工程量，按定額計算估價限額劃分與控制27動態成本管理動態成本管理u 1.根據方案及合同總價，劃分各專業限額，編制方案估算文本，并編制初步建設標準。u 2.對方案進策劃與優化，并重新修正方案估算文本。u 3.明確后續設計管理重點16、及方向。第一階段：方案階段u 1.及時進行成本測算（或概算復核）。u 2.超限額指標時應及時采取糾偏措施，優化設計，確保概算在限額指標內。u 3.根據概算修正方案估算文本，作為后續成本動態管理的依據。第二階段：初設階段u 1.編制各專業預算，對各限額指標進行復核。u 2.實時監督分項工程限額指標落實情況，發生偏差時及時采取糾編措施。第三階段：施工圖階段限額劃分與控制28結構指標復核分析結構指標復核分析機電方案指標復核機電方案指標復核窗地比指標復核，計量復核窗地比指標復核，計量復核外墻系數指標復核，計量復核外墻系數指標復核，計量復核園林綠化指標復核，計量復核園林綠化指標復核，計量復核全過程對各限17、額指標動態管理與復核，各成全過程對各限額指標動態管理與復核，各成本指標復核本指標復核限額過程控制限額過程控制part 方案比選的商務思維方案比選的商務思維29方案比選的商務思維方案比選的商務思維30系統全面分析熟悉設計臨界點逐步深入細化了解限額指標掌握計價原理方案比選的商務思維方案比選的商務思維311.系統全面分析系統全面分析裝配式建筑物層高u構件成本增加u結構成本增加u措施成本增加u設計費增加u豎向構件的工程量增加u間接影響到基礎設計以及措施費的增加u地下室：土方開挖量、基坑支護，混凝土的抗滲等級u對于地上建筑物層高每增加10cm，造價增加1%到2%單體平面形狀u影響建造難度，從而影響造價u18、決定了建筑物的體形系數其直接影響建筑物的節能及外立面裝飾面積方案比選的商務思維方案比選的商務思維321.系統全面分析系統全面分析案例：湖北某住宅項目樁型方案比選項目為34層、99m剪力墻住宅，地下1層。項目淤泥質粉質黏土層頂埋深約3.74.1m，層厚7.38.1m，初步設計時按照埋深控制承臺底標高后，承臺底部淤泥厚度5.36.5m。根據湖北地方標準建筑地基基礎技術規范的要求，兩種設計方案如下：序號規范要求灌注樁管樁1基礎形式樁承臺樁筏基礎2加固要求攪拌樁格構式攪拌樁滿堂咬合3加固范圍承臺下2m，承臺周邊外1m灌注樁：超過50m的高層建筑，當承臺下存在厚度大于2m的淤泥，應對承臺下及承臺間軟土進19、行加固或換填處理。可采用攪拌式格構式加固管樁：高度小于100m當層數為30層及以上的高層建筑物，在采用樁筏基礎等措施的條件下可采用預應力管樁。承臺底軟土進行攪樁滿堂咬合加固或換填處理方案比選的商務思維方案比選的商務思維331.系統全面分析系統全面分析案例：湖北某住宅項目樁型方案比選序號技術參數單位灌注樁管樁1直徑mm700PHC-AB500-1252有效樁長m59453單樁承載力KN360020004樁數根921825筏板m1.7m承臺+0.3m底板1.6m筏板6粉噴樁數根5284690技術參數對比表序號單位灌注樁管樁管-灌差額百分比樁m26066201965600-641020-25%底板混20、凝土m331819653865022045469%底板鋼筋kg1736622541038044146%粉噴樁地基加固根95040844200749160788%基礎費用合計30984782758352-340126-11%基礎費用+地基加固合計3193518360255240903413%管樁與灌注樁成本對比表結論1）如果單從樁基的單項成本比較，管樁方案比灌注樁方案省25%；若加上基礎鋼筋混凝土成本，則從基礎成本的層次分析，管樁方案比灌注樁方案省11%。2）如果從系統角度，全面考慮與基礎工程相關的地基處理費用，由管樁比灌注樁貴13%。方案比選的商務思維方案比選的商務思維342.熟悉設計臨界點熟21、悉設計臨界點住宅項目建筑高度影響造價的臨界點方案比選的商務思維方案比選的商務思維353.逐步深入細化逐步深入細化以外窗工程為例（1）方案階段（2）施工圖設計階段（3）深化設計階段1.控制體形系數、窗墻比不超限，可以避免增加門窗成本10%以上。2.嚴控外窗三大件：材質、五金件、玻璃。1.優化東西向窗墻比。盡量減少東西朝向房間的窗墻比，避免超限后設計外遮陽，避免增加門窗成本20%左右。2.提前審核節能計算書3.控制外窗開啟、區分采暖與非采暖。開窗面積要合理，開啟面積的大小對型材本身、五金件、紗扇的成本都有影響，開啟方式影響五金件的類型和價格1.優化窗戶的分格方式，降低成本、提升功能2.二次深化確定22、合適的型材種類型式，提高性價比方案比選的商務思維方案比選的商務思維364.了解限額指標了解限額指標技術限額指標對造價的影響鋼筋含量-1kg/m2 造價降低約6元/m2混凝土含量-0.01m3/m2 造價降低約7元/m2窗地比-0.01m2/m2 造價降低約5元/m2地下室層高-0.1m/m2 造價降低約5元/m2硬景面積比例-1%造價降低約0.62元/m2頂板覆土平均厚度-300mm 造價降低約30元/m2方案比選的商務思維方案比選的商務思維374.了解限額指標了解限額指標設計條件對造價的影響綠色建筑增量成本28.82136.42163.23050100150200一星級二星級三星級綠建增量成23、本綠建增量成本平均增量成本合理選擇綠色建筑措施，降低綠建增量成本方案比選的商務思維方案比選的商務思維384.了解限額指標了解限額指標設計條件對造價的影響裝配式增量成本u 剪力墻結構：預制率每增加10%，成本增量在150-170元左右u 框架結構：預制率每增加10%，成本增量在230-260元左右合理選擇預制構件樓梯、陽臺板、空調板 梁板非承重外墻承重墻柱 方案比選的商務思維方案比選的商務思維394.其它商務思維其它商務思維掌握計價原理計價方式：工程量*單價適用范圍：分部分項工程、技術措施計價方式：基數*費率適用范圍：組織措施費、規費、管理費、利潤02不能計量的科目01能計量的科目方案比選的商務思維方案比選的商務思維404.其它商務思維其它商務思維掌握計價原理01能計量的科目u 措施入圖u 商務計量需求入圖環氧云鐵中間漆兩遍;漆膜厚度60微米”環氧云鐵中間漆三遍;漆膜厚度60微米”；策劃量方案比選的商務思維方案比選的商務思維414.其它商務思維其它商務思維掌握計價原理01能計量的科目u 材料盈虧分析及比選u 定額盈虧分析及比選策劃價方案比選的商務思維方案比選的商務思維424.其它商務思維其它商務思維掌握計價原理01不能計量的科目臨時圍墻與永久圍墻臨時消防與永久消防臨時道路與永久道路臨時用電與永久用電Thanks 43