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1、 XX置地酒店項目設計定位指標對標管理指引（V1.0）(征求意見稿)XX置地有限公司編制時間：1/13 目 錄目 錄 一、總則一、總則.2 1.目的：.2 2.適用范圍：.2 3.后續計劃：.2 二、酒店設計定位指標二、酒店設計定位指標.3 1.指標概述；.3 2、規劃定位類指標.3 3、FFE&OSE 費用指標；.6 4.室內精裝設計類指標；.7 三、指標應用及管理要求三、指標應用及管理要求.10 四、附件 1：四、附件 1：精裝標準間客房平米造價對標分析表精裝標準間客房平米造價對標分析表.12 2/13 一一、總則總則1.目的目的：本指引通過定義酒店項目設計定位指標，給出參考值，并明確對標2、管理流程和方法，以期統一酒店項目工作標準，建立對標工作意識，優化成本投入。2.適用范圍：適用范圍：1)、本文適用于XX置地有限公司下屬所有在建及擬建酒店開發項目；2)、適用于項目自土地獲取至室內設計評審階段的設計及成本管理工作;3)、本指引以總部發布之XX置地開發成本管理制度及相關工作指引為前提給予補充，相關工作要求以較嚴格為準。3.后續計劃：后續計劃：1）、豐富指標維度，建立指標庫：1）、豐富指標維度，建立指標庫：為了統一標準及滿足管理需求，后續將不斷完善、豐富酒店項目設計定位指標數據庫；2）、完善指標值，定義產品線：2）、完善指標值，定義產品線：本指引內各類指標值，僅根據置地典型項目給出參3、考值并建立對標機制，并不要求強制執行。后續將要求各酒店項目統計數據，擴大樣本采集量，通過數據分析及指標對標的實際驗證效果，明確指標標桿值、高限值。3/13 二、酒店設計定位指標 1.二、酒店設計定位指標 1.指標概述；指標概述；1.1 指標分類：本指引主要分享規劃定位指標、FFE 費用指標及室內精裝定位指標，以供各大區/城市公司對標參考。考慮各酒店項目區位、定位及規模不同，所有指標數據僅供參考，總部酒店事業部具有最終解釋權。1.2 指標值來源：數據指標參考來源自沈陽君悅酒店項目，其中成本類信息不包括過程變更。2、規劃定位類指標 2.1 規劃定位類指標清單；2、規劃定位類指標 2.1 規劃定位類4、指標清單；序號 指標名稱 指標數值 1 總客房數量 300 間 2 套房數量比例 10%3 總經營面積占比 46.3%4 標準層面積 1620bays 5 標準客房面積（ST/K 房型）1bays 6 典型套房面積（DK/JS/ES/PS/CS 房型）2-4bays 7 客房層結構標高 3.6m 8 標準客房疊頂精裝（設計）標高 3.1m 9 標準客房平頂精裝（設計）標高 2.85m 10 標準客房走道及衛生間精裝（設計）標高 2.6m 11 客房層走道精裝（設計）標高 2.6m 12 客房層電梯廳精裝（設計）標高 2.9m 說明：以上數據來源于沈陽君悅酒店。2.2 指標定義及說明:2.2 指5、標定義及說明:1)客房總數：a 定義：指酒店的客房數量，以鑰匙間計算，單位：間（套）。4/13 b 說明：標準間（大床房、雙床房）及套房（標準套房、行政套房、總統套房等），均按照 1 個鑰匙間計算。2)套房數比例：a 定義：套房數量在客房總量的比值，單位：%。b 說明：所有套房數量除以酒店鑰匙間總量。3)總經營面積占比：a 定義：指單位酒店建筑面積的可經營面積與總建筑面積的比值，單位：%。b 說明：可經營面積包括客房、客房走道、公共走道、餐廳、會議及宴會等功能區面積之和；總建筑面積包括可經營面積、后勤區域及地上地下設備用房等，不包含公攤面積。4)標準層面積：a 定義：標準層面積是指客房層中，平6、面布置相同的樓層面積，單位：。b 說明：如酒店為獨棟建筑，客房標準層計算整層建筑面積；如建筑中酒店客房標準層與其他業態并存，計算面積時只計算酒店的建筑面積。5)客房層結構及精裝標高：a 定義：結構層高指房屋上下兩層結構層層面的垂直距離。精裝標高指裝飾完成面天花至地面的距離，單位：m。b 說明：根據酒店功能不同的需要，結構層高及精裝標高都有不同的要求，需單獨區分。6)標準客房及典型套房面積（ST/K/DK/JS/ES/PS/CS 房型）：a 定義：客房面積指鑰匙間客房的軸線面積或使用面積，單位：。b 說明：軸線面積的示意圖（綠線為面積范圍）：5/13 使用面積指客房使用空間凈面積，以水平投影面積7、計算即地面鋪貼面積。客房內使用面積示意圖（紅線范圍內）：客房內各功能分區（臥室、玄關、過道、更衣室、化妝間、衛生間、淋浴間等）的面積計算方法示意圖：6/13 3、FFE&OSE 費用指標；3.1 酒店 FFE&OSE 指標清單 3、FFE&OSE 費用指標；3.1 酒店 FFE&OSE 指標清單 序號 指標名稱 指標數值 備注 1 酒店標準間客房 FFE 精裝修單方造價 823 元/m2 3.2 指標定義及說明3.2 指標定義及說明 1)定義：酒店標準間或套房 FFE&OSE 采購金額與酒店標準間或套間地面鋪貼面積的比值，單位：元/m2。2）說明:FFE 是 Furniture、Fixture8、&Equipment 的簡稱，即家具、固定裝置及設備。OSE 是 Operation Supplies&Equipment 的簡稱，即運營專用設備。FF&E 包括下列物品：種類 明細解釋種類 明細解釋 活動家具 客房、走道及公共區的活動家具 裝飾燈具 客房、走道及公共區的裝飾燈具 裝飾地毯 套房、公共區的裝飾性手工地毯（塊毯或滿鋪）皮料 活動家具捫皮 布料 活動家具捫布、裝飾抱枕捫布、開合式窗簾/窗紗的面料 藝術品 雕塑、掛畫、各類裝飾展示品等 室內標識 酒店內部區域標識、方向指引牌、緊急疏散指引牌等 活動家具 客房、走道及公共區的活動家具 裝飾燈具 客房、走道及公共區的裝飾燈具 OS&E 包9、括下列物品：瓷器 酒店運營所需的各類瓷器 玻璃 酒店運營所需的各類玻璃器皿 銀器 酒店運營所需的各類不銹鋼及銀質餐具器皿 布草 客房床單被罩、羽絨被、枕頭、毛巾、浴袍及餐廳、SPA、健身房布草等 7/13 制服 員工制服、工鞋等 辦公設備 辦公室家具、打印機、復印機、大型保險箱等辦公設備 物料車 物料部、客房部、禮賓部所用物料車、行李車等 清潔用品 清潔工具及設備 餐飲用特殊設備 客房送餐用各類推車、手提式冰柜、送餐設備等 擱架、更衣柜 物料貨架及員工更衣室更衣柜等 宴會用設備 活動舞臺、宴會家私、活動轉盤等 車輛 冷藏車、轎車、商務車、大巴等 SPA/健身房設備 SPA 床、儀器等設備及健身10、房器材 小家電 電視、小冰箱、DVD 機、客房小保險箱、電熱水壺、電吹風、套房音響等 廚房及管事部用具 廚房中西式炊具、炒鍋、炒勺、砧板、刀具、杯框等 餐廳附設品 臺飾、碎冰機、胡椒研磨器、托盤等 工程設備 高壓水槍、腳手架、升降梯等工程部用維修設備及滅火毯、防毒面具等安保設備 客房用設備 抽紙盒、毛巾托盤、開瓶器、衣架、冰桶、廢紙簍、熨斗、嬰兒物品、防滑地墊等 電腦設備 電腦硬件及各類軟件（辦公軟件及酒店運營管理軟件）4.室內精裝設計類指標；4.1 酒店精裝設計類指標清單 4.室內精裝設計類指標；4.1 酒店精裝設計類指標清單 序號 指標名稱 指標數值 1 標準客房精裝修單方造價 6452 11、元/m2 2 客房標準層走道及電梯廳單方造價 3308 元/m2 3 小套房單方造價 5981 元/m2 4 行政套房單方造價 5563 元/m2 5 總統套房單方造價 6980 元/m2 8/13 6 全日式自助餐廳單方造價 5701 元/m2 7 中式餐廳單方造價 7546 元/m2 8 非中式餐廳單方造價 8078 元/m2 9 酒吧單方造價 9291 元/m2 10 空中大堂單方造價 11530 元/m2 11 行政酒廊單方造價 4095 元/m2 12 底層接待大堂單方造價 6328 元/m2 13 游泳池區域單方造價 3886 元/m2 14 SPA 及水療單方造價 6310 元/12、m2 15 健身房區域單方造價 3714 元/m2 16 會議室區域單方造價 4120 元/m2 17 宴會廳區域單方造價 5408 元/m2 18 BOH 區域單方造價 1303 元/m2 19 電梯轎廂單方造價 5193 元/m2 說明：以上數據來源沈陽君悅酒店各專業及分包合同價，僅供參考。4.2 客房標準間精裝指標分析：4.2 客房標準間精裝指標分析：精裝標準客房平米造價分析（43）序號 分部分項工程 面積（）總造價 （元/）平米造價（元/）占總造價 比例（%）備注 1 地面裝飾工程 43 31469.95 731.86 11%2 天花裝飾工程 43 12554.84 291.97 5%13、3 墻面裝飾工程 43 81237.65 1889.25 29%4 雜項 43 114844.46 2670.80 41%5 機電工程 43 34816.42 809.68 13%6 開辦費 43 2490.99 57.93 1%7 合計：277414.31 6451.50 100%針對標準客房對標應更加詳細，具體對標形式，請參見附件 1精裝標準間 9/13 客房平米造價對標分析表 4.3 指標定義及說明：4.3 指標定義及說明：1）定義：酒店精裝修工程成本與酒店精裝區域地面鋪貼面積的比值，單位：元/m2。2）說明：精裝修區域不含墻體水平投影面積、電梯井及管井面積。成本金額包含天花、地面、墻面14、潔具、五金及機電工程等，所包含合同分判如下：注：1.精裝修分包包括：墻地面、天花基層面層供應及安裝、濕區墻地面二序號 所屬及合同 合約屬性 一 精裝修類合同 1 精裝修分包（含機電布線）指定分包 2 潔具 甲供材料 3 衛浴及五金 甲供材料 4 建筑五金 甲供材料 5 木地板 指定分包 6 地毯 甲供材料 7 墻紙 甲供材料 8 布料（含窗簾布）甲供材料 9 木皮 甲指乙供 10 石材 甲指乙供 11 客房門鎖 甲指乙供 二 機電安裝類合同 1 電動窗簾電機 指定分包 2 工程燈具 甲供材料 3 裝飾燈具 甲供材料 4 客房 LED 甲供材料 5 客控系統 指定分包 10/13 次防水及保護層、潔具、衛浴及五金、建筑五金、給排水管道及閥芯安裝。2.機電工程包括電箱、管線工程、燈具安裝、工程燈具、裝飾燈具、電動窗簾機電、客控及控制面板。三、指標應用及管理要求 三、指標應用及管理要求 在項目初步定位報告及啟動會階段至室內精裝修設計階段，建立對標機制，明確各階段對標指標類別，對各項設計指標落地情況進行審核。詳見下表：11/13 項目可研/初步定位及項目啟動會階段深化定位/運營目標書階段建筑設計階段室內精裝設計階段