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1、 商丘市惠民住宅小區可行性研究報告某某市惠民住宅小區項目可行性研究報告完成時間：2016.1.1目 錄第一章 總 論1.1 項目名稱1.2 報告研究內容1.3項目建設地址及建設條件1.4主要建設規模及主要內容1.5投資估算與融資方案1.6社會效益分析1.7研究結論第二章 房地產需求分析2.1城鄉居民經濟收入的持續增長對本項目的需求分析2.2營銷策略第三章 項目建設規模及主要內容3.1 建設規模3.2 建設內容3.3 功能設置第四章 項目建設地址及建設條件4.1 建設地址4.2 建設條件第五章 建設方案5.1 設計原則5.2 總體布局5.3 建筑工程第六章 環境保護6.1 項目周邊環境狀況6.22、主要污染源6.3環境保護措施第七章 組織機構及人力資源配置7.1組織機構7.2勞動制度7.3人員培訓與管理7.4勞動力來源第八章 項目管理及實施進度安排8.1 項目管理8.2 項目建設工期安排和施工進度第九章 社會效益分析9.1社會影響分析9.2 項目與所在地互適性分析9.3 社會風險分析9.4 社會評價結論第一章 總 論1.1 項目名稱商丘市惠民住宅小區項目可行性研究報告。1.2報告研究內容本項目可行性研究工作范圍是根據國家有關政策、法律法規、技術規范、標準定額以及建設單位對本項目的設想，著重對項目的背景及必要性進行分析；項目建設規模及建設方案進行論證；建設場址及建設條件的考察；項目周圍環境3、及周圍環境對項目的影響分析；項目實施方案計劃及進度進行安排，社會效益等方面進行綜合論證。1.3項目建設地址及建設條件本項目建設地址位于神火大道與凱四街交叉口東北角，地勢平坦，周圍環境狀況良好。交通便利，城市發達。目前商丘市的自來水供水總供給能力基本能夠滿足需要。1.4主要建設規模及主要內容1.4.1建設規模 根據市場需求分析及項目開發建設的實際情況，需新征建設用地面積20000平方米（大約30畝）。1.4.2建設內容 本項目建設5棟四層住宅樓，建筑面積為80平方米的單元房200戶；建筑面積為90平方米的單元房100戶；建筑面積為120平方米的單元房110戶；公建及配套服務設施用房900平方米，4、其中:商業用房400平方米（包括：社區衛生所、超市、快餐店、銀行、電信等）；公建用房500平方米（物業管理辦公200平方米，活動中心健身房100平方米，其他配套用房200平方米）。1.5 投資估算與融資方案1.5.1投資估算 經估算，本項目總投資為6400萬元，其中：開發投資2000萬元。1.5.2融資方案 根據國務院關于固定資產投資項目試行資本金制度的通知精神，本項目實行資本金制度。本項目建設單位自有資金2000萬元，申請銀行貸款4400萬元。1.6社會效益分析1、本項目的實施有利于促進商丘市和諧社會的發展。2、本項目的建設有利于促進商丘市經濟健康穩定發展。1.7研究結論本項目的實施，不僅符5、合“構建社會主義和諧社會”的需要，更是順應人們對中高檔住宅的消費趨勢，提升商丘市的住宅品質。項目的實施，對進一步促進商丘市經濟發展，加快商丘市城市改造步伐，改善居民生活環境，確保居住環境質量和居民生活水平穩步提高，推進社會主義和諧社會具有重要的現實意義。經分析論證，項目建成后具有良好的經濟效益和顯著的社會效益，項目各項建設條件基本具備，因此，本項目是必要的、可行的。 經過以上分析計算，可以得出結論，即本項目是可行的，建議加快實施。 第二章 房地產需求分析2.1城鄉居民經濟收入的持續增長對本項目的需求分析由于商丘市住宅產業起步較晚，市場需求總量相對較小，所以項目建設單位考慮到不應過于細分化，本項6、目客戶群體是以公務員、企事業單位職工以及在三原投資置業的人員為主。近年來，商丘市經濟和社會發展很快，致力于改善民生，群眾生活質量提高。財政保障能力不斷增強，確保了全市干部職工工資按照收入分配制度改革后的新標準足額發放；確保了公務員津補貼及事業單位過渡性補貼的及時兌現。2.2營銷策略當今的消費者買房，不僅僅是為了解決“居住”問題，同時是追求一種精神的享受和自我個性的表現。因此作為營銷的重要手段就是給房子賦予一種理念，給房子增加一種附加值，只有這樣，項目才能占領市場。2.21價格策略在房地產營銷中，價格策略是與產品、市場、銷售、形象、宣傳推廣互動的策略，需要依階段性營銷目標不同而調整。好的開端往往7、也意味著成功的一半，因此，在樓盤價格策略中，開盤定價是最為關鍵的一步。本項目采用“低開高走”的價格策略。采用該策略有以下優勢：1、低價開盤，發展商可根據市場反映靈活操控價格，掌握主動權。2、資金回籠迅速，有利于項目后期建設。3、迎合了消費者買漲不買跌的心理。根據不同的開發時期，制定不同的價格策略，大致分為銷售初期、項目強銷期、銷售持續期、銷售結案期。具體實施策略如下：銷售初期：在這一時期內，小區形象尚無法充分展示，周邊的服務業，基礎設施建設還有待進一步地完善，廣大購房者尚處于觀望的態度，所以首期采低價銷售策略。措施如下：1）以低于市場均價的價格出售，吸引廣大購房者；2）對一定數量的最先期購房者8、采用成本價出售；3）財購房者采用簽名活動、買房送物活動；4）保證購房者不滿意可退房。2.22促銷策略好的營銷離不開好的促銷策略，針對本項目自己的特色和主題概念，在整個建設經營期間，運用廣告、人員推銷、營業推廣、公共關系、現場售樓等促銷策略來打開市場，做好銷售。廣告：在廣告促銷中，為了更好的贏得消費者的信任，突出小區的主題概念，廣告內容應以反映小區特色的廣告詞為主。銷售準備期與初銷期：在這個階段，工程施工剛剛開始，銷售工作只是處于準備階段，由于項目現場還沒有具備展開的條件，因而宣傳形式一般應選擇傳播面較大的媒體，如報紙、廣播、電視等等。廣告應著重賣點的宣傳，攫取人們的眼球，激發消費者的好奇心理，9、達到讓消費者認同該項目的主題理念，愿意等待該樓盤推出的效果。項目強銷期：這時的項目宣傳應以鮮明的形象、強烈的廣告功勢撼動市場，以廣告為先導，吸引客戶的到來。這一階段的廣告意圖是全面突出顯示項目自身自然、環保、時尚優勢，使客戶對項目加深了解并產生依賴。銷售持續期：由于有前期的宣傳廣告做鋪墊，這期間的廣告宣傳主要在于激發消費者的搶購心理，內容上可以感謝消費者支持、項目正在熱銷、銷售面積只剩多少等。銷售結案期：房地產項目銷售快結束時，較好的戶型和樓層基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好銷售的盤尾房。因此這一階段的廣告重點也是優惠促銷樓盤為主，廣告創意也無須太多變化，頻率大大減弱，直到停止宣傳。10、2.23人員促銷 選取有經驗有能力的促銷人員，措施如下：在銷售前期，做好促銷人員的培訓工作，掌握一定的促銷手段；在銷售期間，做到重點回訪，促售人員要加強與重點客戶的回訪。2.2.4銷售促進價格折扣和變相折扣：對于消費者來說，價格還是他們最關心的因素，這種折扣可以使房價降低，提高購買欲望。現場售樓：在開盤時，進行現場售樓活動，邀請各界知名人士到場指導參觀，提高項目的市場知名度。2.2.5公共關系借助公共傳播媒體，由有關新聞單位或社會團體進行宣傳，引起公眾的高度依賴和注意，消除公眾的戒備心理。2.2.6調研活動可以通過民意調查等多種方式來收集信息，了解消費者對公司，對該項目的價格、質量、功能、房型11、等諸方面的意見或建議，并及時將改進后的情況告辭消費者，以跟蹤消費者的需求趨勢，盡力滿足消費者的要第三章 項目建設規模及主要內容3.1 建設規模根據市場需求分析及項目開發建設的實際情況，按410戶（每戶按4人計算1640人）考慮，住宅建筑面積40000平方米，公建及配套服務設施用房900平方米，總建筑面積40000平方米，需新征建設用地面積20000平方米（大約30畝）。3.2 建設內容 本項目建設5棟四層住宅樓，建筑面積為80平方米的單元房200戶；建筑面積為90平方米的單元房100戶；建筑面積為120平方米的單元房110戶；公建及配套服務設施用房900平方米，其中:商業用房400平方米（包括12、：社區衛生所、超市、快餐店、銀行、電信等）；公建用房500平方米（物業管理辦公200平方米，活動中心健身房100平方米，其他配套用房200平方米）。3.3 功能設置本項目是以居住為主兼容購物休閑為一體的居民住宅小區。功能設置以創造一個方便、完善、和諧的生活居住環境為主導思想。建筑風格本著“求實創新”原則，單體建筑采取以多層為主進行合理組合，力求簡潔大方、新穎，外觀造型具有超前意識。總體布局在滿足城市規劃的前提下，更著重于整體環境效果，合理進行功能劃分，進行小區的道路及景點綠化設計，力求建設成一個舒適安逸的整體環境。小區內部配套設有商業用房、活動用房，衛生所，物業管理，停車場等，以滿足小區的服務13、功能需求。 第四章 項目建設地址及建設條件4.1 建設地址 本項目建設地址位于商丘市神火大道與凱四街交叉口東北角，場地北臨火車站、東面臨中州路，西面臨平原路，南面臨市政府。地勢較為平坦，周圍環境狀況良好。4.1.1氣象條件本項目地處暖溫帶半濕潤氣候區，四季冷暖分明，主導風向為東北風。4.2 外部配套條件1、交通商丘交通便利，城市發達。京九鐵路橫穿東西，廣濟一級公路縱貫南北，地方道路四通八達，城區建設日新月異，主干道路網已經形成。2、其他配套條件1）、給、排水目前商丘市的自來水供水總供給能力基本能夠滿足需要。排水采用雨、污分流制。2）、電力該區域用電由城市15KV高壓電源公網電纜供電，周邊設有214、0MVA的電源開閉所。3）、天然氣氣源為商丘市農機液化天然氣中壓管網提供的天然氣，由天然氣次干管引入，支管采用枝狀布置，配套管網齊備，方便用戶接入。可滿足本項目用氣需要。4）、通信中國電信、中國聯通、中國移動等通訊服務商已將電纜接至城區各處。通信網絡信號已實現全區覆蓋，通話質量清晰。電信網絡運營服務商已將光纜接至縣內。 第五章 建設方案5.1 設計原則以商丘城市總體規劃為設計依據，改善城市居民的居住條件和美化商丘市環境為設計主題。總體設計應具有超前意識，高起點、新理念、高標準，既體現歷史文化傳統、當地的自然與人文景觀特色，又要反映現代城市風貌，因地制宜、科學規劃，合理布局。功能設置上則應以科學15、的發展觀為指導，充分體現以人為本的思想理念，最大限度的創造一個生活方便、居住安逸、環境優雅、功能齊全的居民住宅小區。設計理念：以“現代化、智能化、園林化、生態化”為設計原則，體現現代住宅區的發展趨勢。（1）以綠色作鋪墊，道路作構架鋪敘全區的空間秩序。（2）結合基地現狀和周邊情況，做足綠色住宅區環境的文章，融入商丘城市開發的時代節奏，使之成為地域標志性地標景觀。（3）“家是男人的港灣”是本設計的構思點，在規劃的各個系統層面上重點刻畫這一生動的結構構思，展示自由舒展的空間形態，張馳得宜的規劃結構和優美宜人的居住環境，表達了對完美居住理想的憧憬。（4）技術的集成應用，提高住宅設計的科技含量，全面提升16、住宅整體性能。設計特點：注重空間環境、視覺環境和地形地貌的配合，努力創造人與人、人與自然交融的場景，充分體現人和自然和揩共存的可持續發展的設想。整個小區總體空間形態規劃上，因地制宜，外緊內松，以圍合式組團為基本模塊構造園內的空間形態。圍合式的組團，使居住者充分享受到社區大部廣闊空間的同時，寓休閑、娛樂、健身、賞景為一體，既保證了住房的獨立性和私密性，又增強了彼此的鄰里和安全感，造就多姿多彩的具有文化內涵的人居環境。道路系統的骨架順應地形，有曲有直，干道環小區構架輔設貫徹各組團，交通簡潔通暢。重點處理各道路交匯節點，融入交往和景觀標志功能。5.2 總體布局本著合理利用土地資源的原則，本項目用地面17、積20000平方米（大約30畝）。根據商丘市地理文化背景，同時借鑒國內外城市的發展經驗，以綠化，花卉景觀的概念順應當今人文生活環境主題。即具備完整協調的環境因素，住宅，街道，花園之間又有親切和諧的氣氛和自成一體的配套服務設施。居住區的出入口設在南面規劃路上，便于人流集散。商丘市惠民住宅小區項目為多層建筑形式，層數為四層，為方便小區居民生活，小區內部設施完善，設有活動中心，衛生所，物業管理，停車場等。在設計中強調小區的人性化，多樣性，溫馨人文，融通地理，從而將其規劃成有機整體的組團，便于長期的居住和管理等。區內主干環道，主要做為區內機動車道和消防通道，主干道12m寬，次干道分別為3.5m-9m寬18、，防火間距與宅前，宅間小道均滿足消防規范要求。綠化分為公共綠化區域，組團綠化區域。著力創造出良好的環境空間，可謂戶戶開窗見景，處處林蔭小徑。小區內地面停車以分散式停車為主。5.3 建筑工程5.3.1 建筑戶型設計原則：住宅戶型設計堅持多樣化與標準化相結合的原則，既有利于住宅的標準化建設，又能充分適應市場的多樣性，為不同需求和不同經濟能力的住宅用戶提供相應的住宅戶型。戶型的內部設計以布局合理、功能分區明確為基本原則，強調動靜分區、潔污分區；強調室內空間的采光與通風的質量，從而有效地提高住宅的居住質量。建筑造型：小區建筑形體設計突出表現三原傳統建筑文化和人文特征，屋頂采用青灰色瓦屋面及高低錯落的坡19、屋面和屋頂花園平臺，使建筑群體格調典雅別致，富于居住建筑的人情味，讓居民體會到歷史文脈的傳承滲透和親切和諧的居住氣氛，使具有現代功能的住宅建筑群與古樸典雅的城市文化融為一體。建筑細部處理通過陽臺、容楣、線角、入口的精心設計和傳統建筑符號的運用以及屋頂和外表色彩的合理運用，使建筑形象既莊重典雅又親切宜人。結構型式各層住宅采用磚混結構；抗震設防烈度：6度（查抗震設防烈度）。基礎型式：暫按鋼筋砼條形基礎考慮，待進行工程地質勘察后，再進行調整。樓面板：住宅的衛生間，廚房，陽臺及框架結構的所有樓面為現澆混凝土板，住宅的會客廳（開間不大于4.2M）、 臥室為多孔板 。墻體材料，采用節能新材料。5.3.2建20、設標準本項目建設主要以經濟型為主，80平方米戶型占到總戶數的48.78%，戶型為二室一廳。90平方米戶型占到總戶數的24.39%，戶型為二室二廳。120平方米戶型占到總戶數的26.83%，120平方米戶型為三室二廳一衛。第六章 環境保護6.1 項目周邊環境狀況商丘市惠民住宅小區項目建設場地位于神火大道與凱四街東北角。擬建場地地勢基本平坦，地形大體呈矩形。該區域環境舒適，無大的污染源，適宜居住。6.2主要污染源本項目住宅建設項目。環境保護方面的主要污染源為固體廢棄物、廢氣、廢水和噪音。固體廢棄物主要為項目建設過程中的建筑廢棄物、建筑工人生活廢棄物以及項目完成后居民裝修的建筑廢棄物和平時生活廢棄物21、；廢氣主要是居民居民裝修房屋油漆、涂料產生的廢氣；廢水主要是施工過程沖洗車輛產生的廢水、建筑工人生活廢水以及項目完成后居民生活廢水；建筑施工時施工機械產生的噪音。6.3環境保護措施1、廢棄物建筑廢棄物按當地有關規定由施工單位定點排放，生活垃圾送社區環保部門統一堆放，由社會環保部門統一送市垃圾處理場填埋。 2、廢水生活廢水經化糞池處理后排入市政管網。3、廢氣針對居民裝修房屋油漆、涂料產生的廢氣，建議居民選用環保型油漆和涂料。粉刷過程中保持房間通風。4、噪音建筑物選用隔音建材，增設隔音門窗等措施，降低噪聲。第七章 組織機構及人力資源配置7.1組織機構 合理確定項目的組織機構，科學配置人力資源是項目22、建設能否順利進行和提高效率的重要條件，尤其是關鍵崗位人員的素質是保證項目成功實施和運作的先決條件。項目的實施是否成功，不僅受到組織內部能力的制約，也受到組織外部環境的影響。只有建立一個科學合理、職能明確、人員素質高、辦事效率高的項目機構，才能很好的完成本項目的建設和運營。因此，本項目的組織機構的設置是根據項目的建設規模、目標和建設期而確定的。7.1.1機構配置及職能為使本項目順利推進，確保工程質量以及工作進度，同時結合商丘市的具體實際情況，本著“精簡、節約、高效”的原則，集中人力、物力、財力，設立項目部。項目部下設項目辦公室(文秘組、考評組、協調組、后勤組)、法規合同組、招投標組、現場管理組、23、銷售組。7.2勞動制度根據中華人民共和國勞動法，本項目所有人員實行勞動聘用合同制，公司和員工簽定勞動聘用合同。工作制度一般每周5天，每天工作8小時工作制度。7.3人員培訓與管理根據本項目的實際要求，全部上崗人員均需進行崗前培訓，實行年度考核管理制度，考核不合格者要求離崗。7.4勞動力來源本項目所需的人員，均從社會公開進行招聘。技術和管理人員考慮從大專院校等各種技術職業學院中或社會閑散技術人才中擇優選擇；維修和保衛人員考慮解決社會弱勢群體，為構建和諧社會做出企業的貢獻。第八章 項目管理及實施進度安排8.1 項目管理8.1.1 項目實施在項目建設過程中，要遵照國家有關規定、規范、標準要求，嚴格按照24、國家建設程序辦理，實行工程質量責任制度、招標投標制度、工程監理制度和竣工驗收制度，以確保項目的順利實施和工程質量。本項目建設完成后嚴格按照國家有關規定和批復的內容進行竣工驗收，竣工驗收合格后才能交付使用。此外，在項目改造過程中要加強項目的檔案管理工作，從項目改造籌劃到工程驗收各個環節的資料都要按照國家有關規定收集、整理和歸檔。8.1.2 項目招投標根據中華人民共和國招標投標法和河南省實施中華人民共和國招標投標法辦法的規定，如果施工單項合同估算價在100萬元以上的工程；重要設備、材料等貨物的單項合同估算價在50萬元以上的采購；勘察、設計、監理單項合同價在30萬元以上的服務；項目投資在500萬元以25、上的建設項目，必須進行公開招標。招標形式可采用委托有資質的中介機構代理或自行招標，自行招標時，必須達到國家關于自行招標對于招標單位的相關要求。在招標過程中，一定要嚴格遵守國家和河南省的有關規定，堅持公開、公平、公正的原則，自覺接受政府職能部門的檢查、監督，杜絕各種違紀、違法行為的發生。8.2 項目建設工期安排和施工進度根據國家有關工程建設工期定額指標規定，考慮到本項目建設規模的實施情況，項目工期安排為36個月。1、第1-9個月，完成前期準備工作。2、第9-35個月，開工建設并完成全部建安工程。3、第35-36個月，竣工驗收以及業主驗收、入戶。 第九章 社會效益分析9.1社會影響分析9.1.1本26、項目的實施有利于促進商丘市和諧社會的發展和諧社會是人類先進文明的標志。和諧社會的核心思想是一種民主法制、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會。在我國，縣和縣級城市人口占全國人口的絕大多數，縣和縣級城市的房地產業隨著城市化進程的加快，也在全國房地產業中所占的比例也越來越大。房地產業涉及國民經濟的眾多產業。可謂牽一發而動全身。因此，房地產業的良性運行與健康發展，經濟效益與社會效益的統一。是促進和諧社會建設的重要保障。本項目的建設是改善商丘市人居環境，促進構建和諧社會的發展。9.1.2本項目的建設有利于促進商丘市經濟健康穩定發展改革開放以來,房地產業得到了前所未有的發展。227、003年,國務院還把房地產業列為我國國民經濟的支柱產業,房地產業也因此成為我國國民經濟發展的重要組成部分。在2003-2007年之間，我國房地產業得到長足的發展。然而,隨著國民經濟的持續快速發展，一些地區的房地產業出現問題，在2008年國家對房地產業進行宏觀調控。在2008年年底世界爆發了經濟危機，房地產出現了畏縮。許多經濟界人士認為，房地產業是啟動國民經濟的支柱產業 ,它已成為我國國民經濟新的增長點和城鎮居民新的消費熱點。面對世界經濟危機，我國經濟要持續發展，必須促進房地產業的持續、快速發展。因此，本項目的實施，是促進商丘市經濟健康穩定發展。9.2 項目與所在地互適性分析1、項目利益群體對項28、目的態度及參與程度本項目的受影響人群主要確定為項目建設周圍居住或生活的群體。項目實施過程中，只要嚴格執行國家有關廢渣、噪聲等方面的排入標準并加強環境監測管理，對周圍居住或生活群體的影響甚微。本項目受影響人積極支持本項目的建設。2、各級組織對項目的態度及參與程度為保證項目能夠順利實施，當地相關政府召開專題會議進行布署、研究、安排，相關職能部門對現在進行指導。因此各級政府及相關職能部門是非常支持該項目的建設。9.3 社會風險分析項目的社會風險是對可能影響項目的各種社會因素進行識別和排序，選擇影響面大、持續時間長、并容易導致較大社會矛盾的因素進行預測。本項目建設地址無拆遷工作，不會誘發拆遷矛盾。因此就本項目而言，只要各級相關部門按照國家建設程序辦事，處理好各種關系，項目的建設不會引起當地社會的矛盾。9.4 社會評價結論通過以上分析論證，本項目實施后，能夠適應當地社會經濟發展，為國家和地方政府獲得更多的稅收，維護社會安全、團結，促進地方經濟的繁榮發展與社會和諧穩定。因此，從社會評價角度看該項目是完全可行的。20