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集中式商業銷售模式案例研究分析（15頁）.ppt

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上傳人：地**** 編號：97238 2021-04-18 15頁 349KB

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1、本報告是嚴格保密的。集中式商業銷售模式集中式商業銷售模式本報告是嚴格保密的。案例研究案例研究我們將通過商業的價值鏈和利益傳導方式來我們將通過商業的價值鏈和利益傳導方式來界定銷售模式。界定銷售模式。產權返租模式店中店銷售模式基金整售模式項目信托啟動方式介紹案例選取標準：案例選取標準：項目總體規模超過5萬平米商業具備一定的規模，形成集中的商業核心區商業以全部銷售為目標本報告是嚴格保密的。產權返租模式產權返租模式 1 1 操作方式操作方式客戶購買時即與開發商簽訂租約，將所購房產返租給開發商，租約期內由開發商將房產轉租經營，租期兩年到十幾年不等。發展商一次性返數年租金2、降低首付；同時返租期內，業主定時從發展商處得到定額租金回報。通常這種返租回報模式會附帶“回購”條款。典型案例典型案例曼哈購物廣場、常興天虹商場、保利友誼城、金暉商城、大中華太古廣場、沃爾瑪鴻洲店支付租金提供回報小業主小業主發展商發展商商家商家代理招商出租物業購買物業小業主小業主商家商家提供物業支付租金銷售結束關系轉化小業主和商家不能承擔解決矛盾的角色，也不具備解決矛盾的能力。產權返租模式下的價值鏈模型和利益傳導模型：產權返租模式下的價值鏈模型和利益傳導模型：解決了高價銷解決了高價銷售與提前消化售與提前消化的矛盾，但激的矛盾，但激化全部銷售和化3、全部銷售和持續經營的矛持續經營的矛盾。盾。本報告是嚴格保密的。案例：常興天虹商場案例：常興天虹商場樓層：15層。主力店：天虹發展商年租金回報率變化：4.8%6%2.8% （低于三年期國債3.37%）與天虹租約：15年年租金增長率：2% 現狀：在售，分期或一次性付款樓層銷售鋪位個數/總鋪位個數銷售個數比率 1/F 未售 - 2/F 15/211 7% 3/F 21/211 10% 4/F 152/211 72% 5/F 227/243 93% 資料來源：國土局網站銷售公示。發展商保留發展商保留1 1層高租層高租金樓層，通過金樓層，通過1 1層租層租金彌補回報率，可維金彌補回報率，可維持持4.8%4.8%左右。左右。現通過主力店提供回現通過主力店提供回報，投資回報率報，投資回報率2.8%2.8%，低于三年期國債利率。低于三年期國債利率。銷售狀況不佳。銷

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