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1、長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙 萬科城萬科城 20112011年年1111月月2 2日日 項(xiàng)目一期及二項(xiàng)目一期及二A A地塊地塊 商業(yè)營(yíng)銷策略報(bào)告商業(yè)營(yíng)銷策略報(bào)告 商業(yè)營(yíng)銷不能像住宅營(yíng)銷一樣商業(yè)營(yíng)銷不能像住宅營(yíng)銷一樣, , 商業(yè)需要的就是商業(yè)需要的就是氛圍氛圍與與氣場(chǎng)氣場(chǎng)! ! 萬科城商業(yè)必須站在萬科城商業(yè)必須站在 項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng) 的基礎(chǔ)上謀略的基礎(chǔ)上謀略 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所要達(dá)到的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所要達(dá)到的核心目標(biāo)：核心目標(biāo)： 通過商業(yè)價(jià)值的挖掘，通過商業(yè)價(jià)值的挖掘， 提升項(xiàng)目整體價(jià)值。提升項(xiàng)目整體價(jià)值。 商業(yè)提報(bào)背景：商業(yè)提報(bào)背景： 報(bào)告涉及范圍：項(xiàng)目一期底商、二報(bào)告涉及范圍：項(xiàng)目一期底商、二A A區(qū)域底商及二區(qū)域底2、商及二A A區(qū)域獨(dú)立商業(yè)。區(qū)域獨(dú)立商業(yè)。 總面積總面積4389.58 4389.58 ，共，共7272個(gè)鋪面，其中一期底商、二個(gè)鋪面，其中一期底商、二A A底商目前都已到達(dá)預(yù)售底商目前都已到達(dá)預(yù)售 條件，二條件，二A A獨(dú)立商業(yè)建筑主體已完成。獨(dú)立商業(yè)建筑主體已完成。 S S 3 3 13#13# 底商底商 S S 2 2 此次提報(bào)的此次提報(bào)的基本目標(biāo)：基本目標(biāo)： 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最大化挖掘項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最大化挖掘 整體策略整體策略 步走：步走： 營(yíng)營(yíng) 銷銷 策策 略略 招招 商商 策策 略略 推推 廣廣 策策 略略 整整 體體 定定 位位 1、開福區(qū)居住環(huán)境優(yōu)越，但經(jīng)濟(jì) 發(fā)展一直被籠罩在“南帝北丐3、”的 說法之下，給人以距離感； 2、以湘江世紀(jì)城為主的城北商業(yè) 逐漸面世，商業(yè)氛圍逐漸形成，但 在城北呈單極化發(fā)展； 3、經(jīng)瀏陽河與京廣鐵路的隔斷， 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的商業(yè)幾乎為零。 問題1： 萬萬 科科 城城 片區(qū)商業(yè)價(jià)值評(píng)判片區(qū)商業(yè)價(jià)值評(píng)判現(xiàn)狀一：現(xiàn)狀一：商業(yè)氛圍不足商業(yè)氛圍不足 區(qū)域整體商業(yè)價(jià)值偏低，地段不成熟。地段抗性導(dǎo)致客戶投資 的心理保障不強(qiáng)。 1 1、新開發(fā)區(qū)域，周邊成熟小區(qū)不、新開發(fā)區(qū)域，周邊成熟小區(qū)不 多，固定消費(fèi)力有限；多，固定消費(fèi)力有限； 2 2、開發(fā)起步階段，人氣、市政、開發(fā)起步階段，人氣、市政、 交通配套極度不成熟。交通配套極度不成熟。 開發(fā)起步階段，周邊人氣匱乏，珠江共城約800戶業(yè)主及消費(fèi)能 力較低的外來務(wù)工人群是目前人流主要構(gòu)成。 片區(qū)商業(yè)價(jià)值評(píng)判片區(qū)商業(yè)價(jià)值評(píng)判現(xiàn)狀二：現(xiàn)狀二：人氣匱乏人氣匱乏 思考：消費(fèi)人流及商業(yè)氛圍，是商業(yè)投資者、經(jīng)營(yíng)者選思考：消費(fèi)人流及商業(yè)