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1、Xingruizhiye東方名城東方名城 項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略定位初步提案 不經(jīng)意間，影響一座城 INTERNATIONAL COMMUNITY FOR LINGZHOU 品牌最大化 利潤(rùn)最大化 風(fēng)險(xiǎn)最小化 項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)： 圍繞目標(biāo)，本報(bào)告針對(duì)以下問(wèn)題整體構(gòu)想圍繞目標(biāo)，本報(bào)告針對(duì)以下問(wèn)題整體構(gòu)想 本項(xiàng)目區(qū)域、地塊價(jià)值研判及產(chǎn)品定性（在當(dāng)前市場(chǎng) 形勢(shì)下，本地塊應(yīng)該做什么樣產(chǎn)品？解決“賣什么？”的問(wèn)題。） 開(kāi)發(fā)本物業(yè)的具體目標(biāo)（開(kāi)發(fā)19萬(wàn)平方米的大盤(pán)，我們最終 將獲得怎樣的回報(bào)？從哪兒獲取回報(bào)？解決“賣給誰(shuí)？”“賣多少？”的 問(wèn)題） 整體營(yíng)銷戰(zhàn)略定位、推售策略及推廣綱要（這樣的產(chǎn) 品，這樣的客群，我們?nèi)绾?、分層次吸引他們產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)行為？解決“怎么 賣？”的問(wèn)題） 第一部分 產(chǎn)品定性產(chǎn)品定性 市場(chǎng)產(chǎn)品研判 區(qū)域價(jià)值研判 市場(chǎng)供需研判 這需要從三個(gè)研判入手 市場(chǎng)產(chǎn)品研判市場(chǎng)產(chǎn)品研判 市場(chǎng)上現(xiàn)有產(chǎn)品有哪些？ 先來(lái)回顧一下 居住的變革居住的變革林州住宅產(chǎn)品發(fā)展的幾個(gè)階段林州住宅產(chǎn)品發(fā)展的幾個(gè)階段 低成本、粗放型的第一代產(chǎn)品低成本、粗放型的第一代產(chǎn)品 1、注重朝向、采光、通風(fēng)的實(shí)用性布局（行列式布局） 2、實(shí)用性第一的設(shè)計(jì)原則，滿足消費(fèi)者生存溫飽 的需求 （高實(shí)用率） 3、服務(wù)性配套重于觀賞性、娛樂(lè)性配套 4、室內(nèi)設(shè)計(jì)重于室外設(shè)計(jì)（無(wú)環(huán)境景觀意識(shí)） 5、低成本產(chǎn)品的大量重復(fù)制造 代表樓盤(pán)：開(kāi)元小區(qū)等老社區(qū)代3、表樓盤(pán)：開(kāi)元小區(qū)等老社區(qū) 精細(xì)化的第二代產(chǎn)品精細(xì)化的第二代產(chǎn)品 1、追求舒適消費(fèi)的居住時(shí)尚, 面積大視為豪宅的淺薄消 費(fèi)意識(shí) 2、滿足消費(fèi)者虛榮心的“歐陸風(fēng)情”風(fēng)迷一時(shí) 3、休閑娛樂(lè)性配套取代服務(wù)性配套（會(huì)所概念的產(chǎn)生） 4、環(huán)境意識(shí)有了初步的提升（室外環(huán)境開(kāi)始成為賣點(diǎn)） 5、發(fā)展商開(kāi)始倡導(dǎo)、“以人為本”的開(kāi)發(fā)理念 “人車分流”設(shè)計(jì)，細(xì)部處理更為精致 市場(chǎng)產(chǎn)品研判 代表樓盤(pán)：清華苑、桂園等社區(qū)代表樓盤(pán)：清華苑、桂園等社區(qū) 環(huán)境與科技相結(jié)合第三代產(chǎn)品環(huán)境與科技相結(jié)合第三代產(chǎn)品 1、規(guī)模化開(kāi)發(fā)是第三代住宅的顯著特征 2、建筑風(fēng)格趨向現(xiàn)代派，戶型設(shè)計(jì)呈現(xiàn)多元化的趨向， “少即是多”的現(xiàn)代主義風(fēng)格是第三代產(chǎn)品的主流風(fēng)格。 3、環(huán)境成為大賣點(diǎn)： “小康之前重面積，小康之中重裝 修，小康之后重環(huán)境” 4、高新技術(shù)開(kāi)始在住宅內(nèi)廣泛運(yùn)用 智能化社區(qū)、電子商務(wù)、寬頻網(wǎng)絡(luò)大量在小區(qū)中實(shí)施 市場(chǎng)產(chǎn)品研判 代表樓