世邦魏理仕集團天津金港中心商業綜合體項目發展顧問報告（178頁）.pdf
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世邦魏理仕集團天津金港中心商業綜合體項目發展顧問報告（178頁）.pdf
1、天津金港中心項目 發展顧問報告 呈交: 天津市金港置業投資有限公司 2007年8月 CB Richard Ellis | Page 2 天津城市概況天津城市概況 （關鍵詞：經濟、人口、收入、消費、政策）（關鍵詞：經濟、人口、收入、消費、政策） 地塊分析地塊分析 SWOT分析分析 消費者需求研究消費者需求研究 （關鍵詞：消費習慣、（關鍵詞：消費習慣、 變化趨勢、消費預期）變化趨勢、消費預期） 零售商的訪談研究零售商的訪談研究 主要競爭區域及項目分析主要競爭區域及項目分析 典型競爭項目點評典型競爭項目點評 整體及區域商業市場分析整體及區域商業市場分析 （關鍵詞：商圈、供應量、經營模式、（關鍵詞：商
2、圈、供應量、經營模式、 租售價格、空置率、各個業態）租售價格、空置率、各個業態） 整體及區域商業市場預測整體及區域商業市場預測 基礎分析基礎分析 商業市場研究商業市場研究 競爭分析競爭分析 需求分析需求分析 市市 場場 定定 位位 設設 計計 建建 議議 市場空白點市場空白點 整體思路分析 整體思路分析 CB Richard Ellis | Page 3 基礎分析基礎分析 整體商業市場研究 區域商業市場研究 競爭分析 需求分析 定位分析 設計建議 天津城市概況 地塊分析 SWOT分析 CB Richard Ellis | Page 4 天津城市概況 人口概況 2006年底常住人口1075萬人，
3、戶籍人口946.31萬人。市區人 口為384.57萬人 整體天津人口呈現小幅增長，但天津本地人口小幅下降， 人口增長主要來自于外來人口的遷入,未來三年預計年增量 為15萬20萬人左右 天津人口的空間分布逐步向城區外圍擴散的趨勢明顯，人 口重心繼續向東南方向移動，濱海新區的人口規模快速擴 大，顯著快于市內六區，和平區、紅橋區兩地人口負增長 天津市城市總體規劃(2005年-2020年)提出， 2020年常 住人口控制在1350萬人，城鎮人口1210萬人，城鎮化水平達 到90%。中心城區和濱海新區核心區的城鎮人口規模為630 萬人。 天津外籍人口總數4萬人，其中2萬人是常住人口，以韓國 人和日本人為主 就業需求和消費能力增加，推動商務和商業設施的就業需求和消費能力增加，推動商務和商業設施的 發展發展 商業和商務區格局商業和商務區格局不斷產生質變不斷產生質變 城市城市化進程化進程加加快快 外來外來
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