世聯(lián)地產(chǎn)集團大盤操作實踐報告（45頁）.pdf
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世聯(lián)地產(chǎn)集團大盤操作實踐報告（45頁）.pdf
1、世聯(lián)大盤操作實踐世聯(lián)大盤操作實踐 大規(guī)模開發(fā)的思考大規(guī)模開發(fā)的思考 考慮層面： 戰(zhàn)略層面戰(zhàn)略層面 財務目標層面財務目標層面 戰(zhàn)術層面戰(zhàn)術層面 戰(zhàn)略層面：戰(zhàn)略層面： 從城市發(fā)展階段、項目在城市中的地位及發(fā)展前景、項 目可能擔負的城市功能入手，系統(tǒng)的、框架性的綜合解決問 題；不能用戰(zhàn)術手段解決戰(zhàn)略問題，陷入到每一個具體地塊 的解決方案之中。 財務目標層面：財務目標層面： 整個區(qū)域開發(fā)如何盈利。什么是用來建立區(qū)域形象與價值 標桿的 ，什么是爭現(xiàn)金流的？是否每個回合都要獲勝，還是 有輸有贏，最終整體獲利。 戰(zhàn)術層面：戰(zhàn)術層面： 如何將錢用在刀刃上，在服從于整體戰(zhàn)略的基礎上每個 地塊（功能區(qū)）的開發(fā)目標
2、和手段是什么。如何啟動項目、 啟動區(qū)域如何執(zhí)行？如何營銷？ 天津水上運動項目操作實踐天津水上運動項目操作實踐 中心化，而非中心 基于城市發(fā)展的大思維制定項目發(fā)展戰(zhàn)略 天津水上運動世界項目天津水上運動世界項目 ?占地面積：24.83公頃；建筑面積：79萬平 方米；其中公建部分總建筑面積51萬平方 米； ?容積率3.2； 歷史，文化商貿 區(qū) 歷史，文化商貿 區(qū) 商業(yè)，商務區(qū)商業(yè)，商務區(qū) 休閑，娛樂區(qū)休閑，娛樂區(qū) 本 案 本 案 位于城市核心區(qū)邊緣，具備交通、 景觀、人文資源的大體量綜合體項目 屬于政府規(guī)劃的城市重點項目，海河 六大節(jié)點之一 位于城市核心區(qū)邊緣，具備交通、 景觀、人文資源的大體量綜合
3、體項目 屬于政府規(guī)劃的城市重點項目，海河 六大節(jié)點之一 3 3 2 2 1 1 地理位置與區(qū)位特點 世聯(lián)提供前期顧問三階段服務 地理位置與區(qū)位特點 世聯(lián)提供前期顧問三階段服務 人均收入(GDP)/美 圓 5000 人均收入(GDP)/美 圓4000-5000 ?中心城擴大，規(guī) 模不經(jīng)濟，效率低 ?主城，副城，新 城（衛(wèi)星城）分化 城市化城市化 被動郊區(qū)化被動郊區(qū)化 ?城市中心擁有最優(yōu)越 的可達性和區(qū)位優(yōu)勢 ?城市要素向中心聚集 ?城市中心規(guī)模經(jīng)濟， 涵蓋了城市商務、商業(yè)、 金融貿易、教育等所有 城市功能 ?郊區(qū)快速干道初步 形成，市政基礎設 施完善 ?郊區(qū)主流客戶為本 區(qū)域的中高收入階 層 ?購房目的為第一居 所、第二居所或投 資 ?有城市更新改造 背景形成大量購 房需求 ?政府同時大量投 資基礎設施與捷 運系統(tǒng)建設 ?在全市中低價房 分布中郊區(qū)占到 絕對比重 階段劃分階段劃分 城市特征城
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